Rückausnahme

Rückausnahme; Anbahnung des Grundstückserwerbs; Redlichkeitsprüfung bei Stichtagserwerb

Zu den Anforderungen der Rückausnahme nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) VermG ("sonst aktenkundig angebahnt").

Die Kl. begehrt die Rückübertragung des im Eigentum der Beigeladenen stehenden Hausgrundstücks O.-Str. in Berlin-Hohenschönhausen nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG).

Die 568 m2 große, mit einem Reihenhaus bebaute Parzelle stand seit Februar 1923 im Eigentum der R. Im Oktober 1941 erwarben die Rechtsvorgänger der Kl. das Streitgrundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt 11.000 RM (davon Grundstück und Gebäude: 10.000 RM). Der Einheitswert betrug 9.100 RM zum 1. Januar 1935. Die Grundbuchumschreibung erfolgte im Januar 1942.

Im April 1957 wurde die Kl. auf der Grundlage eines Erbscheins als Alleineigentümerin der Parzelle in das Grundbuch eingetragen. Nachdem sie im Sommer 1961 die DDR ohne Beachtung der damals geltenden Vorschriften verlassen hatte, gelangte das Grundstück nach den Bestimmungen der Anordnung Nr. 2 vom 3. Oktober 1958 unter staatliche Treuhandverwaltung, die am 31. Januar 1962 im Grundbuch vermerkt wurde. Zum staatlichen Verwalter wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Weißensee (KWV) bestellt, der es mit Kaufvertrag vom 7. April 1971 an den Rat des Stadtbezirks Berlin-Weißensee nach den Bestimmungen der sog. Verwalterverordnung von 1968 zu einem Kaufpreis von 13.200 M veräußerte. Die Grundbuchumschreibung zu Eigentum des Volkes erfolgte unter dem 19. April 1971. Zum Rechtsträger bestellte der Rat des Stadtbezirks die KWV.

In den folgenden Jahren (seit wann, ist offen) bewohnten die Mieter S. das Einfamilienhaus.

Im Juni 1989 stimmte der Rat des Stadtbezirks Berlin-Hohenschönhausen einem Tauschvertrag zwischen der Mieterin S. (jetzt O.) und den aus C. stammenden Beigeladenen zu. Auf der durch den Rat des Stadtbezirks Berlin-Hohenschönhausen - Abt. Wohnungspolitik - für die Beigeladenen unter dem 29. Juni 1989 ausgestellten Wohnraumzuweisung (drei Wohnräume, 67 m2), die von den Leiterinnen der Außenstellen 1 und 2, den Zeuginnen T. und S., unterschrieben wurde, hieß es wörtlich: "mit Hauskauf!" Der Zusatz war handschriftlich aufgebracht, während die Bescheinigung im übrigen maschinenschriftlich ausgefertigt worden war. Unter dem 5. Juli 1989 erwarb der Beigeladene zu 2 von der Zeugin O. Gegenstände im Gesamtwert von 8.000 M, die auf dem Streitgrundstück bzw. in der Wohnung verbleiben sollten. Dazu gehörte u. a. die von der Vormieterin installierte Gasheizungsanlage. Ausweislich des Mietvertrages ("Tausch") vom 15. August 1989 begann das Mietverhältnis zwischen der KWV und den Beigeladenen am 1. August 1989.

Mit Schreiben vom 4. Januar 1990 an den Magistrat von Berlin - Abteilung Finanzen, Bereich Volkseigentum und staatlich verwaltetes Vermögen, Sektor Volkseigentum - beantragten die seit 1980 verheirateten Beigeladenen den rechtsgeschäftlichen Erwerb des volkseigenen Eigenheims, verbunden mit der Verleihung des Nutzungsrechts an dem Streitgrundstück. Der Beigeladene zu 2 gab an, als Instandhaltungstechniker beim VEB tätig zu sein. Beruf und Beschäftigungsstelle der Beigeladenen zu 1 waren nicht genannt; nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung arbeitete sie seinerzeit als Vermessungsingenieurin. Zum Haushalt gehörten im Erwerbszeitpunkt zwei Kinder. Ausweislich der Schreiben des Stadtbezirksbauamtes vom 22. Januar 1990 sowie des Rats des Stadtbezirks Berlin-Hohenschönhausen vom 25. Januar 1990 bestanden weder wohnungsbaupolitische noch städtebauliche Bedenken gegen die Veräußerung des Gebäudes an die Mieter. Nach einer Kostenaufstellung der Wohnungsverwaltung, die ebenfalls vom 25. Januar 1990 datiert, beliefen sich die Instandhaltungskosten der letzten 10 Jahre auf insgesamt 9.014,15 M, davon allein 7.400,16 M im Jahre 1989, während in den Jahren von 1984 bis 1988 keine Kosten für die Wohneinheit angefallen waren.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 2. Mai 1990 vor dem Staatlichen Notariat Berlin - Außenstelle Friedrichshain - veräußerte der Magistrat von Berlin, Abteilung Finanzen, das Einfamilienhaus nebst Grundstückseinrichtungen und Aufwuchs sowie den streitgegenständlichen Grund und Boden mit Wirkung zum 1. Juni 1990 an die Beigeladene. Der Kaufpreis betrug (aufgerundet) 16.540 M und entsprach damit dem von der zuständigen Grundstücksbewertungsstelle beim Magistrat von Berlin unter dem 10. April 1990 ermittelten Zeitwert (Boden: 3.408 M = 6 M/m2; Grundstückseinrichtung 600 M; Gebäude 12.515 M; Aufwuchs 8 M). Nachdem die Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt worden war, wurden die Beigeladenen unter dem 23. Mai 1990 in ehelicher Vermögensgemeinschaft als Eigentümer in das damalige Liegenschaftsblatt von Berlin-Hohenschönhausen eingetragen.

Im August 1990 beantragte die Kl. u. a. die Rückübertragung des Eigentums am Streitgrundstück und ließ unter dem 1. Juli 1992 in Abt. II des Grundbuchs gegen dessen Richtigkeit Widerspruch eintragen. Mit Bescheid vom 10. August 1994 lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Hellersdorf-Hohenschönhausen-Marzahn (ARoV) die begehrte Rückübertragung im wesentlichen mit der Begründung ab, die Veräußerung durch den staatlichen Verwalter erfülle zwar den Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG, jedoch hätten die Beigeladenen das Grundstück redlich erworben, denn sie hätten den Erwerb bereits vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt. Den dagegen eingelegten Widerspruch stützte die Kl. im Kern auf die Erwägung, daß eine aktenkundige Beantragung des Erwerbs erst unter dem 4. Januar 1990 erfolgt sei. Der möglicherweise nachträglich aufgebrachte handschriftliche Vermerk auf der Wohnraumzuweisung vom 29. Juni 1989 könne nicht als ausreichende Manifestation des Erwerbsinteresses der Beigeladenen angesehen werden.

Noch vor Erteilung des Ausgangsbescheids - unter dem 8. März 1994 - hatte die Zeugin O. notariell beglaubigt versichert, daß im Zusammenhang mit dem Wohnungstausch am 29. Juni 1989 zwischen den Vertreterinnen des Rats des Stadtbezirks (T./S.) und der Beigeladenen zu 1 auch der Hauskauf vereinbart und anschließend durch die handschriftliche Aktennotiz auf der Wohnraumzuweisung dokumentiert worden sei. Bereits im Jahre 1992 - mit adressatlosem Schreiben vom 5. Mai 1992 - hatte dies auch die Wohnungsbaugesellschaft Hohenschönhausen mbH (HOWOGE) bestätigt: Es habe Einverständnis bestanden, "daß das Haus in der O.-Str. durch die Familie (...) zu kaufen ist." (Unterschrift Zeugin Sch.) In einem weiteren Schreiben der Wohnungsbaugesellschaft vom 18. Dezember 1992 an das ARoV, das diesem in Beantwortung einer entsprechenden Anfrage übersandt worden war, hieß es u. a.: "In der Wohnraumzuweisung für die Eheleute (...) wurde festgelegt, daß das Haus von ihnen gekauft werden kann" (Unterschrift Zeugen Sch. und P.). Beigefügt war diesem Schreiben als Anlage 1 eine Kopie der Wohnraumzuweisung "für den Vermieter". Die Schriftstücke sind als Ablichtungen Bestandteil der Verwaltungsorgane des Bekl. Die Originalunterlagen der ehemaligen KWV wurden zwischenzeitlich vernichtet.

Mit Widerspruchsbescheid vom 5. Juli 1995 wies der Widerspruchsausschuß beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch aus den Gründen des Ausgangsbescheides zurück. (...)

Hiergegen richtet sich die Klage. (...)

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der angegriffene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Hausgrundstück, denn die Beigeladenen haben den Vermögensverlust redlich erworben.

I. Die Kl. ist - wie der Bekl. in seinem insoweit nicht angegriffenen Bescheid ausdrücklich und im übrigen zu Recht festgestellt hat - in bezug auf das Streitgrundstück Berechtigte i. S. d. § 2 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 VermG, denn die Veräußerung der Parzelle im Jahre 1971 durch den staatlichen Verwalter an den Rat des Stadtbezirks Berlin-Weißensee erfüllt die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG. Dagegen wenden sich auch die Beigeladenen nicht, so daß diese Feststellung der hiesigen gerichtlichen Überprüfung entzogen ist (vgl. BVerwG, Urteile v. 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - VIZ 1998, 450 ff. = ZOV 1998, 287 und v . 16. Juli 1998 - BVerwG 7 C 39.97 - VIZ 1998, 563 ff. = ZOV 1998, 379).

II. Streitgegenstand ist daher ausschließlich die Frage, ob dem aus der anerkannten Berechtigung folgenden Naturalrestitutionsanspruch gesetzliche Ausschlußgründe entgegenstehen. In Betracht kommt allein § 4 Abs. 2 VermG. Nach dessen Satz 1 ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. Ist - wie hier- das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft nach dem 18. Oktober 1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden, ist der Erwerb nur dann an den Voraussetzungen der Norm zu messen, wenn einer der Rückausnahmetatbestände i. S. d. § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) bis c) VermG vorliegt. Das ist hier der Fall (1). Greifbare Anhaltspunkte für eine erwerbsbezogene Unredlichkeit der Beigeladenen sind nicht ersichtlich (2).

1. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) VermG ist bei den nach dem Stichtag abgeschlossenen Rechtsgeschäften der Veräußerungsvorgang der individuellen Redlichkeitsprüfung zugänglich, sofern der Erwerb vor der 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist. Darauf können sich die Beigeladenen entgegen der Ansicht der Kl. mit Erfolg berufen. Zwar ist der Erwerb unstreitig erst mit Schreiben vom 4. Januar 1990 an den Magistrat von Berlin schriftlich beantragt worden, jedoch war er bereits vor dem Stichtag "sonst aktenkundig angebahnt". Erforderlich - aber auch ausreichend - ist insoweit jeder gegenüber der verfügungsberechtigten staatlichen Stelle ernsthaft bekundete Erwerbswunsch jenseits eines förmlich gestellten Kaufantrags. Die Absicht muß in Gestalt eines Aktenvermerks oder eines zu den Akten gelangten Privatschreibens dokumentiert sein. Zur Vermeidung von Mißbrauchsmöglichkeiten muß das Erwerbsinteresse in jedem Fall in irgendeiner Weise seinen Niederschlag in den Verwaltungsvorgängen gefunden haben und darf grundsätzlich nicht erst durch Zeugenbeweis geklärt werden müssen. Lediglich wenn die staatlichen Verwaltungsvorgänge vernichtet worden sind, ohne daß dies in die Sphäre der Erwerber fällt (z. B. bei Ablauf von Aufbewahrungsfristen), können die dem Tatbestandsmerkmal zugrunde liegenden Umstände auch dem Zeugenbeweis zugänglich sein. Denn es lag nicht in der Absicht des Gesetzgebers, dem Erwerber das Risiko eines zufälligen Untergangs der Unterlagen aufzubürden (vgl. Holst/Liedtke in: Fieberg u. a., VermG, § 4 Rz. 129). Schutzwürdiges Vertrauen soll vielmehr derjenige genießen, der sich vor dem Stichtag ernsthaft um einen rechtlich zulässigen Erwerb des Eigentums an einem volkseigenen Gebäude bemüht oder in eine entsprechende Erwerbsaufforderung eingewilligt hat, und dessen Erwerbsanliegen sodann aus Gründen, auf die er keinen Einfluß hatte, nicht mehr rechtzeitig entsprochen wurde. Nach dem weiteren ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers kann ein solcher Eigentumserwerb auch anläßlich eines sog. Ringtausches in die Wege geleitet worden sein, sofern die getroffenen Absprachen in diesem Zusammenhang ebenfalls aktenmäßig erfaßt wurden (vgl. dazu BT-Drs. 12/2480 in: RVI, Bd. IV, E 100.3, S. 41 f.; BVerwG, Urt. v. 29. April 1999 - BVerwG 7 C 24.98 - VIZ 1999, 728 ff. = ZOV 1999, 305 sowie Beschl. v. 12. Mai 1999 - 7 B 86.99 amtl. Abdruck, S. 3).

Vor diesem rechtlichen Hintergrund ist nach Auffassung der Kammer der Nachweis der geforderten aktenkundigen Anbahnung der Kaufabsicht geführt.

a) Ein Vergleich des im Besitz der Beigeladenen befindlichen und von diesen in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Originals der Wohnraumzuweisung mit dem aus den Akten der KWV/HOWOGE fotokopierten Exemplar, das dem Schreiben der Wohnungsbaugesellschaft vom 18. Dezember 1992 an das ARoV als Anlage 1 beigefügt war, ergibt ohne Zweifel, daß es sich dabei um eine Ablichtung des ersten Durchschlags und nicht um eine Kopie des Originals handelt. Während das Original den Formularzusatz "für den Mieter" enthält, heißt es auf der Kopie des Formulardurchschlags "für den Vermieter". Dabei handelt es sich somit offenkundig um den regelmäßig dem Vermieter überlassenen ersten Durchschlag des in der Verwaltungspraxis üblicherweise verwandten Durchschreibesatzes der Wohnraumzuweisung. Die von der HOWOGE übersandte Ablichtung befand sich als Originaldurchschrift auch in den alten und nunmehr vernichteten Grundstücksakten der KWV, die die HOWOGE als Rechtsnachfolgerin übernommen hatte. Der dort seinerzeit beschäftigte Zeuge P. hat - wenn auch ohne Erinnerung an den Einzelfall - glaubhaft bekundet, des öfteren Anfragen der ÄRoV in bezug auf restitutionsbelastete Hausgrundstücke erhalten zu haben, zu deren Beantwortung in der Regel die Grundstücks- und Verwalterakten beigezogen und ausgewertet worden seien. Da grundstücksbezogene Anfragen zur Überzeugung der Kammer ohne Rückgriff auf die Altunterlagen ohnehin nicht hätten bearbeitet und notwendige Kopien schlechterdings nicht hätten gefertigt werden können, liegt die Aktenkundigkeit der Originaldurchschrift der Wohnraumzuweisung bei der KWV außerhalb jeden vernünftigen Zweifels. Die damals übersandte Ablichtung des Durchschlags enthält auch eindeutig den (durchgeschriebenen) handschriftlichen Zusatz: "mit Hauskauf!", der, wie die Zeugin T. glaubhaft bestätigte, von ihr stammt. Daß die Originaldurchschrift infolge der den Beigeladenen nicht zuzurechnenden Vernichtung der Unterlagen bei der HOWOGE nicht mehr vorgelegt werden kann, hindert nicht die Annahme der Aktenkundigkeit der Anbahnung, die keinen Urkundenbeweis im engeren Sinne voraussetzt. Um zur Vermeidung von Mißbrauchsmöglichkeiten rein mündliche Bekundungen von der Rückausnahme auszuschließen, ist nach der skizzierten Entstehungsgeschichte der Norm und der zitierten höchstricherlichen Rechtsprechung vielmehr entscheidend, daß der Erwerbswunsch "irgendeinen Niederschlag" in den Akten gefunden hat und nicht erstmals aus anderen Umständen außerhalb der Akten ermittelt werden muß. Diesen Anforderungen genügt die Kopie des nachweislich aus den inzwischen untergegangenen Akten der KWV stammenden Originaldurchschlags.

b) Daß der Zusatz auf dem zweiten - für den Rat des Stadtbezirks bestimmten - Durchschlag der Wohnraumzuweisung infolge des Ablaufs der Aufbewahrungsfristen beim Landesarchiv und mangels gefertigter Ablichtung nicht mehr dokumentiert werden kann, steht daher der Annahme der Aktenkundigkeit nicht entgegen. Im übrigen spricht alles dafür, daß auch dieser Durchschlag mit dem Hauskaufzusatz versehen war und zu den Akten gelangt ist. Zwar konnten sich weder die an der Ausstellung der Wohnraumzuweisung beteiligte Zeugin S. noch die Zeugin T. an den konkreten Vorgang erinnern, jedoch bestätigten beide übereinstimmend die Echtheit ihrer Unterschriften. Ebenfalls übereinstimmend bekundeten sie, daß die für das Streitgrundstück zuständige Außenstelle 2 des stadtbezirklichen Wohnungsamtes in der K.-W.-Straße im Interesse der Bürgernähe mit der zuständigen KWV in einem Gebäude untergebracht gewesen sei. Während Frau S. als Leiterin der Außenstelle 1 dort nur urlaubs- oder krankheitsbedingt ausgeholfen und die Zuweisung lediglich - wie damals vorgesehen - als zweite Mitarbeiterin unterzeichnet hat, war Frau T. die zuständige Bearbeiterin, die mit der einzigen verfügbaren Schreibmaschine die Wohnraumzuweisungen ausfertigte und bei Wohnungstausch in den von der KWV geforderten Ankauffällen den entsprechenden Hauskaufzusatz vermerkte. Handschriftlich erfolgte dies nach ihren glaubhaften Angaben dann, wenn die KWV die Kaufbedingung erst übermittelt hatte, nachdem die Zuweisung bereits maschinenschriftlich fertiggestellt worden war. In diesen Fällen des nachträglichen Aufbringens eines handschriftlichen Zusatzes, den sie stets auf das vorgelegte Original der Wohnraumzuweisung setzte, nahm sie zugleich immer einen zusätzlichen Vermerk in ihre eigenen Akten auf, um zu dokumentieren, auf wessen Veranlassung der Zusatz vorgenommen worden war. Diesen Vermerk heftete sie sodann an den Durchschlag der für den Rat des Stadtbezirks bestimmten Zuweisung.

Angesichts der dergestalt institutionalisierten praktischen Zusammenarbeit zwischen der Abteilung Wohnungspolitik/-wirtschaft und der KWV im Falle des Wohnungstauschs und der geschilderten Übung der Archivierung des zweiten Duchschlags in den Unterlagen des Rats des Stadtbezirks durch die im fraglichen Zeitraum allein zuständige Sachbearbeiterin muß mangels erkennbarer Anhaltspunkte für einen atypischen Geschehensablauf im Streitfall die geforderte Aktenkundigkeit aus Sicht der Kammer auch beim Rat des Stadtbezirks angenommen werden. Das staatliche Verlangen der Kaufbereitschaft durch die Nutzer im Fall eines begehrten Wohnungstauschs entspricht zudem der spätestens seit 1986 geltenden Richtline des Magistrats "zum Erwerb und zur Nutzung von Eigenheimen durch Bürger in Berlin, nach deren Nr. 9 die zuständigen Abteilungen Wohnungspolitik/-wirtschaft zu gewährleisten hatten, "daß in der Regel - freie bzw. frei werdende volkseigene Eigenheime mit einer Wohnung nur an Bürger zugewiesen werden, die zum Kauf bereit sind und - ein Wohnungstausch nur genehmigt wird, wenn der künftige Nutzer des Objekts seine Bereitschaft zum Abschluß eines Kaufvertrages erklärt hat".

c) Das gegen die Annahme der Aktenkundigkeit gerichtete Vorbringen der Kl. überzeugt nicht.

aa) Soweit sie sich darauf beruft, es sei nunmehr allenfalls die Aktenkundigkeit bei der KWV nachgewiesen und nicht die entscheidende beim Magistrat von Berlin, verkennt sie, daß die Dokumentation der Erwerbsabsicht bei einer verfügungsberechtigten staatlichen Stelle ausreicht. Zwar war für den Abschluß des Veräußerungsvertrages in Berlin tatsächlich der Magistrat zuständig, von dem die Richtlinie zur Eigenheimerwerbspraxis stammt und bei dem die Beigeladenen ihren förmlichen Erwerbsantrag im Januar 1990 auch gestellt haben. Die Verwaltung des Hausgrundstücks, an die sich Mieter und Tauschpartner in der DDR-Praxis naturgemäß zunächst wandten und wenden mußten, oblag jedoch allein der zuständigen KWV und die Ausstellung der erforderlichen Wohnraumzuweisung dem örtlichen Rat des Stadtbezirks. Da der Gesetzgeber aber ausweislich der Normbegründung die Fälle des sog. Ringtauschs von der Rückausnahmevorschrift ausdrücklich als erfaßt angesehen haben wollte, reichen somit die anläßlich eines solchen Vorgangs getroffenen Absprachen grundsätzlich ebenfalls zum Nachweis der Anbahnung aus, sofern sie - und das ist entscheidend - in den Unterlagen der damit befaßten staatlichen Stellen, wie z. B. der jeweiligen KWV, in irgendeiner Weise dokumentiert sind. Das ist hier - wie dargelegt - der Fall. Dieser Auslegung steht auch nicht die von der höchst-richterlichen Rechtsprechung entwickelte Begrifflichkeit der "zuständigen verfügungsberechtigten Behörde oder staatlichen Stelle" entgegen, denn damit ist nicht zwingend die allein für den Abschluß des Verpflichtungsgeschäfts zuständige Stelle gemeint. Die Terminologie ist vielmehr in Abgrenzung zu den Erwerbsfällen aus privater Hand geprägt worden, die nicht unter die Ausnahme von der Stichtagsregelung fallen (vgl. grundlegend dazu: BVerwG, Urt. v. 29. April 1999 - BVerwG 7 C 24.98 - VIZ 1999, 728 ff. = ZOV 1999, 305). Eine Anbahnung ist danach im Ergebnis nur rechtserheblich i. S. d. § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) VermG, wenn das Erwerbsinteresse nicht nur beliebig geäußert, sondern gegenüber dem staatlichen Eigentümer oder dessen Vertreter bekundet wurde und ein konkretes erwerbsfähiges Gebäude betraf (BVerwG, Urt. v. 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - VIZ 1998, 450 ff. = ZOV 1998, 287). Daß die KWV hier als Rechtsträgerin von Volkseigentum in bezug auf das Streitgrundstück und als Vermieterin jedenfalls für die Frage der Anbahnung im Rahmen eines Wohnungstausches als zuständige Vertreterin des staatlichen Eigentümers angesehen werden kann, steht außer Frage. Bei dem in deren Unterlagen dokumentierten Hauskaufzusatz handelt es sich daher auch nicht nur um einen unverbindlichen Aktenvermerk - was unzureichend wäre -, lediglich auf den bevorstehenden Abschluß eines Grundstückskaufvertrages wird hingedeutet (vgl. Beschluß v. 25. September 1997 - BVerwG 7 B 310.97 - Buchholz 428 § 4 Nr. 48).

bb) Die Annahme des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 VermG scheitert auch nicht an der fehlenden rechtlichen Zulässigkeit des angestrebten Erwerbs im Zeitpunkt des Stichtags (vgl. Beschluß v. 25. Juni 1997 - BVerwG 7 B 198.97 - VIZ 1997, 589 f. = ZOV 1997, 354), denn das auf dem seit 1971 volkseigenen Streitgrundstück stehende Eigenheim war nach den Rechtsvorschriften der DDR unter Begründung eines dinglichen Nutzungsrechts am Grund und Boden ohne weiteres erwerbsfähig. Daß sich der Kauf 1990 unter den veränderten Bedingungen nicht auf das Gebäude beschränkte, ist für die Beurteilung der rechtlichen Erwerbsfähigkeit des von den Beigeladenen vor dem Stichtag ausschließlich ins Auge gefaßten Eigenheims ohne Bedeutung.

cc) Soweit die Kl. ferner der Auffassung ist, die Beigeladenen hätten weder eine ernsthafte Erwerbsabsicht gehabt noch bestehe der notwendige zeitliche Zusammenhang zwischen Anbahnung und Stellung des formellen Erwerbsantrags, ist zwar zuzugeben, daß die Geschehnisse infolge der vor Erwerb von der KWV zunächst zugesagten und durchgeführten Instandsetzungen gewisse Besonderheiten aufweisen. Allerdings rechtfertigt der Umstand der vorgängigen Grobsanierung weder die von der Kl. angenommene Durchbrechung des inneren Zusammenhangs, noch belegt er die fehlende Ernsthaftigkeit des Erwerbswillens der Beigeladenen, den die Zeugin O. zudem glaubhaft bestätigt hat. Allein das von der Kl. betonte sechsmonatige Nichtbetreiben des Verfahrens durch die Beigeladenen ist jedenfalls nicht schon wegen des bloßen Zeitablaufs ein den Zusammenhang von vornherein ausschließender Umstand. Entscheidend ist vielmehr, ob sich im späteren Abschluß des Rechtsgeschäfts das nämliche Erwerbsinteresse noch manifestiert hat, das bereits der Anbahnungsaktivität zugrunde lag. Das ist nicht der Fall, wenn beispielsweise Ungewißheit über die Vertragspartner bestand oder konkurrierende Begehren vorlagen oder das Anliegen nicht aufrechterhalten, nicht in der erforderlichen Weise konkretisiert oder gar abschlägig beschieden wurde, bevor der Erwerber sein Interesse erneut bekundete (vgl. BVerwG, Urteile v. 29. Januar 1998 - BVerwG 7 C 47.96 - VIZ 1998, 457 f. = ZOV 1998, 211 und v. 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - VIZ 1998, 450 ff. = ZOV 1998, 287). Von Unterbrechungen vergleichbarer Intensität kann hier keine Rede sein. Realisiert hat sich zwischen den Vertragspartnern vielmehr der Erwerb des Eigenheims, auf den sich die im Sommer 1989 erklärte Erwerbsbereitschaft bezog. Daß die vorherige Schaffung eines mietvertragsgemäßen Zustandes ein den Beigeladenen vorwerfbares - den Anbahnungszusammenhang zerstörendes - Ausnutzen der Vorteile des Mietverhältnisses war, überzeugt schon deshalb nicht, weil die Veräußerung von Eigenheimen üblicherweise und bevorzugt an Personen zu erfolgen hatte, die das Haus zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits bewohnten. Bis zum Eigentumserwerb bestand daher typischerweise ein Mietverhältnis, dessen Vorteile - soweit in der Rechtswirklichkeit der DDR möglich - ungeachtet eines bereits eingeleiteten Erwerbs genutzt werden konnten und durften. Angesichts der bekanntermaßen äußerst knappen Handwerker- und insbesondere Materialkapazitäten war es - wie die Beigeladenen zu Recht betonen - sogar naheliegend, die dringenden Reparaturen soweit wie irgend möglich noch von der KWV realisiert zu bekommen, denn deren Zugriff auf die begrenzten Ressourcen ging entsprechenden Ansinnen Privater vor. Im übrigen haben die Beigeladenen für das Gebäude nach Durchführung der Instandsetzungen im Frühjahr 1990 gut 12.500 M gezahlt, so daß die Fremdinvestitionen zumindest in Teilen als kaufpreisbildender Faktor in die Bewertung eingeflossen sein dürften. Denn nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugin O. war dieser als Mieterin das Eigenheim Anfang der 80er Jahre noch für 8.000 bis 9.000 M angeboten worden.

Von einer lediglich vorgeschobenen Hauskaufbereitschaft kann nach alldem keine Rede sein.

dd) Schließlich scheitert die Anwendbarkeit der Rückausnahme auch nicht daran, daß - wie die Kl. insbesondere in der mündlichen Verhandlung dargelegt hat - alle dem Erwerber obliegenden und von ihm zu verantwortenden Schritte am Stichtag dergestalt hätten eingeleitet sein müssen, daß der Erwerb nur noch von der positiven Entscheidung der Behörde über das Gesuch und den Abschluß des Veräußerungsgeschäfts hätte abhängen dürfen. Die Auffassung gründet offenkundig in der ersten Alternative des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) VermG, wonach bei schriftlicher Beantragung in der Tat ein bescheidungsfähiger Antrag vorliegen muß (vgl. Urt. v. 29. Januar 1998 - BVerwG 7 C 47.96 - VIZ 1998, 457 ff. = ZOV 1998, 211). Ein vergleichbarer Automatismus kann bei einer aktenkundigen Anbahnung in sonstiger Weise naturgemäß nicht greifen, denn in diesen Fällen ist stets ein letzter Schritt der Erwerber nach dem Stichtag erforderlich, um das Gesuch allein noch von der positiven Behördenentscheidung abhängig zu machen: nämlich die Stellung eines förmlichen Erwerbsantrags. Folgte man der Ansicht der Kl., wäre der zweiten Alternative der Vorschrift entgegen dem erklärten Willen des Gesetzgebers jeglicher Anwendungsbereich entzogen.

d) Liegen damit im Ergebnis die den Stichtag überwindenden Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. a) VermG vor, kann dahinstehen, ob zugleich der Tatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 Buchst. c) VermG erfüllt ist. Weitere Ermittlungen zum Umfang der behaupteten Investitionen waren daher entbehrlich.

2. Greifbare Anhaltspunkte, die ernstliche Zweifel an der erwerbsbezogenen Redlichkeit der Beigeladenen i. S. d. § 4 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 VermG begründen könnten, sind weder von der Kl. substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Weder die Befragung der Beigeladenen noch die Anhörung der Zeugin O. hat zu Erkenntnissen geführt, die eine Umkehr der Beweislast rechtfertigen. Damit bleibt die Kl. infolge des redlichen Erwerbs der Beigeladenen für den Verlust ihres Eigentums auf Geldentschädigung nach den Vorschriften des Entschädigungsgesetzes verwiesen.