Rückforderung gezahlter Betriebskostenvorschüsse

Ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorschüsse besteht nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam ist, denn aus der Unwirksamkeit folgt nicht, daß auch die angesetzten Kosten nicht angefallen sind. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen für das Jahr 1999.

Es kann dahingestellt bleiben, wie ein solcher Anspruch rechtlich zu qualifizieren wäre, denn in jedem Falle ist der Mieter gehalten, anhand der gegebenen Anhaltspunkte seinen Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und dies im Rückforderungsprozeß darzulegen (vgl. OLG Braunschweig WuM 1999, 511; OLG Hamm GE 1998, 854). Ein Rückzahlungsanspruch besteht nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam ist, denn aus der Unwirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung folgt nicht, daß die angesetzten Kosten nicht angefallen sind. Hinsichtlich der Wasserkosten behaupten die Kl. zwar Wasserrohrbrüche. Wieso aber der vom Amtsgericht schätzungsweise - überaus großzügig - vorgenommene Abzug unzutreffend sein soll, ist nicht dargelegt. Es ist auch irrelevant, ob den Kl. die Erläuterungen bezüglich der Hausreinigung nicht ausreichen. Daraus folgt nicht, daß sie einen Rückzahlungsanspruch haben. Einer getrennten Abrechnung über die Aufzugskosten bedarf es nicht, § 20 III 3 NMV. Selbst wenn dies der Fall wäre, folgt daraus allenfalls, daß die Kl. ggf. insoweit eine Nachzahlung nicht zu entrichten hätten. Daß die Kosten für den Aufzug nicht angefallen sind, ist nicht ersichtlich. Damit scheidet auch ein Rückzahlungsanspruch aus. (...)

Eine teilweise unrichtige Nebenkostenabrechnung führt nicht ohne weiteres zum Rückzahlungsanspruch des Mieters.

Der Mieter meinte, die Betriebskostenabrechnung sei unwirksam, nämlich hinsichtlich der Wasserkosten (Wasserrohrbrüche), der Hausreinigung (unzureichende Erläuterung) und der Aufzugskosten (keine getrennte Abrechnung). Er forderte die geleisteten Vorschüsse insgesamt zurück.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam wie das Amtsgericht zur Abweisung der Klage. Ein Rückzahlungsanspruch bestehe nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam sei, denn aus der Unwirksamkeit folge nicht, daß die angesetzten Kosten überhaupt nicht angefallen seien.

An dem von dem Mieter geltend gemachten Anspruch war wirklich nichts "dran". Deshalb hat die Kammer zur Begründung der Entscheidung auch nicht mehr als 16 Zeilen gebraucht. Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein laufendes Mietverhältnis mit umstrittener Betriebskostenabrechnung. Es mag dahinstehen, ob die zitierte Entscheidung des OLG Braunschweig dafür überhaupt einschlägig ist, denn dort handelte es sich um ein beendetes Mietverhältnis ohne Abrechnung.

Das Problem der Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen hat mehrere Fallvarianten, in denen sich die Parteien recht schnell verirren können.

1. Laufendes Mietverhältnis ohne Betriebskostenabrechnungen

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 26. Juni 1998 = GE 1998, 854 kann der Mieter vom Vermieter bei fortdauerndem Mietverhältnis die Rückzahlung auf die Nebenkosten geleisteter Vorauszahlungen nicht allein deswegen verlangen, weil der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung tatsächlich entstandener Nebenkosten nicht erfüllt hat. Der Mieter habe einen Anspruch auf Abrechnung der Vorauszahlungen, den er einklagen und auch vollstrecken könne. Ferner habe er das aus § 273 BGB herzuleitende Recht, die weiterlaufenden Vorauszahlungen bis zur Abrechnung des vergangenen Zeitraums zurückzubehalten. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehe nicht, weil Rechtsgrund für die Leistung des Mieters die im Vertrag über die Vorauszahlung getroffene Vereinbarung sei. Es bestehe auch kein Bereicherungsanspruch mit der Begründung, der mit der Leistung der Vorauszahlungen bezweckte Erfolg sei nicht eingetreten. Voraussetzung für die Annahme einer Zweckvereinbarung wäre, daß die Zahlung der Vorschüsse nach dem Inhalt des Mietvertrages dergestalt mit der Erteilung der Abrechnung verknüpft werde, daß ein Abhängigkeitsverhältnis bestehe, was aber nicht angenommen werden könne. Der Rechtsentscheid des OLG Hamm ist zwar nach Wegfall derartiger Verfahren mit Inkrafttreten der Zivilprozeßreform nicht mehr bindend, hat jedoch nach wie vor grundlegende Bedeutung, woraus sich eine gefestigte Rechtsprechung entwickelt hat. 2. Laufendes Mietverhältnis mit streitiger Betriebskostenabrechnung

Zu dieser Fallvariante gibt es keinen Rechtsentscheid. Wenn aber schon ein Rückzahlungsanspruch nicht besteht, wenn überhaupt keine Abrechnung erteilt ist, kommt ein Rückzahlungsanspruch bei existierender, allerdings umstrittener Abrechnung überhaupt nicht in Betracht. Der Mieter hat die Fakten bzw. er kann in die Unterlagen Einsicht nehmen. Er ist in der Lage, eine Gegenabrechnung zu erstellen und daraus Schlußfolgerungen zu ziehen. Er kann auch auf Auszahlung eines Guthabens klagen und dieses unter Herausnahme umstrittener Positionen berechnen.

Für diese Fallkonstellation hat das Landgericht Berlin, ZK 62, auch ein Zurückbehaltungsrecht verneint (Urteil vom 12. April 1999 zu 62 S 320/98 = GE 1999, 1286). Die Betriebskostenvorschüsse dienen dazu, die laufenden Betriebskosten des jeweiligen Jahres zu decken. Ihre Zahlung kommt allen Mietern zugute. Selbst wenn man den Mieter durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschußzahlungen davor schützen wolle, daß der Vermieter die Vorschüsse und etwaige Guthaben nicht abrechnet, so muß doch etwas anderes dann gelten, wenn eine Abrechnung erfolgt ist. Denn anderenfalls könnten bei jedem Mangel die laufenden Vorschüsse zurückgehalten werden, was dazu führen würde, daß der Vermieter die laufenden Unterhaltskosten, insbesondere auch die verbrauchsabhängigen Kosten, zu tragen hätte. Das geht in der Schutzwirkung nach Auffassung der ZK 62 zu weit. Der Mieter kann bei Zweifeln über die Richtigkeit der Abrechnung in die ihr zugrunde liegenden Unterlagen Einsicht nehmen, notfalls unter Hinzuziehung sachverständigen Rats, und dem Vermieter gegenüber die richtige Berechnung darlegen (vgl. auch OLG Düsseldorf DWW 1992, 26).

3. Beendetes Mietverhältnis mit fehlender Betriebskostenabrechnung

Hierzu ist der Rechtsentscheid des OLG Braunschweig vom 18. Juli 1999 = GE 1999, 1213 einschlägig. Danach kann der Mieter die für die nicht abgerechneten Zeiträume geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen, soweit sie nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht sind. Der Mieter muß allerdings anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten schätzen und annäherungsweise vortragen. Erst wenn er dies mangels jeglicher Anhaltspunkte nicht kann, ist er berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzufordern. Als Rechtsgrundlage für eine Rückforderung zieht das Gericht das Institut der ergänzenden Vertragsauslegung heran. Da bei beendetem Mietverhältnis ein Druckmittel des Zurückbehaltungsrechtes für den Mieter nicht mehr existiere, könne der Vertrag ergänzend ausgelegt werden. Es sei dem Mieter zuzumuten, einen Mindestverbrauch an Betriebskosten zu ermitteln oder zu schätzen. Anhaltspunkte dafür könnten den vorhandenen Abrechnungen entnommen werden, mögen sie formal auch nicht ordnungsgemäß sein. Auch Nebenkostenabrechnungen anderer Abrechnungsperioden oder Abrechnungen anderer Mieter mit vergleichbaren Wohnverhältnissen könnten die Grundlage für eine Schätzung geben; es sei dem Mieter auch nicht unzumutbar, bei dem Vermieter vorhandene Belege einzusehen und danach einen Mindestverbrauch vorzutragen. Nur wenn überhaupt keine Anhaltspunkte dafür bestünden, welche Höhe die entstandenen Nebenkosten für die einzelne Wohnung haben, könnte es zur vollständigen Rückzahlung der Vorauszahlungen kommen.

Allzu hilfreich ist dieser Rechtsentscheid nicht, er bringt auch einen überaus dornenreichen Weg für einen Mieter. In diesem Zusammenhang gibt es ein Urteil des Landgerichts Berlin, ZK 64 (GE 2000, 809 f.), in dem ein Vermieter zur Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse verurteilt worden ist. In dem zugrundeliegenden Fall gab es weder eine Abrechnung für vergangene Zeiträume für die betreffende Wohnung, noch Unterlagen für andere Wohnungen in demselben Haus.

4. Beendetes Mietverhältnis mit streitiger Betriebskostenabrechnung

Der genannte Rechtsentscheid des OLG Braunschweig ist für diese Fallkonstellation nicht einschlägig, denn hier existieren ja - wenn auch umstrittene - Abrechnungen, mit denen die Mietvertragsparteien arbeiten können. Es mag dann im Rechtsstreit entschieden werden, ob Nachzahlungsansprüche des Vermieters oder Rückforderungsansprüche des Mieters bestehen. Hierbei sind allerdings jetzt die Ausschlußfristen des § 556 Abs. 3 BGB in der Fassung der Mietrechtsreform zu beachten (ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums für Nachforderungen des Vermieters).