Rückforderung ehemals preisrechtswidriger Kaution

Rückforderung ehemals preisrechtswidriger Kaution; Mietpreisbindung, Altbau - Aufhebung; Leistung, preisrechtswidrige; Kaution, preisrechtswidrige; Rückforderungsanspruch; Rückzahlungsanspruch; Wegfall gesetzlichen Verbots; Sicherungszweck der Kaution

Auch nach Außerkrafttreten des § 29 a I. BMG ist von einem Rückforderungsanspruch des Mieters bezüglich einer preisrechtlich unzulässigen Leistung auszugehen (hier: Mietkaution ohne Beschränkung auf den gesetzlichen Sicherungszweck).

Die Klage ist zulässig und begründet; dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gem. §§ 29 a Abs. 1, 30 Abs. 3 I. BMG, 812 BGB zu. Bei der Kautionszahlung handelt es sich um eine einmalige Leistung, die der Mieter (Kl.) mit Rücksicht auf die Vermietung von (ehemals) preisgebundem Altbau erbracht hat.

Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Parteien eine Vereinbarung im Sin-ne des § 29 a Abs. 6 I. BMG getroffen hätten, aus der hervorgehe, daß die Sicherheitsleistung lediglich zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen diene. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag wurde lediglich ausgeführt, daß die Kaution bei "ord-nungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Übergabe der Wohnung" zu-rückgezahlt wird. Darunter fallen zwar auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von Schäden; es kann jedoch nicht ausgeschlossen wer den, daß die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses sich auch auf an-dere Tatbestände erstrecken kann, wie z. B. die Entfernung von Einbauten des Mie-ters, die der Vermieter bei Auszug von diesem fordert oder die vollständige Räumung der Wohnung. Nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien wäre der Bekl. auch in diesen Fällen zur Rückerstattung der Kaution nicht verpflichtet, was gegen die Re-gelung des § 29 a Abs. 6 I. BMG verstieße (vgl. LG Berlin, MM 84, 78).

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß nach Außerkrafttreten des I. BMG eine dem § 29 a Abs. 6 I. BMG entsprechende Regelung nicht mehr erforderlich sei und alleinige Regelungsgrundlage bezüglich der Kaution nunmehr § 550 b BGB sei. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, "daß Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses nach dem Recht zu beurteilen ist, das zur Zeit der Verwirklichung des Entste-hungstatbestandes galt" (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVW, Randnr. 4). Gemäß §§ 308, 309 BGB entfällt bei nachträglichem Wegfall eines gesetzlichen Verbots (hier § 29 a Abs. 6 I. BMG) dessen Nich-tigkeitsfolge (§ 134 BGB) nur dann, wenn die Vertragspartner bei Abschluß des Vertrages mit der Aufhebung des Verbots rechneten und den Vertrag gerade für den Fall beschlossen haben. Gehen jedoch beide Parteien - wie im vorliegenden Fall - davon aus, daß die Leistung (hier die Kautionszahlung) sofort erbracht werden soll, ist wei-terhin von der Nichtigkeit des entsprechenden Vertrages auszugehen, ohne daß eine Heilung in Betracht käme. Auch nach Außerkrafttreten des § 29 a I. BMG ist daher von einem Rückforderungsanspruch des Mieters bezüglich einer preisrechtlich unzulässigen Leistung auszugehen, so daß der Klage stattzugeben war.