Rückzahlungsanspruch des Mieters nach wirksamem Widerruf

1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet.

2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen.

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem von dem klagenden Mieter widerrufenen Wohnraummietvertrag. Der Kl. verlangt die Erstattung sämtlicher bis zum Monat des Widerrufs geleisteter Mieten; die Bekl. hat zunächst widerklagend die Räumung der Mietsache beansprucht; in der Folge haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der widerklagend verfolgten Ansprüche noch im ersten Rechtszug übereinstimmend für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat die Klage ganz überwiegend abgewiesen und die Bekl. unter Berücksichtigung einer Aufrechnung wegen minderungsbedingter Überzahlungen zu einer Zahlung von 1,74 € nebst anteiliger Zinsen verurteilt. Die übrigen Zahlungsansprüche hat es verneint, da der Mietvertrag zwar wirksam widerrufen worden sei, die von der Bekl. zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche wegen Wert- und Nutzungsersatzes aber auch ohne ausdrückliche widerrufsrechtliche Regelung begründet seien. Die Berufung des Kl. war erfolgreich.

Die Berufung ist ganz überwiegend begründet. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum 1. Februar 2019 bis einschließlich zum 16. Januar 2020 gezahlten Mieten gemäß §§ 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7 i.V.m. 312g, 355 Abs. 1, Abs. 3, 357 Abs. 8, 361 BGB zu.

Gemäß § 355 Abs. 3 BGB sind die empfangenen Leistungen im Falle des wirksamen Widerrufs eines Vertragsverhältnisses unverzüglich zurückzugewähren. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der Kl. hat das mit der Bekl. geschlossene Mietverhältnis wirksam widerrufen und kann deshalb die im genannten Zeitraum geleisteten Mietzahlungen zurückverlangen.

Für zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossene Wohnraummietverträge ist das Widerrufsrecht gemäß § 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7 i.V.m. § 312g BGB eröffnet, es sei denn, der Mieter hat die Mietsache vor Vertragsschluss besichtigt, § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB. Auf den Ausschlusstatbestand des § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB kann sich die Bekl. nicht mit Erfolg berufen, da der Kl. die Mietsache vor dem am 6. Januar/17. Januar 2019 erfolgten Vertragsschluss unstreitig nicht besichtigt hat.

Die persönlichen und situativen Voraussetzungen der §§ 312 Abs. 1, 310 Abs. 3, 312g, 312c Abs. 1, 2 BGB zur wirksamen Ausübung des Widerrufsrechts sind ebenfalls erfüllt. Der Kl. ist Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, während es sich bei der beklagten Vermieterin um eine Unternehmerin i.S.d. § 14 BGB handelt.

Der zu beurteilende Mietvertrag stellt einen gemäß §§ 312 Abs. 1, 310 Abs. 3, 312g, 312c Abs. 1, Abs. 2 BGB widerruflichen Fernabsatzvertrag dar. Gemäß § 312c Abs. 1 BGB sind Fernabsatzverträge solche Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Dabei sind Fernkommunikationsmittel i.S.d. § 312c Abs. 1 BGB ausweislich § 312c Abs. 2 BGB alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, eMails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Die genannten tatbestandlichen Voraussetzungen sind allesamt erfüllt, da die Parteien für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich über eMails miteinander kommuniziert haben.

Steht - wie hier - fest, dass der Unternehmer sowohl für die Vertragsverhandlungen als auch für den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet hat, wird nach der gesetzlichen Regelung in § 312c Abs. 1 BGB widerleglich vermutet, dass der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems abgeschlossen worden ist. Es obliegt daher dem Unternehmer, in derartigen Fällen darzulegen und zu beweisen, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. November 2020 - IX ZR 133/19, NJW 2021, 304, beckonline Tz. 12). Gemessen daran ist vom Vertragsschluss innerhalb eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Bekl. auszugehen, da Gegenteiliges von ihr als insoweit darlegungs- und beweisbelasteter Partei nicht dargetan worden oder es sonstwie ersichtlich ist.

Der Kl. hat seinen weniger als ein Jahr nach dem am 6. Januar/17. Januar 2019 erfolgten Vertragsschluss am 2. Januar 2020 ausgesprochenen Widerruf rechtzeitig erklärt. Das Widerrufsrecht des Kl. ist gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erloschen. Die kurze Widerrufsfrist des § 555 Abs. 2 BGB ist nicht in Gang gesetzt worden ist, da es die Bekl. verabsäumt hat, den Kl. über sein Widerrufsrecht den Anforderungen der Art. 246a § 1 EGBGB oder Art. 246b § 2 EGBGB entsprechend zu unterrichten, § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB. Auch die Erlöschentatbestände des § 356 Abs. 4 und 5 BGB sind nicht erfüllt, da beide vorausgesetzt hätten, dass der Verbraucher zuvor über den Verlust seines Widerrufsrechts bei teilweiser oder vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer in Kenntnis gesetzt wird. Auch daran fehlte es.

Der Kl. hat sein Widerrufsrecht auch nicht rechtsmissbräuchlich ausgeübt, indem er den Widerruf treuwidrig spät erklärt hätte. Zwar kann die Ausübung eines Widerrufsrechts im Einzelfall ausnahmsweise eine unzulässige Rechtsausübung darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, NJW 2016, 3512, beckonline Tz. 32 ff.). Diese Ausnahmevoraussetzungen sind hier aber nicht erfüllt, da es dafür erforderlich gewesen wäre, dass der Kl. bereits erhebliche Zeit vor Ausübung seines Widerrufs Kenntnis davon gehabt hätte, zum Widerruf berechtigt zu sein. Das aber hätte jedenfalls eine Widerrufsbelehrung durch die Bekl. oder eine vergleichbare Kenntnisverschaffung vorausgesetzt, an denen es hier gerade fehlte.

Durch den wirksamen Widerruf des Kl. hat sich der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ex-nunc gem. § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt; danach hatten die Parteien die empfangenen Leistungen - die gezahlte Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen und gegebenenfalls eine Kaution einerseits und der eingeräumte Besitz an der Wohnung andererseits - gemäß § 355 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 357 Abs. 1 BGB spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren. Ihrer Pflicht zur Rückgewähr der empfangenen Mieten einschließlich der vom Kl. geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ist die Bekl. bis heute nicht nachgekommen.

Dem Rückgewähranspruch des Kl. steht der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch der Bekl. auf Wertersatz für die Nutzung der Wohnung nicht entgegen. Die Berufung rügt im Ergebnis zu Recht, dass sich ein Anspruch auf Wertersatz für den Unternehmer allein aus § 357 Abs. 8 Satz 1 BGB ergeben kann, wenn zu dem dort erwähnten „Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen“ auch Mietverträge zählten. Allerdings schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz allenfalls dann, wenn er vom Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt (§ 357 Abs. 8 Satz 1 BGB) und der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und eine etwaige Wertersatzpflicht informiert hat (§ 357 Abs. 8 Satz 2 BGB). Außerdem muss der Verbraucher sein Leistungsverlangen dem Unternehmer auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben (§ 357 Abs. 8 Satz 3 BGB). An diesen für einen Wertersatzanspruch der Bekl. erforderlichen Voraussetzungen fehlte es hier sämtlich, so dass der Kl. als Ergebnis seines Widerrufs befugt war, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen (allg. Auffassung, vgl. nur Bub, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Rz. 876.1 m.w.N.; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3277).

Auf einen wie auch immer gearteten Ersatzanspruch neben den §§ 355 ff. BGB kann sich die Bekl. ebenfalls nicht berufen, da ausweislich der eindeutigen und deshalb auch nicht auslegungsfähigen Regelung des § 361 Abs. 1 BGB über die §§ 355 ff. BGB hinaus keine weiteren Ansprüche des Unternehmers gegen den Verbraucher infolge des Widerrufs bestehen (vgl. Bub, aaO.; Rolfs/Möller, aaO.). Wegen der Eindeutigkeit und Ausdrücklichkeit der getroffenen gesetzgeberischen Wertung ist weder Raum für die vom Amtsgericht zugunsten der Bekl. gebildete Analogie noch für eine teleologische Reduktion der gesetzlichen Widerrufsvorschriften, die der VIII. Zivilsenat des BGH für den Widerruf einer nach § 558b Abs. 1 BGB abgegebenen Erklärung des Mieters noch vorgenommen hatte (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, WuM 2018, 765, beckonline Tz. 39 f.).

Davon ausgehend hat die Bekl. dem Kl. - unter Einschluss des erstinstanzlichen Verurteilungsbetrages - gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB i.V.m. § 357 Abs. 1 BGB die im Zeitraum 1. Februar 2019 bis 16. Januar 2020 geleisteten Mietzahlungen in Höhe von 10.365,09 € zurückzuerstatten. Keinen Erstattungsanspruch hingegen hat der Kl. für die auf den Zeitraum vom 17. Januar 2020 bis 31. Januar 2020 geleisteten Mietzahlungen (§ 242 BGB, dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est). Er hätte von der Bekl. insoweit empfangene Leistungen sofort zurückzuerstatten. Denn der Bekl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch in nämlicher Höhe auf Zahlung anteiligen Nutzungs- und Wertersatzes wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache nach Ausspruch des Widerrufs gem. §§ 987 ff. BGB in Höhe der vom Amtsgericht beanstandungsfrei auf den Betrag der vereinbarten Miete geschätzten Marktmiete zu (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, vor § 535 Rz. 87; Bub, aaO., Tz. 875).

Revision zugelassen.

Ein Verbrauchervertrag, der durch Briefwechsel oder eMail abgeschlossen wurde, kann grundsätzlich widerrufen werden. Das gilt auch für Wohnraummietverträge, wenn vorher keine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hatte. Wurde der Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt, kann noch nach einem guten Jahr widerrufen werden. In einem solchen Fall hatte das AG Mitte dem Vermieter aber einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zugesprochen (GE 2021, 946). Das Landgericht Berlin ist anderer Meinung.

Der im Februar 2019 abgeschlossene Mietvertrag kam per eMail zustande. Anfang 2020 widerrief der Mieter seine Unterschrift und forderte Erstattung der gezahlten Mieten. Die Vermieterin machte Nutzungsentschädigung geltend, die das AG Mitte zusprach; die Berufung des Mieters war jedoch erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass es sich um einen Fernabsatzvertrag gehandelt habe, der grundsätzlich widerruflich sei. Nach § 312c Abs. 1 BGB werde vermutet, dass der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde. Den Gegenbeweis habe die Vermieterin hier nicht erbracht. Weil keine Besichtigung der Wohnung stattgefunden habe und die Vermieterin den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt habe, sei der Widerruf nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich gewesen und damit rechtzeitig erklärt worden. Der späte Widerruf durch den Mieter sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, da nicht ersichtlich sei, dass der Mieter schon vorher Kenntnis von seinem Widerrufsrecht gehabt habe.

Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 357 BGB stehe in einem solchen Fall dem Vermieter kein Anspruch auf Wertersatz für die Nutzung der Wohnung zu. Es sei deshalb weder Raum für die vom Amtsgericht zugunsten der Vermieterin gebildeten Analogie noch für eine teleologische Reduktion der gesetzlichen Widerrufsvorschriften, die der BGH für den Widerruf einer Zustimmungserklärung des Mieters nach einem Mieterhöhungsverlangen vorgenommen habe.

Die Entscheidung des Landgerichts entspricht der einhelligen Auffassung in der Mietrechtsliteratur; siehe dazu auch die (ablehnende) Anmerkung zu dem Urteil des AG Mitte in GE 2021, 918. Immerhin hat die Kammer die Revision zugelassen, hält also selbst die Frage für klärungsbedürftig. Das Fazit ist, dass kein Mietvertrag ohne vorherige Besichtigung abgeschlossen werden sollte. Die Tatsache der Besichtigung ist durch gesonderte Bestätigung, am besten zusätzlich zu einem gesonderten Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Wegen § 309 Nr. 12 BGB (unwirksame Tatsachenbestätigung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen) ist eine Wertung zu vermeiden, etwa „Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand besichtigt“, sondern wie ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu formulieren (nach § 309 Nr. 12 BGB zulässig), etwa so: „Wohnung wurde am … von … besichtigt … Unterschrift Mieter“.