Rückzahlung von Betriebsvorschüssen wegen fehlender Abrechnung nach Veräußerung, Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnung, Verjährungsfrist

1. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist über Betriebskosten ab, kann der Mieter die vollen Vorauszahlungen dann von dem Vermieter verlangen, wenn das Mietverhältnis mit diesem beendet ist, weil gern. § 566 BGB ein neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist. (ergänzend zu BGH NJW 2006, 2552 ff.)

2. Die Verjährungsfrist für den zum 1. Januar 2002 entstandenen Rückzahlungsanspruch des Mieters beginnt gem. § 199 Abs. Nr. 2 BGB erst zum 1. Januar desjenigen Jahres, das auf die Kenntnis des Mieters über einen Vermieterwechsel folgt, soweit die Unkenntnis nicht auf grober Fahrlässigkeit beruht.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. sind seit 1993 Mieter der in Berlin gelegenen Mietwohnung.

Die Eigentümerin T. GmbH veräußerte das Objekt 1999 an den Bekl. Die Eigentumseintragung erfolgte am 1. November 1999.

Im Jahre 2001 veräußerte der Bekl. das Objekt an eine GbR deren Mitgesellschafter er war. Die Eigentumsumschreibung auf die GbR erfolgte am 31. August 2001.

In den Jahren 1999, 2000 und 2001 zahlten die Kl. als Mieter die Vorauszahlungen auf die Heizungs- und Warmwasserkosten in Höhe von monatlich 201 DM.

Mit der am 30. Januar 2007 zugestellten und am 29. Dezember 2006 eingereichten Klage machen die Kl. die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen für den Zeitraum 1. November 1999 bis 31. Dezember 2001 (201 DM über 26 Monate = 5.026,00 DM) geltend, was den Betrag von 2.672,01 € ausmacht.

Die Klage ist teilweise begründet.

1. Den Kl. steht ein Rückzahlungsanspruch in Höhe der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2000 gemäß § 535, 566 BGB in Verbindung mit den Mietvertrag zu.

a) Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten ab, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die vollen Vorauszahlungen zurück verlangen, da ihm das Druckmittel der Zurückbehaltung laufender Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 273 BGB nicht mehr an die Hand gegeben ist (BGH NJW 2005, 1499 ff.).

Die Veräußerung an die GbR im Jahre 2001 führt zur Anwendung des § 566 BGB und damit zum Übergang des Mietvertrages auf die GbR (so schon zur alten Rechtslage hinsichtlich der GbR, vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit, LG Berlin ZMR 1998, Seite 704 ff.). Da den Kl. hinsichtlich des Zeitraumes 2000 kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der GbR gemäß § 273 BGB zusteht, besteht ein unmittelbarer Rückzahlungsanspruch. Die Rechtslage ist insofern mit der Beendigung des Mietverhältnisses gleichzusetzen.

b) Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des Jahres 2000 ist auch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist regelt sich dabei nach § 195, 199 Abs. 1 BGB n. F. Denn der Anspruch auf Rückzahlung ist erst am 1. Januar 2002 entstanden. Der Rückzahlungsanspruch entsteht, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abgerechnet hat (BGH NJW 2005, 1499 ff.) und das Mietverhältnis beendet (BGH NJW 2006, 2552 ff.). Das Mietverhältnis war (durch Übergang des Mietverhältnisses auf die GbR) bereits im August 2001 beendet. Mit Ablauf des 31. Dezember 2001 war die angemessene Frist für den Vermieter zur Abrechnung beendet. Angemessen insofern ist die für preisgebundenen Wohnraum. maßgebliche Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV (BGH NJW 2005, Seite 1499 ff.). Der Rückzahlungsanspruch entstand damit am 1. Januar 2002. Auf ihn sind damit die Verjährungsvorschriften in der seit 1. Januar 2002 geltenden Fassung anwendbar.

Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begann im vorliegenden Fall die Verjährungsfrist zumindest nicht vor dem 1. Januar 2004. Andernfalls müssten die Kl. vor dem 01.01.2003 Kenntnis von dem Vermieterwechsel gehabt haben. Dazu hat der Beklagte trotz Hinweis des Gerichts nichts vorgetragen. Zudem bestehen Bedenken dahingehend, die Verjährung vor dem 1. Januar 2006 beginnen zu lassen, zumal der Bundesgerichtshof erst am 9. März 2005 einen entsprechenden vollumfänglichen Rückzahlungsanspruch im Wege der Rechtsfortbildung geschaffen hat (NJW 2005, 1499 ff.). Bis zu dieser Entscheidung gab es lediglich obergerichtliche Entscheidungen dahingehend, das der Mieter einen zu schätzenden Überschuss zurückverlangen könne (OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 8. Juli 1999, NJW RR 2000, 85; OLG Köln, ZMR 2002, 108) beziehungsweise das er auf Abrechnung klagen könne (OLG Hamm NJW RR 2000, 9). Vor diesem Hintergrund kann vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht von einer Kenntnis der Mieter im Sinne des § 199 bzw. grober Fahrlässigkeit ausgegangen werden (vgl. BGH NJW 1999, 2140 ff. zum Parallelproblem bei § 852 Abs. 1 BGB a. F.).

2. Hinsichtlich des Jahres 1999 (geltend gemacht wurde der Rückzahlungsanspruch für zwei Monate) ist der Rückforderungsanspruch aus den § 535, 536 BGB jedoch verjährt. Insofern ist zu berücksichtigen, dass dieser Anspruch Ende August 2001 entstanden ist. Insofern findet für diesen Anspruch gemäß Artikel 229 § 6 Abs. 3 EGBGB altes Verjährungsrecht Anwendung, weil dieses zu einer schnelleren Verjährung im vorliegenden Fall führt. Gegenüber Art. 229 § 5 EGBGB handelt es sich um die vorrangige Spezialnorm (Grothe in Münchner Kommentar, 2006, § 6 Art. 229 Rdn. 2). Nach altem Recht ist für den Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen die vierjährige Verjährungsfrist nach § 197 BGB analog anwendbar (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg ZMR 1988, Seite 92 ff.; LG Berlin GE 2005, 1354 ff.). Verjährung ist somit am 1. Januar 2006 eingetreten. Auf Anspruchskenntnis kommt es nach § 197 BGB a. F. nicht an.

3. Ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich geleisteter Vorauszahlung für das Jahr 2001 gemäß §§ 535, 566 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag besteht nicht. Dem Bekl. fehlt insofern die Passivlegitimation. Zuständig für die Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode ist im Falle einer Veräußerung der Erwerber (BGH GE 2000, 1471; LG Berlin GE 2005, 433). Der Anspruch wäre insofern gegen die GbR zu richten, wobei er auch unbegründet sein dürfte, da insofern das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Wenn der Vermieter nicht fristgerecht über Betriebskostenvorschüsse abrechnet, kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse einstellen. Dieses Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel scheidet aus, wenn das Mietverhältnis beendet ist, weswegen der Bundesgerichtshof dem Mieter in solchen Fällen einen Rückzahlungsanspruch zubilligt. Bei Veräußerung gilt nichts anderes.

Das Haus wurde am 1. November 1999 von A. an B. veräußert, der es am 31. August 2001 an eine GbR C. weiterveräußerte, deren Mitgesellschafter er war. Weder B. noch C. rechneten über Betriebskosten ab; der Mieter verlangte Rückzahlung der Vorschüsse.

Mit Urteil vom 17. April 2007 gab das Amtsgericht Lichtenberg der Zahlungsklage gegen B. statt und verwies darauf, dass ein Zurückbehaltungsrecht nur gegenüber dem abrechnungspflichtigen Vermieter besteht. Bestehe diese Abrechnungspflicht für den Erwerber nicht, sondern treffe den bisherigen Vermieter, könne von ihm Rückzahlung der Vorschüsse verlangt werden.

Die Übertragung der Entscheidung des BGH für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses auf die Veräußerung ist zutreffend. Auch durch die Veräußerung wird nach § 566 BGB das bisherige Mietverhältnis beendet und ein neues Mietverhältnis mit dem Erwerber zu den bisherigen Bedingungen abgeschlossen.