Rückerstattung überzahlten Wohngeldes

Nehmen die Wohnungseigentümer unbenannte Zahlungen des Bauträgers (Verkäufers), die zwar nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf beschlossene Wirtschaftspläne erfolgen, zu Informationszwecken in die Jahresabrechnung für die betreffende Wirtschaftsperiode auf, entsteht ein Rückforderungsanspruch des Bauträgers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, weil ein Rechtsgrund für die Zahlungen nicht ersichtlich ist. (Leitsatz der Redaktion)

A. Die Antragsgegnerin wendet sich mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde gegen die Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde, soweit das Amtsgericht einen Anspruch der Antragstellerin auf Rückzahlung überzahlten Wohngelds in Höhe von 4.090,34 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. November 2005 zuerkannt hat.

B. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n. F. ist auf das vor dem 1. Juli 2007 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gem. §§ 43 ff. WEG a. F. mit seinen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a. F. zulässig. [...]

II. Die Entscheidung des Landgerichts hält auch insoweit der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, als es einen Anspruch der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin auf Rückzahlung in Höhe von 4.090,34 € aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen zuerkannt hat.

1. Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei aufgrund des unstreitigen Vorbringens der Beteiligten in diesem und im vorangegangenen Verfahren des Amtsgerichts Mitte [...] zu der Feststellung gelangt, dass die aus den Antragsgegnerinnen des vorangegangenen Verfahrens bestehende GbR [...] am 26. Mai 1999 zwei Zahlungen auf das Wohngeldkonto der Antragsgegnerin in Höhe von insgesamt 8.000 DM, umgerechnet 4.090,34 €, ohne Tilgungsbestimmung geleistet hat. Weiter konnte es den im vorangegangenen Verfahren eingereichten Einzelabrechnungen für die Wohnungen, deren Eigentümerin die GbR [...] im Jahre 1999 zumindest noch zeitweise war, zweifelsfrei entnehmen, dass die Zahlung von 8.000 DM auch nicht als Wohngeldzahlung verbucht worden war. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn es daraus folgerte, dass auch die durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2001 zu TOP 2 erfolgte Genehmigung der Abrechnungen für das Jahr 1999 die genannte Zahlung nicht berücksichtigte. [...]

Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht das Vorbringen der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren, die Zahlungen seien auf Mietgarantieverpflichtungen oder Wohngeldforderungen auf den Wirtschaftsplan erfolgt, als bloße Vermutung ohne Substanz und daher unbeachtlich angesehen hat. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bereits im vorangegangenen Verfahren die Existenz eines Wirtschaftsplans für das Jahr 1999 nicht festgestellt werden konnte, vielmehr davon ausgegangen wurde, dass Wohngeldvorschüsse aufgrund kaufvertraglicher Regelungen gezahlt wurden [...].

2. Da die Zahlung von 8.000 DM nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ohne Zweckbestimmung erfolgt ist, unterlag der daraus resultierende, an die Antragstellerin abgetretene Bereicherungsanspruch der GbR auch nicht dem Vorrang des Innenausgleichs unter den Wohnungseigentümern im Wege der Jahresabrechnung.

a) Grundsätzlich findet der Ausgleich überzahlter Wohngelder allein im Wege der Abrechnung statt. Die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs kann aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für den Anspruchsteller ausweist. Einer isolierten Anspruchsverfolgung steht das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis entgegen, wonach lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Dieses würde durch Rückforderungen Einzelner gestört. Die Wohnungseigentümer haben nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung auch selbst darüber zu befinden, ob Guthaben aus mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnungen ausgezahlt oder mit künftigen Vorauszahlungen verrechnet werden. Eine eigenmächtige Verrechnung ist unzulässig, weil die Vorschüsse für jede Wirtschaftsperiode zweckbestimmt sind und für den betreffenden Zeitraum zur Verfügung stehen müssen (vgl. zu Vorstehendem Senat, NJW-RR 1995, 975 = WE 1995, 213 = GE 1997, 691; OLG Hamm, ZMR 2005, 398; OLG Köln, ZMR 2007, 642; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 28 Rdnr. 111).

b) Vorliegend handelte es sich bei der verfahrensgegenständlichen Zahlung schon mangels Tilgungsbestimmung der GbR nicht um eine Wohngeldzahlung, die dem Innenausgleich nach vorstehenden Grundsätzen unterliegen würde. Eine entsprechende nachträgliche Bestimmung ist auch in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und später nicht erfolgt. Die nicht dem Innenausgleich unterliegende Forderung kann die Antragstellerin wie die Forderung eines Drittgläubigers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nach der Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit (vgl. BGH, GE 2005, 921 = NJW 2005, 2061) geltend machen und ist nicht etwa auf Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Zahlung beschränkt. [...] 4. Die Geltendmachung des Anspruchs ist auch nicht verwirkt oder aus sonstigen Gründen treuwidrig. Soweit die ehemalige Verwalterin keinen Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 aufgestellt hat, sind entsprechende Wohngeldforderungen nicht entstanden. Die Rückforderung der ohne Tilgungsbestimmung erfolgten Zahlung ist deshalb nicht treuwidrig. Ob und in welcher Höhe die GbR Wohngeldzahlungen schuldete, ist im vorangegangenen Verfahren rechtskräftig festgestellt worden.

5. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die für ihn zunächst gem. § 195 BGB a. F. geltende dreißigjährige Verjährungsfrist begann frühestens mit der Zahlung am 26. Mai 1999. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB unterliegt er seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Verjährung. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB n. F.).

Vorliegend ist - entgegen der Ansicht des Landgerichts - als maßgebender Zeitpunkt der Kenntniserlangung der GbR nicht auf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2001 zu TOP 2 betreffend die Genehmigung der Abrechnungen für das Jahr 1999 oder den Ablauf der Anfechtungsfrist für diesen abzustellen. Zwar wurde damit deutlich, dass eine Verrechnung der Zahlung mit Wohngeldforderungen nicht vorgenommen worden war. Daraus allein ergab sich jedoch noch nicht das Bestehen eines Bereicherungsanspruchs. Denn die Gemeinschaft berühmte sich weiterer Forderungen gegen die GbR, hinsichtlich derer sie unter TOP 5 die rechtliche Durchsetzung beschlossen hatte. Unter diesen Umständen kam zunächst eine nachträgliche Tilgungsbestimmung seitens der GbR oder nach Maßgabe des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. Erst aufgrund der Aufrechnungserklärung seitens der hiesigen Antragsgegnerin in der Antragsschrift des vorangegangenen Verfahrens vom 16. Oktober 2001 konnten die Mitglieder der GbR erkennen, dass letztlich keine wirksame Anrechnung auf bestimmte Forderungen stattgefunden hatte. Da die Antragsschrift ihnen erst am 8. Januar 2002 zugestellt wurde, begann die Verjährungsfrist erst mit Ablauf des 31. Dezember 2002 und wäre nicht vor dem 31. Dezember 2005 abgelaufen. Die Verjährung wurde daher analog § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB durch die Einreichung der Mahnbescheidsanträge am 27. Dezember 2004 gegen zwei Wohnungseigentümer und später durch die Antragsänderung gegenüber der Antragsgegnerin mit ihr am 4. November 2005 zugestelltem Schriftsatz vom 29. September 2005 gehemmt.

[...]

Nehmen die Wohnungseigentümer unbenannte Zahlungen des Bauträgers (Verkäufers), die zwar nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf beschlossene Wirtschaftspläne erfolgen, zu Informationszwecken in die Jahresabrechnung für die betreffende Wirtschaftsperiode auf, entsteht ein Rückforderungsanspruch des Bauträgers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Umschreibung einiger Wohnungen auf die ersten Erwerber im Grundbuch zahlte der Bauträger (Verkäufer) im Jahre 1999 8.000 DM (jetzt 4.090,34 €) beim damaligen Verwalter ein. Ein Wirtschaftsplan wurde für diese Wirtschaftsperiode nicht beschlossen. In der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2001 wurde die Jahresabrechnung für 1999 mehrheitlich gebilligt. Darin wurde die Einzahlung der 8.000 DM zwar zu Informationszwecken aufgenommen, jedoch weder dem Bauträger noch sonst einem Wohnungseigentümer gutgebracht. In einem Prozess mit der Gemeinschaft um das Verwalterhonorar wurde mit dem abgetretenen Rückzahlungsanspruch aufgerechnet. Das Landgericht erkannte den Rückzahlungsanspruch an.

Das Kammergericht bestätigte den Rückzahlungsanspruch. Die 8.000 DM seien zweifelsfrei nicht als geschuldete Wohngeldzahlung verbucht worden. Ihre Zweckbestimmung sei unklar gewesen. Die Existenz eines Wirtschaftsplans für das Jahr 1999 habe nicht festgestellt werden können. Grundsätzlich finde der Ausgleich überzahlter Wohngelder allein im Wege der Jahresabrechnung statt, wenn ein Guthaben für den zahlenden Wohnungseigentümer ausgewiesen sei. Mangels Tilgungsbestimmung des Bauträgers handele es sich hier aber nicht um eine Wohngeldzahlung, die dem Innenausgleich in der Jahresabrechnung unterliege. Soweit die ehemalige Verwalterin einen Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 nicht aufgestellt habe, seien entsprechende Wohngeldforderungen nicht entstanden und Zahlungen in der Jahresabrechnung auch nicht gutgebracht worden. Die für den Bereicherungsanspruch zunächst geltende 30-jährige Verjährungsfrist habe frühestens mit der Zahlung am 26. Mai 1999 begonnen und habe nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB der dreijährigen Verjährung seit dem 1. Januar 2002 unterstanden. Gehe man von der Kenntniserlangung aus, sei diese erst durch Zustellung der Antragsschrift, in der die Aufrechnungserklärung enthalten sei, somit am 8. Januar 2002, erfolgt und am 31. Dezember 2005 abgelaufen. Die Verjährung wurde durch die Einreichung der Mahnbescheidsanträge am 27. Dezember 2004 und später durch die Antragsänderung gegenüber der Gemeinschaft mit dem ihr am 4. November 2005 zugestellten Schriftsatz gehemmt.

Die jetzt zurückgeforderte Zahlung des Bauträgers (Verkäufers) erfolgte nach Entstehen der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des eingesetzten Verwalters und gelangte damit in die Gemeinschaftskasse. Sie war nicht auf Wohngeldvorschüsse zu verrechnen, weil im Jahr 1999 noch kein Wirtschaftsplan beschlossen worden war. Sie ist aber auch nicht innerhalb der Jahresabrechnung für 1999 auf das Wohngeld verrechnet worden. Da die Gemeinschaft einen Rechtsgrund für das Behaltendürfen nicht vortragen konnte, musste diese Zahlung zurückerstattet werden.