Rückgängigmachung baulicher Veränderungen (Fenster und Lichtspots, Markisen), Pizzaofen statt Kaminofen, Sondernutzungsrechte an Kaminzug, Verjährung von Beseitigungsansprüchen, Veränderung als erneuter unzulässiger Eingriff

1. Das Anbringen von Fenstern und Lichtspots bedeutet eine erhebliche bauliche Veränderung, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedarf.

2. Eine seitliche Einfassung des Vorgartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst.

3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den jeder betroffene Miteigentümer vorgehen kann.

4. Ein Pizzaofen mit einer Brennleistung von 22,5 kW geht weit über das übliche Maß der Nutzung eines Kaminzuges durch normale Kaminöfen mit einer Brennleistung von 6,25 kW bis 8,25 kW hinaus.

5. Hat ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kaminzug, müssen die anderen Miteigentümer eine Erwärmung von Teilen ihrer Wohnungen durch die Nutzung hinnehmen. Wird jedoch ein anderer Kaminzug benutzt, müssen sie die Erwärmung anderer Bereiche ihrer Wohnungen nicht hinnehmen.

6. Nur weil die Miteigentümer in der Vergangenheit den Betrieb eines Pizzaofens an einem nicht zur Sondernutzung bestimmten Kaminzug geduldet haben, müssen sie dies nicht auch in Zukunft tun, weil jede erneute Benutzung des Ofens eine neue Störung darstellt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. In dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang steht der Kl. ein Rückbau- bzw. Unterlassungsanspruch aus §§ 1004 BGB, 15, 14 WEG zu.

1. Dem Anspruch steht zunächst nicht entgegen, dass die Kl. ihr Wohnungseigentum zwischenzeitlich verkauft hat und die Umschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Denn aus § 265 ZPO ergibt sich, dass die Kl. weiterhin zur Geltendmachung der Ansprüche im vorliegenden Verfahren berechtigt ist. Nach einhelliger Ansicht - auch des Bundesgerichtshofes - gilt § 265 ZPO auch für die hier geltend gemachten Ansprüche aus § 1004 BGB (vgl. nur MüKoZPO/Becker-Eberhard § 265 Rn. 25). Da der Erwerber von dem Rechtsstreit Kenntnis hat, bindet ihn das Urteil. Von der Möglichkeit des § 266 Abs. 1, Satz 1 Alt. 2 ZPO, den Erwerber zu verpflichten, den Rechtsstreit als Hauptpartei zu übernehmen, haben die Bekl. keinen Gebrauch gemacht.

2. In dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang bestehen auch die geltend gemachten Rückbau- bzw. Unterlassungsansprüche aus § 1004 BGB, §§ 14, 22 WEG.

a) Hinsichtlich der Scheiben, der Lichtspots und der großen Aschenbecher handelt es sich um bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG. Eine derartige Maßnahme bedurfte jedoch der Zustimmung der Kl., denn diese ist hierdurch über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die von der Kammer geteilt wird, ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung ein insoweit erforderlicher Nachteil im Sinne des § 14 WEG. Entscheidend ist insoweit, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindruckes ist, wie der BGH ausdrücklich betont, ein Nachteil regelmäßig anzunehmen (vgl. zuletzt BGHZ 196, 45 m.w.N.). Eine Beeinträchtigung liegt insoweit nur dann nicht vor, wenn die Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Fläche, erkennbar ist (vgl. hierzu Niedenführ/Vandenhouten, § 22 Rn. 97 m.w.N.).

Bei sämtlichen vorgenannten baulichen Veränderungen handelt es sich um derartige Veränderungen, welche durch die Kl. deutlich erkennbar wahrnehmbar waren und den Gesamteindruck erheblich veränderten.

Dieses ist offensichtlich bei dem Außenaschenbecher, welcher außerhalb des Gebäudes am Gemeinschaftseigentum angebracht wurde und den Außeneindruck des Gebäudes - durch das Hinzufügen eines entsprechenden Aschenbechers - erheblich verändert.

Gleiches gilt auch für die Lichtspots und die Fenster.

b) Eine Legitimation der Bekl. ergibt sich aus der Teilungserklärung nicht. […]

c) Für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits ohne Relevanz ist die Frage, ob die Plastikscheiben zuvor angebrachte Planen ersetzen. Denn auch die Planen würden bauliche Veränderungen, wenn sie - wie hier - in feste Streben eingelassen waren, darstellen. Eine Genehmigung für eine derartige bauliche Veränderung hat nicht vorgelegen. Zwar bestehen Rückbauansprüche insoweit - dazu sogleich - wegen Verjährung nicht mehr. Hierauf kommt es aber nicht an, denn ein derartiger Ersatz wäre allenfalls dann zulässig, wenn es sich bei der ursprünglichen baulichen Veränderung um eine zulässige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG gehandelt hätte. Dieses war jedoch nicht der Fall. […]

Die Verjährung führte lediglich dazu, dass die übrigen Eigentümer insoweit eine - faktische - Duldungspflicht trifft. Diese Rechtsposition gibt den betreffenden Eigentümern hingegen nicht die Befugnis, den errichteten Zustand später zu verändern, etwa indem der Eigentümer den von ihm geschaffenen baulichen Zustand modernisiert und instand setzt. Mangels einer Legalisierung der ursprünglichen baulichen Maßnahme durch die Verjährung des Beseitigungsanspruches stellt daher jede Veränderung, die an der baulichen Maßnahme vorgenommen wird, einen erneuten Eingriff dar, der zu einem Beseitigungsanspruch des benachteiligten Miteigentümers führt (vgl. LG Frankfurt am Main, ZWE 2015, 327).

d) In dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang ist der Beseitigungsanspruch allerdings noch nicht verjährt. Eine Verjährung (§§ 195, 199 BGB) haben die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. nicht beweisen können. […]

3. Ebenfalls hat die Kl. einen Anspruch aus § 1004 BGB, §§ 14, 15 WEG auf Unterlassung der Nutzung des Kaminzuges Nr. 7 für den Pizzaofen.

a) Es handelt sich insoweit entgegen der Ansicht der Bekl. um eine Nutzung, die von der Teilungserklärung nicht gedeckt ist und über die übliche Nutzung des § 15 WEG deutlich hinausgeht. Aus der Teilungserklärung ergibt sich im vorliegenden Fall, dass den Bekl. ein Sondernutzungsrecht am Kaminzug Nr. 5 eingeräumt wird, so dass ausweislich der Teilungserklärung dieser Kaminzug durch die Bekl. genutzt werden kann. Zwischen den Parteien ist allerdings unstreitig, dass nicht der Kaminzug Nr. 5, sondern der Kaminzug Nr. 7 durch die Bekl. genutzt wird. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Teilungserklärung in Verbindung mit der Ergänzung der Teilungserklärung ergibt sich, dass die Bekl. den Kaminzug Nr. 5 für ihre Pizzeria unbeschränkt nutzen können und Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer, die mit dem notwendigen Betrieb dieses Kaminzuges verbunden sind, keine Beeinträchtigungen im Sinne von § 14 WEG darstellen. Dieses gilt im gleichen Umfang allerdings nicht für den vorliegend genutzten Kaminzug Nr. 7.

Zwar sind insoweit die Bekl. - wie alle anderen Wohnungseigentümer auch - berechtigt, diesen Kaminzug als gemeinschaftliches Eigentum zu nutzen. Bei dem zulässigen Nutzungsumfang (§§ 14, 15 WEG) sind allerdings die getroffenen Nutzungsvereinbarungen - hier die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Kaminzug - zu berücksichtigen. Demzufolge besteht ein Nutzungsanspruch des Kaminzuges Nr. 7 nur in dem Umfang, wie er mit der durchschnittlichen Nutzung eines entsprechenden Kaminzuges verbunden ist. Nutzungen, die über die übliche Nutzung hinaus gehen und mit dem Betrieb der Gaststätte verbunden sind, sind lediglich an dem Kaminzug Nr. 5, an welchem ein Sondernutzungsrecht besteht, zulässig. Nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen … steht jedoch zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Nutzung des Kaminzuges Nr. 5 weit über das übliche Maß einer Nutzung durch andere Wohneigentümer hinausgeht. Der Sachverständige hat dies überzeugend bereits damit begründet, dass die Brennleistung des Pizzaofens mit 22,5 kW deutlich über der Brennstoffleistung von normalen „Kaminöfen“ liegt, welcher eine Brennstoffleistung von 6,25 kW bis 8,25 kW haben. Dieser stellt auch eine Beeinträchtigung der Kl. dar, denn wie der Sachverständige ebenfalls überzeugend dargelegt hat, führt die Beheizung des Pizzaofens dazu, dass nach einer Außerbetriebsetzung von etwa 8,5 Stunden immer noch eine Wandtemperatur im Ofen von ca. 190 Grad vorhanden ist. Dies führt zu einer erheblichen Erwärmung der Wohnung der Kl. […]

Nach Ansicht der Kammer kommt es insoweit nicht darauf an, dass es auch bei einer Nutzung des Kaminzuges Nr. 5 zu einer Erwärmung kommen würde. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass insoweit andere Räume - hier die Küche - betroffen wären, zudem ist eine entsprechende Nutzung des Kaminzuges den Bekl. erlaubt und damit Gegenstand des von der Kl. erworbenen Wohneigentums.

Dieses führt allerdings nicht dazu, dass die Kl., selbst wenn sie an anderer Stelle eine Erwärmung ihrer Wohnung dulden muss, es nunmehr hinzunehmen hätte, dass durch eine Nutzung eines anderen Kaminzuges andere Räume ihrer Wohnung aufgeheizt werden.

b) Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden hat (BGH, NZM 2015, 495), ist im Falle einer vereinbarungswidrigen Nutzung durch den Sondereigentümer für den Beginn der Verjährung nicht die Frage entscheidend, ob es sich um eine einheitliche Dauerhandlung oder um wiederholte Störungen handelt, die jeweils neue Ansprüche begründen. Wenn - wie hier - die übrigen Wohnungseigentümer in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt werden, dass die Nutzung - sei es auch in gleichbleibender Qualität - aufrechterhalten bleibt, kommt eine Verjährung nicht in Betracht. Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter - ebenfalls wie hier - erfolgt, ist für die Verjährung ebenfalls unerheblich.

c) Ebenfalls liegen die Voraussetzungen der Verwirkung nicht vor. Auch insoweit hat der Bundesgerichtshof in letzter Zeit (vgl. BGH, NZM 2015, 495; NZM 2015, 787) grundlegend geklärt, unter welchen Voraussetzungen Ansprüche verwirken können, wenn der Verjährungszeitraum noch nicht eingetreten ist. Jedenfalls wenn es um neue, eigenständige Störungen geht, ist für jede Störung bei der Verwirkung zu fragen, ob das erforderliche Zeitmoment in Gestalt einer vorangehenden langjährigen Duldung besteht (BGH, NZM 2015, 787). Jedenfalls daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die im Rahmen des Einwandes der Verwirkung für die Beurteilung des Zeitmomentes maßgebliche Frist beginnt daher mit jeder neuen Einwirkung jeweils neu zu laufen (BGH, NJW-RR 2006, 235; vgl. auch BGH, GRUR 2012, 928). Um einen derartigen Fall handelt es sich auch vorliegend. Durch jeden Neubetrieb des Pizzaofens wird eine - zwar in der Sache gleichartige - aber jedoch neue Einwirkung auf die vormalige Wohnung der Kl. bewirkt. Es handelt sich insbesondere nicht um eine dauerhafte und unterbrochene Einwirkung, sondern jeden Tag erneut um eine erneute isolierte Einwirkung. Es ergibt sich bereits daraus, dass der Nichtbetrieb des Pizzaofens an mehreren Tagen zwangsläufig dazu führen würde, dass der Schornstein abkühlt und die Einwirkung auf die Wohnung der Kl. komplett unterbliebe, während die Einwirkung je nach Intensität der Nutzung des Pizzaofens ansteigt. Im Übrigen hat die Kammer auch Bedenken, zu welchem Zeitpunkt das Zeitmoment im vorliegenden Fall beginnen sollte, würde man sich - wie nicht - auf den Standpunkt stellen, es handele sich um eine ununterbrochen dauerhafte Einwirkung. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass jedenfalls nach dem Vortrag der Kl., welchen die Bekl. allerdings nicht vollständig in Abrede genommen haben, die Nutzungsintensität des Ofens sich in der Vergangenheit gesteigert hat. Es ist daher im Nachhinein ohnehin nicht mehr festzustellen, zu welchem Zeitpunkt erstmals die Nutzung ein Maß überschritten hat, welches zu einem Beseitigungsanspruch der Kl. geführt hat und zu welchem - wenn man es anders sehen wollte - das Zeitmoment für die Verwirkung beginnen würde.

Darüber hinaus fehlt es allerdings auch am Umstandsmoment. Denn auch ein längeres Untätigbleiben gegenüber gleichartigen Störungen in der Vergangenheit kann nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein berechtigtes Vertrauensstören nicht begründen, auch gegen neue Störungen würde nicht vorgegangen (vgl. BGH, BRP 2012, 1104 Rn. 23). Denn die Verwirkung führt nur dazu, dass ein bereits entstandener Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann, die übrigen Eigentümer insoweit zwar eine praktische Duldungspflicht trifft. Die Verwirkung führt aber nicht dazu, dass der Störer eine weitergehende Rechtsposition erhält und sein Handeln dergestalt legalisiert würde, dass die künftige zweckbestimmungswidrige Nutzung keine Störung mehr darstellt. Ein Freibrief für künftige Störungen ist - wie der Bundesgerichtshofs ausdrücklich betont - mit der Verwirkung von bereits entstandenen Ansprüchen gerade nicht verbunden (BGH, GRUR 2010, 928 Rn. 23). Dieses schließt es jedoch aus, anzunehmen, dass die Bekl. davon ausgehen könnten, die Kl. würde, nur weil sie in der Vergangenheit den Betrieb des Pizzaofens an den derzeitigen Kaminzug geduldet hat, dieses auch in Zukunft tun.

Hinzu kommt, dass Dispositionen der Bekl., die über den vereinbarungswidrigen Anschluss des Pizzaofens hinausgehen - und im Vertrauen auf eine fortwährende Nutzungsmöglichkeit des Kaminzuges Nr. 7 getätigt worden sind -, nicht ersichtlich sind.

Überschreiten Gewerbetreibende ihre baulichen Befugnisse aus der Teilungserklärung, können sie auf Rückbau in Anspruch genommen werden.

Die Beklagten betreiben in ihrem Teileigentum eine Pizzeria mit einem Vorgarten. Nach der Teilungserklärung dürfen sie eine Markise über die gesamte Hausfront erstreckt anbringen; ferner ist ihnen ein Sondernutzungsrecht an dem Kaminzug Nr. 5 eingeräumt. Sie haben jedoch den Vorgarten auch seitlich durch Fenster zum Schutz der Gäste eingefasst. Ferner haben sie einen überdimensionierten Pizzaofen an den Kaminzug Nr. 7 angeschlossen. Eine inzwischen aus der WEG ausgeschiedene Wohnungseigentümerin verlangt die Beseitigung dieser Umbauten. Das AG hat die Klage teilweise abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Die Rückbauansprüche bestehen. Insbesondere die Anbringung der Scheiben am Vorgarten und die Inanspruchnahme des ihnen nicht überlassenen Kaminzugs Nr. 7 stellen bauliche Veränderungen dar, die der Zustimmung durch die Wohnungseigentümer bedürfen, woran es hier aber fehlt.

Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks ist, wie der BGH (BGHZ 196, 45 = GE 2013, 273) ausdrücklich betont, regelmäßig ein Nachteil anzunehmen.

Die in der Teilungserklärung enthaltene Befugnis, eine Markise anzubringen, deckt nicht die seitliche Einfassung des Vorgartens durch Fenster. Die Teilungserklärung hat den Beklagten lediglich ein Sondernutzungsrecht am Kaminzug Nr. 5 eingeräumt, den die Beklagten für ihre Pizzeria unbeschränkt nutzen könnten. Daraus folgende Beeinträchtigungen würden, weil sie von der Erlaubnis der Teilungserklärung gedeckt wären, keine Beeinträchtigungen im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG darstellen. Die Brennleistung des Pizzaofens mit 42,5 kW liegt aber deutlich über der Brennstoffleistung von normalen Kaminöfen. Der Anspruch ist nicht verjährt, weil die Verjährung mit dem Weiterbetrieb jeweils neu zu laufen beginnt.

Das LG bestätigt die Rechtsprechung, dass die Verjährungsfrist jeweils neu zu laufen beginnt, wenn bauliche Veränderungen weitergeführt und noch ausgedehnt werden. Den überdimensionierten Pizzaofen werden die Beklagten nun freilich an den Kaminzug Nr. 5 anschließen, was ihnen durch die Teilungserklärung erlaubt ist. Das LG hat ferner darauf hingewiesen, dass die Klägerin ihr Wohnungseigentum zwar zwischenzeitlich verkauft hat und die Umschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Nach § 265 ZPO ist sie aber weiterhin zur Geltendmachung der Ansprüche berechtigt. Nach § 266 ZPO hätten die Beklagten verlangen können, dass der Erwerber den Rechtsstreit als Hauptpartei übernimmt, wovon sie aber keinen Gebrauch gemacht haben.