Rückgabe der Mietsache durch unangekündigte Schlüsselübersendung

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.

Die Beschwerden der Bekl. sind zulässig, aber unbegründet. Ihre Rechtsverteidigung versprach keine Aussicht auf Erfolg im Sinne von § 114 ZPO; dementsprechend hat das Amtsgericht ihr Prozesskostenhilfegesuch zu Recht zurückgewiesen. Aus den gleichen Gründen wären die Bekl. bei streitiger Entscheidung unterlegen gewesen; es entspricht deshalb der Billigkeit im Sinne von § 91 a ZPO, dass ihnen das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits auferlegt hat.

Nach ihrer Behauptung haben die Bekl. das Mietobjekt schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel mit einer Bezeichnung der Wohnung und mit der Angabe ihres Namens in einen Briefkasten der Kl. geworfen. Die Kl. bestreitet dies. Ein solcher Brief sei in keinem ihrer Briefkästen aufgefunden worden; wäre dies der Fall gewesen, hätte sie die Räumungsklage nicht angestrengt.

Die Bekl. konnten die Erfüllung ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB nicht beweisen. Zwar ist mit einer kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, wenn sich aus den Umständen gegenteilige Anhaltspunkte nicht ergeben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.8.2006 - 10 U 46/06). Auch kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, dass mit dem Zugang der Schlüssel der Besitz an dem Mietobjekt wieder auf die Kl. übergegangen wäre. Die Kl. verfügte nämlich selbst dann über den hierfür notwendigen Besitzwillen, wenn sie von dem Zugang der Schlüssel entsprechend ihrer Behauptung nichts wusste. Ihr natürlicher Besitzwille bezieht sich nämlich auf alle in ihrem Herrschaftsbereich befindlichen eigenen Gegenstände, ohne dass ein konkretes Bewusstsein hinsichtlich jedes einzelnen Gegenstandes (hier der Wohnung) vorhanden sein muss. Ohne die Annahme eines solchen Besitzwillens würde vorliegend nach der Besitzaufgabe durch die Bekl. ein besitzloser Zustand entstehen, der den Interessen der Kl. nicht entspricht. Deutlich wird dies, wenn man sich vorstellt, ein Dritter würde versucht haben, Besitz an der Wohnung zu ergreifen; dem würde die Kl. widersprochen haben. Dementsprechend wären die jedem Besitz innewohnenden Elemente der Erkennbarkeit und des Besitzwillens erfüllt gewesen. Der Besitz wäre an der Inhaberschaft des Schlüssels nach außen erkennbar und der Besitzwille sozusagen hilfsweise für den Fall der Aufdrängung des Schlüssels vorhanden gewesen (vgl. Streyl, ZfIR 2018, 739 und ähnlich Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546 BGB, Rn. 27).

Selbst wenn man aber diese Anforderungen an den Besitzwillen des Vermieters im Fall der aufgedrängten Schlüsselübergabe genügen lässt und nicht strengere Maßstäbe anlegt (so möglicherweise BGH, Urteil vom 17.3.2017 - V ZR 70/16 und BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11), so hätten die Bekl. ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB dennoch nicht genügt. Denn die Besitzverschaffung ist zwar (in aller Regel) notwendige, in den Fällen der Schlüsselaufdrängung aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Rückgabe. Ziel der Rückgabe ist die Erlangung der freien Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die ohne entsprechende Kenntnis von der Erlangung dieser Verfügungsgewalt nicht gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer, aaO.). Vorliegend haben die Bekl. nur unter Beweis gestellt, den Schlüssel in einen Briefkasten der Kl. geworfen zu haben. Nachdem diese den Erhalt aber substantiiert bestritten hat, wäre es Sache der Bekl. gewesen, zu beweisen, dass die Kl. tatsächlich Kenntnis von dem Schlüsselzugang gehabt hat. Ein bloßes Kennenmüssen reicht für die Wiedererlangung der freien Verfügungsgewalt über die Mietsache jedenfalls in den Fällen der vorzeitigen unangekündigten Rückgabe nicht aus, da die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht mit der Notwendigkeit der Wahrung ihrer Rechte rechnen musste. Würde man ein Kennenmüssen ausreichen lassen, würde man der Kl. als Vermieterin in einer Situation Sorgfaltspflichten auferlegen, in der sie sich auf eine Rückgabe der Mietsache durch Schlüsselübersendung nicht vorbereiten konnte. Bei einer Besitzverschaffung „vor Ort“ unter Anwesenheit von Mieter und Vermieter sind Irrtümer und Unsorgfältigkeiten ausgeschlossen, der Rückgabeakt ist eindeutig. Wählen die Bekl. als Mieter ohne Absprache eine weniger sichere Art der Rückgabe, tragen sie das Risiko des Misslingens, insbesondere tragen sie das Risiko, dass der Rückgabeakt von der Kl. unbemerkt bleibt. Üblicherweise ist dieses Risiko zeitlich auf wenige Tage beschränkt, bis der Vermieter den Schlüssel auffindet. Im Zweifel hat der Mieter - wie hier - aber auch zu beweisen, dass der Schlüssel nicht nur durch Einlegen in den Briefkasten in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, sondern die zuständige Person dies auch bemerkt und den Schlüssel der fraglichen Wohnung zugeordnet hat, um die Rückgabe erkennen zu können.

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.

Die auf Räumung und Herausgabe verklagten Mieter hatten behauptet, schon Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel mit der Angabe ihres Namens in einen Briefkasten der Klägerin geworfen zu haben, was diese bestreitet. Ein solcher Brief sei in keinem ihrer Briefkästen aufgefunden worden, sonst hätte sie keine Räumungsklage angestrengt.

Die Beklagten konnten die Erfüllung ihrer Rückgabepflicht nicht beweisen. Zwar sei mit einer kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen keine gegenteiligen Anhaltspunkte ergeben. Auch könne zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass mit dem Zugang der Schlüssel der Besitz an dem Mietobjekt wieder auf die Klägerin übergegangen wäre, die über den hierfür notwendigen Besitzwillen auch dann verfügt habe, wenn sie von dem Zugang der Schlüssel nichts wusste.

Ihre Rückgabepflicht hätten die Beklagten dennoch nicht erfüllt. Denn die Besitzverschaffung ist zwar (in aller Regel) notwendige, in den Fällen der Schlüsselaufdrängung aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Rückgabe. Ziel der Rückgabe sei die Erlangung der freien Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die ohne entsprechende Kenntnis von der Erlangung dieser Verfügungsgewalt nicht gegeben sei. Vorliegend hätten die Beklagten nicht beweisen können, dass die Klägerin tatsächlich Kenntnis von dem Schlüsselzugang gehabt habe. Ein bloßes Kennenmüssen reiche für die Wiedererlangung der freien Verfügungsgewalt über die Mietsache jedenfalls in den Fällen der vorzeitigen unangekündigten Rückgabe nicht aus. Würde man ein Kennenmüssen ausreichen lassen, würde man dem Vermieter Sorgfaltspflichten auferlegen, auf die er sich in dieser Situation nicht vorbereiten konnte.