Rückwirkende Anwendbarkeit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung, Eigentumserwerb vor Inkrafttreten, Eigenbedarfskündigung

Die Rechtsprechung, wonach die Kündigungsschutzklausel-Verordnung auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb vor dem Inkrafttreten (1. Oktober 2013) stattgefunden hat, erfordert keine Überprüfung und Entscheidung durch das Revisionsgericht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegrün­det ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht Mitte hat die von der Kl. erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen, weil ihr kein Räumungs- und Herausgabeanspruch nach den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB zusteht. Das zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. im Jahre 1984 begründete Mietverhältnis, in welches die Kl. durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung am 30.5.2011 auf Vermieterseite eingetreten ist, besteht nämlich ungekündigt fort. Zwar hat die Kl. mit am 3.6.2014 ausgesprochener Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis zu beenden gesucht. Diese Kündigung vermochte jedoch im Ergebnis keine rechtsbeendende Wirkung zu entfalten; dabei kann mangels rechtlicher Relevanz dahinstehen, ob der von der Kl. behauptete Eigenbedarf tatsächlich überhaupt gegeben ist.

Die Kl. konnte sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung nicht auf ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB berufen, da ihre Kündigungsmöglichkeit gem. § 577a Abs. 2 BGB einer Sperrfrist von zehn Jahren unterliegt. Hierfür muss nicht nur i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, sondern überdies die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet und ein Ausweis dieser Gebiete nach Satz 2 erfolgt sein. Dies ist vorliegend gegeben. Da die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBI. 2013, 488) als - verfassungskonforme - Konkretisierung des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 1.10.2013 stattgefunden hat, kann sich die Kl. nicht erfolgreich auf die von ihr ausgesprochene Kündigung berufen. Zwar liegt in Fällen der vorliegenden Art eine sog. unechte Rückwirkung vor, bei der eine Güterabwägung stattzufinden hat zwischen dem Vertrauen des Erwerbers am Fortbestand des bisherigen Rechtsbestands und des vom Gesetzgeber verfolgten sozialpolitischen Ziels, die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gewährleisten zu können. Dabei ist im Ergebnis ein Überwiegen des Mieterschutzanliegens anzunehmen (vgl. ausf. Kammer, Beschl. v. 17.3.2016 - 67 S 30/16, WuM 2016, 278 = DWW 2016, 138).

Die demnach einschlägige Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. § 2 Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 war auch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung am 3.6.2014 noch nicht abgelaufen. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Aus den Gründen des LG Berlin vom 28. Juni 2016 - 67 S 136/16 -

I. Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer von der Kl. an die Bekl. vermieteten Wohnung. […] Gegen das ihr am 10. März 2016 zugestellte Urteil hat die Kl. mit einem am 11. April 2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Nach der auf einen am 10. Mai 2015 eingegangen Antrag der Kl. gewährten Fristverlängerung bis zum 10. Juni 2016 hat die Kl. ihre Berufung mit am 26. Mai 2016 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Kl. ist der Auffassung, ihre Kündigung sei wirksam, da sie entgegen § 577a Abs. 2 BGB keine verlängerte Kündigungssperrfrist zu beachten habe. […]

II. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuwei­sen, da sie aus den Gründen des Hinweisbeschlusses der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatte und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Beschlusszurückweisung erfüllt waren.

Die Anwendung des § 577a Abs. 2 BGB und der Kündigungsschutzklausel-VO hängt nicht von der Bedarfsperson i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern allein davon ab, ob sich der Vermieter für den Ausspruch der Kündigung auf die vertypten Kündigungsgründe der § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützt. Letzteres ist hier der Fall. Davon ausgehend unterliegt auch die hier maßgebliche Rückwirkung keiner vom Hinweisbeschluss abweichenden Beurteilung. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht, da die von der Kammer herangezogene Entscheidung des BGH und die Entscheidung der Kammer vom 17. März 2016 auch für das hier streitgegenständliche Kündigungsszenario einschlägig sind.

Aus den Gründen des BGH

Die Beschwerde der Kl. gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 28. Juni 2016 wird zurückgewiesen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtspre­chung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.

Die Kl. hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§97 Abs. 1 ZPO).

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte schon im März 2016 entschieden (GE 2016, 653), dass die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch dann gilt, wenn die Veräußerung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-Verordnung stattgefunden hatte. In einem weiteren Rechtsstreit berief sich die Käuferin einer Eigentumswohnung darauf, dass für sie die Sperrfrist nicht anwendbar sei.

Die Klägerin hatte die vermietete Wohnung nach Umwandlung zu Eigentumswohnungen am 30. Mai 2011 erworben; sie kündigte wegen Eigenbedarfs am 3. Juni 2014 und meinte, die Sperrfrist sei hier nicht anwendbar. Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage ab; die Rechtsmittel der Klägerin waren erfolglos.

Das Landgericht Berlin verwies in seinem Hinweisbeschluss auf die Entscheidung der Kammer vom März 2016, wonach die Sperrfrist auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb vor dem Inkrafttreten der Verordnung stattgefunden hatte. Auf die Bedarfsperson für die Eigenbedarfskündigung komme es auch nicht an.

Nachdem durch weiteren Beschluss die Berufung zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen worden war, war auch die Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH erfolglos, weil dieser eine Überprüfung für entbehrlich ansah.