Rückführungsaufforderung zu Wohnzwecken, Friedenauer „Geisterhaus“

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots objektiv unbewohnbare Wohnungen fallen nicht zwangsläufig aus dem Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots heraus, weil es für die Einordnung als geschützter Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsgesetzes nur darauf ankommt, ob die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. wendet sich gegen eine Rückführungsaufforderung und eine Zwangsgeldfestsetzung nach Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Sie ist Eigentümerin eines im 19. Jahrhundert mit einem Wohnhaus mit 16 Wohnungen bebauten Grundstücks. Im Jahr 1980 erhielt die Kl. für die 16 Wohnungen des Hauses sowie eine nachträglich genehmigte Einheit im Keller eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mit Bescheid vom 17. Dezember 1992 erteilte der Bekl. eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zur Umwidmung der Wohnungen Vhs. 2. OG rechts und links zur gewerblichen Nutzung, insbesondere unter der Bedingung einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung der Zusammenlegung der Wohnungen. Der Bekl. hielt in einem Vermerk vom 1. November 2001 fest, von den 16 Wohnungen würden nur drei zu Wohnzwecken genutzt, drei weitere würden illegal gewerblich genutzt und für zehn Wohnungen sei keine Nutzung ersichtlich. Die letzten Bewohner waren Mitte des Jahres 2010 in dem Haus gemeldet. Seitdem sind die Wohnungen ungenutzt. Das Haus verfiel im Laufe der Zeit. Bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 waren die Wohnungen unbewohnbar. Mit Bescheid vom 24. November 2015 forderte der Bekl. die Kl. auf, den Wohnraum auf eigene Kosten wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand zu versetzen und den Wohnraum bis zum 31. Juli 2016 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich ordnete er die sofortige Vollziehung und drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € an. Mit Bescheid vom 11. Oktober 2016 setzte der Bekl. ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 € an. Dagegen Widerspruch mit der Begründung, dass bereits die Rückführungsanordnung rechtswidrig sei, da es sich bei den Einheiten nicht um schützenswerten Wohnraum handele. Die Einheiten seien bereits bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots rechtlich und tatsächlich nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Die Einheiten stünden seit Jahren leer, die Heizungsanlage im Keller und in allen Räumen sei durch Frost zerstört, die wasserführenden Rohrleitungen seien nicht mehr funktionsfähig oder gestohlen. Funktionsfähige Badezimmer, Küchen und vieles mehr fehlten. Zudem sei die Standsicherheit des Gebäudes aufgrund nicht fertiggestellter Bauarbeiten im Keller rechnerisch nicht nachweisbar. Nach Zurückweisung des Widerspruchs - hinsichtlich der Rückführungsaufforderung als verfristet - verlangt die Kl. klageweise Aufhebung des Bescheids zur Rückführungsaufforderung des Zwangsgeldfestsetzungsbescheids, hilfsweise, die Bekl. zu verpflichten, das Verfahren wieder aufzugreifen. Die Klage hatte keinen Erfolg.

II. Die zulässige Anfechtungsklage bezüglich der Zwangsgeldfestsetzung ist unbegründet. […]

Unerheblich für die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung ist die Argumentation der Kl., die Wohnungen seien bereits zum 1. Mai 2014 nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen, die Wiederherstellung sei unzumutbar und sie habe den Wohnraum zuvor gewerblich genutzt. Dieser Vortrag betrifft die Rechtmäßigkeit der bestandskräftigen Rückführungsaufforderung. Hiergegen gerichtete Einwendungen kann die Kl. nicht gegen die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung erheben. Voraussetzung einer rechtmäßigen Verwaltungsvollstreckung ist allein die Wirksamkeit, nicht aber die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 - BVerwG 7 C 5.08 -, juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 - OVG 5 S 17.16 -). Ohne Erfolg führt die Kl. an, bei der Rückführungsaufforderung handele es sich um einen Dauerverwaltungsakt. Auch bei einer Grundverfügung, der Dauerwirkung zukommt, muss der Betroffene zunächst die Grundverfügung anfechten. Nach ihrer Bestandskraft kann er Einwendungen gegen ihre Rechtmäßigkeit wegen der Mehrstufigkeit des Vollstreckungsverfahrens nur im Wege des Wiederaufgreifens des Verfahrens gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 51 Abs. 1 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. §§ 48, 49 VwVfG geltend machen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20. Januar 2012 - 4 B 1425/11 -, juris Rn. 2, 8). Im Erfolgsfall einer Aufhebung der Grundverfügung von Beginn an wären Zwangsgeldfestsetzungen und -beitreibungen rückabzuwickeln.

Die weiteren Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen liegen vor. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Dies ist hier der Fall. Die Festsetzung des Zwangsgeldes erfolgte mit Bescheid vom 11. Oktober 2016, als die zum 31. Juli 2016 gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Der Wohnraum wird weiterhin nicht zu Wohnzwecken genutzt. Auch eine zügige Instandsetzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung mehr vorläge, ist nicht dargetan. Soweit die Kl. im Laufe des Widerspruchsverfahrens bezüglich der Zwangsmittelfestsetzung behauptet hat, Arbeiten am Gebäude durchzuführen, hat sie diese nicht substantiiert und belegt. Es fehlen konkrete und nachprüfbare Angaben zum Bauablauf, insbesondere eine Aufstellung aller geplanten Arbeiten und beauftragten Gewerke sowie ein Bauzeitenplan.

Bei der Auswahl und der Ausübung des Zwangsmittels sind keine Ermessensfehler ersichtlich. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes ist geeignet, weil es sich bei der Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken um eine unvertretbare Handlung handelt, vgl. § 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG.

Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldbetrags in Höhe von 5.000 € für die Wiederzuführung von insgesamt 16 Wohnungen ist mit dem Bestimmtheitsgebot des § 13 Abs. 3 Satz 1 VwVG vereinbar (vgl. VG Berlin, Urteil vom 31. Januar 2019 - VG 6 K 429.18 -, Entscheidungsabschrift S. 7 f.). Die Bewohnbarkeit der 16 Wohnungen steht im untrennbaren Zusammenhang mit der Instandsetzung des gesamten Gebäudes, insbesondere bezüglich des Daches, der Sanierungsarbeiten wegen Wassereintritts und des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage. Ein einheitliches Zwangsgeld in Höhe von 5.000 €, das üblicherweise bereits für die Rückführung nur einer Wohnung angedroht wird, belastet die Kl. unter Berücksichtigung der Anzahl von 16 Wohnungen maßvoll. Die Festsetzung des Zwangsgeldes steht damit auch in einem angemessenen Verhältnis gemäß § 9 Abs. 2 VwVG zu dem Zweck, die Kl. zu einer Wiederzuführung der Wohnungen anzuhalten. Vollstreckungshindernisse sind nicht ersichtlich. Es ist insbesondere nicht vorgetragen, dass die Instandsetzung des Gebäudes unmöglich sei.

III. Hinsichtlich des Hilfsantrags zu 3) ist die zulässige Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Variante 2 VwGO unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens oder hilfsweise Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Bescheid vom 5. August 2019, mit dem der Bekl. diese Begehren abgelehnt hat, ist rechtmäßig.

1. Ein Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens im engeren Sinne besteht nicht. Nach § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 51 Abs. 1 VwVfG ist eine Behörde auf Antrag des Betroffenen zum Wiederaufgreifen des Verfahrens verpflichtet, wenn sich die dem Verwaltungsakt zugrunde liegende Sach- oder Rechtslage nachträglich zugunsten des Betroffenen geändert hat (Nr. 1), neue Beweismittel vorliegen, die eine dem Betroffenen günstigere Entscheidung herbeigeführt haben würden (Nr. 2), oder Wiederaufnahmegründe entsprechend § 580 ZPO gegeben sind (Nr. 3). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

a) Eine nachträgliche Änderung der Sachlage ist nicht ersichtlich. Insoweit reicht es nicht aus, wenn Tatsachen erst nachträglich bekannt werden, aber im Zeitpunkt des Erlasses des Verwaltungsakts bereits vorlagen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. November 2016 - 1 S 472/16 -, juris Rn. 31 m.w.N.). Die Kl. behauptet schon nicht, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten nach Erlass der Rückführungsaufforderung entscheidungserheblich geändert hätten. Nach ihren Angaben waren die Wohnungen bereits vor 2014 unbewohnbar. Hieran hat sich bis heute nichts geändert. Wann sie oder die Behörde von dem genauen Zustand der Wohnungen Kenntnis erhalten haben, ist im Rahmen des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG unbeachtlich.

b) Die Rechtslage ist ebenfalls unverändert geblieben. Ohne Erfolg beruft sich die Kl. auf den Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, wonach die tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots unverhältnismäßig ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 117 ff., 131 ff.). Dies ist keine Änderung der Rechtslage im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG, da mit der Vorlage keine materielle Rechtsänderung verbunden ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 1993 - BVerwG 9 B 241.92 -, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. Juni 2019 - OVG 3 M 98.19 -, juris Rn. 5; Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 51 Rn. 100 m.w.N.).

Darüber hinaus kann die Kl. aus dem Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg nichts zu ihren Gunsten ableiten. Streitgegenständlich sind dort Nutzungen, die nach Außerkrafttreten des vorherigen Zweckentfremdungsverbots erlaubnisfrei ins Werk gesetzt wurden und zum Stichtag des 1. Mai 2014 andauerten. Im Hinblick hierauf hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eine unverhältnismäßige tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots darin erkannt, dass es gemäß § 1 Abs. 1, Abs. 3 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, erfasst und die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten bedeutungslos ist. Keinen verfassungsrechtlichen Bedenken sieht sich jedoch der Bestandsschutz des vorhandenen Wohnraums ausgesetzt. Dies entspricht im Ergebnis der überholten Rechtslage nach dem Mietrechtsverbesserungsgesetz, wonach neben der objektiven Eignung der Räume zu Wohnzwecken „die nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots“ maßgeblich war (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 7. April 1978 - OVG II B 110.76 -, juris Rn. 13 m.w.N.). Auch nach diesen Voraussetzungen unterfallen die 16 Wohnungen der Kl. dem Zweckentfremdungsverbot.

Von vornherein ergeben sich nur für neun der 16 Wohnungen Anhaltspunkte einer zwischenzeitlichen Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Für sechs Wohnungen des Eingangs O. und zwei Wohnungen des Eingangs S. hat sie erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung Gewerberaummietverträge vorgelegt. Zusätzlich ergibt sich für die Wohnung S. aus einem Vermerk des Bekl. vom 21. Oktober 2003 eine Nutzung als Praxis für Ergotherapie.

Diesbezüglich bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob die Kl. die neun Wohnungen durch die Überlassung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken auf der Grundlage von Gewerberaummietverträgen zwischenzeitlich anderen als Wohnzwecken zugeführt hat. Jedenfalls fehlt eine nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung als Gewerberäume durch die Kl. im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots. Zum 1. Mai 2014 gab es keine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Wohnungen, da das gesamte Gebäude mindestens seit dem Jahr 2010 leer steht.

Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. trotz des Leerstands über mehrere Jahre weiterhin an einer Zweckbestimmung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken festhielt, sind weder dargelegt noch ersichtlich. Damit scheidet zugleich eine Verletzung grundgesetzlich geschützten Vertrauens aus, das zum 1. Mai 2014 entwertet worden sein könnte. Die Kl. hat sowohl vor als auch nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots Arbeiten am Haus vorgenommen, ohne zwischen gewerblichen und zu Wohnzwecken bestimmten Einheiten zu unterscheiden. Von der Verkehrsanschauung wurden die Räumlichkeiten des Gebäudes nach Auszug der Gewerbemieter und jahrelangem Leerstand als Wohnraum angesehen. Andere Umstände, insbesondere Investitionen und Umbauten für gewerbliche Nutzungen, hat die Kl. nicht substantiiert dargelegt und belegt. Im Sinne einer Wohnnutzung antwortete sie auch auf die Anhörung zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum vom 1. Juli 2015, sie bemühe sich um eine Geldaufnahme für die Wiederherstellung des Hauses. Im weiteren Verlauf des Amtsverfahrens, das offensichtlich auf eine Wiederzuführung der Wohnungen zu Wohnzwecken gerichtet war, gab die Kl. gegenüber Vertretern des Bekl. an, sie wolle die Wohnungen bei entsprechenden finanziellen Möglichkeiten instand setzen und vermieten […]. Auch soweit die Kl. in Kenntnis des Vorlagebeschlusses erstmals mit der Widerspruchsbegründung vom 13. Juli 2017 pauschal eine gewerbliche Nutzung der Einheiten vor dem Leerstand anführte, hat sie bereits nicht dargelegt, dass sie trotz des Leerstands auf den Bestand einer vorherigen Umwidmung vertraute, um die Wohnungen nach Instandsetzung zu anderen als Wohnzwecken zu vermieten.

Der Leerstand als solcher ist keine anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete, und lässt die Wohnraumeigenschaft unberührt. Der Leerstand ist seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots untersagt, auch wenn die Rechtsordnung den Leerstand zuvor hingenommen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22. Oktober 1998 - 10 S 275/97 -, juris Rn. 21 ff.; VGH Hessen, Urteil vom 22. August 2002 - 4 UE 1707/99 -, juris-Leitsatz; OVG Berlin, Urteil vom 16. Juli 1976 - II B 107/75 -, NJW 1977, 314 zur Anwendbarkeit der im Jahr 1973 in Kraft getretenen ZwVbVO auf eine seit Ende 1972 bezugsfertige leerstehende Wohnung).

Bezüglich der von der Kl. vor dem 1. September 2000 geschlossenen Gewerberaummietverträge kommt hinzu, dass die Überlassungen das damalige Zweckentfremdungsverbot verletzten (vgl. zum Außerkrafttreten zum 1. September 2000 OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 56). Von einem berechtigten Vertrauen der Kl. kann auch unter diesem Gesichtspunkt keine Rede sein. Zweckentfremdungsrechtliche Genehmigungen liegen nicht vor. Die von der Kl. angeführte Genehmigung vom 17. Dezember 1992 zur Umwidmung von Wohnungen zur gewerblichen Nutzung wurde nur unter der Bedingung einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung der Zusammenlegung der Wohnungen erteilt. Damit ist keine Genehmigung festzustellen, da die im Rahmen des § 51 Abs. 1 VwVfG darlegungsbelastete Kl. zur Erfüllung der Bedingung nichts vorgetragen hat. Zudem ergibt sich aus dem Vorgang des Bau- und Wohnungsamtes, dass das Stadtplanungsamt Bedenken geltend gemacht und die Kl. die Zusammenlegung selbst wieder rückgängig gemacht hat.

c) Es liegen keine neuen Beweismittel im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG vor, die zu einer günstigeren Entscheidung für die Kl. geführt hätten. […]

Die von ihr angeführten Protokolle aus dem Jahr 2017 dokumentieren bei den Ortsbegehungen in Augenschein genommene Missstände des Gebäudes, ohne dass diese Feststellungen sich zu ihren Gunsten auswirken könnten. Die tatsächliche Unbewohnbarkeit der Wohnungen war und ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Hierauf kommt es jedoch nach der maßgeblichen Rechtsauffassung, auf der die bestandskräftige Rückführungsaufforderung beruht, nicht an. Entscheidend war ausweislich der Anhörung vom 16. Oktober 2015, dass die Kl. in keiner Weise glaubhaft dargelegt habe, alles ihr Mögliche unternommen zu haben, die Eignung des Wohnraumes zu Wohnzwecken wiederherzustellen und diesen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies hat die Kl. bis heute nicht substantiiert vorgetragen. […]

Weitere Ermittlungen des Gerichts waren nicht anzustellen. Der im Termin zur mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag, ein Sachverständigengutachten zu den „notwendigen Instandsetzungskosten im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes“ zu erstellen, stellt keine konkreten Tatsachen unter Beweis. Es handelt sich um einen auf Ausforschung zielenden Beweisermittlungsantrag. Zudem ist der wertende Bezug, was unter „notwendigen“ Kosten im Sinne des Gesetzes zu verstehen ist, keiner Tatsachenaufklärung durch einen Sachverständigen zugänglich. Entsprechendes gilt für den weiteren im Termin gestellten Beweisantrag, im Wege eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, welche Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, damit die streitbefangenen Räumlichkeiten wieder zu Wohnzwecken nutzbar sind und welche Kosten hierdurch entstehen. Wiederum benennt die Kl. keine konkreten Mängel des Gebäudes, die einer Bewohnbarkeit entgegenstehen, und behauptet keinen Aufwand bzw. keine Kosten, die eine Wiederzuführung unwirtschaftlich machten.

Im Übrigen obliegt es der Kl. und nicht dem Gericht, den Wiederaufgreifensanspruch, insbesondere die Eignung von Tatsachen für eine günstigere Entscheidung, schlüssig darzulegen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Januar 2015 - BVerwG 3 B 3.14 -, juris Rn. 8 f.). Es wäre der Kl. durchaus möglich, die Schäden substantiiert zu beschreiben und Belege über bereits ausgeführte und geplante Arbeiten sowie Kostenvoranschläge vorzulegen. Der tatsächliche Zustand des Gebäudes unterliegt ihrem Einflussbereich, und sie ist nicht auf Verwaltungsvorgänge des Bekl. angewiesen, um zu ihrer Immobilie vorzutragen. Es geht zu ihren Lasten, dass sie einen substantiierten Vortrag verweigert. Selbst über abgeschlossene Arbeiten macht sie keine näheren Angaben. So hat sie zu den Unterfangungsarbeiten nur eine Ausführungsbestätigung des Statikbüros vorgelegt, ohne über Umfang und Kosten der durchgeführten und noch geplanten Arbeiten (Herstellung der Kellersohle) vorzutragen, obwohl ihr dies offenkundig möglich wäre.

d) Dem Begehren auf Wiederaufnahme im engeren Sinne steht jedenfalls die Vorschrift des § 51 Abs. 2 VwfG entgegen. Die Kl. war nicht ohne grobes Verschulden außerstande, ihre Einwände bereits im ursprünglichen Verwaltungsverfahren geltend zu machen. Sowohl der Zustand des Gebäudes als auch gewerbliche Nutzungen der Wohnungen sind ihrer Wissenssphäre zuzurechnen. Der Instandsetzungsbedarf war ihr ausweislich ihrer Stellungnahme im Rahmen der Anhörung vor Erlass der Rückführungsaufforderung auch durchaus bewusst. Sie hat es daher zu vertreten, dass sie im Sommer 2015 zu Mängeln des Gebäudes und einer gewerblichen Vornutzung nicht konkret vorgetragen hat.

e) Zudem hat die Kl. ihren Antrag nicht binnen drei Monaten ab Kenntnis des Wiederaufnahmegrunds gestellt […].

2. Die Kl. hat schließlich keinen Anspruch auf Rücknahme des unanfechtbaren Bescheids vom 24. November 2015 gemäß § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 Abs. 1 VwVfG (Wiederaufgreifen im weiteren Sinne). Nach § 51 Abs. 5 i.V.m. §§ 48, 49 VwVfG besteht grundsätzlich ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Prüfung und Bescheidung. Der Bekl. hat ermessenfehlerfrei (vgl. § 114 VwGO) eine Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015 als ausgeschlossen angesehen, da dieser rechtmäßig ist. Ohne Erfolg argumentiert die Kl., die Wohnungen unterfielen nicht dem Zweckentfremdungsverbot, weil sie bereits bei seinem Inkrafttreten unbewohnbar gewesen seien und jedenfalls nur mit unzumutbarem Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden könnten.

a) Für die Einordnung als geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG kommt es nur darauf an, ob die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Demgegenüber ist unerheblich, ob der Wohnraum am 1. Mai 2014 noch bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. AH.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.). Ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO auch entsprechend genutzt wurden. Diese Rückausnahme greift hier schon deshalb nicht, da das Gebäude als Wohngebäude errichtet wurde.

Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38.89 -, juris Rn. 9 f.; zudem VG Berlin, Urteil vom 30. April 2019 -VG 6 K 30.18 -, juris Rn. 39). Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig“, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 -, juris Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, juris Rn. 34; OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 - OVG 5 B 45.95 -, GE 1997, 623 [625]).

Wer sich auf diese Ausnahme beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wurde (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 - M 9 K 15.3795 -, juris Rn. 17). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen, und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 - OVG 5 N 171/00 -, NZM 2001, 594 [595]).

Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen (vgl. VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 - M 9 K 16.1378 -, juris Rn. 26 m.w.N.). Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19. Oktober 1995 - 3 U 7/94 -, WuM 1998, juris-Leitsatz). Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzuziehen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - BVerwG 8 C 38.89 -, juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 29. März 2017 - M 9 K 15.3795 -, juris Rn. 20).

b) Nach diesen Maßstäben unterfallen die 16 Wohnungen durchaus zum 1. Mai 2014 und bis heute dem Zweckentfremdungsverbot. Die Argumentation der Kl., die Wohnungen seien bereits zum 1. Mai 2014 unbewohnbar gewesen, greift von vornherein zu kurz. Die damalige und derzeitige Unbewohnbarkeit der Wohnungen ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Dieser Zustand der Wohnungen lässt jedoch noch nicht ihre objektive Eignung zur dauernden Wohnnutzung entfallen. Sie waren und bleiben nach wie vor Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 ZwVbG, solange nicht feststeht, dass die Bewohnbarkeit nur mit einem unzumutbaren Aufwand wiederherstellbar wäre. Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden. Es ist der zweckentfremdungsrechtliche Schutz des Wohnungsbestandes, der nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Wohnraum erfasst, der zum Stichtag mit vertretbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann (vgl. bereits BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 52; zudem BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 94.76 -, juris Rn. 46 ff.).

Die Kammer kann keinen unzumutbaren Aufwand, der die Wohnraumeigenschaft entfallen ließe, feststellen. Die Kl. ist bereits ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Es fehlt schon ein Vortrag, welche konkreten Mängel der Bewohnbarkeit entgegenstehen und eine Wiederherstellung unzumutbar machen sollen. Auf die Ausführungen unter Ziffer III.1 Buchstabe c wird Bezug genommen. Der Verweis der Kl. auf die pauschale Schätzung der Sanierungskosten durch den Bezirksstadtrat genügt nicht, da auch aus der in Bezug genommenen Äußerung keine konkreten Missstände und Kostenpositionen nachvollziehbar werden. Im Übrigen muss die Kl. sich mangels substantiierten Vortrags an ihrem Vorbringen im Verwaltungsverfahren festhalten lassen, durch den „Verkauf des Dachgeschosses können die nötigen Instandsetzungsmaßname im Haus finanziert werden“. Danach kann sie heute nicht damit gehört werden, eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit amortisiere sich nicht.

Die Eigentümerin eines Wohnhauses in Friedenau, das seit Jahren leersteht und verfällt, kann sich gegen eine behördliche Anordnung, dieses instand zu setzen und wieder Wohnzwecken zuzuführen, gerichtlich nicht mehr zur Wehr setzen. Das ihr auferlegte Zwangsgeld ist nicht zu beanstanden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses mit 16 Wohnungen, die wegen erheblichen Verfalls seit 2010 leerstehen. Auf Grundlage des im Mai 2014 in Kraft getretenen Berliner Zweckentfremdungsverbots ordnete das Bezirksamt (BA) mit Bescheid im November 2015 an, dass die Klägerin den Wohnraum bis zum 31. Juli 2016 auf eigene Kosten wiederherstellen müsse. Anderenfalls werde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € festgesetzt. Nachdem die Klägerin dieser sog. Rückführungsanordnung weder widersprach noch sie fristgemäß befolgte, setzte das BA das angedrohte Zwangsgeld fest. Hiergegen und gegen die Rückführungsanordnung macht die Klägerin Unanwendbarkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltend. Die Wohnungen seien bereits bei Inkrafttreten des Gesetzes unbewohnbar gewesen und könnten nur mit unzumutbarem Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden.

Das VG Berlin hat die Klage abgewiesen. Die Klage gegen die Rückführungsanordnung sei bereits unzulässig, da die Klägerin hiergegen nicht rechtzeitig Widerspruch erhoben habe. Die Klage gegen die Zwangsgeldfestsetzung sei demgegenüber zwar zulässig, aber unbegründet, denn die Festsetzung sei rechtsfehlerfrei ergangen.

Auch ein Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens bestehe nicht. Die Klägerin ziehe mit ihren Einwänden die Rechtmäßigkeit der Rückführungsanordnung nicht durchgreifend in Zweifel. Auch Wohnraum, der vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots baulich mangelbehaftet war, unterfalle dem Zweckentfremdungsverbot, solange dieser sich noch mit zumutbarem Aufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lasse. Dass der Wiederherstellungsaufwand hier unzumutbar sei, habe die Klägerin nicht ausreichend dargelegt.

Das Verwaltungsgericht bedient sich zur Begründung einer zweifelhaften Argumentation. Es war – zwischen Klägerin und Bezirksamt – unstreitig, dass die Wohnungen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) unbewohnbar waren. Schützenswerter Wohnraum war also nicht mehr vorhanden. Die Argumentation greife von vornherein zu kurz, meint das VG, weil der Zustand der Unbewohnbarkeit der Wohnungen „noch nicht ihre objektive Eignung zur dauernden Wohnnutzung entfallen“ lasse. Sie blieben nach wie vor Wohnraum i.S.v. § 1 Abs. 3 ZwVbG, solange nicht feststehe, dass die Bewohnbarkeit nur mit einem unzumutbaren Aufwand wiederherstellbar wäre. Hiermit sei keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden.

Das sieht das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in seinen Vorlagebeschlüssen vom 6. April 2017 - u. a. OVG 5 B 14.16 - an das Bundesverfassungsgericht wohl ein wenig anders. Das OVG bezweifelt, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, dass auch Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. Das Gesetz schütze nämlich nicht nur den vorgefundenen Bestand an Wohnraum, sondern generiere (Dauer-) Wohnraum und verbietet seine bislang unbeanstandete Nutzung zu anderen Zwecken – wozu vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auch das – nicht verbotene – Leerstehenlassen gehörte, was ja möglicherweise darauf zurückzuführen ist, dass vor Einsetzen des Wohnungsmangels Wohnungen mit schlechtem Standard kaum zu vermieten waren und Eigentümer keine Chance hatten, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen aus der Miete zu bezahlen mit der Folge, dass ein Haus verfiel. Bislang hat das Bundesverfassungsgericht über die OVG-Vorlage noch nicht entschieden.