Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen durch den Mieter bei materiell unzutreffender Abrechnung

Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen durch den Mieter bei materiell unzutreffender Abrechnung; Schätzung von Betriebskosten

1. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine formell wirksame, aber inhaltlich unzutreffende Betriebskostenabrechnung, ist der Mieter berechtigt, aufgrund einer eigenständigen Berechnung zuviel gezahlte Vorschüsse zurückzuverlangen.

2. Der Mieter ist gehalten, die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse für die Aufzugskosten 2002 in Höhe von 5,71 Euro. Es kann insoweit der Berechnung der Kl. in der Klageschrift gefolgt werden. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine formell wirksame, jedoch inhaltlich unzutreffende Nebenkostenabrechnung, kann der Mieter - anders als bei der Rückforderung gezahlter Vorschüsse bei Nichtabrechnung durch den Vermieter (BGH v. 29.3.2006 - VIII ZR 191/05) - Rückforderung angeblich zuviel geleisteter Vorschüsse geltend machen. Denn in diesem Fall ist der Vermieter seiner Abrechnungspflicht grundsätzlich nachgekommen. Es besteht kein Grund, den Mieter hier im laufenden Mietverhältnis auf ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen zu verweisen. Vielmehr kann er eine eigenständige Berechnung auf der Grundlage der ihm vorliegenden Unterlagen anstellen (LG Berlin GE 2006, 515; vgl. insoweit auch OLG Braunschweig, GE 1999, 1213). Er ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 28.9.2004 - 65 8 212/04 -, MM 2005, 74). Dies ist hier der Fall.

Insbesondere nimmt die Kl. hier zu Recht eine Herausrechnung der Instandsetzungskosten in Höhe von 35 % vor. (wird ausgeführt)

Legt der Vermieter eine formal oder inhaltlich unrichtige Betriebskostenabrechnung vor, darf der Mieter eine eigene Abrechnung vornehmen, um einen Teil seiner Vorschüsse zurückzuverlangen.

In dem vom Landgericht Berlin am 28. September 2004 entschiedenen Fall war die Heizkostenabrechnung des Vermieters möglicherweise formell unwirksam. Der Mieter verlangte aufgrund einer eigenständigen Berechnung Rückzahlung eines Teils der Vorschüsse. In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 20. November 2006 entschiedenen Fall machte der Mieter geltend, die Betriebskostenabrechnung sei inhaltlich unzutreffend, da bei den Aufzugskosten Instandsetzungskosten herauszurechnen seien, und verlangte aufgrund einer eigenen Berechnung Rückzahlung des Teils der Vorschüsse.

Die 65. und die 62. Kammer des Landgerichts Berlin bejahten einen Anspruch des Mieters, eine eigenständige Berechnung vorzunehmen und Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse insoweit zu verlangen. Das gelte sowohl bei einer formell unwirksamen als auch bei einer inhaltlich unrichtigen vorangegangenen Abrechnung des Vermieters.