Rückforderung einer ehemals preisrechtswidrigen Kaution

Rückforderung einer ehemals preisrechtswidrigen Kaution; Mietpreisbindung, Altbau; Kaution, preisrechtlich unzulässige; Rückforderungsanspruch; Vermieterwechsel; Kaution, Übergabe an Erwerber; Verjährung

1. War eine vom Mieter geleistete Kaution gem. § 29 a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 6 unzulässig, so ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters auch durch die Aufhebung der Vorschriften des Ersten Bundesmietengesetzes nicht entfallen.

2. Der Rückforderungsanspruch richtet sich, auch wenn das Grundstück zwischenzeitlich verkauft und die Mietkaution an den Erwerber übergeben wurde, gegen den (ursprünglichen) Empfänger der preisrechtswidrigen Leistung.

3. Zur Verjährung dieses Rückforderungsanspruchs.

Der Anspruch des Kl. auf Rückzahlung der Kaution folgt aus den §§ 29 a Abs. 1, 30 Abs. 3 des 1. Bundesmietengesetzes. Die in dem Mietvertrag von 1982 vereinbarte Sicherheitsleistung war gemäß § 29 a Abs. 1 des 1. Bundesmietengesetzes unzulässig, da ein in der Vorschrift des § 29 a Abs. 6 des 1. Bundesmietengesetzes geregelter Sicherungszweck nicht genannt war. Die Sicherheitsleistung war vielmehr umfassend vereinbart und somit preisrechtlich nicht zulässig. Der Kl. hatte somit gegenüber dem Bekl. von der Leistung der Kaution an einen Rückzahlungsanspruch. Der Rückzahlungsanspruch ist durch die Aufhebung der Vorschriften des 1. Bundesmietengesetzes zum 1. Januar 1988 nicht entfallen und kann deshalb von dem Kl. weiter verfolgt werden. Der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Vorschriften des 1. Bundesmietengesetzes begründete Rückzahlungsanspruch des Kl. ist nach den alten Bestimmungen zu beurteilen. Die damals preisrechtlich unzulässige Vereinbarung ist durch die Aufhebung der Vorschriften des 1. Bundesmietengesetzes nicht zulässig geworden.

Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, die Kaution anläßlich des Verkaufs des Hausgrundstücks an den Erwerber K übergeben zu haben. Der Rückforderungsanspruch gemäß § 30 Abs. 3 des 1. Bundesmietengesetzes richtet sich gegen den Empfänger der preisrechtswidrigen Leistung, also gegen den Bekl. Die Vorschrift des § 572 BGB ist nicht einschlägig, da sie ihrem Wortlaut nach ("... in die dadurch begründeten Rechte ...") nur rechtswirksam vereinbarte Sicherheitsleistungen betrifft, vorliegend wird aber die Rückzahlung einer aufgrund einer rechtsunwirksamen Vereinbarung gezahlten Kaution verlangt (Urteil der Kammer vom 13. Juni 1985 in MM 1985 Seite 229). Im übrigen haftet der Bekl. auch bei Anwendung des § 572 BGB neben dem Erwerber weiter auf Rückzahlung der Kaution (Palandt § 572 BGB Anm. 1 b; Urteil der Kammer a.a.O.). Auf eine Entreicherung kann sich der Bekl. nicht berufen, da er seinerseits den Erwerber auf Rückzahlung in Anspruch nehmen kann und er somit bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht entreichert ist.

Dahingestellt bleiben kann, ob der Anspruch des Kl. gegen den Bekl. gemäß § 30 Abs. 2 des 1. Bundesmietengesetzes wegen des im Jahre 1984 erfolgten Eigentumswechsels an dem Hausgrundstück und der damit verbundenen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. (siehe BGH NJW 1965 Seite 1225) verjährt ist. Das Verlangen einer nach § 29 a Abs. 1 1. Bundesmietengesetz preisrechtswidrigen Kaution stellte eine unerlaubte Handlung dar, da § 29 a Abs. 1 1. Bundesmietengesetz als ein Schutzgesetz gemäß § 823 Abs. 2 BGB anzusehen war. Der Kl. kann deshalb auch nach Vollendung der Verjährung gemäß § 852 Abs. 3 BGB die Kaution von dem Bekl. zurückverlangen.

Vgl. zum LS Nr. 1 aber: LG Berlin - 64 S 339/88 -, Beschl. v. 25.11.1988; wie hier: LG Berlin - 61 S 198/88 -, Urt.

v. 6.3.1989; LG Berlin - 62 S 93/88 -, Urt.

v. 3.10.1988