Rückgabe der Mietsache ohne Schlüsselrückgabe

Das Erlöschen der Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache verlangt keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, wofür er die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der Kl. ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der in Höhe von insgesamt 157.495,02 € geleisteten Mietsicherheit zusteht. […] Nach dem Mietvertrag (§ 7 Nr. 4 Satz 1) war über die Mietsicherheit zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Das heißt, wurde die Mietsache zurückgegeben […], kann die Kl. seil dem 1.6.2017 die Rückzahlung verlangen, wenn nicht der von der Bekl. behauptete und von der Kaution gesicherte Anspruch aus § 546a BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache besteht.

Damit kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits zunächst darauf an, ob die Kl. die Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB an die Bekl. zurückgegeben hat. Dies verlangt normalerweise unter Anwesenheit beider Seiten vor Ort die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes, wozu auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel gehört. Eine solche Übergabe hat nicht stattgefunden. Möglich ist auch die Übergabe durch den Auszug unter Übersendung der Schlüssel, wie dies offenbar die Bekl. dem Schreiben der Kl. vom 26.5.2016 entnommen haben will. Eine hierauf gerichtete Vereinbarung kam schon deshalb nicht zustande, weil die Kl. auf diese Weise nicht übergeben wollte und die Bekl. ein solches Angebot auch nicht angenommen hat. Vielmehr erklärte die Kl. ausdrücklich, die Schlüssel im Zuge oder nach Aufgabe des Besitzes i.S.v. § 303 BGB der Bekl. durch Übersendung zur Verfügung stellen zu wollen. Deshalb ist nicht danach zur fragen, ob eine Rückgabe stattfand, sondern allein, ob sich die Kl. der Rückgabepflicht durch Aufgabe des Besitzes entledigte. Denn mit der Aufgabe des Besitzes wird der Schuldner gemäß § 275 I BGB von der Rückgabepflicht frei.

Gemäß § 303 Satz 2 BGB muss die Besitzaufgabe dem Gläubiger angedroht werden. Diese Androhung kann mit dem den Annahmeverzug begründenden Schreiben, hier vom 26.5.2016, verbunden werden. Das Mietverhältnis endete unstreitig am 31.5.2016. Vor diesem Tag, an dem die Rückgabepflicht zu erfüllen war, ist der Vermieter nicht gehalten, die Mietsache zurückzunehmen. Das hat die Kl. von der Bekl. auch nicht verlangt. Sie forderte die Bekl. zur Rücknahme für den 30.5., 31.5. oder 1.6. auf und stellte in Aussicht, sich bis 4.6.2016 übergabebereit zu halten. Gemäß § 295 Satz 1 BGB genügt ein wörtliches Angebot des Schuldners für den Annahmeverzug, wenn der Gläubiger an der Bewirkung der Leistung mitwirken muss, wie das bei der Besitzverschaffung der Fall ist. Da sich die Bekl. hierzu nicht äußerte und das Objekt auch nicht in Besitz nahm, geriet sie in Annahmeverzug. Ein Verschulden oder Vertretenmüssen war hierfür nicht erforderlich (Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 293 Rn. 1, 10). Das danach untaugliche Argument der Bekl., es habe in der Kürze der Zeit kein Termin gefunden werden können, hat schon das Landgericht mit zutreffender Begründung für nicht stichhaltig betrachtet. Die Beendigung des Mietverhältnisses und damit die Notwendigkeit einer Rückgabe des Mietgegenstandes trafen die Bekl. nach der rechtzeitigen Kündigung der Kl. keineswegs überraschend.

Die Kl. war damit in der Lage, den Besitz aufzugeben. Hat sie sich der tatsächlichen Gewalt über das Mietobjekt entäußert, wozu sie sich auch der Schlüssel zu entledigen hatte, wurde sie von der Rückgabepflicht frei und die Bedingung für die Rückzahlung der Kaution trat ein. Dass das Objekt geräumt ist, wird von der Bekl. nicht bestritten. Streitig ist allein die Herausgabe der Schlüssel. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Fa. E. empfangszuständig war. Die Kl. hätte bei der Aufgabe des Besitzes die Schlüssel theoretisch auch im Objekt zurücklassen können. Wichtig ist nur, dass sie sich der Schlüssel entledigte. Dies hat das Landgericht nicht festgestellt, weshalb es erneuter Feststellungen des Senats bedarf (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Zwar existiert eine „Schlüsselliste“, die im Rahmen der Besitzaufgabe weder von der Bekl. noch von der E. geprüft wurde. Es wäre aber verfehlt, rein formal auf die Übergabe aller für das Objekt angefertigten Schlüssel abzustellen, obwohl es für ein bewusstes Zurückhalten von aufgezählten Schlüsseln durch die Kl. nach dem Sachvortrag der Partei (welche Schlüssel das sein könnten, wird von der Bekl. auch in keiner Weise konkretisiert; Zeitpunkt des Senatstermins mehr als zwei Jahre nach der Besitzaufgabe durch die Kl.) keine Anhaltspunkte gibt. Entscheidend muss hier vielmehr sein, ob die Kl. bei wertender Betrachtung durch Hinterlassen der Schlüssel den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und der Bekl. ermöglicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.4.2006 - 24 U 152/05 - [z. B. DWW 2006, 3]; Rn. 25 in der Zitierung nach juris) bzw. im Rahmen von § 303 Satz 1 BGB den Besitz „preisgegeben“ hat. Von diesem Ausgangspunkt aus muss die Würdigung der Zeugenaussagen erfolgen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Rückgabe der Mietsache durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter zu erfolgen, in der Regel also durch Rückgabe der Schlüssel. Das aber kann entbehrlich sein, wenn der Vermieter sich mit der Rücknahmeverpflichtung in Verzug befindet.

Nachdem die Klägerin (Mieterin)das Geschäftsraummietverhältnis fristgerecht zum 31. Mai 2016 gekündigt hatte, forderte sie die Beklagte (Vermieterin) zur Rücknahme der Mieträume am 30. bzw. 31. Mai oder 1. Juni 2016 auf und stellte in Aussicht, sich bis zum 4. Juni 2016 für eine Übergabe zur Verfügung zu halten, verbunden mit der Ankündigung, den Besitz an den Mieträumen im Falle des Fristverstreichens aufzugeben und der Beklagten die Schlüssel durch Kurier zukommen lassen zu wollen. Nachdem die Frist ergebnislos verstrichen war, verlangt die Klägerin nunmehr die Rückgabe der Kaution in Höhe von 157.495,02 € mit der Behauptung, die Schlüssel einem von der Beklagten beauftragten Bewachungsunternehmen übergeben zu haben. Die Beklagte bestreitet die Rückgabe und rechnet gegenüber dem Rückzahlungsanspruch mit einem Entschädigungsanspruch wegen Vorenthaltung der Mieträume auf.

Die Berufung der Beklagten gegen das der Klage in vollem Umfang stattgebende Urteil des Landgerichts Magdeburg hatte keinen Erfolg. Rückgabe der Mietsache verlangt normalerweise unter Anwesenheit beider Seiten vor Ort die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes, wozu auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel gehört. Eine solche Übergabe habe vorliegend nicht stattgefunden. Die Beklagte habe sich aber mit der Pflicht zur Rücknahme der Mieträume in Verzug befunden, so dass die Klägerin nach entsprechender Androhung – gemäß § 303 Satz 2 BGB muss die Besitzaufgabe dem Gläubiger angedroht werden – zur Besitzaufgabe berechtigt gewesen sei. Das Argument der Beklagten, es habe in der Kürze der Zeit kein Rücknahmetermin gefunden werden können, ließ das OLG nicht gelten. Die Beendigung des Mietverhältnisses und damit die Notwendigkeit einer Rückgabe des Mietgegenstandes hätten die Beklagten nach der rechtzeitigen Kündigung der Klägerin keineswegs überrascht.

Soweit es die Räumlichkeiten angehe, sei eine Räumung unstreitig, nicht aber hinsichtlich der Schlüssel; insoweit ergebe sich jedoch aus der in zweiter Instanz nachgeholten Beweisaufnahme, dass die Klägerin durch Übersendung an das Bewachungsunternehmen ihren Besitz an den Schlüsseln aufgegeben habe, sodass ein Entschädigungsanspruch ausscheide und der Kautionsrückzahlungsanspruch in voller Höhe bestehe.

Der Rückgabeverpflichtung des Mieters aus § 546 Abs. 1 BGB entspricht auf Seiten des Vermieters die Pflicht zur Mitwirkung an der Rückübertragung des Besitzes. Erscheint der Vermieter zum – ordnungsgemäß – angekündigten Übergabetermin nicht, kann der Mieter den Besitz an den Mieträumen aufgeben, wenn er ein solches Vorgehen zuvor (zweckmäßigerweise auch schon zusammen mit dem Rückgabeangebot) angedroht hat. In einem solchen Fall wird der Mieter von seiner Leistungspflicht betreffend die Mieträume frei und kann diese verlassen. Gleiches gilt an sich auch für die Schlüssel, die als Zubehör i. S. d. § 97 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 546 Rn. 31) anzusehen sind, sodass auch insoweit eine einfache Besitzaufgabe möglich wäre (MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl., § 303 Rn. 4). Damit stellt sich die Frage, ob der Mieter berechtigt ist, die Schlüssel im Mietobjekt (ob mit offener oder zugezogener Tür, sei dahingestellt) zurückzulassen. Die Frage ist wohl zu bejahen, weil § 303 BGB lediglich die Besitzaufgabe voraussetzt, nicht aber eine bestimmte Art und Weise, in der diese zu erfolgen hat. Weil der Vermieter sich im Verzug mit der Rücknahme befunden hat, endet eine mögliche Obhutspflicht des Mieters mit der Entledigung des Besitzes an den Schlüsseln (vgl. hierzu Geisler in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 303 BGB, Rn. 7); für das weitere Schicksal der Mietsache ist deshalb der Vermieter zuständig und verantwortlich. Was die Beweislast angeht, hat der Mieter in diesem Fall lediglich zu beweisen, dass er die Schlüssel im Mietobjekt zurückgelassen hat; die Zurücklassung der Schlüssel sollte deshalb im Beisein von Zeugen erfolgen.