Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen wegen fehlerhafter Abrechnung nach substantiierter Gegenrechnung nach Belegeinsicht

1. Der Mieter, der Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangt, muß die Betriebskostenabrechnung inhaltlich substantiiert angreifen und muß dazu vorher in die Abrechnungsunterlagen einsehen. Es genügt nicht, beanstandete Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern.

2. Zur Belegeinsicht darf der Mieter nicht pauschal die Übersendung von Abrechnungskopien verlangen, sondern muß vor Ort Einsicht nehmen und kann dann gegebenenfalls Einzelkopien zwecks weiterer Überprüfung verlangen. (Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat aus § 812 BGB keinen Anspruch in Höhe von (...) auf Rückzahlung eines Teils der von ihm geleisteten Nebenkostenvorschüsse. Der Kl. hat nicht dargetan, daß die von ihm erbrachten Vorauszahlungen für die Betriebskosten 1997/98, 1998/99, 1999/00 sowie die Heizkosten für 1998/99 und 1999/00 insoweit ohne Rechtsgrund erfolgt sind.

Es kann dahinstehen, ob die von der Bekl. erstellten und geänderten Abrechnungen für die o. g. Abrechnungszeiträume inhaltlich richtig sind und ggf. einen fälligen Nachzahlungsanspruch der Bekl. begründeten. Denn auch wenn man dies aufgrund der vom Kl. umfangreich aufgezeigten Bedenken unterstellte, folgte daraus nicht die Begründetheit des hier geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs.

Rechtsgrund für die Nebenkostenvorauszahlungen ist neben der vertraglichen Vereinbarung nach Eintritt der Fälligkeit der Abrechnung der Umstand, daß tatsächlich Nebenkosten in dieser Höhe angefallen sind. Daß dies nicht der Fall ist, hat der Kl. als Voraussetzung eines Rückzahlungsanspruchs darzutun. Der Mieter ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (OLG Braunschweig GE 1999, 1213 = WuM 1999, 511). Soweit der Kl. die von der Bekl. erstellten Abrechnungen für inhaltlich falsch hält, genügt es nicht, die von ihm beanstandeten Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern. Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist vielmehr unsubstantiiert und damit rechtlich unerheblich, wenn er nicht zuvor die Berechnungsunterlagen eingesehen hat (OLG Düsseldorf GE 2000, 888).

Der Kl. kann sich anstelle des ihm zustehenden Einsichtsrechts nicht darauf berufen, daß die Bekl. ihm trotz zugesagter Kostenerstattung die Abrechnungsunterlagen nicht in Ablichtung übersandt hat. Ein solches Recht steht dem Kl. nicht zu. Im Rahmen der der Bekl. obliegenden Rechnungslegung gemäß § 259 BGB sind die zugrunde liegenden Belege grundsätzlich nur vorzulegen, nicht in Ablichtung zu übersenden (OLG Düsseldorf WuM 1993, 411; LG Berlin GE 2003, 121). Die Regelung in § 29 Abs. 2 NMV ist nicht einschlägig, denn sie gilt nur für preisgebundenen Wohnraum. Aus dieser Vorschrift ergibt sich weder ein für alle Mietverhältnisse geltender Grundsatz, noch ist diese analog auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nicht der Preisbindung unterliegen. Gegen eine analoge Anwendung spricht bereits, daß es sich um eine Sonderregelung für bestimmte Mietverhältnisse in Abweichung von den allgemeinen Vorschriften handelt. Jedenfalls kann nicht mehr von einer vom Gesetzgeber ungewollten Regelungslücke ausgegangen werden, nachdem dieser im Rahmen der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 teilweise Regelungen aus den bis dahin nur für preisgebundene Mietverhältnisses geltenden Vorschriften ins BGB übernommen hat (etwa die Ausschlußfrist für Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen), nicht aber die Regelung in § 29 Abs. 2 NMV.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Überlassung von Kopien auch nicht aus § 242 BGB zu. Anhaltspunkte für ein rechtsmißbräuchliches Verhalten der Bekl. liegen in diesem Zusammenhang nicht vor. Insbesondere ist nicht ersichtlich, daß einem erheblichen Aufwand des Mieters zur Wahrnehmung seines Einsichtsrechts eine nur geringe Belastung des Vermieters mit der Übersendung von Ablichtungen gegenübersteht. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Unterlagen an einem von der Wohnung weiter entfernten Ort einzusehen wären und nur die Übersendung weniger konkret bezeichneter Belege gegen Kostenerstattung verlangt wird. In der Regel erscheint es für einen Mieter zumutbar, sich in das Büro einer in Berlin befindlichen Hausverwaltung zu begeben, um nach Sichtung der Unterlagen gezielt zu entscheiden, von welchen er Kopien benötigt, die dann von der Hausverwaltung gegen Kostenerstattung gefertigt werden (Schach in GE 2003, 96 f.). Im vorliegenden Fall begehrt der Kl. die Überprüfung einer Vielzahl von Belegen, die zum großen Teil nur pauschal bezeichnet werden und teilweise lediglich Fragen der Erläuterung betreffen (z. B. "Nachweisunterlagen über Art und Umfang der Tätigkeiten Ihres Personals in den Rubriken ...", "originalgetreue Fotokopien aussagekräftiger Belege", "Arbeitsvertrag aller hier eingesetzten Haus- und Hofarbeiter", "aussagekräftigen Beleg über die konkreten Stromverbrauchsstellen ...", "Heizstrom", "Abzgl. Hzg. div. Häuser", "Warmwasserkosten"). Es liegt nicht fern, daß es unter diesen Umständen bereits im Rahmen einer Übersendung von Ablichtungen zu weiteren Unklarheiten über Art und Umfang der Belege kommt. Diese Unklarheiten wären aber bei einer Einsicht vor Ort ggf. gleich zu bereinigen. Sich aus den vorgelegten Belegen ergebende Fragen oder Unklarheiten können ggf. durch Nachfrage oder Einsicht in weitere Belege sofort geklärt werden. Angesichts des unstreitigen Umfangs der Unterlagen, deren Sichtung und Prüfung hier in jedem Fall nicht unerhebliche Zeit in Anspruch nimmt, fällt auch der zusätzliche Zeitaufwand für den Weg zu einer in Berlin ansässigen Hausverwaltung nicht beachtlich ins Gewicht. Schließlich ist ausweislich der vom Kl. geführten außergerichtlichen Korrespondenz davon auszugehen, daß dieser von seinen Fähigkeiten her auch ohne weiteres in der Lage ist, das Einsichtsrecht wahrzunehmen.

Der Kl. dringt auch nicht mit seinem Hilfsantrag auf Erstellung von ordnungsgemäßen Abrechnungen über die Betriebskosten für 1998,1998/99 und 1999/00 sowie die Heizkosten für 1999/00 durch. Denn die Bekl. hat für die entsprechenden Zeiträume Abrechnungen erstellt. Es handelt sich um Abrechnungen, die eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten (BGH NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207). Es kann auch in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die von der Bekl. erstellten Abrechnungen inhaltlich richtig sind. Hierauf besteht kein Anspruch des Kl. Es obliegt vielmehr dem Kl., hieraus - ggf. nach ergänzender Einsicht in die Unterlagen bei der Bekl. - die entsprechenden Schlüsse zu ziehen und etwaige Ansprüche zu begründen und geltend zu machen. Es ist nicht Sinn und Zweck eines Zwangsvollstreckungsverfahrens, betreffend die Erteilung von Abrechnungen über inhaltlich richtige Kostenansätze und Verteilungsschlüssel zu befinden.

Der Mieter kann nicht (einfach) mit dem Hinweis auf eine fehlerhafte Abrechnung gezahlte Betriebskostenvorschüsse zurückfordern. Er muß nach Belegeinsicht seine Beanstandungen im einzelnen vortragen.

Der Mieter hielt einen Teil der Betriebskostenabrechnungen für falsch, nahm die beanstandeten Positionen aus der Abrechnung einfach heraus bzw. kürzte sie um einen pauschalen Betrag. Schließlich forderte er die Rückzahlung zuviel gezahlter Betriebskostenvorschüsse. Einsicht in die Belege hatte er jedoch nicht genommen, vielmehr nur pauschal um Übersendung von Belegkopien gebeten. Hilfsweise begehrte der Mieter die Erstellung von ordnungsgemäßen Abrechnungen für die betreffenden Jahre.

Sowohl beim Amts- als auch beim Landgericht hatte der Mieter keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, vertrat die Auffassung, daß der rückfordernde Mieter die Rechtsgrundlosigkeit seiner Nebenkostenvorauszahlungen im einzelnen darlegen müsse. Es genüge nicht, beanstandete Positionen einfach außer acht zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern. Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter sei rechtlich unerheblich, wenn dieser nicht zuvor die Berechnungsunterlagen eingesehen habe.

Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, sein Einsichtsrecht sei ihm verwehrt worden, weil der Vermieter ihm trotz zugesagter Kostenerstattung Abrechnungsunterlagen nicht in Ablichtung übersandt habe. Das Einsichtsrecht müsse vielmehr vor Ort beim Vermieter vorgenommen werden, indem er sich z. B. in das Büro der Hausverwaltung begebe. Dann könne er nach Sichtung der Unterlagen gezielt entscheiden, von welchen er Kopien benötigt (§ 242 BGB), die dann von der Hausverwaltung gegen Kostenerstattung gefertigt werden könnten. Der Mieter könne daher nicht zur Überprüfung von bestimmten, seiner Ansicht nach offenen Fragen pauschal die dazugehörigen Belege in Kopie verlangen.

Einen Anspruch auf Erstellung von ordnungsgemäßen Abrechnungen könne er gerichtlich nicht geltend machen, wenn Abrechnungen vorlägen. Es könne nur darum gehen, diese Abrechnungen zu überprüfen. Es sei nicht Sinn und Zweck eines nach einem entsprechenden Urteil folgenden Zwangsvollstreckungsverfahrens, über die Betriebskostenabrechnungen zu befinden.