Rückforderung überhöhter Miete nach Modernisierung und Instandsetzung

Rückforderung überhöhter Miete nach Modernisierung und Instandsetzung; Verwirkung

Der Mieter hat keinen Anspruch mehr auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete (Verwirkung), wenn er über sechseinhalb Jahre lang den vom Vermieter geforderten Modernisierungszuschlag zahlt und von seinem Recht auf Einsicht in die entsprechenden Modernisierungsbelege keinen Gebrauch gemacht und dementsprechend auch keine Fehler in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung gerügt hat.

Die Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft im Beitrittsgebiet in Berlin, modernisierte das Haus und die Wohnungen (und führte wahrscheinlich auch Instandsetzungsarbeiten durch). Sie erhöhte die Miete der Kl. im Mai 1994. Diese zahlten den geltend gemachten Modernisierungszuschlag bis Dezember 2000 ohne jegliche Einwände. Sie hatten auch keine Einsicht in die Modernisierungsbelege genommen und dementsprechend auch keine Fehler der Modernisierungserhöhung gerügt, selbst als die Wohnungsbaugesellschaft schon im Juni 1996 Fehler eingeräumt und die Miethöhe (nach unten) korrigiert hatte. Erst im Dezember 2000 forderten die Mieter angeblich überzahlte Miete im nicht verjährten Zeitraum von Januar 1996 bis Dezember 2000 zurück.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Zeit von Januar 1996 bis Dezember 2000 in Höhe von 1. 977,60 DM. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die Vorschrift des § 16 ModEnG Anwendung findet. Ebenso muß nicht entschieden werden, ob die Parteien im Rahmen der unstreitigen Mietsenkung eine Vereinbarung zur Miethöhe getroffen haben, die einen Rechtsgrund für geleistete Zahlungen darstellen würde, denn ein etwaiger Anspruch der Kl. wäre jedenfalls verwirkt.

Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht (= Zeitmoment), obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, daß dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (= Umstandsmoment; vgl. BGH NJW 1982, 1999). Dabei sind Zeit- und Umstandsmoment nicht voneinander unabhängig zu betrachten, sondern stehen in einer Wechselwirkung. Die zeitlichen wie die sonstigen Umstände des Falls müssen in ihrer Gesamtheit die Beurteilung tragen, daß Treu und Glauben dem Gläubiger die Verfolgung des Anspruchs verwehren, mit dessen Geltendmachung der Schuldner nicht mehr rechnen mußte (BGH ZIP 2001, 670). Die Frage, ob eine Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung anzunehmen ist, hängt im wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles ab; deren Würdigung ist Sache des Tatrichters (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1988 - XI ZR 19/88 - BGHR BGB § 242 Verwirkung 7 m. N.).

Nachdem die Kl. auf die Mieterhöhungserklärung vom 25. Mai 1994 bis zu ihrem Forderungsschreiben an die Bekl. vom 11. Dezember 2000 den Modernisierungszuschlag vorbehaltlos geleistet haben, ist das Zeitmoment erfüllt. Dies allein genügt aber noch nicht zur Annahme einer Verwirkung. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat (BGH NJW 1984, 1684). Voraussetzung ist hierbei, daß zu dem Zeitablauf besondere auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (vgl. BGHZ 105, 290 [298]). Indes ist aber auch dieses erforderliche Umstandsmoment erfüllt. Dem Mieter, an den ein Mieterhöhungsverlangen nach § 3 MHG gerichtet wird, steht gemäß § 259 BGB ein Einsichtsrecht in die Modernisierungsbelege zu (LG Berlin, Urteil vom 10. Oktober 1997 - 63 S 231/97 - GE 1997, 1579; Urteil vom 4. Juli 1994 - 66 S 38/94 - MM 1994, 326). Dieses Einsichtsrecht dient gerade dazu, die Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu überprüfen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 3 MHG Rz. 69 b). Von diesem Einsichtsrecht haben die Kl. keinen Gebrauch gemacht und im folgenden auch keine Fehler gerügt. Sie haben auch dann keine Einsicht in die Modernisierungsbelege genommen und Fehler gerügt, als die Kl. Fehler in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung einräumte und die Miethöhe mit Erklärung vom 6. Juni 1996 korrigierte. Vor diesem Hintergrund durfte die Bekl. bis zum Zeitpunkt der Rückforderung durch die Kl. davon ausgehen, daß die Kl. Einwände gegen den Modernisierungszuschlag nicht mehr erheben werden. Soweit nach der Rechtsprechung des BGH für die Annahme einer Verwirkung weiterhin erforderlich ist, daß sich der Verpflichtete mit Rücksicht auf das Verhalten des Berechtigten auch darauf eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (BGH NJW-RR 1996, 949, 950), liegt auch diese Voraussetzung vor. Die Bekl. ist ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, das als solches keine Gewinnerzielungsabsicht hat und Mieteinnahmen wieder in den Wohnungsbestand investiert.

Der Vermieter kann sich auf Verwirkung berufen, wenn der Mieter lange Zeit (sechseinhalb Jahre) einen zu hohen Modernisierungszuschlag zahlt, obwohl er durch Einsicht in die Belege und aufgrund anderer Umstände schon wesentlich früher die Unwirksamkeit der Mieterhöhung hätte feststellen können.

Eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft hatte modernisiert und wahrscheinlich auch instand gesetzt. Der Mieter zahlte den geltend gemachten Modernisierungszuschlag sechseinhalb Jahre. Er hatte nach der Mieterhöhungserklärung keine Einsicht in die Modernisierungsbelege genommen und das auch nicht zwei Jahre später nachgeholt, als die Wohnungsbaugesellschaft selbst Fehler in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung eingeräumt und die Miethöhe entsprechend korrigiert hatte. Jetzt wollte der Mieter überzahlte Miete zurückhaben.

Die ZK 62 des Landgerichts meinte hier, der Rückzahlungsanspruch sei jedenfalls verwirkt. Zeit- und Umstandsmoment als erforderliche Komponenten für diesen Einwand unzulässiger Rechtsausübung seien erfüllt. Sechseinhalb Jahre vorbehaltlose Zahlung, keine Einsicht in die Belege, Fortzahlung selbst nach entsprechender Fehlereinräumung seitens der Vermieterin, führten zu einem Vertrauenstatbestand, der es dem Mieter verwehrt, jetzt noch angeblich überhöhte Miete zurückzufordern.

Das Institut der Verwirkung ist rechtsdogmatisch ganz einfach eingrenzbar; es müssen eben Zeit- und Umstandsmoment vorliegen, die den Einwand unzulässiger Rechtsausübung begründen können. Die Anwendung im Einzelfall ist jedoch sehr problematisch, weil für den Konfliktfall die Entscheidungen der Gerichte überhaupt nicht kalkulierbar sind. Alles stellt eben eine Einschätzung nach den Gesichtspunkten von Treu und Glauben dar. Eine Entscheidung in der einen, aber auch in der anderen Richtung ist möglich und hängt von der Einschätzung des entscheidenden Richters ab, der den Fall einer "gerechten" Entscheidung zuführen möchte. Deswegen ist es ausgesprochen wichtig, die einzelnen Kriterien zur erforderlichen Überzeugungsbildung herauszustellen, um dem Rechtsanwender in der vorgerichtlichen Praxis Hilfen zu geben. Dazu ist die Entscheidung der ZK 62 ein gutes Beispiel. Allerdings wäre es noch hilfreicher gewesen, zu den eigentlichen Rechtsproblemen des Rückforderungsanspruches Stellung zu nehmen und insofern eine klare Linie zu ziehen. Denn hier ist es überaus streitig, ob im Mietrückforderungsstreit nunmehr der Mieter in Verfolgung des Anspruches aus ungerechtfertigter Bereicherung diesen im einzelnen darlegen muß, weil er nach den allgemeinen Grundsätzen des Zivilprozesses die Darlegungs- und Beweislast für den von ihm geltend gemachten Anspruch hat. Eine andere Ansicht meint dazu, daß der Mieter nach einer unwirksamen Modernisierungserhöhung (hier war offenbar gegen § 14 Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz verstoßen und wahrscheinlich Instandsetzungskosten und Fördermittel nicht entsprechend herausgerechnet worden) ohne weiteres einen Rückforderungsanspruch hat und der Vermieter darlegen müsse, was ihm materiell als Erhöhungsbetrag aufgrund der Modernisierung zusteht.