Rückabwicklung des Kaufs einer Schrottimmobilie

Rückabwicklung des Kaufs einer Schrottimmobilie; Wucher

Der Vertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn der vereinbarte Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ist der Kaufvertrag aus diesem Grund nichtig, kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises nach Bereicherungsrecht verlangen. Der Rückzahlungsanspruch kann sich um die vom Käufer durch die Vermietung der Wohnung erzielten Mieteinnahmen verringern.

Zugleich kommt in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Verleitens zum Abschluss eines nichtigen Rechtsgeschäfts ein auf Ersatz des negativen Interesses gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB).

[...] A. Der Kl. steht gegen die Bekl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB ein Anspruch auf Rückgewähr des Kaufpreises in Höhe von 63.726,75 € Zug um Zug gegen Rückübereignung der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Bekl. hat den Kaufpreis ohne Rechtsgrund erlangt, denn zwischen den Parteien ist kein wirksamer Kaufvertrag über die in der S.straße 50/F.straße 32 in Berlin-Friedrichshain gelegene Eigentumswohnung zustande gekommen. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und deshalb nichtig.

1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Ein solches auffälliges Missverhältnis besteht bei Grundstücksgeschäften regelmäßig dann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa BGH v. 20.4.1990 - V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; BGH v. 30.3.1984 - V ZR 61/83, WM 1984, 874). Das Landgericht ist auf der Grundlage des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Verkehrswert der an die Kl. verkauften Wohnung im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses im Jahr 2006 lediglich 29.000 € betrug. Da der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von 76.200 € den Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages um deutlich mehr als 100 % übersteigt, ist der objektive Tatbestand der Sittenwidrigkeit erfüllt.

a) Das Landgericht ist bei der Feststellung der Sittenwidrigkeit des Vertrages zu Recht von einem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 76.200 € und nicht lediglich von 65.808 € ausgegangen.

aa) Zu Unrecht meint die Bekl. zum einen, der Kaufpreis sei im Hinblick auf die von den Parteien am 27. November 2006 getroffene Vereinbarung um 4.760 € zu reduzieren. [wird ausgeführt]

bb) Ein geringerer als der im Kaufvertrag ausdrücklich angegebene Kaufpreis in Höhe von 76.200 € ist der Berechnung auch nicht deshalb zugrunde zu legen, weil nach dem Vortrag der Bekl. bereits am 16. Oktober 2006, also schon vor Beurkundung des Kaufangebots, eine Sonderumlage in Höhe von 5.632 € durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen worden sein soll. [wird ausgeführt]

b) Das Landgericht ist aufgrund des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Verkehrswert der an die Kl. verkauften Wohnung im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses im Jahr 2006 lediglich 29.000 € betrug. [...]

aa) Nicht zu beanstanden ist zunächst, dass das Landgericht seinen Berechnungen lediglich eine Wohnfläche von 32,61 m2 zugrunde gelegt hat. Zu Recht ist es insoweit - in Übereinstimmung mit dem von ihm bestellten Sachverständigen - davon ausgegangen, dass die auf die Außenterrasse entfallende Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht - auch nicht zu einem Viertel oder zur Hälfte - berücksichtigt werden durfte. Die Terrasse war nämlich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses weder errichtet noch hat sich die Bekl. kaufvertraglich zu einer Errichtung auf eigene Kosten verpflichtet. Die Bekl. hat sich kaufvertraglich ausdrücklich nur zur Übereignung des Kaufgegenstandes in derjenigen Beschaffenheit verpflichtet, die sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte (§ 10.1 des Kaufvertrages). Unerheblich ist auch, ob die Kl. ihrerseits zur Errichtung der Terrasse auf eigene Kosten in der Lage wäre, oder ob sie zumindest die Errichtung von den übrigen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft nach Maßgabe des § 21 Abs. 4 in Verbindung mit Absatz 5 Nr. 2 WEG als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen könnte (vgl. hierzu Palandt-Bassenge, 71. Aufl. 2012, § 22 Rz. 24). Der Umstand, dass die Kl. mit Abschluss und Vollzug des Kaufvertrages entsprechende Rechte oder Ansprüche gegen Dritte erworben hat, ist bei der Bemessung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen. Dagegen spricht bereits, dass sich die Kl. selbst für den Fall einer erstmaligen Errichtung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen müsste (§ 16 Abs. 2 WEG).

bb) Entgegen der Annahme der Bekl. steht der Verwertbarkeit des Sachverständigengutachtens nicht entgegen, dass der Gutachter davon abgesehen hat, die ihm vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin mitgeteilten Wohnungen nach genauer Lage und mit dem Namen des Eigentümers zu bezeichnen. Dies stellt keinen Verfahrensverstoß dar. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (BVerfGE v. 11.10.1994 - 1 BvR 1398/93, NJW 1995, 40), dass den Parteien eines Rechtsstreits diejenigen Befundtatsachen, die das Gericht durch Übernahme des Sachverständigengutachtens verwerten will, zugänglich sein müssen. Eine dem Rechtsstaatsgebot genügende Urteilsgrundlage soll danach fehlen, wenn der Richter einem Sachverständigengutachten, dessen Befundtatsachen bestritten sind, ohne nähere Prüfung diesen Tatsachen folgt und sich ohne Weiteres darauf verlässt, dass die vom Sachverständigen zugrunde gelegten und nicht im Einzelnen konkretisierten tatsächlichen Feststellungen richtig sind (BVerfG a.a.O.).

Die vorstehenden Grundsätze gelten indes nur für solche Tatsachen, die ein Sachverständiger selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat. Der vom Landgericht bestellte Sachverständige hat aber - anders als in dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall - nicht selbst Vergleichswohnungen ermittelt und die hierdurch gewonnenen Daten seinem Gutachten zugrunde gelegt. Seine gutachterlichen Feststellungen beruhen vielmehr auf den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte erhobenen und ihm mitgeteilten Daten. Da dieser Mitteilung eine anonymisierte Abfrage vorausgegangen ist, ist er zur Offenlegung der konkreten Bezugsdaten auch nicht in der Lage.

Die fehlende Angabe der konkreten Bezugsdaten hat deshalb nicht zur Folge, dass eine dem Rechtsstaatsgebot genügende Urteilsgrundlage fehlen würde. Die Bekl. verkennt insoweit, dass auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts die einem Gutachten zugrunde liegenden Daten nur in dem Maße offengelegt werden müssen, wie dies zur Wahrung der Rechte der Beteiligten erforderlich ist. Den Verfahrensbeteiligten muss zwar die Möglichkeit gegeben werden, allen nicht fern liegenden Zweifeln an der Tragfähigkeit der Tatsachengrundlage eines Gutachtens nachzugehen. Die Offenlegung von Daten ist aber nicht erforderlich, wenn ein Beteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn bei vernünftiger Würdigung der Gesamtumstände nicht zu erwarten ist, dass durch eine Überprüfung das Gutachten in Frage gestellt wird (BVerfGE v. 11.10.1994 - 1 BvR 1398/93, NJW 1995, 40).

Eine Offenlegung und Konkretisierung der Bezugsdaten war folglich entbehrlich, weil die Bekl. zur Überprüfung der vom Sachverständigen verwendeten Daten ohne Weiteres in der Lage ist. Sie kann ihrerseits beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte die entsprechenden Daten abrufen und nach Abruf dieser Daten das Gutachten einer kritischen Überprüfung unterziehen. Dies ist für sie auch keineswegs unzumutbar. Eine andere Bewertung wäre nur geboten, wenn von vornherein konkrete Zweifel bestünden, dass die vom Gutachterausschuss in anonymisierter Form mitgeteilten Daten unzutreffend oder aus anderen Gründen nicht verwertbar sind. Hierfür bestehen indes keine Anhaltspunkte; die Bekl. hat hierzu auch nichts vorgetragen.

cc) [...] Der Gutachter hat unzweifelhaft den Wert der Immobilie am 23. November 2006 ermittelt (vgl. nur Feststellung zum Beweisergebnis Seite 25 des Gutachtens). Der Umstand, dass die Besichtigung am 1. Oktober 2010 stattfand, ändert daran nichts; gerichtliche Sachverständigengutachten erfolgen - soweit nicht z. B. künftige Schadensentwicklungen zu prognostizieren sind - regelmäßig aus der Sicht ex post. Der Vorwurf gegen die vom Sachverständigen herangezogenen Studien (z. B. Grundstücksmarktbericht 2006/2007 oder RDM-Preisspiegel per 1. Januar 2006; Seite 21 des Gutachtens) verfängt ebenso wenig. Derartige Erkenntnisquellen sind regelmäßig nicht taggenau abrufbar, sondern enthalten Richtwerte, die aus Daten repräsentativer Zeiträume gebildet werden.

Ohne Erfolg rügt die Bekl., dem Sachverständigen seien Fehler bei der Ertragswertermittlung vorzuwerfen. Zu Recht führt das Landgericht hierzu aus, dass es sich lediglich um eine „Proberechnung" für die eigentlich zugrunde gelegte Wertermittlung im Vergleichswertverfahren handelt. Da die Wohnung zum Stichtag nicht vermietet war, musste der marktübliche Mietzins als Berechnungsgröße dienen.

Schließlich dringt die Bekl. auch nicht mit ihren Angriffen gegen den vom Sachverständigen zugrunde gelegten Liegenschaftszins (im Übrigen 3,5 % statt der von der Bekl. angegebenen 3,75 %) durch. Es handelt sich beim Liegenschaftszins, das hat der Gutachter nachvollziehbar erläutert, um einen reinen Berechnungsfaktor bzw. Richtwert. Es gibt keinen Grundsatz, wonach Wohnungen um 40/50 m2 einen Zinssatz von 2 % haben.

c) Das Landgericht hat ferner mit zutreffender Begründung eine verwerfliche Gesinnung der Bekl. angenommen.

aa) Ein Rechtsgeschäft ist nur dann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Allerdings erlaubt es das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis, auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu schließen. Diese tatsächliche Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen, den Benachteiligenden hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (zum Vorstehenden: BGH v. 25.2.2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880, 881).

Die aus einem Äquivalenzmissverhältnis begründete tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung kommt allerdings dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (BGH a.a.O.). Ein solcher besonderer Umstand kann - worauf die Bekl. zu Recht hinweist - dann vorliegen, wenn beide oder eine Vertragspartei zur Bestimmung des Kaufpreises ein Verkehrswertgutachten eingeholt haben, dass erkennbar nicht grob unrichtig ist (BGH v. 21.3.1997 - V ZR 355/95, DNotZ 1997, 707, 709; KG v. 22.12.2011 - 22 U 26/11). Derartige, die Vermutung erschütternde Umstände, die der von dem Missverhältnis Begünstigte - hier also die Bekl. - darzulegen hat (BGH v. 25.2.2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880, 881), liegen indes nicht vor.

bb) Soweit die Bekl. diesbezüglich geltend macht, sie habe vor Annahme des Kaufvertragsabschlusses - nämlich unter dem Datum vom 8. November 2006 - den eingereichten Bericht über die Einschätzung des Verkehrswertes des Grundstücks eingeholt und auf der Grundlage dieses Berichts den Kaufpreis ermittelt, kann dieser Umstand die Vermutung der verwerflichen Gesinnung jedenfalls nicht erschüttern.

Die Berichtersteller haben in der den Wertbericht abschließenden Zusammenfassung zwar einen durchschnittlichen Marktwert der Wohnungen in Höhe von 1.790 €/m2 angenommen. Sie haben aber zugleich ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die geplanten Verkaufspreise nur für den Fall der Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten gerechtfertigt seien. Die erforderlichen umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (unter anderem die vollflächige Neueindeckung des Daches sowie die Erneuerung des gesamten Fassadenanstrichs) sind auf den Seiten 8 und 9 des Wertberichts ausdrücklich beschrieben. Es handelt sich dabei um bauliche Maßnahmen, die einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordern. Es ist somit offensichtlich, dass der Wertbericht keinesfalls den Verkehrswert des Grundstücks zum 8. November 2006 abbildet und keine geeignete Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes der Wohnung sein konnte. Dies gilt um so mehr, als sich der Wertbericht nicht mit den Besonderheiten der später an die Kl. verkauften, im Erdgeschoss gelegenen Wohnung auseinandersetzte und sich die Bekl. gegenüber der Kl. auch nicht kaufvertraglich dazu verpflichtet hat, die erforderlichen und umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten durchzuführen. Für die Bewertung unerheblich ist es, ob die Bekl. möglicherweise nach Vertragsschluss auf ihre Kosten Sanierungsarbeiten hat durchführen lassen. Für die Feststellung eines besonders groben Missverhältnisses kommt es auf die objektiven Werte der Leistungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an; die gegenseitigen Leistungen sind nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bemessen (BGH a.a.O.). Spätere Wertsteigerungen oder freiwillige Zuwendungen des Begünstigten bleiben unberücksichtigt.

d) Der Kl. steht allerdings ein Rückzahlungsanspruch lediglich in Höhe von 63.725,75 € (76.200 € - 11.063,25 € - 1.410 €) und nicht in Höhe des eingeklagten Betrages von 76.000 € zu. Dies beruht darauf, dass sich die Kl. auf den Kaufpreis die im Zeitraum Februar 2007 bis November 2009 erzielten Mieteinnahmen in Höhe von 11.063,25 € anrechnen lassen muss. Diese Erträge sind zwischen den Parteien auch unstreitig. In Abzug zu bringen ist ferner der von der Kl. im Zeitraum von September 2011 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 13. Juni 2012 erzielte Nutzungsvorteil, den sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung in diesem Zeitraum selbst bewohnt hat. Den durch die Selbstnutzung gezogenen Gebrauchsvorteil der Wohnung schätzt der Senat - unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von 32,61 m2, der Ausstattung und des Wohnumfeldes der Wohnung - auf monatlich 150 € (§ 287 ZPO).

Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom 30. März 2012 erstmals behauptet, die Kl. habe im Zeitraum von Dezember 2009 bis August 2011 weitere Mieteinnahmen in Höhe von 9.583,65 € erzielt, die in Abzug zu bringen seien, so ist dies schon deshalb unerheblich, weil die Bekl. für diesen - von der Kl. bestrittenen - Vortrag keinen Beweis angetreten hat.

aa) Die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung gegenseitiger Verträge hat nach den Grundsätzen der sogenannten Saldotheorie zu erfolgen. Danach ist der Bereicherungsanspruch bei beiderseits ausgeführten gegenseitigen nichtigen Verträgen ein von vornherein in sich beschränkter einheitlicher Anspruch auf Ausgleich aller mit der Vermögensverschiebung zurechenbar zusammenhängender Vorgänge in Höhe des sich dabei ergebenden Saldos. Es ist deshalb durch Vergleich der durch den Bereicherungsvorgang hervorgerufenen Vor- und Nachteile zu ermitteln, für welchen Beteiligten sich ein Überschuss ergibt. Leistung und Gegenleistung sind dabei in Fortgeltung des bei Vertragsschluss gewollten Austauschverhältnisses für die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung entsprechend § 818 Abs. 3 BGB grundsätzlich zu saldieren. Dies bedeutet bei ungleichartigen Leistungen, dass der Bereicherungsschuldner die erlangte Leistung nur Zug um Zug gegen seine volle Gegenleistung herauszugeben braucht, ohne dass es der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts bedarf (zum Vorstehenden: OLG Nürnberg v. 31.1.2012 - 1 U 1522/11, zitiert nach juris Rz. 65; BGH v. 14.7.2000 - V ZR 82/99, NJW 2000, 3064).

bb) Im Rahmen der Saldierung sind auf Seiten der Kl. sowohl die Mieteinnahmen als auch die durch die Selbstnutzung der Wohnung gezogenen Gebrauchsvorteile als gezogene Nutzungen zu berücksichtigen (§ 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB). Die Bekl. (gemeint: „Die Kl.", d. Red.) kann die hierdurch gewonnenen Vermögensvorteile auch nicht mit den ihr entstandenen Finanzierungskosten saldieren. Sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als auch des OLG Nürnberg liegen die Kosten der Finanzierung eines Vertrages allein im Risikobereich und im wirtschaftlichen Interesse des Käufers (BGH v. 6.12.1991 - V ZR 311/89, NJW 1992, 1037; 1038; BGH v. 14.7.2000 - V ZR 82/99, NJW 2000, 3064; OLG Nürnberg v. 31.1.2012 - 1 U 1522/11, zitiert nach juris Rz. 66). Im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung soll der Käufer diese Kosten daher nicht in den Abrechnungssaldo einstellen und mit den erzielten Mieterträgen verrechnen dürfen. Das OLG Nürnberg hat hierzu in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt:

„Auch die Kosten der Finanzierung des Vertrages und die Sicherung der Darlehen liegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allein im Risikobereich und im wirtschaftlichen Interesse des Käufers (BGH NJW 1992, 1037; NJW 2000, 3064). Denn sonst entstünde ein Widerspruch zu § 818 Abs. 1 BGB: Dem Käufer gebühren danach die Nutzungen der Verkäuferseite aus der rechtsgrundlos erbrachten Kaufpreis- und Nebenleistung. Wenn der Kaufpreis finanziert ist, kann der Käufer daher nicht sowohl seinen Kreditaufwand von der rückgewährpflichtigen Leistung abziehen als auch seine eigene Leistung uneingeschränkt herausverlangen und zusätzlich die Nutzungen des Verkäufers in Anspruch nehmen; denn dann stünde er besser, als wenn überhaupt kein Leistungsaustausch stattgefunden hätte. Auch beruhen die Finanzierungskosten nicht auf dem rechtsgrundlosen Erwerb. Das Finanzierungsdarlehen nimmt der Erwerber auf, weil er sich zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet hat; die Aufwendungen beruhen also auf dem nichtigen Kausalgeschäft, nicht dem rechtsgrundlosen Erwerb (Schwab, in: Münchner Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 818 Rn. 132; ähnlich Lorenz, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2007, § 818 Rn. 37). Die Ansicht des Landgerichts, im vorliegenden Fall fehle eine solche doppelte Begünstigung des Kl., weil er keinen Nutzungsersatz für den hingegebenen Kaufpreis verlange, überzeugt nicht, denn es kommt auf die generelle Rechtslage an, nicht darauf, ob der Kl. im konkreten Fall tatsächlich Ersatz der aus dem Kaufpreis gezogenen Nutzungen verlangt. Der Kl. hätte sonst ein Wahlrecht, welches Vorgehen für ihn günstiger ist - je nachdem ob die Finanzierungsaufwendungen höher sind oder der Nutzungsersatz und die erzielten Steuervorteile."

Eine Saldierung der von der Kl. für die Finanzierung des Erwerbsvertrages erbrachten Leistungen (Kreditaufwand) kommt somit ausschließlich in Betracht mit solchen Nutzungsvorteilen, die die Bekl. aus der rechtsgrundlos erbrachten Kaufpreiszahlung erzielt hat (erzielte Zinsen bzw. ersparte Kreditzinsen). Denn die Kreditzinsen des Käufers stellen insoweit das wirtschaftliche Äquivalent zu den Nutzungen des Verkäufers dar (BGH v. 14.7.2000 - V ZR 82/99, NJW 2000, 3064, 3065). Um die Anrechnung der Mieterträge und ihren Abzug vom Rückzahlungsanspruch zu vermeiden, hätte die Kl. somit vortragen müssen, dass und in welcher Höhe ihr Finanzierungsaufwand den Wert derjenigen Nutzungen übersteigt, die die Bekl. dadurch erzielt hat, dass der Kaufpreis an sie ausgezahlt worden ist. Entsprechenden Sachvortrag hat sie aber nicht gehalten.

cc) Weitere Beträge sind von dem Kaufpreis nicht in Abzug zu bringen. Der auf eine angebliche Sonderumlage entfallende Betrag in Höhe von 5.632 € bleibt schon deshalb unberücksichtigt, weil eine Bereicherung der Kl. nicht festgestellt werden kann. [wird ausgeführt] Die Kl. ist aber nicht dadurch bereichert, dass die Bekl. die zum Abschluss des Vertrages erforderlichen Beurkundungskosten getragen hat. Soweit die Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, die Kl. habe, wenn der Kaufvertrag nichtig sei, ohne Rechtsgrund Grunderwerbsteuer gezahlt, weshalb ihr ein Rückzahlungsanspruch gegen das Finanzamt zustehe und sie jedenfalls insoweit bereichert sei, so kann sie damit ebenfalls nicht gehört werden. Es fehlt bereits an einem konkreten Sachvortrag zur Höhe der gezahlten Grunderwerbsteuer. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass nach § 13 GrEStG beide Parteien eines Grundstückskaufvertrages Steuerschuldner sind. Da die Bekl. der Kl. nach ihrem Vorbringen den entrichteten Betrag erstattet hat, enthält die am 27. November 2006 getroffene Vereinbarung zugleich die stillschweigend getroffene Abrede, dass etwaige Rückzahlungsansprüche gegenüber dem Finanzamt allein der Bekl. zustehen.

e) Die Kl. ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB in Verbindung mit § 818 Abs. 1 BGB allerdings verpflichtet, der Bekl. nicht nur das Eigentum an dem Grundstück zu übereignen. Ein Bereicherungsschuldner, der das ihm überlassene Grundstück mit einer Grundschuld belastet hat, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch verpflichtet, die Belastung zu beseitigen und für die Löschung der Grundschuld Sorge zu tragen (BGH v. 10.10.2008 - V ZR 131/07, NZM 2009, 63, 65). Der auf Rückzahlung des Kaufpreises in Anspruch genommene Bereicherungsschuldner kann daher einwenden, dass er hierzu nur Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks verpflichtet ist (§ 273 Abs. 1 BGB). Nachdem die Bekl. diese Einrede sogar ausdrücklich erhoben hat, war der Tenor zu Ziffer 1.) des landgerichtlichen Urteils entsprechend zu ergänzen.

B. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass die Bekl. der Kl. zum Schadensersatz verpflichtet ist.

1. Der Feststellungsantrag ist zulässig. Die Kl. ist zur vollständigen Bezifferung etwaiger Schadensersatzansprüche, insbesondere derjenigen Kosten, die ihr noch durch die Beurkundung der Auflassungserklärung und der grundbuchrechtlichen Abwicklung des Vertrages entstehen können, nicht in der Lage. Dieser Umstand begründet das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse.

2. Ein Anspruch auf Schadensersatz steht der Kl. aber - entgegen der Annahme des Landgerichts - nicht schon aus § 122 Abs. 1 BGB zu. § 122 Ab. 1 Abs. 1 BGB begründet eine Schadensersatzpflicht des Anfechtenden, nicht des Anfechtungsgegners. Schon die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 122 Abs. 1 BGB liegen somit nicht vor, da nicht die Bekl., sondern die Kl. den Vertrag angefochten hat.

3. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz auch nicht wegen der Verletzung von Beratungspflichten aus einem Beratungsvertrag zu.

a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären und zu beraten. Die Beratung wird aber Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandelt, sondern diesem unabhängig davon einen Rat erteilt (BGH v. 13.10.2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer - oder sein Vermittler - dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (vgl. BGH v. 13.10.2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875; Palandt-Weidenkaff, 70. Auflage, 2011, § 433 BGB, Rn. 28).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll es zur Annahme eines selbständigen Beratungsvertrages im Einzelfall ferner genügen, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen darstellt und diese von dem Verkäufer einem Makler oder ◊Repräsentanten" überlassen worden ist. Sofern in solchen Fällen die Beratung auf Veranlassung des Verkäufers von einem Makler, Vermittler oder Repräsentanten erfolgt, soll sich aus diesen Umständen eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss eines Beratungsvertrages ergeben (BGH v. 14.1.2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, zitiert nach juris, Rz. 16).

b) Die vorstehend dargestellten Rechtssätze sind auf die vertraglichen Beziehungen der Prozessparteien zueinander nicht übertragbar. Der Annahme eines selbständigen Beratungsvertrages zwischen der Kl. und der Bekl. steht insbesondere entgegen, dass es zwischen den Parteien bis zum Abschluss des Kaufvertrages zu keinem unmittelbaren Kontakt gekommen ist. Die Beratung der Kl. erfolgte ausschließlich durch den Zeugen W., der insoweit als Mitarbeiter für die Firma S. K. GmbH in deren Geschäftsräumen tätig geworden ist. Schon diese äußeren Umstände deuten darauf hin, dass ein Beratungsvertrag nicht mit der Bekl., sondern mit der S. K. GmbH zustande gekommen ist. Die Kl. hat auch keine Umstände im Sinne von § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgetragen, die den Rückschluss erlauben, der Beratungsvertrag habe mit der Bekl. geschlossen werden sollen und die S. K. GmbH sei lediglich als deren rechtsgeschäftliche Vertreterin (§ 164 Abs. 1 BGB) aufgetreten.

4. Die Bekl. ist der Kl. gegenüber aber nach §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Partei wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig sein, wenn ein geschlossener Vertrag nichtig ist und sie den Grund der Unwirksamkeit zu vertreten hat (BGH v. 2.4.2009 - V ZR 177/08, GE 2009, 1040 = NJW-RR 2009, 1236, 1237; BGH v. 12.11.1986 - VIII ZR 280/85, NJW 1987, 639, 640). Dies gilt auch bei der schuldhaften Verwendung eines nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Benachteiligung der anderen Partei sittenwidrigen Vertrages (BGH a.a.O.). Voraussetzung ist, dass die Sittenwidrigkeit für die Partei erkennbar gewesen wäre und sie den ihr obliegenden Verpflichtungen insoweit zumindest fahrlässig nicht nachgekommen ist.

Die Bekl. ist der Kl. gegenüber nach diesen Grundsätzen zum Schadensersatz verpflichtet, da sie bei Abschluss des Kaufvertrages den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis vorgegeben hat. Dabei deuten folgende Umstände darauf hin, dass die Bekl. bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises ohne Weiteres hätte erkennen können. Zum einen war ihr bekannt, dass die der Eigentumswohnung vorgelagerte Terrasse noch nicht errichtet war. Die tatsächlich nicht vorhandene Wohnfläche hätte sie daher bei der Ermittlung des Kaufpreises nicht berücksichtigen dürfen. Ferner kannte sie den baulichen Zustand des Gebäudes und wusste, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in erheblichem Umfang erforderlich waren. Bei sorgfältiger Bewertung des Wertberichts wäre für sie daher ohne Weiteres erkennbar gewesen, dass der Kaufpreis deutlich überhöht ist. Die Bekl. hat somit zumindest fahrlässig die ihr aus §§ 311 Abs. 1 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB obliegende Verpflichtung missachtet, bei Abschluss des Vertrages mit der Kl. Rücksicht auf deren Interessen, Rechte und Rechtsgüter zu nehmen. Sie ist der Kl. daher zum Ersatz des negativen Interesses verpflichtet.

Die Rechtsprechung hat sich bei Schrottimmobilien vorwiegend mit der Haftung der finanzierenden Bank (zahlreiche Urteile des XI. Senats des BGH wie BGH XI ZR 190/08 - juris) oder der Pflichtverletzung des Urkundsnotars (BGH NotSt [B] 1/08 ZNotP 2008, 416) beschäftigt. Der Kaufvertrag zu einem überhöhten Preis (Kaufpreis doppelt so hoch wie der Verkehrswert) ist aber auch sittenwidrig und damit nichtig, so dass der Käufer sein Geld zurückverlangen kann. Einzelheiten der Rückabwicklung hat das Kammergericht nunmehr erörtert.

Die Klägerin hatte für über 63.000 € eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Hauses in Berlin gekauft. Die Wohnfläche war mit 40,23 m² angegeben; tatsächlich betrug sie nur 32,61 m². Die Verkäuferin hatte anteilige Fläche einer Terrasse einberechnet, obwohl die Terrasse zum Verkaufszeitpunkt weder errichtet noch eine spätere Errichtung von der Verkäuferin geschuldet war. Die Klägerin verlangte Rückabwicklung des Kaufvertrages auch unter Berufung darauf, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei. Ein vom Landgericht beauftragter Sachverständiger kam zum Ergebnis, dass der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs lediglich 29.000 € betrug. Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts, das den Kaufvertrag als nichtig angesehen hatte, war erfolglos.

Mit Urteil vom 15. Juni 2012 bestätigte das Kammergericht den Ausgangspunkt des Landgerichts, dass bei den Berechnungen die tatsächliche Wohnfläche von 32,61 m² zugrunde zu legen sei. Die im Kaufvertrag angegebene größere Wohnfläche beruhte auf der Möglichkeit, dass eine Außenterrasse angebaut werden könnte. Maßgeblich sei jedoch die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Das Gutachten des Sachverständigen sei nicht zu beanstanden; insbesondere sei er befugt gewesen, die Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zu verwerten. Der Kaufvertrag sei nichtig, weil zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis bestehe. Damit werde die für § 138 Abs. 1 BGB erforderliche verwerfliche Gesinnung der Verkäuferin vermutet.

Die Verkäuferin könne sich hier auch nicht auf einen von ihr vorher eingeholten Bericht über den Verkehrswert berufen, denn dort sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Werte nur für den Fall der Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten gerechtfertigt seien. Diese baulichen Maßnahmen seien jedoch gerade nicht ausgeführt worden.

Der Rückzahlungsanspruch der Käuferin sei jedoch um die erzielten Mieteinnahmen zu kürzen und um den Nutzungsvorteil für die Zeit, in der die Klägerin selbst in der Wohnung gewohnt habe.

Ihre Finanzierungskosten könne die Klägerin davon nicht abziehen, da diese im Risikobereich und im wirtschaftlichen Interesse des Käufers lägen. Die Klägerin sei auch berechtigt, einen weiteren der Höhe nach noch nicht feststehenden Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss geltend zu machen, da die Verkäuferin zumindest fahrlässig gehandelt habe.