Rücktritt vom Kaufvertrag, Rückzahlung des Kaufpreises, Herausgabe der streitgegenständlichen Fläche, Trennvermessungskosten

Zur Tragung von Trennvermessungskosten bei Kaufverträgen nach der Flächenerwerbsverordnung.

(Leitsatz der Redaktion)

Das LG hat den Bekl. zur Herausgabe eines Grundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt, nachdem der Kl. vom Kaufvertrag zurückgetreten ist, weil der Bekl. der durch Notarvertrag übernommenen Pflicht, eine Trennungsvermessung in Auftrag zu geben, trotz Fristsetzung nicht nachgekommen ist.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1 1. Alt., 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 2. Alt. ZPO).

Das Landgericht hat den Bekl. im Ergebnis zu Recht zur Herausgabe der streitgegenständlichen Teilfläche des Flurstücks 387/202 der Flur 2 der Gemarkung N. an die Kl. Zug um Zug gegen Rückzahlung des von ihm gezahlten Kaufpreises in Höhe von 770,92 € verurteilt.

Die Kl. hat gegen den Bekl. sowohl nach § 346 Abs. 1 BGB als auch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Teilfläche. Dem Bekl. steht aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 18. Februar 2017 kein Besitzrecht mehr nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Denn die Kl. ist mit Schreiben vom 27. März 2017 nach § 323 Abs. 1 BGB wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Der Bekl. hat seine ihm aus dem notariellen Kaufvertrag obliegende Pflicht, gemeinsam mit den Eheleuten S. die Trennvermessung in Auftrag zu geben, verletzt, obwohl ihm die Kl. zur Erfüllung eine angemessenen Frist gesetzt hatte. Insoweit ist es für die Anwendbarkeit des § 323 Abs. 1 BGB nicht erforderlich, dass es sich bei der verletzten Pflicht um keine im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma) stehende Pflicht handelt (z. B. OLG München, Urteil vom 3. April 2014 - 23 U 3978/13, zitiert nach juris).

Das Rücktrittsrecht der Kl. ist auch nicht wegen mangelnder Vertragstreue der Kl. ausgeschlossen, weil diese darauf beharrt hat, dass der Bekl. die hälftigen Trennvermessungskosten übernimmt. Denn die entsprechende Klausel in dem notariellen Vertrag ist wirksam. Zwar ist die durch das Treuhand- und das Ausgleichsleistungsgesetz geregelte Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen eine öffentliche Aufgabe (vgl. BGHZ 158, 253, 259). Nimmt der Staat eine solche Aufgabe - wie hier - in den Formen des Privatrechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben bestehenden gesetzlichen Vorgaben nicht durch einen Hinweis auf die Grundsätze der Privatautonomie entziehen (vgl. BGH, ZOV 2007, 30). Insbesondere kann sie die Bedingungen für die Gewährung von Subventionen und ähnlichen Vergünstigungen nicht privatautonom, also abweichend von den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen bestimmen (z. B. BGH, aaO.).

Ein Verstoß gegen Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen liegt jedoch nicht vor. Zwar lassen sich die Trennvermessungskosten nicht unter den in § 11 Satz 2 FIErwV verwendeten Begriff „Erwerbskosten“ subsumieren. Denn dabei handelt es sich um keine Kosten des Grundstückserwerbs (vgl. § 448 Abs. 2 BGB), sondern um Kosten der Übergabe des Grundstücks (vgl. § 448 Abs. 1 BGB). Allerdings enthält § 11 Satz 2 FIErwV kein Verbot dahin, dass dem Erwerber nur die in § 448 Abs. 2 BGB genannten Kosten auferlegt werden dürfen. Vielmehr enthalten weder das Ausgleichsleistungsgesetz noch die Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen eine Regelung, wer die Trennvermessungskosten zu tragen hat. Stattdessen verweist § 11 Satz 1 FIErwV nur allgemein für den Abschluss des Vertrages auf die Vorschriften des Bürgerlichen Rechts.

Aufgrund der allgemeinen Verweisung in § 11 Satz 1 FIErwV sind die §§ 305 ff. BGB hier anwendbar. Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich auch um eine von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, denn sie wurde von ihr für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert.

Die Klausel, nach der der Bekl. die hälftigen Trennvermessungskosten zu übernehmen hat, verstößt aber weder gegen § 305c BGB noch gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Sie hält stattdessen einer Inhaltskontrolle stand.

Zwar hat danach der Bekl. entgegen § 448 Abs. 1 BGB die hälftigen Trennvermessungskosten zu übernehmen. Denn nach § 448 Abs. 1 BGB treffen die Kosten einer Grundstücksvermessung den Verkäufer (vgl. LG Kassel, MDR 1957, 228). Nach der Rechtsprechung ist die dispositive Kostentragungsregel des § 448 Abs. 1 BGB aber in weitgehendem Umfang nicht nur individualvertraglich, sondern auch im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen abdingbar (z. B. BGH, NJW 2017, 1388). Da dies vielfach in der Praxis geschieht, liegt in der Auferlegung der hälftigen Trennvermessungskosten auf den Erwerber kein Verstoß gegen das Verbot überraschender Klauseln nach § 305c BGB vor.

Die streitgegenständliche Klausel verstößt auch nicht gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Bekl. liegt nicht vor. Auch wenn die Trennvermessungskosten - wie hier - deutlich oberhalb des Kaufpreises liegen, liegt ein Verstoß gegen Sinn und Zweck der Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen nicht vor. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass kein Anspruch des Bekl. auf den Erwerb bestimmter Grundstücksflächen besteht (vgl. § 3 Abs. 5 Satz 4 AusglLeistG). Auch bei wirtschaftlicher Betrachtung des Erwerbsvorganges führt die Übernahme der hälftigen Trennvermessungskosten zu keiner unzumutbaren Belastung des Bekl.

Zwar hat der Senat bei seiner Entscheidung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legen, dass der Verkehrswert der verkauften Fläche 6.528,90 € beträgt und sich die vom Bekl. zu tragenden Vermessungskosten - wie erstinstanzlich von ihm unwidersprochen vorgetragen - tatsächlich auf 8.092,74 € belaufen und nicht - wie von der Kl. im Berufungsverfahren vorgetragen - auf etwa 3.600 €. Denn dieser - vom Bekl. bestrittene - neue Vortrag der Kl. ist im Berufungsverfahren nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass dem Bekl. nach dem unwidersprochenen Vortrag der Kl. eine Ausgleichsberechtigung in Höhe von insgesamt 79.761,53 € zustand. Mit dem Erwerb der streitgegenständlichen Fläche hat er die ihm zustehende Erwerbsberechtigung nur zu einem Bruchteil verwendet. Dies war seine freie Entscheidung.

Die Pflichtverletzung des Bekl. ist auch erheblich i.S.d. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB. Die Erheblichkeitsprüfung erfordert eine umfassende Interessenabwägung (z. B. BGH, NJW 2013, 1365). Diese ergibt hier, dass die Weigerung des Bekl., die Trennvermessung zusammen mit den Eheleuten S. in Auftrag zu geben, eine hinreichend gewichtige Beeinträchtigung der berechtigten Interessen der Kl. ist, um einen Rücktritt vom Vertrag zu rechtfertigen. Denn damit blockiert der Bekl. die gesamte Durchführung des Vertrages.