Rückbauarbeiten

Rückbauarbeiten; Schadensersatz; Erfüllungsverweigerung

Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist - als Voraussetzung der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs - jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert.

Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.

Mit seinem am 15. März 2006 verkündeten Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Landgericht die auf Zahlung von Schadensersatz wegen unterlassener Rückbauarbeiten nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, ein möglicherweise bestehender Vornahmeanspruch der Kl. habe sich jedenfalls nicht gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB in einen geldwerten Ersatzanspruch umgewandelt. Das Schreiben der Kl. vom 15. Februar 2005 enthalte nicht die nach dem Gesetz erforderliche Fristsetzung, auch eine endgültige Leistungsverweigerung der Bekl. läge nicht vor.

Zur Begründung ihrer hiergegen gerichteten Berufung trägt die Kl. u. a. vor:

Das Landgericht habe in seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen, daß die Bekl. zweifach schriftlich erklärt habe, daß sie von einem vertragsgemäßen Zustand ausgehen und deshalb weitere Arbeiten nicht geschuldet seien. Auch habe das Landgericht nicht berücksichtigt, daß es sich bei den Verpflichtungen der Bekl. nicht um die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehandelt habe. Die Bekl. habe erhebliche und nicht von dem Mietvertrag der Parteien gedeckte Beschädigungen der Substanz und Eingriffe in die Funktion des Gebäudes zu verantworten. Eine Fristsetzung sei deshalb nicht erforderlich gewesen. Spätestens mit der endgültigen Leistungsverweigerung durch die Bekl. sei das Erfordernis der Setzung einer Frist entfallen.

[...]

Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache dem Grunde nach Erfolg. Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus §§ 280, 281 BGB.

1. Die Rechtsvorgängerin der Bekl. (im folgenden: Bekl.) hat die Mieträume in erheblichem Umfang umgebaut und mit Einbauten versehen. Die Bekl. war bei Vertragsende verpflichtet, das Mietobjekt geräumt zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Sie war deshalb verpflichtet, die von ihr geschaffenen Einrichtungen, Ein-, Aus- und Umbauten zu entfernen bzw. rückzubauen (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Auflage 2004, S. 193 ff.). Soweit das Mietobjekt durch Einrichtungen oder deren Entfernung sowie Ein- und Umbauten verändert wurde, war sie verpflichtet, die Mietsache wieder in den früheren Zustand zu versetzen, in dem sie sich bei Beginn des Mietvertrages befand (vgl. Langenberg, aaO.). Die Rückbauverpflichtung der Bekl. ergibt sich auch aus § 14 des Mietvertrages. Ihre ursprüngliche Rückbauverpflichtung wird von der Bekl. auch nicht ernsthaft in Abrede gestellt.

Die Rückbauverpflichtung der Bekl. ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Kl. bzw. ein Nachmieter das Mietobjekt in einer Weise umbauen will, daß die Wiederherstellungsarbeiten der Bekl. wieder beseitigt werden müßten. Es fehlte insoweit an jeglicher Darlegung konkreter Umbaupläne. Die Behauptung der Bekl., die Ausführung der Arbeiten sei wirtschaftlich betrachtet sinnlos, da jeder neue Mieter eine Umgestaltung des Mietbereichs verlangen würde, ist unsubstantiiert. Sie trifft in ihrer Allgemeinheit für nahezu jedes gewerbliche Mietobjekt zu.

2. Ihrer Rückbauverpflichtung ist die Bekl. nur in geringem Umfang nachgekommen. Der Zustand der Mieträume nach dem Auszug der Bekl. ergibt sich aus dem von einem Mitarbeiter der Bekl. unterzeichneten Abnahmeprotokoll vom 28. Januar 2005.

Das Unterlassen der Rückbauarbeiten stellt eine Vertragsverletzung des Mieters im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB dar (Langenberg, aaO. S. 206), die ihn zum Schadensersatz verpflichtet. In der Literatur ist zwar umstritten, ob der Vermieter in diesen Fällen Schadensersatz nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 3, 281 BGB (so z. B. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage 2004, RdNr. 1011) oder sogleich nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 S. 1 BGB (so z. B. Kraemer, NZM 2003, 417, 420 ff.) verlangen kann (differenzierend: Langenberg, aaO., S. 206). Doch kann diese Frage vorliegend dahinstehen, da die Voraussetzungen des § 281 Absatz 2 BGB entgegen der Ansicht des Landgerichts gegeben sind. Die Bekl. hat die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Eine Fristsetzung war deshalb entbehrlich. Im einzelnen:

a) An eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung des Mieters, die eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 1. Alternative BGB entbehrlich macht, sind nach allgemeiner Meinung sehr hohe Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Mieter eindeutig zum Ausdruck bringt, seine Verpflichtungen nicht zu erfüllen und es damit ausgeschlossen erscheint, daß er sich durch eine Leistungsaufforderung mit Fristsetzung durch den Vermieter umstimmen läßt, sind diese strengen Anforderungen erfüllt. Die dahingehende Erklärung des Mieters muß dementsprechend als sein letztes Wort aufzufassen und ein Sinneswandel nicht zu erwarten sein. Zur Ermittlung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

b) Die ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung der Bekl. ergibt sich bereits aus dem Verhalten der Bekl. Ende des Jahres 2004. Wie sich aus dem Schreiben der Kl. vom 20. Januar 2005 [...] ergibt, haben die Parteien bereits vor Rückgabe des Mietobjektes Verhandlungen über die in den Mieträumen durchzuführenden Arbeiten geführt. Im Rahmen dieser Verhandlungen hat die Bekl. zur Herstellung der Räume einen Betrag von 15.000 Euro geboten. Sie hat hierdurch zum Ausdruck gebracht, an einer Ausführung der erforderlichen Arbeiten selbst nicht interessiert zu sein. Vielmehr hat sie zu erkennen gegeben, statt der Durchführung der erforderlichen Arbeiten Schadensersatz in einer noch auszuhandelnden Höhe leisten zu wollen. Hierin liegt eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung in bezug auf die in den Mieträumen durchzuführenden Arbeiten.

c) Entgegen der Ansicht des Landgerichtes ergibt sich die ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung der Bekl. auch aus dem Inhalt des Schreibens vom 3. Juni 2005 [...], welches den folgenden Wortlaut hat: "Auf die Anfang des Jahres geführte Korrespondenz darf ich zurückkommen. Der guten Ordnung halber darf ich festhalten, daß die Rückgabeverpflichtung meiner Partei ordnungsgemäß erfüllt wurde. Ansprüche ihrer Partei im Zusammenhang mit der Rückgabe des Objektes bestehen dementsprechend nicht mehr."

aa) Jedenfalls unter Berücksichtigung der weiteren Umstände des vorliegenden Sachverhaltes, insbesondere des Verhaltens der Bekl. im Zusammenhang mit der Rückgabe des Mietobjektes und der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die Bekl. [...], kann der Inhalt dieses Schreibens nur dahingehend verstanden werden, daß die Bekl. die von ihr mit Schreiben vom 15. Februar 2005 geforderten Maßnahmen ernsthaft und endgültig nicht erbringen will. Aufgrund der am 28. Januar 2005 durchgeführten gemeinsamen Begehung der Mieträume war der Bekl. der Zustand der Mieträume im einzelnen bekannt. Sie hat diesen Zustand durch Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls [...] bestätigt. Mit Schreiben vom 15. Februar 2005 [...] hat die Kl. der Bekl. im einzelnen mitgeteilt, welche Arbeiten ihrer Auffassung nach erforderlich sind, um den im Abnahmeprotokoll näher beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen. Wenn die Bekl. in ihrem Schreiben vom 3. Juni 2005 gleichwohl behauptet, sie habe ihre Rückgabeverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, weitere Ansprüche der Kl. würden nicht mehr bestehen, so kann dies nur als endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung gewertet werden (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 1226, 1227).

Das vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung in diesem Zusammenhang genannte Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 1986, 661) ist dagegen nicht einschlägig. Die Sachverhalte sind nicht vergleichbar.

bb) Unerheblich ist, daß das Schreiben der Kl. vom 21. Juni 2005 [...] der Bekl. vor Zugang des Schreibens vom 3. Juni 2005 zuging. Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung (BGH NJW 1986, 661) ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch lasse sich auf eine Erfüllungsablehnung nur stützen, wenn die Weigerung vor dem Übergang des Gläubigers zum Schadensersatz erklärt worden sei. Der Bundesgerichtshof hat es aber in seiner Entscheidung für ausreichend gehalten, wenn die Umstände, aus denen auf die Weigerung geschlossen werden soll, vor diesem Zeitpunkt entstanden sind. Vorliegend hat der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. aber das Schreiben, aus dessen Inhalt auf die endgültige und ernsthafte Leistungsverweigerung der Bekl. geschlossen werden soll, vor Zugang des Schreibens der Kl. vom 21. Juni 2005 abgefaßt und an den Prozeßbevollmächtigten der Kl. versandt.

d) Hinzu kommt, daß die Einbeziehung eines späteren Verhaltens des Schuldners in die Auslegung seiner früheren Erklärungen nicht ausgeschlossen ist. Zu Lasten der Bekl. ist deshalb des weiteren zu berücksichtigen, daß der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. in seinem Schreiben vom 28. Juni 2005 [...] nochmals ausdrücklich erklärt hat, es verbleibe bei seinem Schreiben vom 3. Juni 2005.

5. Die Klageforderung ist nicht verjährt. Da der Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides am 29. Juni 2005 bei Gericht einging und die Zustellung des Mahnbescheides alsbald erfolgte, käme eine Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 ZPO nur in Betracht, wenn die Kl. die Mietsache spätestens am 28. Dezember 2004 zurückerhalten hätte. Ihre beweislos aufgestellte und von der Kl. bestrittene Behauptung, ihr Schreiben vom 28. Dezember 2004 sei am gleichen Tag bei der Kl. eingegangen, hat die Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 4. Dezember 2006 ausdrücklich fallengelassen.

6. Entgegen der Ansicht der Bekl. muß sich die Kl. auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so behandeln lassen, als ob die Verjährung am 28. Dezember 2004 begonnen hätte. Die Bekl. hat nämlich nicht dargelegt, daß sie der Kl. die Übergabe der Mieträume vor dem 29. Dezember 2004 konkret, in einer den Annahmeverzug begründenden Weise angeboten hat. Vielmehr ist ein solches Angebot frühestens mit Zugang des Schreibens vom 28. Dezember 2004 erfolgt.

7. Die Einwendungen der Bekl. zur Höhe der Klageforderung sind im vorliegenden Zwischenurteil nicht zu erörtern. Für den Erlaß eines Grundurteils reicht es aus, daß der geltend gemachte Anspruch auch unter Berücksichtigung der Einwendungen gegen ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht. Diese Voraussetzung ist gegeben, da der Kl. im Wege der Schadensschätzung ein Mindestbetrag als Schadensersatz zuzusprechen ist. In welcher Höhe der Anspruch besteht, wird im Nachverfahren gegebenenfalls nach Durchführung einer umfangreichen Beweisaufnahme zu klären sein. Nach Auskunft des Prozeßbevollmächtigten der Kl. wurde der Zustand der Räume bis heute nicht geändert, die Besichtigung durch einen Sachverständigen ist deshalb möglich. Nach Stellung eines entsprechenden Antrages könnte das Nachverfahren gemäß § 538 Abs. 2 Ziffer 4 ZPO an das Landgericht zurückverwiesen werden.

[...]

Verletzt der Mieter seine Verpflichtung zur Entfernung der von ihm vorgenommenen Ein- und Umbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Vermieter Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung auch dann verlangen, wenn der Mieter ernsthaft und endgültig den Rückbau verweigert hat. Dazu reicht es aus, wenn der Mieter nach Aufforderung zum Rückbau erklärt, er habe seine Verpflichtung bereits erfüllt, und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.

Im Zuge der Abwicklung des Mietverhältnisses führten die Mietvertragsparteien am 28. Januar 2005 eine gemeinsame Begehung der Mieträume durch, bei der der vertragswidrige Zustand der Mieträume festgestellt wurde, den der Mieter durch Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls bestätigte. Bereits davor hatten die Parteien Verhandlungen über die in den Mieträumen durchzuführenden Arbeiten geführt, in deren Rahmen der Mieter zur Herstellung der Räume 15.000 € angeboten hatte. Mit Schreiben vom 15. Februar 2005 teilte der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten (Rückbau von Ein- und Umbauten) erforderlich seien, um den im Abnahmeprotokoll näher beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen. Darauf erwiderte der Mieter mit Schreiben vom 3. Juni 2005, er habe seine Rückgabeverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht mehr bestehen. Das Landgericht wies die Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Rückbauarbeiten nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Der Einzelrichter des 12. Zivilsenats des Kammergerichts änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und erließ ein Grundurteil, daß die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt sei. Das Unterlassen der Rückbauarbeiten stelle eine Vertragsverletzung dar, die den Mieter jedenfalls dann zum Schadensersatz verpflichte, wenn dieser den Rückbau ernsthaft und endgültig verweigere. Zwar seien an eine derartige Erfüllungsverweigerung hohe Anforderungen zu stellen. Die eindeutige Erfüllungsverweigerung ergebe sich aber hier bereits daraus, daß der Mieter im Rahmen der Verhandlungen über die in den Mieträumen durchzuführenden Arbeiten statt dessen einen Geldbetrag angeboten habe. Auch aus seinem Schreiben vom 3. Juni 2005, in dem er erklärt habe, seine Rückgabeverpflichtung bereits erfüllt zu haben, so daß keine Ansprüche mehr bestehen würden, ergebe sich seine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, zumal diese Erklärung in Kenntnis des vertragswidrigen Zustandes der Mietsache und in Kenntnis der zur ordnungsgemäßen Rückgabe erforderlichen Arbeiten erfolgt sei.