Rückbaupflicht für Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen ohne Ankündigung

1. Der Einbau einer modernen Ölzentralheizung mit höherer Energieeffizienz statt einer funktionsfähigen Öletagenheizung ist eine Modernisierung und keine Instandsetzung.

2. Erfolgt der Einbau ohne förmliche Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer Etagenheizung verlangen.

3. Eine förmliche Ankündigung wäre nur dann entbehrlich, wenn ein Weiterbetrieb der Anlage aus Gesichtspunkten des Umweltschutzes verboten worden wäre (vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme). Auch dann wäre allerdings eine (formlose) Ankündigung erforderlich (BGH GE 2009, 646).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist Vermieterin der Wohnung. Im August 2006 ließ die Bekl. auf Hinweis des Bezirksschornsteinfegermeisters N., wonach die bis dahin vorhandene Feuerungsanlage nicht mehr dem Stand der Technik entsprach und eine neue Anlage den Energieverbrauch und den Schadstoffausstoß senken wird, die Etagenheizungen durch eine Zentralheizung ersetzen. Hierbei wurden entlang der Flurdecke Rohre verlegt. Am 17.1.2007 konnte ein von der Bekl. mit der Verkleidung der Rohre beauftragter Trockenbauer keine Arbeiten durchführen, weil die Kl. den Termin absagen ließen. Hintergrund war, dass die Kl. die Frage der Rohre zusammen mit der Frage, ob die Bekl. eine neue Küche einbaut, entschieden haben wollten. Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, vier parallel geführte Heizungsrohre in der Diele der Wohnung zu entfernen. [...]

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Entfernung der Rohre nach §§ 280 I, 249 BGB. Die Bekl. hat mit der Veränderung der Mietsache, die nicht nach § 554 I, II BGB zu dulden ist, eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Der Austausch der Heizungsanlagen durch eine im Wirkungsgrad bessere Zentralheizung beinhaltet eine Modernisierung nach § 554 II BGB und keine Instandsetzung nach § 554 I BGB. Dem Schreiben des Bezirksschornsteinfegers N. folgt, dass die Maßnahme der Verbesserung von Wärmeleistung und Schadstoffausstoß dient. Die Anlage entsprach insoweit nicht mehr dem Stand der aktuellen Technik. Damit ist aber nicht gesagt, dass sie ausgetauscht werden musste. Sie funktionierte, wenn auch weniger effizient. Eine rechtliche Verpflichtung für den Austausch bestand gleichfalls nicht. Die Arbeiten und die hiermit verbundenen notwendigen Veränderungen der Mietsache muss der Mieter aber nur unter den Voraussetzungen des § 554 III BGB dulden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Kl. wurden nicht in der gebotenen Form über die genauen Arbeiten informiert. Der mündliche Hinweis eines Dritten, dessen Inhalt zudem unklar bleibt, ersetzt die nach § 556 III BGB in Textform erforderliche Aufklärung durch den Vermieter nicht. Folge der unterbliebenen Mitteilung ist ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Weidenkaff in Palandt: Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage, § 554, Rn. 35).

Ein Einverständnis der Kl. mit der Durchführung der Arbeiten liegt nicht vor. Voraussetzung hierfür wäre, dass den Kl. im Einzelnen mitgeteilt wurde, dass nach den Arbeiten vier unverkleidete Rohre unterhalb der Flurdecke verlaufen. Dies ist nicht erkennbar. Die Bekl. handelte schuldhaft. Sie hat das nach § 280 I 2 BGB vermutete Verschulden nicht widerlegt. [...]

Sachverhalt des AG (Urteil = AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 9. Juli 2008 - 2 C 130/07 -):

Die Bekl. wurde durch noch nicht rechtskräftiges Teilurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg am 13.2.2008 verurteilt, die beim Austausch der Heizung in der Diele verlegten Rohre zu entfernen. Die Kl. beantragen nunmehr, die Bekl. zu verurteilen, die Wohnung der Kl. wieder mit einer Etagenheizung zu versehen. [...]

Aus den Gründen des AG (Urteil):

Die zulässige Klage ist auch in dem streitig verbliebenen Teil begründet. Der Anspruch der Kl. folgt aus §§ 280 I, 249 BGB. Der Anspruch auf Beseitigung der Rohre besteht auch im Hinblick auf § 15 Abs. 4 des Mietvertrages. Diese Regelung entbindet nicht von der Einhaltung des in § 554 BGB vorgesehenen Verfahrens. Die Vorschrift ist für Wohnraum gem. § 554 V BGB zwingend. Der Anspruch auf Beseitigung der Rohre hat zugleich den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zur Folge (Weidenkaff in Palandt: Bürgerliches Gesetzbuch, 67. Auflage, § 554 BGB, Rn. 35). Die Bekl. ist nicht wegen Unmöglichkeit von der Leistungspflicht befreit - § 275 I BGB. Unmöglichkeit ist nicht gegeben. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands meint nicht den Einbau der ausgebauten Heizung, was auch nicht Streitgegenstand ist.

Aus den Gründen des LG (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14. September 2009 - 67 S 345/08 -):

Der Vorsitzende weist daraufhin, dass die Berufung sowohl gegen das Teilurteil wie auch gegen das Schlussurteil keine Aussicht auf Erfolg hat. Bei den von der Bekl. durchgeführten Maßnahmen handelt es sich um keine Instandsetzung im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB. Denn die in der Wohnung der Kl. vorhandene Öl‑Etagenheizung war voll funktionsfähig. Der Umstand, dass diese Öl‑Etagenheizung veraltet war und sie möglicherweise einen etwas höheren Ölverbrauch hatte als eine moderne Anlage, führt nicht dazu, dass sie als mangelhaft zu qualifizieren wäre. Allein der Umstand, dass es inzwischen Anlagen gibt, die mit einer höheren Energieeffizienz arbeiten, bedeutet nicht, dass diese in der Wohnung der Kl. vorhandene Öl‑Etagenheizung mangelhaft war, so dass ein Anspruch auf Instandsetzung der Kl. bestanden hätte bzw. die Bekl. berechtigt wäre, von den Kl. zu verlangen, Maßnahmen zu einer Instandsetzung im Sinne von § 554 BGB zu dulden.

Eine andere Betrachtungsweise könnte sich allenfalls dann ergeben, wenn von Seiten des Bezirksschornsteinfegermeisters ein Verwaltungsakt vorläge, worin der weitere Betrieb dieser Anlage aus Gesichtspunkten des Umweltschutzes verboten worden wäre. In einem solchen Fall hätte der Bekl. einen Anspruch auf Duldung von Maßnahmen mit dem Ziel des Anschlusses der vorhandenen Ölheizungsanlage an die im Haus zu errichtende Zentralheizungsanlage zugestanden. Ein solcher Anspruch könnte sich aus § 242 BGB ergeben. In einem solchen Falle müsste allerdings eine Ankündigung erfolgen. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Im vorliegenden Falle fehlt es aber an einer entsprechenden vollstreckungsfähigen Anordnung des Bezirksschornsteinfegermeisters, auf deren Grundlage die Kl. zur Duldung von Maßnahmen verpflichtet gewesen wären. Auf jeden Fall könnten diese Maßnahmen aber nicht in der Weise durchgesetzt werden, dass die Rohrleitungen, so wie dies geschehen ist, unterhalb der Decke des Flures verlegt werden.

Aus dem Schreiben des Bezirksschornsteinfegermeisters ergibt sich, dass die neue Anlage energieeffizienter arbeitet als die bisherige. In diesem Falle wird es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB handeln. Eine Modernisierung stellt es nämlich auch dar, wenn diese Maßnahme der Energieeinsparung dient. In diesem Falle müsste ebenfalls eine Ankündigung der Maßnahme gemäß § 554 Abs. 3 BGB erfolgen. An einer solchen Ankündigung fehlt es auf jeden Fall. Es hätte nicht genügt, dass allein der Heizungsmonteur den Mietern mitteilt, dass irgendwelche Maßnahmen vorgenommen werden müssen. Eine solche Ankündigung hätte schriftlich erfolgen müssen. Vor allen Dingen hätte im Einzelnen den Mietern mitgeteilt werden müssen, welche Maßnahmen konkret in der Wohnung durchgeführt werden sollen. Dies bezieht sich insbesondere auch auf die Frage, wo Rohrleitungen innerhalb der Wohnung verlaufen sollen. An einer derart präzisen Ankündigung fehlt es. [...]

Nach § 554 BGB muss ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nur dulden, wenn sie ihm in Textform förmlich angekündigt worden war. Eine formlose Mitteilung (die ist aber immer erforderlich) reicht aus, wenn es sich um eine bauliche Maßnahme handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ist die Baumaßnahme gleichwohl durchgeführt worden und hat der Mieter sie nicht geduldet, kann er Rückbau verlangen, da der Vermieter eine schuldhafte Vertragsverletzung begangen hat.

Der Bezirksschornsteinfeger hatte den Vermieter darauf hingewiesen, dass die Öl-Etagenheizung nicht mehr dem Stand der Technik entspreche und eine neue Anlage den Energieverbrauch und den Schadstoffausstoß senken würde. Der Vermieter ließ daraufhin, und zwar während der Mieter in Urlaub war, eine Ölzentralheizung einbauen; eine förmliche Ankündigung unterließ er. Der Mieter verlangte Wiedereinbau seiner Öl-Etagenheizung.

Mit Teilurteil vom 13. Februar 2008 und Schlussurteil vom 9. Juli 2008 gab das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Klage statt. Es liege eine Modernisierung vor, die der Mieter nur nach förmlicher Ankündigung hätte dulden müssen. Wenn der Vermieter gleichwohl die Arbeiten durchführen ließ, habe er eine Vertragsverletzung begangen und schulde im Wege des Schadensersatzes Rückbau.

Dieser Auffassung folgte das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz in seinem Hinweisbeschluss vom 14. September 2009. Aus dem Schreiben des Bezirksschornsteinfegers ergebe sich keine Verpflichtung, die vorhandene Etagenheizung umzubauen (bei einer Verpflichtung hätte es sich um eine „unvertretbare Maßnahme" gehandelt, die eine förmliche Ankündigung entbehrlich macht; auch in einem solchen Fall ist nach Treu und Glauben eine formlose Ankündigung erforderlich).

Der Rechtsstreit wurde auf Vorschlag des Gerichts durch einen Vergleich beendet; die Kosten des Rechtsstreits übernahm der Vermieter.