Rückforderung preisrechtswidriger Kaution weiterhin möglich

Rückforderung preisrechtswidriger Kaution weiterhin möglich; Mietpreisbindung, Altbau; Mietpreisbindung, Wegfall; Kaution, preisrechtswidrige; Leistung, einmalige preisrechtswidrige; Rückforderungsanspruch; Kautionsvereinbarung, gesetzeswidrige

Hat der Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung noch zur Zeit der Preisbindung eine preisrechtlich unzulässige Kaution gezahlt, so kann er vom Vermieter auch nach Aufhebung der Preisbindung die Rückzahlung dieser Kaution verlangen.

Mit Recht ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, daß der Bekl. verpflichtet ist, dem Kl. die restliche Kaution zurückzuzahlen. Das folgt aus § 812 Abs. 1 BGB. Die zwischen den Parteien unter dem 8. April 1987 getroffene Kautionsvereinbarung war von Anfang an unwirksam. Denn nach § 29 a Abs. 6 des 1. BMietG war eine Kautionsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt war, Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine solche Vereinbarung hatten die Parteien aber nicht getroffen. Denn aus der schriftlichen Kautionsvereinbarung ist, da sie einen konkreten Sicherungsgrund nicht enthält, nicht ersichtlich, wofür der Kl. dem Bekl. die Kaution geleistet hat. Damit fehlt jeder Hinweis dafür, daß die Hingabe der geleisteten Kaution für einen gesetzlich zulässigen Zweck erfolgt ist. Da somit eine einmalige preisrechtswidrige Leistung im Sinne des § 29 a des 1. BMietG vorliegt, ist der Bekl. verpflichtet, diese, soweit sie noch offen ist, dem Kl. zurückzuerstatten (§ 30 Abs. 3 1. BMietG).

Zu Unrecht ist der Bekl. der Auffassung, daß mit dem Wegfall der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 sich die Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Kautionsvereinbarung allein nach der Bestimmung des § 550 b BGB zu richten habe. Soweit er sich dabei auf die Entscheidung der ZK 64 des Landgerichts Berlin vom 25. November 1988 (GE 1989, 147) beruft, vermag die Kammer der dort vertretenen Auffassung nicht zu folgen. Denn die Kammer ist nicht der Ansicht, daß mit dem Außerkrafttreten des 1. BMietG am 1.1.1988 (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW) die wegen Verstoß gegen § 29 a Abs. 6 des 1. BMietG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden ist.

Mit Recht wird in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, daß die am 1.1.1988 außer Kraft getretenen Mietpreisvorschriften auch dann noch anzuwenden sind, wenn und soweit es um die Beurteilung eines Sachverhalts aus der Zeit vor dem Außerkrafttreten der Mietpreisvorschriften geht (Beuermann, Miete u. Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVW Rdn. 4). Das folgt aus dem gesetzgeberischen Grundgedanken der Art. 170, 171 EGBGB, wonach ein Schuldverhältnis nach dem Recht zu beurteilen ist, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (Palandt, BGB, 47. Aufl., Art. 170 EG Anm. 1 m.w.N.). Dieser Grundsatz erfährt allerdings für Miet-, Pacht- und Dienstverhältnisse die Einschränkung dergestalt, daß für diese Rechtsverhältnisse nicht mehr die bisherige Rechtslage, sondern das neue Recht anzuwenden ist (Art. 171 EGBGB). Dem ist grundsätzlich zuzustimmen. Wenn aber die Wirksamkeit einer unter den Bestimmungen des 1. BMietG getroffenen Kautionsvereinbarung sich nunmehr allein nach der Vorschrift des § 550 b BGB bemessen soll, so ist nach Ansicht der Kammer hierfür jedoch Voraussetzung, daß die früher getroffene Kautionsvereinbarung wirksam getroffen worden ist. Gerade das ist hier aber nicht der Fall. Denn wie oben dargelegt, ist diese wegen Nichteinhaltung des § 29 a Abs. 6 1. BMietG von Anfang an unwirksam. Ist aber eine Vereinbarung wegen Gesetzesverstoßes einmal unwirksam, bleibt sie grundsätzlich auch dann unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund später weggefallen ist (Palandt, a.a.O., § 141 Anm. 1 a).

Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn der Gesetzgeber im Rahmen des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14.7.1987 (GVW) oder durch ein anderes Gesetz eine andere Regelung getroffen hätte. Das ist aber nicht der Fall. In § 5 GVW wird lediglich geregelt, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang früher unwirksame Mietzinsvereinbarungen wirksam werden. Dagegen enthält das Gesetz keine Regelung darüber, daß auch ehemals preisrechtswidrige Leistungen im Sinne des § 29 a des 1. BMietG nachträglich geheilt werden sollen. Das Fehlen einer solchen Regelung läßt nach Ansicht der Kammer nur den Schluß zu, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die vor dem 1. Januar 1988 getätigten einmaligen Leistungen, wenn diese preisrechtswidrig waren, ausschließlich nach dem Recht zu beurteilen sind, das bis zum 1. Januar 1988 in Kraft gewesen ist.

Da somit die Zahlung der Kaution rechtsgrundlos erfolgt ist, ist der Bekl. verpflichtet, die noch offene Restkaution an den Kl. zurückzuzahlen. Mit dieser Entscheidung folgt die Kammer ihrer bisherigen Rechtsprechung (Urt. v. 28.11.1988 - 61 S 137/88 -), die im übrigen auch von der ZK 62 des Landgerichts Berlin (GE 1989, 93) und größtenteils auch von den Berliner Amtsgerichten (AG Charlottenburg MM 1988, 249; AG Neukölln GE 1988, 895 u. 1043; AG Tiergarten GE 1988, 635 u.a.) vertreten wird.