Rückbaupflicht des Mieters

Rückbaupflicht des Mieters; Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch; Erfüllungsverweigerung; Nachvermietung

1. Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, von ihm vorgenommene Veränderungen der Mietsache auf Verlangen des Vermieters wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dazu bedarf es grundsätzlich nicht der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung.

2. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen entfällt dann, wenn der Vermieter die Wohnung bereits vor Ablauf der von ihm gesetzten Frist an einen Nachmieter vermietet und die sem den Gebrauch der Mietsache überläßt, ohne den Mieter darauf hinzuweisen, daß dieser dennoch die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und der Nachmieter damit einverstanden ist, ihm insoweit - zumindest zeitweise - den Gebrauch der Mietsache zu überlassen.

Unerheblich ist in diesem Fall eine nach der Gebrauchsüberlassung an den Nachmieter erfolgende endgültige Erfüllungsverweigerung des in Anspruch genommen (Vor )Mieters.

1. Die Schadensersatzansprüche der Kl. wegen des von der Mutter des Bekl. bei der Beendigung des Mietverhältnisses über die im 2. Stock Mitte des Hauses E.-Str. in Berlin gelegenen Zwei-Zimmer-Wohnung hinterlassenen Zustandes der Mietwohnung sind insoweit begründet, als die Kl. Ansprüche aus dem Rechtsinstitut der positiven Forderungsverletzung herleiten.

a) Bezüglich der Fußböden in allen drei Zimmern der Wohnung, im Flur, im Badezim-mer, in der Küche und in der Kammer und der Decken in Zimmer eins und drei hat die Mutter des Bekl. Veränderungen des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache vorgenommen, deren Genehmigung nicht behauptet wird. Die Kl. können die durch die Entfernung der Fußbodenbeläge, der Holzdecken sowie des Abtransportes des Altmaterials sich ergebenden Kosten ersetzt verlangen. Den Kl. steht kein Anspruch auf die darauf entfallende Mehrwertsteuer zu. Unabhängig von der Frage, daß Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen Beschädigung der Wohnung keinen steuerpflichtigen Tatbestand im Sinne des § 1 Nr. 1 UStG darstellen, fällt die Umsatzsteuer jedenfalls dann nicht an, wenn der Vermieter die erforderlichen Arbeiten nicht ausführen läßt, sondern einen ab-strakten Schadensersatzanspruch geltend macht (Urteil der Kammer vom 21. Okto-ber 1988 - 64 S 157/88 - GE 1989, 43). Daran hält die Kammer auch in Kenntnis des Urteils der Zivilkammer 29 vom 7. März 1989 - 29 S 53/88 - GE 1989, 475) fest, die offenbar davon ausgegangen ist, daß die Arbeiten bezahlt werden, den Fall des ab strakten Schadensersatzanspruchs mithin nicht entschieden hat.

2. Hinsichtlich der übrigen Positionen besteht ein Anspruch auf Ersatz nicht, weil die formalen Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht erfüllt sind. Zwar ist der Bekl. durch Schreiben vom 14. Oktober 1987 unter Fristsetzung bis zum 31. Oktober 1987 sowie gleichzeitiger Ablehnungsandrohung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten unter Bezugnahme auf das beigefügte Besichtigungsprotokoll aufgefordert worden. Aber die Kl. haben bereits unter dem 14. Okt. 1987 einen Mietvertrag mit der Nachmieterin Frau B. abgeschlossen, die nach dem eigenen Vortrag der Kl. auch be-reits am 16. Oktober 1987 die Wohnung bezogen hat. Grundsätzlich soll aber die Nachfrist dem Schuldner die Möglichkeit eröffnen, die Schönheitsreparaturen, mit de-ren Erfüllung er sich im Verzug befindet, durchzuführen. Die Kl. haben aber die Er-bringung der Arbeiten durch den Schuldner vor Ablauf der Nachfrist ihrerseits un-möglich gemacht. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB setzt nach ihrem Wortlaut für die Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch voraus, daß dem Schuldner die Möglichkeit gegeben wird, die geschuldete Leistung bis zum Ablauf der Nach-frist zu erbringen, und daß er diese Nachfrist tatsächlich nutzlos verstreichen läßt. Macht der Vermieter die Erbringung der Leistung vor Ablauf der Nachfrist dadurch un-möglich, daß er die Arbeiten vorzeitig selbst ausführt, entfällt ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

3. Eine Nachfristsetzung war im vorliegenden Fall auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung (vgl. Palandt- Hein-richs, 46. Aufl. 1987, § 326 BGB Anm. 6 b) entbehrlich. Hierauf kam es wegen der un-streitigen Neuvermietung der Wohnung bereits am 14. Okt. 1987 - unabhängig von dem Umstand, ob die Nachmieterin bereits ihrerseits Renovierungsarbeiten und wenn ja, in welchem Umfang vorgenommen hatte - nicht mehr an. Vermietet der Ver-mieter noch während der laufenden Nachfrist die Wohnung neu und überläßt er dem Nachmieter diese dadurch zur vollen Nutzung, obliegt ihm die Pflicht, den ehemaligen Mieter darauf hinzuweisen, daß ihm der Zutritt zur Wohnung gleichwohl zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gewährt wird. Darüber hinaus muß der Vermieter auch den Nachmieter darauf hinweisen, daß dieser dem Vormieter entsprechend Zutritt zur Wohnung zu gewähren hat. Anderenfalls liegt zumindest ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters vor, so daß der Mieter davon ausgehen kann, er wer-de nicht mehr mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen.