Rückforderung der unter Druck geleisteten ungerechtfertigten Zahlung

Zahlt der Mieter eine (unberechtigte) Betriebskostennachforderung aus einer Abrechnung nach Androhung der fristlosen Kündigung, kann der Vermieter sich gegenüber einem Rückforderungsanspruch nicht darauf berufen, die Leistung sei in Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) erfolgt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus ungerechtfertigter Bereicherung Anspruch auf Rückzahlung des Betrages von 200 € (§§ 535 Abs. 2, 556, 812 Abs. 1 Satz 1, 814 BGB). [...]

Die Kl., die entsprechend des schriftlichen Mietvertrages vom 25.7.1975 Mieterin der im Hause W. Str. belegenen 2-Zimmerwohnung ist, hat auf die offensichtlich formell unwirksame Heiz- und Wasserkostenabrechnung vom 10.8.2007, der Verbrauchswerte für Be- und Entwässerung und für Warmwasser zugrunde gelegt worden sind, die Ende 2004 und danach Ende 2006 abgelesen und für das Jahr 2005 entgegen den Rechtsvorschriften lediglich geschätzt worden sind, zunächst nicht den geforderten Gesamtnachzahlungsbetrag von 840,66 € entrichtet, sondern erst nach Zugang des Schreibens der G.-GmbH vom 19.9.2007 einen Teilbetrag in Höhe von 200 € gezahlt.

Dieser Zahlung ist das als "Abmahnung" bezeichnete Schreiben der G. GmbH vorausgegangen, mit dem die Kl. "zur Vermeidung von Obdachlosigkeit" in Fettdruck aufgefordert worden ist, den Nachzahlungsbetrag von 840,66 € zuzüglich einer Mahngebühr von 3 € innerhalb der nächsten 7 Tage unter Androhung der fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung zu überweisen. Mit dieser den Rechtsvorschriften widersprechenden Androhung der fristlosen Kündigung hat die Bekl. die Kl. als juristischen Laien derartig unter Druck gesetzt, dass diese, obwohl zur Nachzahlung nicht verpflichtet, wegen der angeblich drohenden fristlosen Kündigung und des angeblich drohenden Verlustes ihrer Wohnung einen Teilbetrag gezahlt hat, um der Gefahr der fristlosen Kündigung zu entgehen. Da die Kl. zur Vermeidung eines drohenden Nachteiles unter Druck die betreffende Zahlung von 200 € geleistet hat, ist sie so zu stellen, als ob sie diese Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erbracht hat (§ 814 BGB; vgl. nur: Palandt‑Sprau, BGB, 68. Aufl., § 814 Rz. 5 m. w. N.; BGH, NJW 1995, 3052).

Die Bekl., die unter bewusster Verletzung der Treuepflicht aus dem Mietvertrag der Kl. mit einem mietvertraglichen Nachteil (fristlose Kündigung wegen fehlender Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung) gedroht hat, der durch die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht gedeckt ist, weil allenfalls der Verzug mit der Zahlung des laufenden Mietzinses zu einer wirksamen fristlosen Kündigung führen kann, kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Kl. bereits am 27.9.2009 anwaltlich vertreten gewesen sei und die Kl. mit eigenem Schreiben vom 25.9.2007 Widerspruch gegen die Abmahnung eingelegt habe; denn trotz des Schreibens vom 25.9.2007 muss die Bekl. derartig eingeschüchtert gewesen sein, dass sie unter dem von der Bekl. erzeugten Druck doch einen Teilbetrag gezahlt hat, und zum anderen hat die Kl. ihrem hiesigen Prozessbevollmächtigten erst am 27.9.2007 das Schreiben der Bekl. vom 19.9.2007 überlassen, so dass eine anwaltliche Beratung am 26.9.2007 noch gar nicht erfolgt sein konnte. [...]

Wer weiß, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist (Kenntnis der Nichtschuld) und trotzdem zahlt, kann seine Leistung nicht später als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen, sofern er nicht einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hatte. Dem ausdrücklichen Vorbehalt steht es gleich, wenn zur Vermeidung eines drohenden Nachteils unter Druck oder Zwang geleistet wurde.

Der Vermieter hatte die Verbrauchswerte für die Be- und Entwässerung und für Warmwasser in seiner Betriebskostenabrechnung nur geschätzt. Nachdem die Mieterin den gesamten Nachzahlungsbetrag von über 800 € nicht entrichtet hatte, forderte der Vermieter die Mieterin "zur Vermeidung von Obdachlosigkeit" unter Androhung der fristlosen Kündigung zur unverzüglichen Nachzahlung auf. Dem kam die Mieterin, die schon einen Rechtsanwalt beauftragt hatte, teilweise nach. Ihre Rückzahlungsklage war erfolgreich.

Mit Urteil vom 1. Oktober 2009 verwarf das Amtsgericht Charlottenburg den Einwand des Vermieters, die Mieterin habe in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt und könne deshalb keinen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen. Die Drohung des Vermieters mit der fristlosen Kündigung habe die Mieterin eingeschüchtert; bei einer Leistung unter Druck sei ein ausdrücklicher Vorbehalt nicht erforderlich.