Rückforderung von Zahlungen des Mieters auf Betriebskostennachforderungen aus verspäteten Abrechnungen

Rückforderung von Zahlungen des Mieters auf Betriebskostennachforderungen aus verspäteten Abrechnungen; Bereicherung

Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

1 Der Kl. war Mieter einer in W. gelegenen Wohnung des Bekl., für die er neben der Miete vereinbarungsgemäß Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtete. Das Mietverhältnis endete zum 31. Dezember 2003. Mit Schreiben vom 26. Januar 2004 teilte der Bekl. dem Kl. die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von 185,89 € beglich der Kl. 2 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kl. den Bekl. nach zweimaliger vergeblicher Mahnung auf Rückzahlung des vorgenannten Betrages nebst Verzugszinsen mit der Begründung in Anspruch genommen, die Nachforderung sei wegen Versäumung der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen gewesen, was er bei der Zahlung ‑ unbestritten ‑ nicht gewußt habe. Ferner hat der Kl. die Erstattung einer vorgerichtlich entstandenen anwaltlichen Auslagenpauschale in Höhe von 3,70 € verlangt. Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision ist begründet.

(...)

7 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den vom Kl. gegen den Bekl. geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der von ihm beglichenen Nachforderung in Höhe von 185,89 € aus der Betriebskostenrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 verneint.

8 a) Die Voraussetzungen des vorbezeichneten Anspruchs sind gegeben. Davon geht ersichtlich auch das Berufungsgericht aus. Der Kl. hat dem Bekl. zum Ausgleich seiner Nachforderung in der Betriebskostenabrechnung vom 26. Januar 2004 185,89 € gezahlt. Diese Leistung ist ohne Rechtsgrund erfolgt, da die Nachforderung des Bekl. ausgeschlossen ist. 9 Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, der auf den hier in Rede stehenden Abrechnungszeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 Anwendung findet (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach hat der Bekl. dem Kl. die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit Schreiben vom 26. Januar 2004 nicht fristgemäß mitgeteilt. Da nicht ersichtlich ist, daß der Bekl. die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hat, und entsprechender Tatsachenvortrag von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt wird, ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen. 10 Angesichts dessen hat der Kl. seine Zahlung an den Bekl. entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auf eine nicht bestehende Schuld und damit ohne Rechtsgrund geleistet. Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten (so ausdrücklich die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz [im folgenden nur: Gesetzentwurf], BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die auf § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zurückgeht, enthält ebenso wie diese Vorschrift eine Ausschlußfrist (Gesetzentwurf, BT-Drucks. aaO., S. 51; Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. aaO., S. 87; Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 79; ferner Senatsurteil vom 17. November 2004 ‑ VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; Senatsurteil vom 9. März 2005 ‑ VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 5 c). Der Ablauf einer Ausschlußfrist führt ‑ anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist ‑ nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den Untergang des Rechts zur Folge (vgl. BGHZ 122, 23, 24; MünchKommBGB/Grothe, 4. Aufl., Bd. 1a, Vor § 194 Rdnr. 10; Staudinger/Peters, BGB [2004], Vorbem. zu §§ 194 ff. Rdnr. 13, jew. m. w. Nachw.). Der Schuldner, der nach Ablauf einer Ausschlußfrist Leistungen auf einen untergegangenen Anspruch erbringt, leistet ohne Rechtsgrund und kann somit das Geleistete aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (Mansel/Budzikiewicz, Das neue Verjährungsrecht [2002], § 2 Rdnr. 9). 11 b) § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert werden kann, steht dem Bereicherungsanspruch des Kl. nicht entgegen. Diese Bestimmung ist hier entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht analog anwendbar. Allerdings ist die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlußfristen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf

t analog anwendbar. Allerdings ist die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlußfristen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlußfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (BGHZ 122, 23, 25; 112, 95, 101; 84, 101, 108; 73, 99, 101 f.). Danach kommt hier eine analoge Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in Betracht. 12 Der Ausschluß der Rückforderung nach § 214 Abs. 2 BGB beruht darauf, daß der Anspruch durch die Verjährung nicht erlischt und der Gläubiger deswegen durch die Leistung des Schuldners nur das erhalten hat, worauf er trotz der Verjährung einen ‑ wenn auch einredebehafteten ‑ Anspruch besaß (MünchKommBGB/Grothe, aaO., § 214 Rdnr. 9). Nach Ablauf einer Ausschlußfrist erlischt das betroffene Recht gemäß den vorstehenden Ausführungen (unter II 1 a) hingegen, so daß eine gleichwohl noch erbrachte Leistung dann auf eine nicht mehr bestehende Schuld erfolgt. Daher ist § 214 Abs. 2 BGB nach Sinn und Zweck der Vorschrift auf Ausschlußfristen nicht entsprechend anwendbar (MünchKommBGB/Grothe, aaO., § 214 Rdnr. 9; Staudinger/Peters, aaO., § 214 Rdnr. 39). Dies gilt auch für die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (a. A. Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., G Rdnr. 73 mit Verweis auf das Berufungsurteil). 13 Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB rechtfertigen entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf, BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muß (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO., unter II 1 b). Daraus läßt sich nicht herleiten, daß dem Mieter, der in Unkenntnis der Ausschlußfrist geleistet hat, ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch versagt ist.

14 c) Dem Bereicherungsanspruch des Kl. steht entgegen der von dem Bekl. in den Vorinstanzen vertretenen Auffassung auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Kl. entgegen. 15 Vor der Mietrechtsreform war es allerdings herrschende Meinung, daß in der vorbehaltlosen Zahlung einer Abrechnungsnachforderung durch den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei, das den Ausschluß nachträglicher Einwendungen zur Folge habe (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB, Rdnrn. 403 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2003], § 556 Rdnr. 133, jew. m. w. Nachw.). Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Auffassung auch noch nach der Mietrechtsreform berechtigt ist oder ob und inwieweit der Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses nunmehr die dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zukommende Einwendungsfrist von einem Jahr und das Verbot dem Mieter nachteiliger Regelungen in § 556 Abs. 4 BGB entgegenstehen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/

Langenberg, aaO., Rdnrn. 407 ff.; Staudinger/Weitemeyer, aaO., Rdnr. 134; MünchKommBGB/Schmid, aaO., § 556 Rdnrn. 102 f.; Sternel, ZMR 2001, 937, 940; Kinne, GE 2004, 1572, 1581, jew. m. w. Nachw.). Unabhängig davon kommt hier ein dem Bereicherungsanspruch des Kl. entgegenstehendes deklaratorisches Schuldanerkenntnis schon deswegen nicht in Betracht, weil ein solches Anerkenntnis nur die Einwendungen des Schuldners ausschließt, die dieser bei Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er zumindest rechnete (Senatsurteil BGHZ 69, 328, 331; BGH, Urteil vom 9. Februar 1998 ‑ II ZR 374/96, WM 1998, 656 unter 1 m. w. Nachw.). Der Kl. wußte aber bei der vorbehaltlosen Zahlung gerade nicht, daß die Betriebskostennachforderung des Bekl. wegen Versäumung der Nachforderungsfrist ausgeschlossen ist, und rechnete hiermit auch nicht.

16 d) Aus dem gleichen Grunde kann sich der Bekl. entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung gegenüber dem Bereicherungsanspruch des Kl. schließlich auch nicht auf Vertrauensschutz (§ 242 BGB) berufen (vgl. dazu einerseits Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rdnr. 413, andererseits Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3273 a). (...)

Bisher ging die h. M. davon aus, daß Zahlungen des Mieters auf verspätet erteilte Betriebskostenabrechnungen nicht zurückverlangt werden können, entweder weil die Rückforderung in analoger Anwendung der für die Leistung auf einen verjährten Anspruch geltenden Vorschrift des § 214 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sei oder weil in der Zahlung ohne Vorbehalt ein deklaratorisches Anerkenntnis der Nachforderung gesehen werden könne. Damit macht der BGH mit der Begründung Schluß, nach Ablauf der Abrechnungsfrist gehe der Nachforderungsanspruch unter, so daß die Situation mit der Verjährung, die nur eine Einrede gegen die fortbestehende Forderung begründet, nicht vergleichbar sei. Ob in der vorbehaltlosen Zahlung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei, das den Ausschluß nachträglicher Einwendungen zur Folge habe, könne dahingestellt bleiben, weil der Mieter bei der Zahlung nicht gewußt habe, daß die Betriebskostennachforderung wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sei, und damit auch nicht gerechnet habe.

Der Vermieter rechnete mit Schreiben vom 26. Januar 2004 gegenüber dem Mieter über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 ab. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von 185,89 € beglich der Mieter. Sodann nahm er den Vermieter auf Rückzahlung des vorgenannten Betrages mit der Begründung in Anspruch, die Nachforderung sei wegen Versäumung der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen gewesen, was er bei der Zahlung nicht gewußt habe.

Der BGH gab dem Rückzahlungsanspruch mit der Begründung statt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, so daß der Mieter ohne Rechtsgrund gezahlt habe. Der Ablauf der Ausschlußfrist führe - anders als der Ablauf der Verjährungsfrist - nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber dem fortbestehenden Recht, sondern habe den Untergang des Rechtes zur Folge. Daher stehe auch § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert werden könne, dem Bereicherungsanspruch des Mieters nicht entgegen. Diese Vorschrift sei auch nicht analog anzuwenden. Ob ein deklaratorisches Anerkenntnis in der Zahlung gesehen werden könne, könne dahinstehen, da der Mieter bei der Zahlung nicht gewußt habe, daß die Betriebskostennachforderung wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sei.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war das Mietverhältnis bereits beendet, als der Mieter Rückzahlung verlangte. Ob die Entscheidung deswegen nur für diesen Fall gilt, ist nicht ersichtlich, da sich der BGH nicht auf seine Entscheidung vom 9. März 2005 (GE 2005, 543) bezieht, wonach bei nicht fristgerechneter Abrechnung der Mieter jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen kann, solange der Vermieter nicht abgerechnet hat. Im übrigen ist fraglich, ob der BGH sich mit der Frage der Zahlung als deklaratorisches Anerkenntnis auseinandersetzen mußte, nachdem er die Nachzahlungsforderung bereits als untergegangen angesehen und die analoge Anwendung des § 214 Abs. 2 BGB verneint hat. Soweit er jedoch dann die Kenntnis - und grobfahrlässige Unkenntnis - des Mieters verneint, entbehren seine Ausführungen jeder vertiefenden Begründung.