Rückforderung überzahlter Miete

Rückforderung überzahlter Miete; Verstoß gegen § 5 WiStG

1. Der überhöhte Miete zurückfordernde Mieter hat die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnutzung des geringen Angebots und für die Höhe des ortsüblichen Mietpreisniveaus.

2. Erforderlich ist, daß eine objektiv vorliegende Mangelsituation dargelegt und bewiesen wird.

3. Als Indizwirkung für eine Mangelsituation gelten vorhandene Zweckentfremdungsverordnungen, aber auch die Steigerung des Mietzinses für vergleichbare Wohnungen gemessen an der Entwicklung der entsprechenden Felder des Mietspiegels. 4. Für die Darlegung des Mieters reicht es, sich für die behauptete Mangelsituation auf ein Sachverständigengutachten zu berufen.

Der Kl. begehrt von dem Bekl. die Rückzahlung von überzahltem Mietzins für Zeiträume 1995 bis 1999.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß der darlegungs- und beweispflichtige Kl. das für die Anwendung von § 5 WiStG erforderliche Vorliegen einer Mangellage bei Abschluß des Mietvertrages am 12. September 1995 nicht substantiiert dargetan hätte.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl. Er trägt vor, daß das AG das Absinken des Mietzinses in dem hier einschlägigen Mietspiegelfeld J5 von dem Mietspiegel 1996 zum Mietspiegel 1998 nicht als Gegenindiz zur Mangellage hätte werten dürfen, da in den Mietspiegeln eine zu geringe Zahl von Werten berücksichtigt worden seien. Insoweit hätte das AG dem angebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nachgehen müssen.

Der Bekl. trägt vor, der Kl., der sich zu Unrecht auf die Nichtanwendbarkeit das Mietspiegels berufe, trage die volle Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Mangellage. Zu dieser habe er außer einer Bezugnahme auf die bestehenden Zweckentfremdungsverordnungen nichts vorgetragen. Die Schwierigkeit, die allgemeinen Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt im Hinblick auf den Nachfrageüberhang zu ermitteln, entbinde ihn nicht von seiner Darlegungs- und Beweislast. Die Darlegungen des Kl. hinsichtlich seiner eigenen Anmietungsbemühungen seien unsubstantiiert. Im übrigen scheitere die begehrte Rückforderung an § 814 BGB. Die Rückforderung wäre jedenfalls verwirkt.

Die Kammer hat über die Behauptungen des Kl. Beweis erhoben,

a) bei Abschluß des Mietvertrages am 10. September 1995 habe auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Mangellage für Wohnungen bestanden, die - wie die streitgegenständliche - im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig wurden, über 90 qm groß sind und mit Zentralheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet sind,

b) die höchstzulässige Nettokaltmiete für die vom Kl. innegehaltene Wohnung habe im Zeitraum von November 1995 bis August 1997 974,96 DM und von September 1997 bis September 1999 1.122,15 DM sowie ab Oktober 1999 1.122 ,15 DM betragen, durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen B.

Der Sachverständige B. hat in seinem Gutachten vom 28. Juni 2001 festgestellt, daß bei Abschluß des Mietvertrages eine Mangellage bestanden habe und der höchstzulässige Nettokaltmietzins im Zeitraum von November 1995 bis August 1997 1.143,49 DM, von September 1997 bis September 1999 1.119,64 DM und ab Oktober 1999 1.124,66 DM betragen habe. In seinen ergänzenden schriftlichen Ausführungen vom 17. Dezember 2001 hat der Sachverständige - auf Kritik des Bekl. an der im Gutachten geschilderten Vorgehensweise - die Methodik der Ermittlung der Mangellage noch näher erläutert.

Die Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung des überzahlten Mietzinses gemäß § 5 WiStG i. V. m. §§ 134, 812 ff. BGB, da die im Mietvertrag vom 12. September 1995 getroffene Mietzinsvereinbarung unter Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen getroffen wurde.

Der Kl., der die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnutzung des geringen Angebots - ebenso wie für die Höhe des ortsüblichen Mietpreisniveaus - trägt, hat die Tatsachen, aus denen sich die Ausnutzung eines geringen Angebots ergibt, bewiesen. Erforderlich ist, daß eine objektiv vorliegende Mangelsituation dargelegt und bewiesen wird. Vorliegend konnte nicht allein auf die Indizwirkung der Zweckentfremdungsverordnungen abgestellt werden, da ein weiteres Indiz, das die Kammer zur Darlegung der Mangellage in ständiger Rechtsprechung für hinreichend hält, die Steigerung des Mietzinses für vergleichbare Wohnungen gemessen an der Entwicklung der entsprechenden Felder des Mietspiegels unstreitig nicht feststellbar war. Denn in dem einschlägigen Mietspiegelfeld J5 sank der Spannenmittelwert im streitgegenständlichen Zeitraum.

Die festzustellende Steigerung der Mietpreise anhand des Mietspiegels bei Fortbestehen der Zweckentfremdungsverordnungen ist jedoch nur eine Möglichkeit für den darlegungs- und beweisbelasteten Mieter, das Vorhandensein einer Mangellage bei Vertragsabschluß darzutun. Da der Mieter regelmäßig - so auch hier - von den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt keine exakte Kenntnis hat, genügt es, wenn er sich für die behauptete Mangelsituation auf ein Sachverständigengutachten beruft (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, Nach §§ 535, 536/§ 5 WiStG Rnr. 89).

Der Sachverständige hat diesbezüglich in seinem Gutachten festgestellt, daß für Altbauwohnungen der streitgegenständlichen Art auf dem Berliner Wohnungsmarkt bei Vertragsschluß eine Mangellage bestand. Die Kammer hält die getroffene Feststellung und ihre methodische Begründung für einleuchtend und nachvollziehbar. Der Sachverständige hat seine Feststellung anhand der Mietentwicklung bei Neuvermietung, der Mietentwicklung gemäß der Mietspiegel und seiner eigenen Marktbeobachtung getroffen. Dabei ist er allgemein von dem Grundsatz ausgegangen, daß bei einem geringen Preisangebot Mietsteigerungen durchsetzbar sind, wohingegen bei einem Überangebot Mietpreissenkungen erforderlich sind, um eine Neuvermietung zu erreichen. Der Sachverständige hat daher die Veränderungen bei einer Auswahl von Mietvertragsabschlüssen untersucht, die ein halbes Jahr vor bzw. nach dem Mietvertragsabschluß der Parteien am 12. September 1995 lagen. Bei der stichprobenartigen Untersuchung der dem Sachverständigen vorliegenden Datensätze für Wohnungen, die nach Größe, Baualtersklasse und Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, lassen sich bei allen 11 Objekten Steigerungen des bei Neuvermietung im Jahre 1995 bzw. 1996 erzielten Mietpreises feststellen. Diese erzielten Steigerungen liegen bei acht Wohnungen zwischen 18,31 % und 47,76 %. Bei drei Objekten sind geringere Steigerungen zwischen 1,85 % und 5,14 % festzustellen. Bei Bildung eines Mittelwertes aller aufgeführten Objekte liegt eine durchschnittliche Steigerung des Mietzinses um 23,38 % vor. Soweit der Bekl. einwendet, daß sich die Vergleichsobjekte - anders als die streitgegenständliche Wohnung - in mittlerer bis guter Wohnlage und teilweise in engem räumlichen Zusammenhang lägen, ist dies für die Annahme der Richtigkeit des ermittelten Ergebnisses unerheblich. Der Sachverständige hat nämlich dargetan, daß - von Ausnahmegebieten wie Grunewald oder Teilen von Neukölln abgesehen, wo Imagewert und Wohnumfeld stark mietpreisentscheidend sind - die maßgeblichen Faktoren für die Mietpreisbildung Ausstattung, Beschaffenheit und Lagegesichtspunkte wie Wohnruhe, Anbindung an den ÖPNV, Naherholung und soziale lnfrastruktur seien. Auch der Umstand, daß sich einige Objekte in größeren Wohneinheiten befinden, steht nach den nachvollziehbaren Angaben des Sachverständigen einer Vergleichbarkeit zur streitgegenständlichen Wohnung nicht entgegen. Durch die Angabe der Gesamtwohneinheiten werde vielmehr dargestellt, welche Vielzahl von Wohneinheiten untersucht worden seien. Auch der Einwand, es seien teilweise Bruttowarmmieten verglichen worden, was das Ergebnis verzerre, ist so nicht zutreffend, da auch bei Abzug durchschnittlicher Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen deutliche Mietzinssteigerungen erkennbar bleiben. So ist bei dem mit 109,87 qm angegebenen Vergleichsobjekt die Warmendmiete von 1.209,02 DM bei der Neuvermietung 1996 auf 1.786,48 DM angestiegen. Bei Abzug von kalten und warmen Betriebskostenvorauszahlungen von 3,50 DM/qm beläuft sich die Steigerung von 824,48 DM auf 1.401,94 DM.

Bezüglich der ebenfalls vom Sachverständigen berücksichtigten Mietspiegelwerte ergibt sich nach dessen Ausführungen aufgrund der Schwankungen keine fundierte Aussage. Dies entspricht bereits dem Umstand, daß das einschlägige Feld im Mietspiegel 1996 aufgrund der geringen Erhebungsbasis nur bedingte Aussagekraft hat.

Soweit der Sachverständige ergänzend auf seine laufenden Marktbeobachtungen Bezug nimmt und allgemein feststellt, daß danach von Anfang der 90er Jahre bis ca. 1995 kontinuierliche Mietpreissteigerungen realisierbar gewesen seien, ist dies nicht zu beanstanden. Nach diesen Ausführungen ist anzunehmen, daß die streitgegenständliche Altbauwohnung aufgrund ihrer Modernisierungen eine gute Ausstattung ohne gravierende Lagenachteile aufweist und deswegen weiterhin gesucht sei. In diesem Marktsegment tendiere die Leerstandsquote gegen Null. Selbst wenn diese Ausführungen auf keinerlei Daten gestützt werden, steht dies einer Mitberücksichtigung nicht entgegen. Die nachvollziehbaren Daten sind bei den Erläuterungen zur Mietentwicklung bei Neuvermietung hinreichend dargestellt worden. Danach war davon auszugehen, daß bei Abschluß des Mietvertrages eine Mangellage gegeben war. Weiterer Vortrag des Kl. zur Ausnutzung dieser Mangellage durch den Bekl. war daher entbehrlich, da das Bestehen einer Mangellage und der Abschluß zu einem über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Preis die Ausnutzung der Mangellage indiziert. Es ist davon auszugehen, daß ein Mieter nicht ohne weiteres einen Vertrag zu einem hohen Mietzins abschließt, wenn vergleichbarer Wohnraum zu günstigeren Konditionen anzumieten ist. Der Bekl. hat auch keine Umstände dargelegt, die an der Ausnutzung der Man-gellage zweifeln lassen. Insbesondere hat er nicht dargetan, für wel-chen Preis er andere vergleichbare Wohnungen in seinem Haus ver-mietet hat, so daß eine Feststellung dahingehend, daß der vereinbarte Mietzins jedenfalls für das streitgegenständliche Objekt üblich sei, anhand einer im gleichen Haus gelegenen Wohnung nicht möglich ist.

Der Kl. kann daher vom Bekl. denjenigen Mietzins zurückverlangen, der den ortsüblichen Mietzins unter Berücksichtigung der 20-%-Wesentlichkeitsgrenze überschreitet. Auch insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen im Gutachten des Sachverständigen verwiesen werden. Dieser hat in nachvollziehbarer Art und Weise dargetan, inwieweit sich der zulässige Nettokaltmietzins unter Berücksichtigung der Gebäudebewertung und der Lagebewertung für die streitgegenständliche Wohnung ergibt. Die Nutzwertermittlung kommt anhand der zwischen den Parteien unstreitigen Ausstattungsmerkmale und der weiteren nicht angegriffenen Lagemerkmale zu einem Nutzwert von 56 von 100 Punkten. Anhand von Vergleichsobjekten ermittelt der Sachverständige die ortsübliche und marktorientierte Vergleichsmiete für die Zeiträume, die auch der Geltung der Mietspiegel entsprechen. Danach ergeben sich abhängig vom jeweils individuellen Nutzwert der Vergleichswohnung Mietzinsangaben, deren arithmetisches Mittel berechnet wird. Ausgehend von diesen Werten, die den Zeiträumen von November 1995 bis August 1997, September 1997 bis September 1999 bzw. ab Oktober 1999 zugeordnet werden, ergeben sich Durchschnittswerte, die ins Verhältnis zu den jeweiligen Nutzwerten und sodann in das Verhältnis zur streitgegenständlichen Wohnung gesetzt werden. Daraus ergibt sich die sogenannte angepaßte Miete. Unter Berücksichtigung der objektbezogenen Bewertung sowie der einschlägigen Mietspiegel nebst Spanneneinordnung kam der Sachverständige nachvollziehbar auf einen Wert von 9,11 DM/qm für November 1995 bis August 1997, von 8,92 DM/qm für September 1997 bis September 1999 bzw. 8,96 DM/qm für den Zeitraum ab Oktober 1999. Unter Berücksichtigung der vereinbarten Wohnfläche von 104,60 qm und der nach § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu berücksichtigenden Wesentlichkeitsgrenze von 20 % ergibt sich damit ein höchstzulässiger Nettokaltmietzins ab September 1995 von 1.143,49 DM (104,60 qm x 9,11 DM = 952,91 DM + 20 % = 190,58 DM). Dieser ist zwar in den nachfolgenden Zeiträumen leicht gesunken, doch hat dies keine Auswirkungen auf den zulässigen Mietzins. Denn die Kammer folgt insoweit in ständiger Rechtsprechung der Auffassung, daß der Vermieter bei Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verpflichtet ist, den einmal zulässigen Mietzins auf den dann zulässigen Höchstmietzins abzusenken (vgl. GE 1999, 1054 - 67 S 456/98 -; GE 1999, 449 - 61 S 110/97). Danach kann der Kl. lediglich die Zahlungen herausverlangen, die den einmal zulässigen Nettokaltmietzins von 1.143,49 DM übersteigen. (...)

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die vereinbarten Beträge deshalb nicht unangemessen hoch seien, weil sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG erforderlich seien. Die streitgegenständliche Wohnung fällt schon nicht unter die Ausnahme, da sie weder eine Neubauwohnung ist, noch der Bekl. substantiiert dargetan hat, daß er den Mietzins schon bisher nach den laufenden Aufwendungen berechnet hat oder berechnen durfte. Seine Ausführungen zur Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum und der daraus abgeleiteten Heranziehung des - im übrigen auch nicht konkret für die Wohnung, sondern allgemein für Eigentumswohnungen der Lage und Ausstattung behaupteten - Verkehrswertes als Maßstab für die laufenden Aufwendungen sind unbeachtlich. Nach der vom Bekl. zitierten Entscheidung des BGH (Beschluß vom 5.4.1995, NJW 1995, 1838) sind die zu berücksichtigenden Eigenkapitalkosten nicht nach dem Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, sondern im Fall der Herstellungskosten und im Fall des entgeltlichen Erwerbs des Wohnraums durch den Vermieter nach den Erwerbskosten zu berechnen. Der Bekl. hat mitgeteilt, daß er das Eigentum am Grundstück mit Haus zunächst als Miterbe erlangt habe und erst im Februar 1997 Alleineigentümer geworden sei. Er hat aber nicht dargetan, welche konkreten Kosten er dafür aufgewendet haben will. Die Behauptung, daß bei Eigentumserwerb durch Erbschaft die Aufwendungen nach dem Verkehrswert anzusetzen seien, ist angesichts der Rechtsprechung unzutreffend. Denn der BGH hat in der genannten Entscheidung (a. a. O., S. 1840, rechte Spalte) ausgeführt, daß die ungleiche Behandlung von Vermietern, die Wohnraum hergestellt oder ererbt haben, und denjenigen Vermietern, die diesen entgeltlich erworben haben, nicht zu beanstanden sei, da sich die Situation der Letzteren gerade durch die tatsächlich aufgewandten Kosten für den Wohnraum unterscheidet. Konkrete Aufwendungen, zum Beispiel auch solche, die mit der Festsetzung des Verkehrswertes zusammenhängen, hat der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen.

Der Bekl. kann sich gegenüber dem Rückforderungsanspruch auch nicht auf § 814 BGB bzw. Verwirkung der Rückforderung berufen, da Voraussetzung des § 814 BGB die positive Kenntnis von der Nichtschuld ist. Davon kann hier angesichts des Streites zwischen den Par-teien über den höchstzulässigen Mietzins und dessen Ermittlung durch ein Sachverständigengutachten im zweiten Rechtszug gerade nicht ausgegangen werden. Auch die juristische Ausbildung und Be-rufstätigkeit des Kl. belegen daher nicht dessen Kenntnis von der Nichtschuld.

Soweit im Hinblick auf etwaige Kaufabsichten des Kl. bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung zwischen den Parteien über eine Verrechnung der überzahlten Miete mit dem Kaufpreis verhandelt wer-den sollte, genügt der bloße Umstand, daß sich diese Gespräche schleppend gestaltet haben, nicht, um einen endgültigen Verzicht des Kl. auf die Rückzahlung bzw. eine vorbehaltlose Zahlung des vereinbarten Mietzinses anzunehmen.

Der Mieter, der Rückforderungsansprüche wegen angeblich nach dem Wirtschaftsstrafgesetz überhöhter Miete stellt, muß nur die objektiv vorliegende Mangelsituation darlegen. Bei vorliegenden Zweckentfremdungsverordnungen genügt es dabei, sich für die behauptete Mangelsituation auf ein Sachverständigengutachten zu berufen. Dieser Auffassung ist allerdings nur ein Teil der Mietenkammern des Landgerichts Berlin, deren Rechtsprechung zur Anwendung des Wirtschaftsstrafgesetzes insgesamt sehr vielgestaltig ist.

Bei einem am 12. September 1995 abgeschlossenen Mietvertrag verlangte der Mieter Rückzahlung angeblich überhöhten Mietzinses (Mietspiegelfeld J5). Er berief sich auf eine objektiv vorliegende Mangelsituation und trat Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin holte ein Sachverständigengutachten zur Frage der Mangellage für die betreffende Wohnungskategorie und zur höchstzulässigen Nettokaltmiete für die von dem Mieter innegehaltene Wohnung hinsichtlich der geltend gemachten Zeiträume ein. Das Gericht meinte, der Mieter habe grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnutzung des geringen Angebots. Dazu brauche er jedoch nur die objektiv vorliegende Mangelsituation vorzutragen. In dem konkreten Fall komme es nicht allein auf die Indizwirkung der Zweckentfremdungsverordnungen an, da ein weiteres Indiz, das die Kammer zur Darlegung der Mangellage in ständiger Rechtsprechung für hinreichend halte, nämlich die Steigerung des Mietzinses für vergleichbare Wohnungen gemessen an der Entwicklung der entsprechenden Felder des Mietspiegels, nicht feststellbar gewesen sei. Denn tatsächlich sei in dem einschlägigen Mietspiegelfeld J5 der Spannenwert im streitgegenständlichen Zeitraum gesunken. Die festzustellende Steigerung des Mietzinses bei fortbestehenden Zweckentfremdungsverordnungen sei jedoch nur eine Möglichkeit für den darlegungs- und beweisbelasteten Mieter, das Vorhandensein einer Mangellage bei Vertragsschluß darzutun. Da er keine exakte Kenntnis von den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt habe, genüge es, wenn er sich für die behauptete Mangelsituation auf Sachverständigengutachten berufe. Da der Sachverständige für Altbauwohnungen der streitgegenständlichen Art bei Vertragsschluß im September 1995 eine Mangellage festgestellt habe, sei der Vermieter zur Rückzahlung des entsprechend überhöhten Mietzinses verpflichtet. In diesem Zusammenhang hielt die Kammer die Ausführungen des Sachverständigen im einzelnen für ausreichend, obwohl der verklagte Vermieter die Methodik zur Ermittlung der Mangellage angegriffen hatte. Der Sachverständige hatte nämlich seine Feststellung anhand der Mietentwicklung bei Neuvermietung, der Mietentwicklung gemäß der Mietspiegel und seiner eigenen Marktbeobachtung getroffen. Dabei war er allgemein von dem Grundsatz ausgegangen, daß bei einem geringen Preisangebot Mietsteigerungen durchsetzbar seien, wohingegen bei Überangebot Mietpreissenkungen erforderlich seien, um eine Neuvermietung zu erreichen. Der Sachverständige hatte die Veränderungen bei einer Auswahl von Mietvertragsabschlüssen untersucht, die ein halbes Jahr vor bzw. nach dem Mietvertragsabschluß der Parteien lagen. Bei der stichprobenartigen Untersuchung der dem Sachverständigen vorliegenden Datensätze für Wohnungen, die nach Größe, Baualtersklasse und Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar waren, ließen sich bei allen elf Objekten Steigerungen des bei Neuvermietung im Jahre 1995 bzw. 1996 erzielten Mietpreises feststellen. Durchschnittlich lagen die Steigerungen bei etwa 23 %. Letzterer Faktor war für die Kammer gemäß ihrer ständigen Rechtsprechung ausreichendes Indiz für die Mangellage.

Die Rechtsprechung zu § 5 WiStG ist nicht nur im Bundesgebiet selbst, sondern auch bei den Berliner Instanzrichtern, so auch zwischen den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin "vielgestaltig" und so unterschiedlich, daß letztlich nur zwei Tendenzen feststellbar sind: Die einen gehen für den Rückforderungsanspruch davon aus, daß eine objektive Mangellage ausreichend sei, um das Merkmal der Ausnutzung des geringen Angebots zu erfüllen. Dabei sprechen Indizien, wie z. B. vorliegende Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen oder die Ausweisung eines mit Wohnungen unterversorgten Gebietes für eine Mangellage. Nach der Rechtsprechung mancher Kammern, so auch der ZK 67 des Landgerichts Berlin, ist ein weiteres Indiz für eine Mangellage dann gegeben, wenn in dem entsprechenden Feld des Mietspiegels eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen ist. Im vorliegenden Fall war sinnigerweise in dem einschlägigen Mietspiegelfeld J5 gerade der Spannenmittelwert etwas gesunken.

Eine andere Meinung kann man vor allem bei Gerichten aus dem Gebiet von Frankfurt/Main feststellen, die (auch) auf subjektive Gesichtspunkte beim Mieter abstellen (Ausnutzen einer Mangellage). Höchstrichterlich ist das alles nicht entschieden, so daß jeder Rechtsanwender für den konkreten Fall auf "seine" Berufungskammer schielen muß, wobei das Schielen dann auch noch ins Auge gehen kann, wenn sich die Rechtsprechung der Kammer ändert oder aufgrund einer (auch vorübergehenden) Änderung der Geschäftsverteilung sich die Zuständigkeit verschiebt.

Mit der vorliegenden Entscheidung setzt die ZK 67 ihre bisherige Rechtsprechung zur Indizwirkung in Ansehung ansteigender Mietspiegelwerte fort (vgl. GE 1999, 1054). Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mittelwerte in den maßgeblichen Mietspiegelfeldern spreche eben dafür, daß in den entsprechenden Marktsegmenten immer noch die Nachfrage das Angebot an Mietwohnungen übersteige. Die ZK 67 war in ihrer Rechtsprechung auch konsequent und kam zum Ergebnis, daß den Mieter die volle Beweislast treffe, wenn die Verringerung der Werte bestimmter Felder der Mietspiegel die Schlußfolgerung zulasse, daß in bestimmten Teilmärkten von einem Nachfrageüberhang nicht mehr gesprochen werden könne (Urteil vom 26. Juli 1999 = GE 1999, 1585). In der vorliegenden Entscheidung rückt zwar die ZK 67 von ihrer bisherigen Rechtsprechung nicht ab, nuanciert sie jedoch recht entscheidend. Der Mieter müsse zwar nach wie vor die Mangellage darlegen und beweisen. Da er jedoch regelmäßig von den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt keine exakte Kenntnis habe, genüge es, sich für die behauptete Mangelsituation auf ein Sachverständigengutachten zu berufen. Dabei bezieht sich die Kammer auf die Kommentierung von Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, Nach §§ 535, 536 BGB Rdn. 89, der sich wiederum auf Velten WuM 1997, 535 ff. beruft. Blank zitiert dann aber auch noch Beuermann (GE 1997, 1081). Danach würde die Möglichkeit, sich "schlicht" auf Sachverständigengutachten zu berufen, zu einem unzulässigen Ausforschungsbeweis führen. Letzterer Ansicht ist zuzustimmen, denn sie steht im Einklang mit den - jedenfalls bisher noch - geltenden Grundsätzen des Zivilprozeßrechts, der noch nicht das Amtsermittlungsprinzip kennt. Nach der im Zivilprozeß geltenden Beibringungs- und Verhandlungsmaxime kann das Gericht erst dann in die Beweisaufnahme eintreten, wenn ein substantiierter, schlüssiger Parteivortrag vorliegt, den der Gegner zulässig und erheblich bestreitet. Der darlegungspflichtigen Partei kann dabei der Anscheinsbeweis, bestimmte Indizwirkungen und dergleichen zugute kommen, in bestimmten Fällen kann es auch zur Umkehr der Beweislast führen. Gerade im Rückforderungsprozeß aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG wird dabei von den Gerichten teilweise die Indizwirkung einer vorhandenen Zweckentfremdungsverordnung oder die Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf herangezogen. Schon darüber kann man - jedenfalls jetzt in Berlin - nach dem entsprechenden Beschluß des Verfassungsgerichtshofes zu Zweckentfremdungsverordnungen (GE 2002, 118) wahrlich zweifeln. Wenn dann aber das weitere von der Kammer herangezogenen Indiz, nämlich die Steigerung des Mietzinses für vergleichbare Wohnungen nach Mietspiegel, nicht greift, dann ist es prozessual mehr als fragwürdig, nunmehr die bloße Behauptung der Mangellage ausreichen zu lassen. Würde das ausreichen, erhebt sich die Frage, warum man dann überhaupt noch Indizwirkungen benötigt. Wenn sich Velten (aaO. Seite 536) darauf beruft, von der prozessualen Grundregel der Darlegungs- und Beweislast seien durch die Rechtsprechung zahlreiche Abweichungen entwickelt worden, beispielhaft seien der Produkthaftungs- und der Arzthaftungsprozeß genannt, in welchen der jeweils beklagten Partei ebenfalls Sachverhaltsaufklärungspflichten auferlegt würden bis hin zur Umkehr von Darlegungs- und Beweislast, greift dieses Argument nicht. Denn hier gibt es Darlegungs- und Beweisverlagerungen auf eine

weichungen entwickelt worden, beispielhaft seien der Produkthaftungs- und der Arzthaftungsprozeß genannt, in welchen der jeweils beklagten Partei ebenfalls Sachverhaltsaufklärungspflichten auferlegt würden bis hin zur Umkehr von Darlegungs- und Beweislast, greift dieses Argument nicht. Denn hier gibt es Darlegungs- und Beweisverlagerungen auf eine Partei, die aufgrund bestimmter Sachverhaltsumstände das entsprechende Tatsachenwissen hat bzw. haben muß. Bei der Mangellage hat auch der in Anspruch genommene Vermieter nicht das entsprechende Tatsachenwissen, so daß von ihm eben gerade anders als im Produkthaftungs- oder Arzthaftungsprozeß nicht erwartet werden kann, daß er zur Tatsachendarstellung beitragen kann.

Diese Situation kann jedoch nicht dazu führen, auf eine einfache Behauptung hin Beweis zu erheben. Allgemein ist man sich im übrigen darüber einig, daß einer "Behauptung ins Blaue hinein" nicht nachzugehen ist. Die Kammer hätte daher nach hier vertretener Auffassung nicht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens kommen dürfen. Ob das Gutachten selbst zur festgestellten Mangellage ausreichende Antworten gibt, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Allerdings erscheint es schon fragwürdig, ob anhand von elf (!) Objekten entsprechende Feststellungen allgemeiner Natur für einen entsprechenden Teilmarkt getroffen werden können. Es ist auch nicht ersichtlich, warum es in den entsprechenden Fällen zu einer Mietpreissteigerung gekommen ist. Das Urteil hat neben dem mietrechtlichen Problem noch einen prozessualen Aspekt: Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts stammt aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002, ist also noch im Geltungszeitraum der "alten" ZPO erlassen worden. Nach der Übergangsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO galten für die Berufung daher noch die Vorschriften der ZPO a. F. Das Urteil der ZK 67 ist auf die mündliche Verhandlung vom 7. Januar 2002 ergangen. Nach § 26 Nr. 7 EGZPO gelten für die Revision daher nunmehr die Vorschriften der ZPO in der Fassung des Zivilprozeßreformgesetzes. Das Landgericht hat die Revision in Anwendung des § 543 Abs. 2 ZPO n. F. nicht zugelassen. Es mag dahinstehen, ob hier nicht noch § 541 ZPO a. F. mit der Möglichkeit des Rechtsentscheidsverfahrens anwendbar gewesen wäre, da für die Berufung noch die Vorschriften der ZPO a. F. anwendbar waren. Jedenfalls ist die Begründung zur Nichtzulassung der Revision, daß die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch der Fortbildung des Rechts bzw. Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient, angreifbar. Denn die dargestellten Fragen zu § 5 WiStG sind nach wie vor nicht geklärt, vor allem hat auch der Rechtsentscheid des Hanseatischen OLG Hamburg vom 3. März 1999 = GE 1999, 441 keine abschließende Klärung zu der Frage gebracht, inwiefern es auf subjektive Gesichtspunkte bei der Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens ankommt. Insofern wäre § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n. F. einschlägig, denn eine Entscheidung des BGH wäre zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht nur in Berlin, sondern im gesamten Geltungsbereich des Gesetzes erforderlich. Ob eine Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO n. F. möglich ist, kann von hier aus nicht abschließend beurteilt werden. Denn diese Vorschrift ist nach § 26 Nr. 8 EGZPO bis zum 31. Dezember 2006 nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwerde 20.000 Euro übersteigt. Der Streitwert insgesamt dürfte zwar über dieser Summe liegen, ob das auch für die Beschwer des Beklagten zutrifft, ist nicht ersichtlich.