Rückforderung preisrechtswidriger Miete bei Mietpreisgleitklausel

Rückforderung preisrechtswidriger Miete bei Mietpreisgleitklausel; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Komfortzuschlag; Doppelbegünstigung; Mietermehrheit; Aktivlegitimation; Rückforderungsanspruch

1. Zur Frage, wann bei einer Mehrheit von Mietern auch ein einzelner Mieter preisrechtswidrige Leistungen zurückfordern kann.

Der Kl. ist entgegen der Auffassung der Bekl. allein anspruchsberechtigt, da er allein die preisrechtswidrigen Leistungen, die er gemäß § 812 BGB zurückverlangt, geleistet hat.

Der Kl. hat vorgetragen, er lebe seit 1979 von seiner Ehefrau getrennt, bewohne seitdem die Wohnung allein und zahle auch die Miete allein. Dieser Behauptung sind die Bekl. erstmals im Termin entgegengetreten, indem sie den Vortrag lediglich bestritten. Ein bloßes Leugnen ist jedoch nicht ausreichend. Einem Vermieter ist in der Regel bekannt, ob bei mehreren Mietern einer seiner Vertragspartner die überlassenen Räume noch bewohnt oder aber ausgezogen ist. Die Bekl. hätten daher ihre in dem Bestreiten liegende Behauptung, die Ehefrau des Kl. bewohne weiterhin die vermieteten Räume, näher substantiieren müssen, zumal sie selbst die Mieterhöhungserklärungen jeweils an den Kl. allein gerichtet hat. Ist sonach der Kl. aus eigenem Recht anspruchsberechtigt, so bedurfte es der Abtretung durch seine Ehefrau nicht. Die Klageerhebung hat die Verjährung für den der Verurteilung durch das Amtsgericht zugrundeliegenden Zeitraum unterbrochen.

Zu Unrecht meint der Kl., er sei zur Zahlung weder des Mehrbelastungszuschlages per 1. April 1982 in Höhe von 7,35 DM noch des Komfortzuschlages in Höhe von 4 % der Grundmiete per 1. Januar 1983 verpflichtet.

Gem. § 26 Abs. 2 I. BMG ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung nur insoweit unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Mit jeder gesetzlich zugelassenen Mieterhöhung erhöht sich der zulässige und daher geschuldete Mietzins in Ansehung der von den Parteien in § 2 Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten Mietpreisgleitklausel. Da der Kl. einen Rückforderungsanspruch geltend macht, hätte er im einzelnen darlegen müssen, daß den Bekl. umlagefähige Mehraufwendungen nicht bzw. nicht in der von ihnen behaupteten Höhe entstanden sind. Der Kl. hat jedoch die behaupteten Mehrbelastungen nicht der Höhe nach bestritten.

Die Bekl. waren berechtigt, gemäß § 2 Abs. 1 XII. BMG einen Komfortzuschlag für das Bad zu erheben. Der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 XII. BMG, wonach ein Komfortzuschlag unzulässig ist, wenn die erstmalige Einrichtung des maßgeblichen Ausstattungsmerkmals bereits zu einer Mieterhöhung gem. § 11 AMVOB geführt hat, ist nicht gegeben. Nach dem Wortlaut der Ausnahmevorschrift soll bei vollständiger Abwälzung der Einrichtungskosten im Rahmen des § 11 AMVOB eine Doppelbegünstigung des Vermieters aufgrund der Ausstattungsqualität einer Wohnung vermieden werden (BT-Drucksache 9/1780, S. 22). Ausweislich des Ermittlungsberichtes der Preisstelle für Mieten bei dem Bezirksamt Schöneberg von Berlin vom 29. September 1982 im Preisstellenverfahren über die Berechtigung eines Modernisierungszuschlages wurden bei der Berechnung der Baukosten der Modernisierung von der Rechnung der Firma Sch. vom 8. November 1978 als Instandhaltungskosten gerade unter anderem folgende Positionen herausgenommen:

Einbauwanne (Pos. 11), Toilettenanlage (Pos. 12), Waschtisch (Pos. 13), Badfußbodenisolierung im Bereich der Badewanne (Pos. 17) und bei der Modernisierungsumlage nicht berücksichtigt. Die Bekl. waren daher nicht gem. § 2 Abs. 2 XII. BMG gehindert, den Komfortzuschlag weiterhin zu erheben.