Rückbaupflicht

Rückbaupflicht; Hauptleistungspflicht; Wiederherstellung des früheren Zustandes; Ende der Mietzeit

Die Verpflichtung des Mieters, nach Ende der Mietzeit das Mietobjekt wieder in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, ist jedenfalls dann eine Hauptpflicht des Mietvertrages, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung des früheren Zustandes aufgewendet werden müssen.

Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, nach Ende der Mietzeit das Mietobjekt wieder in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, jedenfalls dann um eine Hauptpflicht des Mietvertrages, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung des früheren Zustands aufgewendet werden müssen (BGHZ 104, 6, 10). Hauptleistungspflichten sind die den Vertragstyp bestimmenden Pflichten sowie alle sonstigen Pflichten, die nach dem Willen der Parteien für die Durchführung des Vertrages von wesentlicher Bedeutung sind (Palandt/Heinrichs, § 326 Rn. 7). Daß es sich um Hauptleistungspflichten handelt, ist für Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt, da es sich insoweit lediglich um einen auf den Mieter übergegangenen Teil der gemäß § 536 BGB den Vermieter als Hauptleistungspflicht treffenden Instandhaltungspflicht handelt. Hingegen handelt es sich bei der Wiederherstellungspflicht um eine auf den Mieter übergegangene Pflicht, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückzugeben (§ 556 Abs. 1 BGB). Dafür, daß die Parteien dieser Pflicht eine für den Mietvertrag wesentliche Bedeutung beimaßen, spricht, daß sie diese bereits aus § 556 BGB folgende Verpflichtung ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen haben. Darauf, daß bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht feststand, ob und in welchem Umfang diese Verpflichtung durch Umbau der Mietsache durch die Mieter konkretisiert würde, kann es dabei nicht ankommen. Entscheidend für die Parteien war, daß jedenfalls zum Ende des Mietverhältnisses sämtliche Veränderungen wieder beseitigt sein sollten. Nach Auffassung der Kammer handelt es sich bei den insgesamt durch die Kl. geltend gemachten annähernd 5.000 DM um erhebliche Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache. Auch angesichts der Monatsmiete von 3.300 DM und der Laufzeit des Mietverhältnisses von zwei Jahren kann bei diesem Betrag nicht von unerheblichen Kosten gesprochen werden.

Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war im vorliegenden Fall auch nicht entbehrlich. Von einer bestimmten, ernstlichen und endgültigen Erfüllungsverweigerung durch die Bekl. kann nicht ausgegangen werden. Auf die Nichtvornahme der Arbeiten bei Auszug des Mieters kann hierbei nicht abgestellt werden, da zu diesem Zeitpunkt die Arbeiten im wesentlichen schon von der Kl. in Auftrag gegeben und bereits durchgeführt worden sind. Auch kann aus dem Bestreiten der Verpflichtung im Prozeß nicht auf die Erfüllungsverweigerung geschlossen werden, nachdem die Bekl. vorprozessual bereits den überwiegenden Teil der kl. Forderung erfüllt haben.

Anmerkung: s. Anmerkung des Mitteilers RA Curt Jonk in WM 1997, 329