Rückbauverpflichtung

Rückbauverpflichtung; Wiederherstellungspflicht; Entfernungsvorbehalt; Rückgabe; Verzicht; Beweislast

Gestattet der Vermieter dem Mieter die Vornahme erheblicher Veränderungen an der Mietsache, so entfällt die Wiederherstellungspflicht des Mieters bei Rückgabe der Mietwohnung nur, wenn der Vermieter keinen Entfernungsvorbehalt erklärt hat.

Die Kl. hat einen Schadensersatzanspruch nur hinsichtlich der Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes betreffend den Wandschrank und den Jägerzaun. Hinsichtlich der Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes betreffend die von den Bekl. weißlackierten Zimmertüren, der Wohnungstür, des eingebauten Besenschrankes und der Tür zum Zählerkasten steht der Kl. ein Ersatzanspruch nicht zu. Insoweit war das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Auch ohne besondere vertragliche Festlegung ist der Mieter einer Wohnung grundsätzlich verpflichtet, bei Auszug den früheren Zustand wiederherzustellen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter aus positiver Vertragsverletzung oder § 326 BGB Schadensersatz verlangen. Welche Anspruchsgrundlage einschlägig ist, wird in der Regel davon abhängig gemacht, ob für die Wiederherstellung des früheren Zustandes erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen oder nicht (BGH WM 1997, 217, 218; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 556 Rn. 9/10 m. w. N.). Eine Zustimmung des Vermieters zur Vornahme von Veränderungen an der Mietsache ändert an der Wiederherstellungsverpflichtung grundsätzlich nichts (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; OLG Frankfurt WM 1992, 57, 64; Emmerich/Sonnenschein a. a. O., § 556 Rn. 12 m. w. N.). Entscheidend ist, ob der Vermieter auf seinen Wiederherstellungsanspruch verzichtet hat.

Eine Zustimmung der Kl. lag hier unstreitig hinsichtlich des Anstrichs der Türen - nicht des Wandschrankes - vor. Streitig ist lediglich, ob sich die Kl. vorbehalten hat, daß die Bekl. den alten Zustand wiederherzustellen haben. Da allein in der Erlaubnis im Regelfall nicht zugleich ein Verzicht liegt, wäre es grundsätzlich Sache des Mieters (hier der Bekl.), zu beweisen, daß die Vermieterseite (hier die Kl.) auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verzichtet hat. Anders ist dies allein dann zu beurteilen, wenn hier ausnahmsweise aus den Umständen sich ein solcher Verzicht ergibt. Dies wird angenommen, wenn es sich um die Zustimmung zu einer Maßnahme handelt, die auf Dauer angelegt ist und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden kann oder das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würde (vgl. OLG Frankfurt WM 1992, 56, 64; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; LG Potsdam WM 1997, 621 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 603).

Vorliegend hat der Gutachter klar herausgestellt, daß die ordnungsgemäße Wiederherstellung nicht bzw. nicht vollständig durch Abbeizen der Türen möglich ist und nur ein kompletter Austausch der Türen und Zargen zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes führt. Dies leuchtet auch ohne weiteres einem Laien ein, der zu einer solchen Maßnahme die Zustimmung erteilt. Da die Kl. ihre Zustimmung zu einer solchen Maßnahme erteilt hat, hätte sie auch ausdrücklich bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt machen müssen; ansonsten wird man hierin entweder schon einen Verzicht auf die Wiederherstellung sehen können oder zumindest die Schaffung eines Vertrauenstatbestandes auf seiten der Mieter, wonach die Beseitigung zukünftig nicht mehr verlangt werden kann (LG Potsdam WM 1997, 621).

Vorliegend bedeutet dies, daß die Kl. die Beweislast dafür trägt, einen Entfernungsvorbehalt erklärt zu haben. Diesen Beweis hat die Kl. nicht angetreten. (...)