Rückzahlung einer Reservierungsgebühr für Grundstückskauf

1. Eine im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie geschlossene Reservierungsvereinbarung ist notariell zu beurkunden, weil diese zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossene Vereinbarung eine rechtliche Einheit mit dem Kaufvertrag bildet.

2. Überschreitet eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie 10 % einer üblichen Maklerprovision, 5.000 € absolut oder 0,3% des Kaufpreises, begründet sie für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende Nachteile und solchen Druck oder Zwang, dass sie ohne notarielle Beurkundung unwirksam ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. zu 1) und 2) boten dem Kl. ihre Eigentumswohnung zum Verkauf an. Nach einer Besichtigung bekundete der Kl. sein Kaufinteresse. Die Parteien einigten sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 € und auf eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 €. Am 6.11.2018 übersandte der Kl. den Bekl. einen von ihm selbst formulierten Text, den er als Reservierungsvereinbarung bezeichnete, in der es u. a. heißt:

„Der Käufer verpflichtet sich, eine Reservierungsgebühr i.H.v. 10.000 € für den Kauf des Anwesens […] zu hinterlegen. Sollte bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis von 1.200.000 € erfolgen, verfällt diese Reservierungsgebühr zugunsten des Verkäufers. Bei rechtzeitigem Kauf wird die Gebühr auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. […]“

Der Kl. bat die Bekl. um Unterzeichnung und Rücksendung der Vereinbarung und kündigte an, er werde sodann selbst unterschreiben. Ferner teilte der Kl. den Bekl. in einer weiteren eMail mit, dass seine finanzierende Bank weitere Unterlagen und Anforderungen stelle. Dabei forderte er die Bekl. auf, eine Baugenehmigung und einen genehmigten Bauplan sowie den Nachweis der Brandversicherung vorzulegen. Weiterhin sollte ein Termin vereinbart werden, in dem die Bank das Objekt besichtigen könne. Die Bekl. schickten dem Kl. den Nachweis der Brandversicherung und die Reservierungsvereinbarung einige Tage später unterzeichnet zurück. Außerdem sandte der Bekl. zu 1) dem Kl. am 16.11.2018 ein Schreiben der Stadt Köln mit dem Inhalt, dass eine Bauakte zum streitgegenständlichen Objekt nicht existiere. Nach Aufforderung des Bekl. zu 1) übersandte der Kl. nach dem 16.11.2018 die von ihm unterzeichnete Reservierungsvereinbarung an die Bekl. zurück. Danach überwies der Kl. den Bekl. die Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 € und beauftragte den Notar am 3.12.2018, wegen des Hauskaufs tätig zu werden. Der Reservierungsvertrag wurde nicht notariell beurkundet.

Die Parteien vereinbarten einen Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags für den 20.12.2018. Diesen Termin verlegte der Kl. ohne vorherige Rücksprache mit den Bekl. auf den 7.1.2019. Auch dieser Termin fand jedoch nicht statt. Der Kl. sagte ihn mit Mail vom 3.1.2019 ab und teilte Änderungswünsche zum Vertragsinhalt mit. Ende Januar 2019 oder Anfang Februar 2019 scheiterten die Kaufvertragsverhandlungen endgültig. Der Kl. fordert von den Bekl. Rückzahlung des Reservierungsbetrags sowie Zahlung der ihm entstandenen Notarkosten von 4.943,26 €. Die Bekl. behaupten, der Kl. habe die Vertragsverhandlungen absichtlich behindert, um sich vom Kauf zu lösen. Sie sind der Ansicht, der Kl. habe die Frist zum Abschluss des Kaufvertrages mutwillig verstreichen lassen, indem er ohne Grund und - unstreitig - ohne Absprache mit den Verkäufern den Notartermin einfach verschoben habe. Sie behaupten außerdem, der Kl. habe sie am 4.11.2018 „inständig gebeten“, alle Verkaufsaktivitäten einzustellen und ihnen hierfür eine „Sicherheitsleistung“ angeboten. Der Bekl. zu 1 habe darauf hingewiesen, es bedürfe einer notariellen Beurkundung. Darauf habe der Kl. erklärt, er sei ein Ehrenmann und würde sich nie auf einen Formmangel berufen. Die Bekl. rechnen hilfsweise mit Aufwendungen für nutzlose Besichtigungstermine und die Anmietung einer Ersatzwohnung auf.

Der Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückerstattung der bereits von ihm gezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 € aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Fall BGB (condictio ob rem).

Die condictio ob rem beruht auf dem Grundgedanken, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolges rechtlicher oder tatsächlicher Natur als Zweck der Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können (Palandt-Sprau, BGB, 80. Aufl., § 812, Rn. 29). Sie kann anwendbar sein, wenn auf eine künftige, dann nicht entstehende Verpflichtung geleistet wird. Das gilt auch, wenn beide Seiten wissen, dass ein Austauschvertrag (vorläufig) unwirksam ist, die eine Seite aber ihre Leistung in Erwartung der künftigen Wirksamkeit (und damit der Gegenleistung) erbringt, zum Beispiel beim formunwirksamen Grundstückskaufvertrag in Erwartung der Heilung (Palandt-Sprau, aaO., Rn. 33 m.w.N.).

Die Bekl. haben durch die Leistung des Kl. die Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 € ohne Rechtsgrund erlangt.

Die von den Parteien unterzeichnete Reservierungsvereinbarung ist gemäß §§ 125 Satz 1, 311b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Formnichtigkeit unwirksam, da keine notarielle Beurkundung erfolgte.

Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Grundsätzlich bedarf die Verpflichtung zur Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs keiner Form. Allerdings ist sie beurkundungsbedürftig, wenn sie gleichsam nur die Kehrseite der positiven Verpflichtung darstellt, das Grundstück an den Vertragspartner zu verkaufen (Ludwig in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 311b BGB Rn. 90). Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf die Gesamtheit der Verträge und Vereinbarungen, sofern eine rechtliche Einheit vorliegt (Jauernig/Mansel, BGB, 17. Aufl., § 125 Rn. 7 f).

Dabei ist der Parteiwille maßgeblich, dass die Verträge nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen (Palandt/Grüneberg, aaO., § 311b, Rn. 2). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit, da diese Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossen wird (AG München, Urt. v. 1. Juli 2016 - 191 C 28518/15). Der Kl. und die Bekl. hatten bei Abschluss der Reservierungsvereinbarung die Absicht, einen späteren Kaufvertrag zu schließen.

Soweit die Bekl. meinen, eine rechtliche Einheit fehle, da die Verpflichtung aus der Reservierungsvereinbarung auch und gerade dann gelte, wenn der Kaufvertrag nicht zustande komme, wählen sie den falschen Ansatz. Es geht nicht darum, ob aus beiden Geschäften gleichlaufende Leistungsverpflichtungen entstehen, sondern darum, ob die Geschäfte miteinander verknüpft sind. Dies sind sie vorliegend gerade deswegen, weil das Nichtzustandekommen des Kaufvertrags nach dem Willen der Parteien dazu führen sollte, dass die Bekl. die Leistung des Kl. aus der Reservierungsvereinbarung behalten dürfen.

Ein Formbedürfnis liegt vor, wenn Vereinbarungen getroffen werden, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende Nachteile vorsehen und so einen Druck oder Zwang begründen, wobei ein mittelbarer Zwang genügt.

Eine Reservierungsgebühr löst einen solchen Zwang aus, wenn diese 10 % einer üblichen Maklerprovision überschreitet oder ein unangemessener Druck vorliegt, der absolut bei 5.000 € oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises liegt (Ludwig in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, § 311b BGB Rn. 112; AG Dortmund, Urt. v. 21.8.2018 - 426 C 3166/18). Der Formzwang gilt somit auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern.

Die vom Kl. geleistete Reservierungsgebühr von 10.000 € übersteigt sogar 20 % der üblichen Maklerprovision, die 4,02 % des Kaufpreises beträgt, vorliegend also 48.240 €.

Entgegen der Ansicht der Bekl. gilt der Maßstab von 10 % der Maklerprovision nicht nur für Maklerfälle, sondern auch für alle anderen. Es handelt sich um einen allgemeingültigen Bemessungsmaßstab für unangemessenen Druck.

Soweit der Bekl. zu 1 meint, ein unangemessener Druck sei auf den Kl. nicht ausgeübt worden, denn dieser habe es in der Hand gehabt, die Reservierungssumme später sogar als Anzahlung auf den Kaufpreis rückvergütet zu erhalten, widerlegt er sich selbst. Gerade in der Aussicht, die gezahlte Summe - je nach eigenem Verhalten - rückvergütet zu erhalten oder nutzlos aufgewandt zu haben, liegt der Druck.

Die Reservierungsvereinbarung hätte mithin notariell beurkundet werden müssen, da gesetzliche Formvorschriften und deren Rechtsfolgen für die Parteien nicht disponibel sind und die Rechtssicherheit nicht ausgehöhlt werden darf. Wenn Vorverträge über die Veräußerung oder den Erwerb von Grundstücken formfrei möglich wären, dann würde die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB praktisch wirkungslos sein (BGH NJW 1969, 1169; Altmeppen NJW 2006, 3761; Grziwotz in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 311b BGB, Rn. 63 f.).

Der Formmangel ist auch nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, da es wegen des gescheiterten Verkaufs zu keiner Auflassung und Eintragung ins Grundbuch kam. Die Kondiktion des Kl. ist ebenso wenig nach § 815 BGB ausgeschlossen.

Keine der beiden Varianten dieser Vorschrift sind erfüllt: Der bezweckte Erfolg (Abschluss eines notariellen Kaufvertrags) war weder tatsächlich noch rechtlich unmöglich. Ebenso wenig hat der Kl. den Eintritt des bezweckten Erfolgs treuwidrig verhindert.

Die Geltendmachung von Formmängeln eines Rechtsgeschäfts im Nachgang soll nicht zum „Rettungsanker“ werden, jedoch hatte der Gesetzgeber im Hinblick auf die Form des Rechtsgeschäfts die Disposition den Parteien entzogen, sodass besonders strenge Anforderungen an den Grundsatz von Treu und Glauben gestellt werden. Die Rechtsprechung hat daher nur wenige Ausnahmen vom Grundsatz der Formstrenge anerkannt, in denen die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig ist. In Fällen, in denen die Existenzvernichtung eines Beteiligten droht oder eine besonders schwere Treuepflichtverletzung gegeben ist, soll es einer Partei versagt sein, sich auf die Nichtigkeitsfolge zu berufen (Palandt-Sprau, aaO., § 125, Rn. 22).

Gesetzlich angeordnete Rechtsfolgen dürfen nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände über § 815 BGB umgangen werden. So greift die Norm nicht ein, wenn derjenige, der auf einen formunwirksamen Vertrag geleistet hat, sich trotz Erfüllungsbereitschaft des Empfängers weigert, den Vertrag in rechtsgültiger Form abzuschließen, sofern er dazu einen hinreichenden Grund hat (Palandt-Sprau, aaO., § 815, Rn. 3).

Zwar überwies der Kl. die Reservierungsgebühr erst nach Kenntnis des Fehlens der Baugenehmigung, und das Scheitern des Erfolgseintritts ist objektiv in seiner Sphäre begründet sowie ihm zurechenbar, jedoch müsste die Folge der Nichtigkeit für die Bekl. schlechthin untragbar sein und zu unerträglichen Ergebnissen führen. Auch wenn von Seiten des Kl. ein widersprüchliches Verhalten vorliegt, kann dieser sich dennoch auf den Formmangel berufen, wenn er nicht gegen besondere Treuepflichten verstößt. Zu den Kriterien einer besonders schweren Treuepflichtverletzung gehören im Einzelfall die Überlegenheit einer Partei, eine einseitige Vorteilsziehung, der längere Zeitablauf und sachfremde Motivation.

Der Verstoß der Parteien gegen den Formzwang aus § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB überwiegt gegenüber dem widersprüchlichen Verhalten des Kl. Darüber hinaus kannte der Bekl. zu 1) als Rechtsanwalt die Formvorschriften bei einem Grundstückskauf, sodass keine besondere Schutzwürdigkeit gegeben ist.

Ein besonders schwerer Verstoß des Kl. gegen die Treuepflicht ist nicht zu erkennen, sodass die Einhaltung der Formvorschrift aus § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB vorrangig ist. Er hat nicht aus sachfremden Motiven vom Kaufvertrag Abstand genommen, sondern deswegen, weil eine Baugenehmigung nicht vorlag und auch nicht beschafft werden konnte. Es mag sein, dass es viele Kaufinteressenten gibt, die sich am Fehlen der Baugenehmigung nicht stören, gleichwohl ist das Bestehen eines Kaufinteressenten auf Vorlage einer solchen keinesfalls sachfremd, und sei es auch nur, um überprüfen zu können, ob das Haus so gebaut worden ist wie genehmigt.

Ferner ist die Rückzahlung der Reservierungsgebühr durch die Bekl. nicht untragbar. Soweit der Bekl. zu 1 auf die angeblich nutzlos gewordenen Aufwendungen für zehn Besichtigungstermine abstellt, ist nicht ersichtlich, inwiefern dies einen Schaden im Rechtssinne begründet. Es liegt in der Natur der Sache, dass nur einer von vielen Interessenten zum Zuge kommen kann, sodass alle Besichtigungstermine bis auf einen - in einem eng verstandenen Sinn - nutzlos sind. Allerdings weiß man vorher nie, welche Termine das sind. Die Gesamtheit der Besichtigungstermine ist hingegen nicht nutzlos.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Notarkosten in Höhe von 4.953,27 € aus § 280 Abs. 1 i.V.m. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB.

Der Kl. hat sich hinsichtlich der Notarkosten widersprüchlich verhalten.

Die Parteien haben im Rahmen der Vertragsfreiheit bis zum Vertragsschluss das Recht, von dem in Aussicht gestellten Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Der Aufwand, der in Erwartung des Vertragsschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr (BGH NJW-RR 1989, 627). Nur wenn der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Vertragsschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Unter Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer zu verstehen. Die vom Kl. gemachten Notarkosten sind auf eigene Gefahr und im Verhältnis zwischen dem Kl. als Kaufinteressent und dem Notar auch bereits aufgrund des ersten Kaufvertragsentwurfs entstanden. Die Bekl. hatten einen triftigen Grund, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, da der Kl. immer weiter eigenständige Änderungen vornahm, Klauseln einfügen ließ und Termine verschob. Ferner wichen die vom Kl. durchgeführten Änderungen und Ergänzungen vom ursprünglich vereinbarten Kaufvertrag erheblich ab. Die Beauftragung des Notars erfolgte bereits in Kenntnis der nicht auffindbaren Baugenehmigung.

Die Hilfsaufrechnung der Bekl. zu 2 bleibt ohne Erfolg. Aus der Vereinbarung, die mit Mail des Kl. vom 5. Dezember 2018 an sie übersandt wurde, kann sie keine Rechte herleiten. Insoweit gelten die Ausführungen hinsichtlich der Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung entsprechend. Die Vereinbarung, dass der Kl. bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags der Bekl. zu 2 die Kosten der Anmietung der neuen Wohnung erstatten müsse, hat den Druck auf den Kl. zum Abschluss des Kaufvertrags noch erhöht. Auch diese Vereinbarung läuft daher dem Schutzzweck des Formzwangs zuwider.

Die Reservierungsvereinbarung für einen Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden. Geschah dies nicht, liegt ein Formmangel vor, der, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, dann auch nicht geheilt werden kann. Die formfrei vereinbarte Reservierungsgebühr ist dann zurückzuzahlen, und sie ist auch unzulässig hoch, wenn sie 10 % der Maklerprovision, 5000 € oder 0,3 % des Kaufpreises übersteigt. So das LG Köln.

Der Kläger verlangt von den Beklagten als Verkäufer einer Immobilie in Köln die Rückzahlung einer Reservierungsgebühr von 10.000 € sowie die Zahlung der verauslagten Notargebühren in Höhe von 4.953,37 €, nachdem der Kaufvertrag nicht zustande gekommen war.

Die Beklagten sind Eigentümer einer Immobilie, die sie zum Verkauf anboten. Der Kläger besichtigte das Hausgrundstück, und die Parteien einigten sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 € und auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 €. Diese Gebühr sollte nach einer von dem Kläger frei formulierten „Reservierungsvereinbarung“ zugunsten der Verkäufer verfallen, sollte bis zum 31. Dezember 2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis von 1.200.000 € zustande kommen.

Nachdem die Beklagten die Vereinbarung unterzeichnet und weiter angeforderte Unterlagen beigebracht hatten, überwies der Kläger den Beklagten die vereinbarten 10.000 €. Er beauftragte einen Notar, wegen des Hauskaufs tätig zu werden. Nach mehreren vom Kläger bewirkten Verlegungen des Notartermins und weiteren Änderungswünschen des Klägers scheiterten die Kaufvertragsverhandlungen im Februar 2019 endgültig.

Der Kläger ist der Ansicht, die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam und die Gebühr müsse zurückgezahlt werden. Den Abbruch der Vertragsverhandlungen hätten die Beklagten zu vertreten. Die Beklagten meinen, die notarielle Beglaubigung der Reservierungsvereinbarung sei nicht erforderlich. Auch ihre jetzt wertlosen Aufwendungen für insgesamt zehn Besichtigungstermine müssten vergütet werden.

Nach Ansicht des LG Köln stand dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr zu, auf Rückzahlung der Notarkosten allerdings nicht.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr ergebe sich aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Fall BGB. Dieser Anspruch beruhe auf dem Gedanken, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolges als Zweck einer Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können. Das gelte auch für eine künftige, dann nicht entstandene Verpflichtung.

Die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden sei. Die Reservierungsvereinbarung hätte – genau wie das Grundstücksgeschäft selbst – notariell beurkundet werden müssen. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie „stehen und fallen“ und habe auch eine Höhe erreicht, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübe. Dieser unzulässige Druck sei bei 10 % einer üblichen Maklerprovision, absolut bei 5.000 € oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises erreicht. Eine mögliche Heilung des Formmangels sei auch nicht eingetreten, weil ein notarieller Kaufvertrag nicht abgeschlossen worden sei.

Der Kläger habe auch den bezweckten Erfolg nicht treuwidrig verhindert. Er könne sich daher auf den Formmangel berufen. Es seien nämlich strenge Anforderungen daran zu stellen, wann das Formerfordernis nicht gelten solle. Hier habe sogar einer der Beklagten als Rechtsanwalt die formalen Anforderungen gekannt. Der Kläger habe auch aus sachlichen Gründen, nämlich wegen des Fehlens einer Baugenehmigung, und nicht aus sachwidrigen Gründen von dem Kauf Abstand genommen. Ein nennenswerter Schaden im Rechtssinne sei den Beklagten durch die in diesem Fall ergebnislosen Besichtigungstermine auch nicht entstanden.

Der Kläger könne allerdings nicht die Notarkosten aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen verlangen. Hier habe der Kläger sich selbst widersprüchlich verhalten. Er habe den Notar bereits mit dem ersten Entwurf des Kaufvertrages in Kenntnis der fehlenden Baugenehmigung beauftragt. Die Beklagten hätten auch einen triftigen Grund gehabt, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, weil der Kläger immer mehr eigenständige Änderungen vorgenommen habe und von dem ursprünglich vereinbarten Kaufvertrag erheblich abgewichen sei.