Rückforderung überzahlter Miete bei Mietzahlung durch Sozialamt

Rückforderung überzahlter Miete bei Mietzahlung durch Sozialamt; Verstoß gegen § 5 WiStG

Der Mieter hat dann keinen Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete bei Verstoß gegen § 5 WiStG, wenn nicht er, sondern das Sozialamt die Miete gezahlt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter machte einen Rückforderungsanspruch überzahlter Miete wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG geltend. Er selbst hatte jedoch die Miete gar nicht gezahlt, sondern für ihn das Sozialamt. Nach der Behauptung des Mieters war dem Sozialamt zwar der Rückforderungsrechtsstreit bekannt, und es soll auch damit einverstanden gewesen sein. Eine Abtretung des Anspruches, eine Ermächtigung zur Klage oder derartiges lag jedoch nicht vor.

Die Unbegründetheit der Klage folgt allerdings nicht schon daraus, daß die Kl. nicht dargelegt hat, daß bei Abschluß des Mietvertrages ein geringes Angebots an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt wurde. Zwar ist in Fällen eines Rückforderungsanspruchs nach §§ 812, 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG grundsätzlich der Mieter für alle Voraussetzungen seines Bereicherungsanspruchs darlegungs- und beweisbelastet. Damit muß er auch darlegen, daß der Mietzins unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen vereinbart worden ist.

Eine Umkehr der Beweislast wird jedoch nach ständiger Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteil vom 3. Mai 1999, GE 1999, 1055; Urteil vom 22. Februar 2001, 62 S 356/00) angenommen, wenn der Mietvertrag - wie hier - vor dem 1. September 1995 abgeschlossen worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist von einem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum auszugehen.

Die Klage scheitert jedoch daran, daß nicht der Kl., sondern dem Land Berlin der Zahlungsanspruch zusteht. Da der Auskunftsanspruch nicht Selbstzweck ist, sondern nur der Durchsetzung des möglicherweise gegebenen Leistungsanspruchs dient, muß die Klage insgesamt abgewiesen werden.

Unstreitig hat das Sozialamt während des Bestehens des Mietverhältnisses stets die Mieten für die Kl. unmittelbar an die Bekl. bezahlt. Auch wenn es vor dem 25. Juli 2000 keine förmliche Übernahmeerklärung des Sozialamtes gegenüber den Vermietern gab, stellten sich die Zahlungen nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht als Leistungen der Mieterin, sondern als solche der öffentlichen Hand dar. Das Sozialamt hat als Dritter im Sinne des § 267 BGB eine fremde Verbindlichkeit, nämlich die Mietzinsschuld der Kl. getilgt.

Für die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung in Fällen der Drittzahlung besteht der Grundsatz, daß der Zahlende direkt vom Scheingläubiger kondizieren kann, wenn die zu tilgende Schuld nicht bestand (BGH NJW 1991, 919, 920; ebenso BGH NJW 2000, 1718, 1719). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Leistende nicht auf Weisung des vermeintlichen Schuldners tätig wird, sondern eine eigene Tilgungsbestimmung trifft (BGH NJW 1991, aaO.; Mühl in Soergel, BGB, 11. Auflage, § 812 BGB, Rn. 123). So kann etwa der Haftpflichtversicherer den Zahlungsempfänger in Anspruch nehmen, wenn dieser gegen den Versicherungsnehmer keinen Anspruch hat (BGH, aaO.). Der Versicherer prüft nämlich, bevor er eine Zahlung an den Gläubiger leistet, nicht nur das Deckungsverhältnis zu dem Versicherten, sondern auch, ob die Forderung des Gläubigers gegen den Versicherungsnehmer berechtigt ist. Diese Fallgestaltung ist mit der unmittelbar an den Vermieter erbrachten Leistung durch das Sozialamt vergleichbar. Auch wenn dieses in Erfüllung des Sozialhilfeanspruchs des Mieters zahlt, so prüft es in eigener Verantwortung, ob dem Vermieter die erhobene Forderung zusteht (AG Frankfurt WuM 1992, 446 f.; vgl. auch LG Aachen NJW-RR 2001, 224). Das Sozialamt muß nur berechtigte Mietzinsforderungen zur Deckung des Lebensbedarfs des Mieters ausgleichen. Für eine Anweisung des Mieters an das Sozialamt ist insoweit kein Raum. Vielmehr trifft das Sozialamt eine eigene Zweck- und Leistungsbestimmung. Damit kann ausschließlich das Sozialamt die nach Darstellung der Kl. überhöhten Mieten kondizieren.

Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 8. August 2000 vorträgt, dem Sozialamt sei das vorliegende Verfahren bekannt, und es sei ausdrücklich damit einverstanden, daß sie die Ansprüche, die möglicherweise dem Sozialamt direkt zustünden, im eigenen Namen verfolge, verhilft dies der Klage nicht zum Erfolg. Die Kl. macht nämlich gerade keinen Anspruch des Sozialamtes, sondern ihr vermeintlich eigenes Recht geltend. Sonst würde sie nämlich, worauf die Bekl. mit Schriftsatz vom 28. September 2000 mit Recht hinweisen, nicht Leistung an sich, sondern an das Land Berlin verlangen. Eine ausdrückliche Klageänderung dergestalt, daß sie statt des eigenen Anspruchs den des Landes Berlin einklage oder ihn zusätzlich zumindest hilfsweise geltend mache, hat die Kl., der Prozeßkostenhilfe nur für die Geltendmachung ihres eigenen Anspruchs bewilligt worden ist, nicht vorgenommen. Diese wäre auch nicht sachdienlich im Sinne des § 263 ZPO gewesen.

Ob der Kl. ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Geltendmachung des Anspruchs der Sozialhilfestelle zukommt, wie es für die Zulässigkeit der gewillkürten Prozeßstandschaft erforderlich ist, bedarf daher keiner Entscheidung. Allerdings gilt es zu bedenken, daß ein solches Interesse fehlen kann, wenn der Prozeßgegner durch die Verschiebung der Parteirollen unbillig benachteiligt wird (BGH NJW 1986, 850 und NJW 1989, 1932, 1933). Insbesondere darf der Gegner nicht der Möglichkeit beraubt werden, seinen Rechtsanspruch auf Erstattung von Prozeßkosten zu verwirklichen (BGH NJW 1986, 850). Die gegen die Prozeßführung durch die Kl. erhobenen Bedenken der Bekl., sie könnten etwaige Kostenerstattungsansprüche zwar gegen das Land Berlin, aber nicht gegen die auf Sozialhilfe angewiesene Kl. durchsetzen, sind daher nicht von der Hand zu weisen.

Der Mieter kann nicht wegen angeblicher Mietpreisüberhöhung zuviel gezahlte Miete zurückfordern, die nicht er selbst, sondern die das Sozialamt für ihn gezahlt hat.

Der Mieter verlangte angeblich überzahlte Miete zurück. Er hatte jedoch überhaupt kein Geld aufgewendet, sondern für ihn das Sozialamt.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab, denn Rechtsinhaber könne nur das Sozialamt sein. Selbst wenn es im vorliegenden Fall keine förmliche Übernahmeerklärung des Sozialamtes gegenüber dem Vermieter gegeben habe, stellten sich die Zahlungen nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht als Leistungen des Mieters, sondern als solche der öffentlichen Hand dar.

Die Kammer konnte und durfte nicht in das Urteil hineinschreiben, was sie ansonsten von einer Klage hält, in der der Kläger selbst überhaupt keinen Pfennig gezahlt hat, dennoch überzahlte Miete zurückhaben will, und nicht etwa Zahlung an das Sozialamt begehrt. Vielmehr macht die Kammer sehr eingehende Ausführungen zur bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung in Fällen der Drittzahlung. Eine Abtretung des Anspruches hatte das Sozialamt nicht vorgenommen (und das dürfte aus öffentlich-rechtlichen, aus fiskalischen Gründen auch nicht vorkommen). Eine Klage in sog. gewillkürter Prozeßstandschaft war nicht erfolgt. In einem sog. obiter dictum äußerte die Kammer aber auch insofern grundsätzliche Bedenken zur Zulässigkeit im Rahmen vorliegender Konstellation.

Im übrigen ist die Kammer bei ihrer ständigen Rechtsprechung geblieben, daß grundsätzlich der rückfordernde Mieter darlegen muß, daß der Mietzins unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen vereinbart worden sei, dies nur dann im Wege der Umkehr der Beweislast anzunehmen sei, wenn der Mietvertragsabschluß vor dem 1. September 1995 gewesen sei, da bis zu diesem Zeitpunkt (Erhebungszeitraum Mietspiegel 1996) von einem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum auszugehen sei.