Rückbauverpflichtung des Mieters

Rückbauverpflichtung des Mieters; Schadensersatzanspruch des Vermieters

Ist die Entfernung der von dem Mieter während des Mietverhältnisses angebrachten Fliesen nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit erheblichem Kosten- und Arbeitsaufwand möglich, so setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung durch den Mieter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohnung nach Verzug analog § 326 BGB voraus.

Der Kl. steht gegen den Bekl. insoweit ein Schadensersatzanspruch nicht aus einer Verletzung der Rückbauverpflichtung des Bekl. gem. § 556 Abs. 1 BGB zu. Zwar sind unstreitig die im Badezimmer vorhandenen Fliesen von der Mutter des Bekl. als dessen Vormieterin angebracht worden, so daß der Bekl. infolge der Übernahme der Wohnung zugleich die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung bei Mietvertragsende gem. § 556 Abs. 1 BGB übernommen hat (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 341).

Aus dem Schreiben der Kl. vom 4.4.1995 kann auch nicht ein Verzicht auf die Rückbauverpflichtung des Bekl. bzgl. der Badezimmerfliesen entnommen werden. Das Schreiben enthält lediglich den unverbindlichen Hinweis der Kl., daß eventuell eine Übernahme der Fliesen durch den späteren Nachmieter in Betracht kommt, eine verbindliche Verzichtserklärung der Kl. kann hieraus jedoch nicht abgeleitet werden.

Der Anspruch der Kl. ist jedoch deshalb unbegründet, da es an einer Aufforderung des Bekl. zur Entfernung der Badezimmerfliesen i. S. d. § 326 BGB fehlt. Unstreitig bezieht sich die Instandsetzungsaufforderung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vom 4.4.1995 nicht auf eine Entfernung der Badezimmerfliesen. Eine solche wäre jedoch in entsprechender Anwendung des § 326 Abs. 1 BGB erforderlich gewesen, denn die Entfernung der Fliesen kann nur mit einem verhältnismäßig erheblichen Kosten- und Arbeitsaufwand durchgeführt werden, so daß die Rückbauverpflichtung nicht nur eine bloße mietvertragliche Nebenpflicht des Bekl., sondern eine synallagmatische Hauptpflicht i. S. d. § 326 BGB darstellt (vgl. BGH NJW 1988, 1778; WuM 1989, 376; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 177).

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters unterliegt stets dann den strengen Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB, wenn die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes mit nicht nur unerheblichen Kosten verbunden ist, denn dem Mieter soll durch die Instandsetzungsaufforderung mit Ablehnungsandrohung die Möglichkeit gegeben werden, zum einen den Umfang der Rückbauverpflichtung klar absehen zu können und die Folgen der Inanspruchnahme auf Schadensersatz in kostensparender Eigenarbeit abwenden zu können.

Der Mieter hatte nach dem Auszug die im Badezimmer angebrachten Fliesen nicht entfernt, obwohl er dazu verpflichtet war.

Die Schadensersatzklage des Vermieters wies das Landgericht Berlin durch Urteil vom 29. April 1997 ab. Wegen des erheblichen Kosten- und Arbeitsaufwandes handelte es sich um eine Hauptpflicht des Mieters, die - wie Schönheitsreparaturen auch - nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden. Da es hier an einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung fehlte, hatte der Vermieter keinen Zahlungsanspruch.