Rückbaupflicht des Mieters als Hauptleistungspflicht

Rückbaupflicht des Mieters als Hauptleistungspflicht; Erfüllungsverweigerung; Klagezustellung "demnächst"; Verjährung nach Schuldrechtsanpassungsgesetz

1. Die Pflicht des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, ist eine Hauptleistungspflicht, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung aufzuwenden sind (Anschluß an BGH NJW 2002, 3234, 3235).

2. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch wegen fehlender Wiederherstellung ist daher die Durchführung des Verfahrens nach § 326 BGB a. F., wenn es sich um die Rückgabe vor dem 1. September 2001 handelt.

Die danach erforderliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach Verzug ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Wiederherstellung endgültig und ernsthaft verweigert.

3. Eine Genehmigung des Vermieters zu Umbauten während des Mietverhältnisses schließt den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus.

4. Die Zustellung der Klage einen Monat nach ihrem Eingang ist noch als "demnächst" erfolgt anzusehen.

5. Der Anspruch auf Ersatz werterhöhender Maßnahmen i. S. d. § 12 Abs. 5 SchuldRAnpG verjährt binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Pachtsache.

II. Die Berufung der Kl. (A.) hat zum Teil Erfolg, während die Berufung der Bekl. (B.) unbegründet ist.

A. Berufung der Kl.

Die Berufung der Kl., mit der sie ihren Schadensersatzanspruch wegen des Zustandes der Pachtsache bei Rückgabe weiterverfolgt, ist ebenso teilweise begründet (1) wie der weiterverfolgte Anspruch auf Zahlung der erhöhten Pacht (2). Zu den Ansprüchen im einzelnen:

1.) Schadensersatzanspruch

Der Kl. steht gemäß § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. in Höhe von ... zu. Diese Vorschrift findet auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche Anwendung, weil die Pflicht des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen (und damit vertragsgemäßen) Zustandes eine Hauptleistungspflicht im Sinne des § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) ist, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung aufzuwenden sind (vgl. BGH NJW 2002, 3234, 3235), so verhält es sich hier. Denn bei einer Jahrespacht von unter 1.000 DM sind Wiederherstellungskosten, die mit 7.500,53 DM geltend gemacht werden, erheblich. Dem Anspruch steht nicht entgegen, daß die Kl. die Bekl. nicht ordnungsgemäß unter Fristsetzung zur Durchführung bestimmter Arbeiten aufgefordert hat, eine Nachfrist gesetzt und für den Fall der Nichtausführung nach Verstreichen der Nachfrist eine Ausführung durch die Bekl. abgelehnt hat. All diese Voraussetzungen erfüllt das Schreiben vom 6. April 2001 nicht. Dies ist jedoch unschädlich. Denn die anwaltlich vertretene Bekl. hat die Ausführung jedweder Arbeiten ernstlich und endgültig verweigert, weshalb die vorgenannte Vorgehensweise entbehrlich war (vgl. hierzu ebenfalls BGH, a. a. O.). Die Bekl. hat mit Schreiben ihres jetzigen Prozeßbevollmächtigten vom 19. April 2001 die Ansicht vertreten, daß die Pachtsache sich in vertragsgemäßem Zustand befunden habe, weshalb "auf weitere Wunschvorstellungen" der Kl. nicht einzugehen sei. Im Fall der ernstlichen und endgültigen Verweigerung bedarf es eines Vorgehens nach § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) nicht. Die Bekl. hat ihre entsprechende Ansicht ausreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, keinerlei Arbeiten ausführen zu wollen. Zu den geltend gemachten Positionen im einzelnen: (wird ausgeführt)

Verjährt ist dieser Schadensersatzanspruch der Kl. nicht. Dies folgt zum einen aus der neuen Rechtsprechung des BGH, wonach eine Zustellung der Klage als "demnächst" im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO (a. F.) anzusehen ist, wenn sie innerhalb eines Monats nach Einreichung der Klage erfolgt, wobei Verzögerungen im Gerichtsbetrieb nicht mitzurechnen sind. Aber auch nach der bisherigen Rechtsprechung erfolgte die Zustellung "demnächst". Denn die Kl. hat bei Zugang der Kostenrechnung am 11. Juli 2001 (Bl. 201) den Vorschuß binnen zwei Wochen eingezahlt, was ausreicht, um die Klagezustellung am 31. Juli 2001 als "demnächst" anzusehen, weshalb die Verjährung durch die Einreichung der Klage am 29. Juni 2001 gemäß § 209 Abs. 1 BGB a. F. unterbrochen worden ist.

2.) Pachtzins

Der Kl. steht darüber hinaus die restliche Jahrespacht für die Jahre 1997/1998, 1998/1999 und 1999/2000 in Höhe von (3 x 480 DM = 1.440,00 DM =) 736,26 e gegen die Bekl. gemäß § 535 S. 2 BGB (a. F.) zu.

B. Die Berufung der Bekl.

Die Berufung der Bekl., mit der sie ihren Anspruch auf Wertersatz für die von ihr behaupteten Verwendungen weiterverfolgt, ist unbegründet. (...)

Im Ergebnis kann jedoch offenbleiben, ob der Bekl. der Anspruch gegen die Kl. dem Grunde und der geltend gemachten Höhe nach zusteht. Denn dieser Anspruch ist jedenfalls teilweise verjährt, weshalb sie für die Bekl. gemäß § 222 Abs. 1 BGB nicht durchsetzbar sind, da die Kl. sich auf die Verjährung ausdrücklich berufen hat.

Ansprüche des Mieters bzw. Pächters wegen des Ersatzes von Verwendungen verjähren gemäß § 558 Abs. 1 BGB (a. F.) in sechs Monaten, wobei die Verjährung für derartige Ansprüche gemäß § 558 Abs. 2 BGB (a. F.) mit der Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses beginnt. Der Anspruch der Bekl. unterfällt jedenfalls teilweise dieser Regelung.

Anspruchsgrundlage für das Aufbringen des Mutterbodens stellt weder § 12 Abs. 1, 3 SchuldRAnpG noch § 27 SchuldRAnpG dar, wes-halb es auf die von der Bekl. aufgeworfene Frage der Verjährung die-ser Ansprüche im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1968, 888) nicht ankommt. Bei dem aufgebrachten Mutterboden han-delt es sich weder um ein Bauwerk im Sinne des § 12 Abs. 1, 3 Schuld-RAnpG noch um eine Anpflanzung im Sinne des § 27 SchuldRAnpG.

Gemäß § 5 Abs. 1 SchuldRAnpG handelt es sich bei einem Bauwerk um Gebäude, Baulichkeiten nach § 296 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik und Grundstückseinrichtungen, wobei gemäß § 5 Abs. 2 SchuldRAnpG Grundstückseinrichtungen, insbesondere die zur Einfriedung und Erschließung des Grundstücks erforderlichen Anlagen sind. Nach alledem handelt es sich bei aufgebrachtem Mutterboden nicht um ein Bauwerk, da es keine der vorgenannten Voraussetzungen erfüllt. Daß es sich ferner nicht um eine Anpflanzung handelt, sondern gerade um die Voraussetzung für eine Anpflanzung und damit begrifflich etwas anderes ist, bedarf keiner weiteren Begründung.

Vielmehr handelt es sich um eine andere werterhöhende Maßnahme im Sinne des § 12 Abs. 5 SchuldRAnpG, die von den Bestimmungen des SchuldRAnpG nach dieser Vorschrift ausdrücklich nicht erfaßt wird. Deshalb verbleibt es gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG bei der Anwendung der Vorschriften des BGB über Miet- und Pachtverhältnisse. Aus diesem Grund bleibt es bei der Anwendung der allgemeinen Vorschriften, bei denen außer Streit steht, daß sie unter die Verjährung des § 558 Abs. 1 BGB (a. F.) fallen.

Offenbleiben kann, ob der Anspruch für die unstreitig vorhandenen Anpflanzungen verjährt ist, weshalb die Frage nicht entschieden werden muß, ob der Anspruch aus § 27 SchuldRAnpG der Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB (a. F.) unterfällt. Die Bekl. hat einen betragsmäßig einheitlichen Anspruch für die Anpflanzungen und den aufgebrachten Mutterboden geltend gemacht. Eine Differenzierung zwischen beiden Maßnahmen läßt der Vortrag nicht zu. Wenn sich aber für die Anpflanzungen bereits nach dem Vortrag der Bekl. kein Betrag ermitteln läßt und der andere Anspruch verjährt ist, kann der Bekl. insgesamt nichts zugesprochen werden, weil sich die Höhe des möglicherweise nicht verjährten Anspruches nicht ermitteln läßt. Da das Pachtverhältnis am 31. Dezember 2000 endete, die Bekl. ihren Anspruch jedoch erst mit der am 27. August 2001 bei Gericht eingegangenen Widerklage geltend gemacht hat, war die sechsmonatige Verjährung bereits eingetreten. (...)

Die Rückbauverpflichtung des Mieters ist dann eine Hauptleistungspflicht, wenn erhebliche Kosten aufzuwenden sind. Dann muß das Verfahren zur Umwandlung in einen Schadensersatzanpruch beachtet werden (jetzt § 281 BGB n. F.).

Mit Ende der Pachtzeit mußte der Pächter die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen, was erhebliche Kosten verursachte (Jahrespacht 1.000 DM, Wiederherstellungskosten 7.500,53 DM). Der Pächter verweigerte die Ausführung jedweder Arbeiten. Er wollte im Gegenteil Wertersatz für behauptete Verwendungen.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam zunächst zur Rückbauverpflichtung zu dem Ergebnis, daß angesichts der hohen Wiederherstellungskosten eine Hauptleistungspflicht vorliege, was die Durchführung des Verfahrens nach § 326 BGB a. F. erforderlich mache (Anschluß an BGH NJW 2002, 3234, 3235). Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Wiederherstellung endgültig und ernsthaft verweigere, was vorliegend der Fall war.

Zu dem Gegenanspruch wegen der Verwendungen ließ die Kammer Grund und Höhe des Anspruchs dahinstehen, weil jedenfalls Verjährung eingetreten und die Verjährungseinrede erhoben worden sei. Es handelte sich um werterhöhende Maßnahmen im Sinne des § 12 Abs. 5 SchuldRAnpG, so daß der Anspruch binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Pachtsache nicht mehr durchgesetzt werden könne.