Rückbau

Rückbau; stillschweigender Verzicht auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes durch Genehmigung des Vermieters

1. Der Erwerber ist an eine Genehmigung des früheren Vermieters für bauliche Veränderungen durch den Mieter gebunden.

2. Der Mieter ist zur Wiederherstellung des früheren Zustands nicht verpflichtet, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich ist (hier: Fliesenarbeiten) und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde.

Die Bekl. sind nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung verpflichtet. Die vorherige Vermieterin, die Zeugin Sch., hat die von den Bekl. vorgenommenen Umbauarbeiten genehmigt. Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung überzeugend bestätigt, den Kl. bei Vertragsbeginn mündlich gestattet zu haben, die Fußböden in Bad und Küche instand zu setzen und zu renovieren. Sie war mit den von den Bekl. vorgenommenen Arbeiten auch nach deren Abschluß einverstanden. Im Hinblick auf den von ihr beabsichtigten Verkauf an die Kl. hat sie u. a. den Bekl. hierüber die von diesen vorgelegte schriftliche Bestätigung vom September 1987 gegeben und unterzeichnet. An diese Genehmigung der Arbeiten durch die Zeugin Sch. sind die Kl. gebunden, denn sie sind nach § 571 BGB in das Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten eingetreten, die bei ihrem Eigentumserwerb bestanden. Hiervon können sie sich nicht einseitig lösen. Allein die Genehmigung von baulichen Veränderungen der Mietsache durch den Vermieter hat zwar in der Regel nicht zur Folge, daß er damit gleichzeitig auf deren Beseitigung verzichtet hat und der Mieter nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist (OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 218; Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, § 556 BGB Rn. 4). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hatte und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet, indem der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands - auch schlüssig - abbedungen ist (OLG Düsseldorf a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 177). Letzteres ist hier der Fall. Das ergibt sich nicht zuletzt auch aus der schriftlichen Bestätigung der Zeugin Sch., wonach "die Wohnung bei ... Auszug in diesem Zustand bleiben kann".

Dafür spricht aber auch die für beide Beteiligte bei der Genehmigung erkennbare Interessenlage. Denn bei Arbeiten, die wie Fliesenarbeiten unabhängig von persönlichen Anschauungen und Nutzungsmöglichkeiten eine objektive Wertverbesserung darstellen, deren Rückbau erhebliche Aufwendungen verursacht, die ursprünglichen Aufwendungen im wesentlichen vernichtet und zu einer objektiven Verschlechterung des Zustands der Wohnung führt, ist ein nachvollziehbares Interesse an deren Beseitigung regelmäßig nicht erkennbar. In diesen Fällen darf der Mieter, der eine Genehmigung des Vermieters erhält, erwarten, daß er insoweit einen ausdrücklichen Vorbehalt macht.

Gutmütigkeit zahlt sich häufig genug nicht aus. Das müssen vielfach Vermieter feststellen, die ihren Mietern Veränderungen an den Wohnräumen widerstandslos zugestehen. Generell darf der Mieter den Mietgegenstand nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Daß man mit derartigen Genehmigungen zurückhaltend sein sollte oder jedenfalls auf eine bestimmte Ausgestaltung dringen muß, zeigt ein jetzt vom Landgericht Berlin entschiedener Fall, der erhebliche praktische Bedeutung hat.

Das war geschehen: Eine Vermieterin hatte Mietern bei Vertragsbeginn mündlich gestattet, die Fußböden in Bad und Küche umfassend zu renovieren. Dazu gehörten offensichtlich auch umfangreiche Verfliesungsarbeiten.

Die Mieter hatten sich diese mündliche Genehmigung noch einmal schriftlich bestätigen lassen.

Später verkaufte die Vermieterin das Haus, und als die Mieter auszogen, wollte der neue Eigentümer, daß der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt und die vom Mieter angebrachten Fliesen beseitigt würden.

Das Landgericht Berlin wies die Klage durch Urteil vom 11. Dezember 1998 ab. Zwar liege in der Genehmigung von Umbauarbeiten an sich kein Verzicht auf den Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses. Anders ist es aber nach Auffassung der 63. Kammer, wenn ein vernünftiger Grund für das Rückbauverlangen des Vermieters nicht ersichtlich ist. Dann muß er sich schon bei der Genehmigung ausdrücklich die Wiederherstellung des früheren Zustandes vorbehalten. Daß die vom Mieter angebrachten Fliesen Schäden aufwiesen, reichte dem Landgericht nicht. Nach unserer Auffassung liegt aber gerade darin das vom Gericht vermißte nachvollziehbare Interesse des Vermieters, denn schließlich ist die Wohnung in diesem Zustand ohne zusätzliche Arbeiten (auf Kosten des Vermieters!) nicht vermietbar. Im übrigen ist es jedenfalls in Berlin bei den Vermietern seit Jahrzehnten gängige Praxis gewesen, daß Wohnungen von Vermieterseite aus möglichst einheitlich verfliest wurden, und daß von den für die Wohnungen verwendeten Fliesen immer auch ein Restposten aufbewahrt wurde, um so schadhafte Fliesen auch in späteren Jahren noch auswechseln zu können, wenn die entsprechenden Fliesen selbst am Markt nicht mehr verfügbar waren.

Diese Art von Vorausschau und diesem Interesse des Vermieters wird die vorliegende Entscheidung des Landgerichts Berlin nicht gerecht.

Angesichts der vorstehenden Landgerichtsentscheidung sollte Umbaumaßnahmen, die der Mieter auf eigenen Wunsch durchführen will, nur zugestimmt werden,

wenn der Mieter eine schriftliche Erklärung des Inhalts unterschreibt, daß er sich spätestens bei Auszug auf Wunsch des Vermieters verpflichtet, den alten Zustand ganz oder teilweise wiederherzustellen,

wenn der Mieter sich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung für etwaige sich infolge der Durchführung der Maßnahme ergebende Schadensersatzansprüche abzuschließen,

wenn der Mieter sich verpflichtet, erforderliche behördliche Genehmigungen einzuholen,

wenn der Mieter sich verpflichtet, die Maßnahmen unter Beachtung der anerkannten Regeln der Baukunst fachgerecht auszuführen.