Rückbauverpflichtung und Schadensersatz

Der Rückbauanspruch entfällt erst dann, wenn der Vermieter nach fristlosem Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz verlangt.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Der Kl. steht ein Anspruch auf den noch begehrten Rückbau des Einbauschranks im Flur gemäß dem Antrag zu 1.1. a), auf das Entfernen des Laminats und die Verlegung von Teppich gemäß dem Teppich nach Anlage K2 - Antrag zu 1.2. - und auf die Versetzung des Stromauslasses für die Deckenbeleuchtung in der Küche - Antrag zu 1.3. a) - gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu. [...]

a. Der Kl. stehen entsprechende Rückbauansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB zu, da es nach Beendigung des Mietverhältnisses zu den Leistungspflichten des Bekl. gehört, die von ihm vorgenommenen Einbauten zurückzubauen und die Veränderungen an der Mietsache rückgängig zu machen. Der Bekl. hatte unstreitig die beanstandeten Umbauten in der Wohnung vorgenommen. Ob ihm insoweit eine Erlaubnis von der Kl. erteilt worden ist, was streitig ist, kann dahinstehen, da selbst bei Erteilung einer solchen grundsätzlich der Mieter zum Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19.9.1986 - 64 S 111/86 - GE 1987, 41). Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Vermieter, mithin vorliegend die Kl., ausdrücklich auf einen Rückbau verzichtet hätte, was auch der Bekl. so nicht behauptet.

Das bloße Schweigen der Kl. zu dieser Frage bzw. deren partielle Mitwirkung bei der Umgestaltung der Küche führt jedenfalls nicht zu einem Verzicht auf einen Rückbau nach Beendigung des Mietverhältnisses. [...]

c. Dem Rückbauanspruch steht auch nicht ein etwa von der Kl. erteiltes Hausverbot wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegen.

Die Erteilung des Hausverbotes ist dabei streitig. Das Amtsgericht ist insoweit fehlerhaft in seinen Entscheidungsgründen - allerdings nicht im Tatbestand - davon ausgegangen, dass die Erteilung des Hausverbotes unstreitig sei. Die Kl. hatte die Erteilung eines Hausverbotes erstinstanzlich mit Schriftsätzen vom 7. Oktober 2008 und auch vom 11. Dezember 2008 ausdrücklich bestritten.

Der Bekl. hat jedoch nicht hinreichend substantiiert bzw. schlüssig die Erteilung eines Hausverbots durch die Kl. dargelegt. Die Kl. hat unstreitig den Bekl. zum Rückbau aufgefordert. Dies ergibt sich aus dem Schreiben vom 22.10.2007 in Verbindung mit der Aufstellung vom 5.10.2007. Der Vortrag des Bekl. zu dem behaupteten Hausverbot bleibt vor diesem Hintergrund unsubstantiiert. Er trägt nicht vor, wann dieses Hausverbot von der Kl. ausgesprochen worden sein soll. Sollte dieses Hausverbot vor dem Schreiben vom 22.10.2007 erklärt worden sein, hätte es die Kl. damit jedenfalls rückgängig gemacht. Letztlich hat die Kl. auch im Termin vom 4. Januar 2010 ausdrücklich klargestellt, dass der Bekl. die noch verlangten Rückbauarbeiten vornehmen darf.

d. Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 250 Satz 2 BGB ausgeschlossen. § 250 Satz 1 BGB nimmt auf § 249 Abs. 1 BGB Bezug. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung zum Schadensersatz im Wege der Naturalrestitution. Voraussetzung für einen solchen Anspruch wäre eine Verpflichtung zum Schadensersatz. Eine solche Verpflichtung bestünde nur, wenn der Bekl. durch die von ihm vorgenommenen Umbauten entweder eine positive Forderungsverletzung durch Verstoß gegen die ihn im Rahmen des Mietverhältnisses treffende Obhutspflicht oder eine unerlaubte Handlung im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB begangen hätte. Davon geht der Bekl. selbst nicht aus. Er ist der Auffassung, dass er zu den Veränderungen der Mietsache jedenfalls aufgrund einer ausdrücklichen oder stillschweigenden Einwilligung der Kl. berechtigt war. Die Unterlassung des Rückbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt für sich genommen noch keine positive Forderungsverletzung dar. Vielmehr traf den Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst eine Leistungspflicht, nämlich die Verpflichtung zum Rückbau. Es handelt sich hierbei um eine Leistungspflicht im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB. Schadensersatz wegen der Nichterfüllung einer Leistungspflicht kann der Gläubiger gemäß § 280 Abs. 3 BGB nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB verlangen. Gemäß § 281 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, von dem Schuldner Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder zur Nacherfüllung bestimmt hat. So ist die Kl. hier vorgegangen, indem sie den Bekl. zum Rückbau der Umbauten aufgefordert hat. Der Ablauf der gesetzten Frist bewirkt aber - anders als im Falle des § 250 Satz 2 BGB - noch nicht den Wegfall des Leistungsanspruchs. Gemäß § 281 Abs. 4 BGB ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt. Nach Ablauf der Frist stehen der Anspruch auf die Leistung und auf Schadensersatz zunächst in elektiver Konkurrenz nebeneinander (Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 281 Rdnr. 49 m. w. N.). Der Gläubiger kann trotz Ablaufs der Frist Erfüllung verlangen, ohne dass hierdurch sein Schadensersatzanspruch erlischt (Palandt/Grüneberg, a.a.O.). Der Anspruch auf die Leistung erlischt erst mit dem Verlangen auf Schadensersatz. Es handelt sich hierbei um eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 281 Rdnr. 50). Es ist nicht ersichtlich, dass die Kl. von dem Bekl. jemals Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Verpflichtung zum Rückbau verlangt hätte. [...]

Der Rückbauanspruch entfällt erst dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz verlangt.

Der Mieter hatte verschiedene Einbauten (Schrank, Laminatfußböden) trotz Aufforderung nicht entfernt, so dass der Vermieter eine entsprechende Klage erhob.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, die Berufung zum LG Berlin war erfolgreich. Dem Anspruch stünde ein Hausverbot nicht entgegen, weil dessen Erteilung durch den Vermieter entgegen der Annahme des Amtsgerichts nicht unstreitig sei und der Mieter hierzu nicht ausreichend vorgetragen habe. Der Vermieter habe nach Ablauf der gesetzten Frist auch nicht erkennen lassen, dass er anstelle des Rückbaus nunmehr Schadensersatz verlange. Deshalb sei der Mieter nach wie vor zur Herstellung des Zustandes bei Mietbeginn verpflichtet. Unerheblich sei auch, ob der Vermieter damals mit der Vornahme der Einbauten einverstanden gewesen sei. Die Rückbauverpflichtung entfalle nur, wenn der Vermieter hierauf ausdrücklich verzichtet habe.