Rückbau von Mietereinbauten bei DDR-Altmietvertrag

1. Bei vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen gilt die grundsätzliche Beseitigungspflicht von Mietereinbauten bei Vertragsende gem. § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt; im "gesellschaftlichen Interesse" i. S. v. § 112 ZGB liegen u. a. folgende Maßnahmen: Verfliesung des Ba­des, Einfliesung einer Badewanne, Erhöhung des Fliesenspiegels, Kabelanschluß, PVC-Fußbodenbelag im Bad, abgehängte Dec­ken, Hängeböden und Einbauschränke zur Schaffung von Stauraum.

2. Ist unklar, ob die Einbauten vor dem 3. Oktober 1990 eingebracht worden sind, trägt der Vermieter, der den Rückbauanspruch geltend macht, die Darlegungslast.

Die Parteien streiten u.a. darum, ob der Mieter (Bekl.) verpflichtet ist, von ihm vorgenommene Einbauten bei Auszug zu entfernen. Der Mietvertrag zwischen den Parteien über die im Beitrittsgebiet belegene Wohnung ist vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden. Das LG hat die Klage des Vermieters auf Entfernung der Einbauten abgewiesen.

Entscheidend ist, daß nach § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB, der auf das Mietverhältnis der Parteien anwendbar ist, die grundsätzliche Beseitigungspflicht nicht gegeben ist, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt. Ein gesellschaftliches Interesse an Veränderungen der Wohnung ist nur dann nicht gegeben, wenn die Einbauten zur Befriedigung eines nur in der Person des Mieters bestehenden Bedürfnisses dienen (Kommentar zum Zivilgesetzbuch, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Berlin, 1983, § 112 ZGB, Anm. 2). Die Einbauten, deren Entfernungskosten hier geltend gemacht werden, dienen nicht nur einem individuellen Interesse, sondern sind nach allgemeiner Anschauung nützlich. Einfliesungen im Bad stellen eine Verbesserung des Wohnwertes dar, so daß beispielsweise eine Erhöhung des Fliesenspiegels in Bädern von der Kammer in ständiger Rechtsprechung als Modernisierung anerkannt wird. Ein Rückbauanspruch nach dem ZGB ist hierfür nicht gegeben. Dies gilt sowohl für die Wanneneinfliesung als auch für die Einfliesung unterhalb der Decke an den Wänden. Ebenso wirken sich ein Kabelanschluß, PVC-Leisten, ein PVC-Fußbodenbelag im Bad positiv im Sinne des gesellschaftlichen Interesses aus. Gleiches gilt für die abgehängten Decken, die Hängeböden und den Einbauschrank, weil nützlicher Stauraum geschaffen wird.

Unklarheiten, ob die Einbauten zur Zeit der Geltung des ZGB eingebracht worden sind, gehen zu Lasten der Kl., die anderes nicht dargetan hat und die für die Voraussetzungen des Rückbauanspruchs die Darlegungslast trägt.

Grundsätzlich müssen Mieter - von gegenteiligen Vereinbarungen abgesehen - Einbauten, die sie während der Mietzeit vorgenommen haben, beim Auszug wieder entfernen und den alten Zustand wiederherstellen. Diese Beseitigungspflicht gilt aber nicht bei vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen. Haben, wie es im Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) hieß, die baulichen Veränderungen zu einer im gesellschaftlichen Interesse liegenden Verbesserung der Wohnung geführt, trifft den Mieter auch heute noch keine Rückbaupflicht. Was so alles im "gesellschaftlichen Interesse" lag, entschied kürzlich das Landgericht Berlin.

Die Parteien streiten u. a. darum, ob der Mieter (Bekl.) verpflichtet war, von ihm vorgenommene Einbauten bei Auszug zu entfernen. Der Mietvertrag zwischen den Parteien war vor dem 3. Oktober 1990 über eine Wohnung in Ost-Berlin abgeschlossen worden. Das LG wies die Klage des Vermieters auf Entfernung der Einbauten ab.

Eine Beseitigungspflicht nach dem früheren § 112 ZGB sei nicht gegeben, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hätten, die im gesellschaftlichen Interesse liege. Ein gesellschaftliches Interesse an Veränderungen der Wohnung sei nur dann nicht gegeben, wenn die Einbauten lediglich dem konkreten Mieter gedient hätten. Diese weite Auffassung deckt praktisch jeden Einbau ab. Ist unklar, ob die Einbauten vor oder seit dem 3. Oktober 1990 eingebracht worden sind, trägt der Vermieter, der den Rückbauanspruch geltend macht, die Darlegungslast. Konkret ging es um eine vom Mieter vorgenommene Verfliesung des Bades, die Einfliesung einer Badewanne, eine Erhöhung des Fliesenspiegels, Kabelanschluß, PVC-Fußbodenbelag im Bad, abgehängte Decken, Hängeböden und Einbauschränke zur Schaffung von Stauraum. Nichts davon mußte der Mieter entfernen, obwohl sich das Landgericht die wohl naheliegende Frage hätte stellen müssen, was das denn für ein Kabelanschluß gewesen sein soll, den es vor dem Beitritt in der DDR gab (Kabelfernsehen war unbekannt; es schlossen sich allerdings Mietergemeinschaften zu sog. Kabelgemeinschaften über Zentralantenne zusammen).