Rückführungsaufforderung gegenüber Dritten

1. Die Ermächtigung zur Erlassung von Rückführungsaufforderungen (nunmehr Wohnzuführungsaufforderungen) in § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG umfasst auch die Befugnis zum Erlass von Duldungsanordnungen gegen Dritte.

2. Duldungsanordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG stellen keine Dauerverwaltungsakte dar.

3. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer zweckentfremdungsrechtlichen Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch Berechtigten ist nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts und nicht dessen Rechtmäßigkeit (Anschluss an Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Dezember 2022 - 10 CS22.1799 - Rn. 36).

Die Kl. (Mieterin) wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Duldungsanordnung nebst Zwangsgeldandrohung.

Sie mietete mit Vertrag vom 25. Februar 2019 für die Dauer von fünf Jahren mit Verlängerungsoption „Gewerbeflächen“ in dem Objekt. Vereinbart wurde „eine gewerbliche Nutzung - beispielsweise Büronutzung, Nutzung als Seminarraum, Schulungsstätte, Yogaseminarraum etc. - für nicht störende gewerbliche Nutzung“.

Ihr Vermieter ist seit Juni 2013 Eigentümer der im Jahr 1999 als Teileigentum von dem übrigen Gebäude abgeteilten Räumlichkeiten in dem 1986 errichteten Mehrfamilienhaus. Von Oktober 2014 bis zum Herbst 2018 waren die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken vermietet und genutzt worden. Mit Bescheid vom 14. Mai 2020 forderte das Bezirksamt den Vermieter der Kl. auf, den Wohnraum bis zum 1. September 2020 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Mit Bescheid vom 25. August 2020 ordnete das Bezirksamt gegenüber der Kl. die Duldung der Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers an und drohte für den Verstoß gegen die Duldungsanordnung die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 10.000 € an. Der Rückführungsbescheid an den Eigentümer vom 14. Mai 2020 war dem Duldungsbescheid nicht beigefügt.

Dagegen Widerspruch der Kl. Sie habe einen gültigen Mietvertrag und werde eine Kündigung nicht akzeptieren. Sie habe erhebliche Aufwendungen gehabt, um die Räume für ihre Zwecke zu nutzen. Ihre wirtschaftliche Existenz stehe infrage.

Mit Beschluss vom 16. September 2020 lehnte die Kammer den Antrag des Eigentümers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Rückführungsaufforderung ab (VG 6 L 111/20). Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 9. September 2021 zurück (OVG 5 S 41/20). Mit Schreiben vom 21. September 2020 erklärte der Eigentümer gegenüber der Kl. die Kündigung des Mietvertrags ohne Angabe eines Kündigungszeitpunkts.

Mit Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 wies das Bezirksamt den Widerspruch der Kl. zurück. Die behauptete Existenzgefährdung sei nicht ersichtlich. Mangel an Gewerberaum bestehe in Berlin nicht, sodass sie ihre gewerbliche Tätigkeit auch in anderen Räumlichkeiten ausführen könne.

Mit ihrer Klage vom 9. Oktober 2020 verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter. Mit ihrem am 27. Oktober 2020 bei Gericht eingegangenen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hat sie geltend gemacht, die aufschiebende Wirkung bestehe schon kraft Gesetzes, die Duldungsanordnung könne nicht auf das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gestützt werden, da es sich nicht um ein Minus zum Rückführungsgebot handele. Außerdem sei die Verfügung völlig unbestimmt, da sie auf den Rückführungsbescheid vom 14. Mai 2020 Bezug nehme, der ihr nicht bekannt sei, und es unklar sei, auf welche Fläche diese sich beziehe und was von ihr konkret erwartet werde.

Mit Beschluss vom 15. Januar 2021 hat die Kammer dem Antrag hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung stattgegeben und ihn im Übrigen abgelehnt (VG 6 L 235/20). Die hiergegen erhobene Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat dieses mit Beschluss vom 9. September 2021 zurückgewiesen (OVG 5 S 6/21). Mit Bescheid vom 23. September 2021 hat das Bezirksamt die mit der Duldungsanordnung verbundene Zwangsgeldandrohung aufgehoben. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2021 hat das Oberverwaltungsgericht auch die gegen die Zurückweisung der Beschwerde erhobene Anhörungsrüge zurückgewiesen (OVG 5 RS 4/21). Eine von der Kl. erhobene Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin ist ohne Erfolg geblieben (VerfGH 124/21).

Die Kl. beantragt zuletzt, den Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 25. August 2020 […] aufzuheben.

1. Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass das Vertragsverhältnis zwischen der Kl. und dem Eigentümer wirksam gekündigt wäre oder sonst in der Zwischenzeit geendet hätte.

Die Regelung zu Mietbeginn, -dauer und -verlängerung in § 3 des Vertrages vom 25. Februar 2019 lautet:

„(1) Das Mietverhältnis beginnt am 1.3.2019 und ist für die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen.

(2) Dem Mieter wird ein Optionsrecht in der Gestalt eingeräumt, dass er drei Monate vor Ablauf der jeweiligen Vertragslaufzeit eine Verlängerung um weitere fünf Jahre verlangen kann. Dieses Optionsrecht kann zwei Mal ausgeübt werden. […]

(3) Der Mietvertrag verlängert sich auf unbestimmte Zeit ohne Optionsausübung und kann beiderseits mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines Vertragsjahres gekündigt werden.“

Mit Schreiben vom 21. September 2020 hat der Eigentümer zwar diesen Vertrag gekündigt. Allerdings enthält das Kündigungsschreiben keinen Hinweis darauf, dass der Vertrag außerordentlich gekündigt werden sollte (§ 543 BGB). Im Übrigen wird auch kein Kündigungstermin genannt. Es ist vor diesem Hintergrund schon zweifelhaft, ob es sich um eine wirksame Kündigung handelt. Jedenfalls dürfte das Schreiben nur als ordentliche Kündigung auszulegen sein. Diese verhindert nach den zitierten vertraglichen Vereinbarungen wohl nur die Verlängerung des Vertrags nach Abs. 3 der vorgenannten Regelung (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 15. August 2018 - 5 U 539/18 - GE 2020, 803, juris Rn. 17 ff.), so dass dieser grundsätzlich nach Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit ausgelaufen wäre. Allerdings hat die Kl. in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass der Vertrag verlängert worden sei, sodass davon auszugehen ist, dass sie ihre Verlängerungsoption ausgeübt hat.

Zwar ist durchaus fraglich, ob eine Optionsausübung angesichts der Duldungsverfügung zulässig bzw. wirksam war. Das Optionsrecht gewährt zwar grundsätzlich die Rechtsmacht, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. Gleichzeitig besteht seit dem 25. August 2020 die sofort vollziehbare Duldungsanordnung, der privatrechtsgestaltende Wirkung zukommt. Diese Anordnung ist darauf gerichtet, Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers zu dulden.

Hierauf kommt es allerdings im vorliegenden Zusammenhang im Ergebnis nicht an. In jedem Fall hat sich die Duldungsanordnung nicht erledigt. Die Kl. und ihr Vermieter gehen nach den Angaben in der mündlichen Verhandlung selbst von einer Fortsetzung des Vertrags aus und die Kl. nutzt die Räumlichkeiten jedenfalls faktisch weiter als Ferienwohnung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen.

2. Die Klage ist aber unbegründet. […]

Rechtsgrundlage für die Duldungsanordnung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes - ZwVbG - vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) in der Fassung vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211).

Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das Bezirksamt setzt nach Abs. 1 Satz 2 der Vorschrift hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Als Minus zu der Rückführungsanordnung umfasst diese Befugnisnorm auch die Anordnung an einen Dritten, eine solche Anordnung zu dulden (vgl. Beschluss der Kammer vom 26. September 2017 - VG 6 L 292.17 - juris Rn. 69; Bayerischer VGH, Beschluss vom 16. April 2007 - 14 CS 07.275 - juris Rn. 15 für den Fall der Duldung einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung; VG Ansbach, Beschluss vom 5. Mai 2020 - AN 9 S 20.00752 - juris Rn. 63 für den Fall der Duldung einer wasserrechtlichen Anordnung; Thüringer OVG, Beschluss vom 11. März 1997 - 1 EO 232/96 - juris Rn. 53, m.w.N.; a.A. VG München, Urteil vom 12. November 2019 - M 1 K 17.2807 - juris Rn. 30). Eines Rückgriffs auf die allgemeine polizeiliche Generalklausel bedarf es dafür nicht.

Maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage für die Anfechtungsklage ist im vorliegenden Fall derjenige der letzten Behördenentscheidung - hier der Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 - (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 - 7 C 39.87 - juris Rn. 8 st. Rspr.). Es handelt sich nicht um einen Dauerverwaltungsakt. Einen Dauerverwaltungsakt kennzeichnet, dass die mit ihm getroffene Regelung nicht mit einer einmaligen Befolgung erledigt ist, sondern innerhalb der Geltungsdauer oder bis zum Erlass eines neuen Verwaltungsakts fortdauernd Geltung beansprucht und damit in ihrer Wirkung wesensgemäß auf Dauer angelegt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2013 - 3 B 100.12 - juris Rn. 4). So liegt es bei der Duldungsanordnung nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG nicht. Ihre Wirksamkeit mag sich zwar über einen längeren Zeitraum erstrecken. Mit der abgeschlossenen Duldung der Zuführung des betroffenen Wohnraums zu Wohnzwecken erledigt sich ihr Regelungsgehalt allerdings.

Die Voraussetzungen für den Erlass der Duldungsanordnung sind vorliegend erfüllt.

a) Die Duldungsanordnung ist zunächst formell rechtmäßig. Die Kl. ist mit Schreiben vom 2. Juli 2020 zu der beabsichtigten Anordnung angehört worden.

b) Die Duldungsanordnung ist auch materiell rechtmäßig.

aa) Sie ist insbesondere hinreichend bestimmt. Dies setzt nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes - VwVfG - i.V.m. § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Berlin voraus, dass vor allem für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft entnehmen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2012 - 7 VR 10.12 - juris Rn. 10).

Diesen Anforderungen wird der angefochtene Bescheid in Bezug auf die von der Regelungswirkung betroffenen Räumlichkeiten gerecht. Diese werden mit der Bezeichnung X. in … Berlin, Vorderhaus, EG rechts konkret und für die Kl. identifizierbar benannt. Inwiefern angesichts dieser Bezeichnung eine Unklarheit bestehen soll, ob nur die sich rechts vom Aufgang B befindende Teilfläche oder auch die links vom Aufgang B bzw. die rechts vom Aufgang A liegenden Flächen gemeint sein sollen, erschließt sich nicht. Die Kl. vermietet im Übrigen die betreffende Fläche selbst als eine eigenständige Ferienwohnung unter der Bezeichnung „T.“ u. a. auf der Plattform booking.com mit der Adressbezeichnung „X.“ (vgl. www.booking.com/m; letzter Zugriff 26. Februar 2025).

Es ist nicht nachvollziehbar, warum angesichts dieser Umstände für sie nicht erkennbar gewesen sein sollte, auf welche Flächen sich die Duldungsanordnung bezieht. Nach den Grundrisszeichnungen wird die rechts vom Treppenaufgang B gelegene Fläche rückwärtig klar durch den Treppenaufgang A begrenzt. Dass sich vom Treppenaufgang A nach links zumindest ursprünglich eine weitere Tür befand, wie vom Kl. im Parallelverfahren VG 6 K 236/20 vorgetragen, steht dem nicht entgegen. Vor diesem Hintergrund führt es auch zu keinem anderen Ergebnis, dass die Kl. den früheren Wohnraummietvertrag nach eigenem Bekunden nicht kannte. Angesichts der vorgenannten Erwägungen kommt es auf dessen Kenntnis nicht an. Es erscheint für die Kammer auch fernliegend, dass bei der Kl. eine Unklarheit hätte entstehen können, ob evtl. nur Teile der rechts vom Treppenaufgang B gelegenen Fläche betroffen seien. Ohne konkrete Anhaltspunkte für einen möglichen zwischenzeitlich erfolgten Umbau musste und konnte sie davon ausgehen, dass die gesamte Einheit betroffen ist. Solche Anhaltspunkte sind hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Insbesondere erschließt sich angesichts der Lage der Zimmer sowie von Küche und Bad, die im Übrigen auch durch Umbauten nur eingeschränkt verlegbar sind, nicht, in welcher Form eine frühere Wohnnutzung nur einer Teilfläche hätte erfolgen sollen.

bb) Die fehlende Übersendung des Rückführungsbescheids vom 14. Mai 2020 an die Kl. trotz Bezugnahme in dem angefochtenen Bescheid schadet nicht. Der Bekl. hat den entscheidenden Inhalt dieser Verfügung in den Gründen des an die Kl. gerichteten Bescheids sowie des Widerspruchsbescheids hinreichend wiedergegeben, sodass es auf die genaue Kenntnis des Bescheids letztlich gar nicht ankam. Anders als von der Kl. angenommen, hätte es auch keiner genaueren Beschreibung des Regelungsinhalts bedurft. Da der Rückführungsbescheid für seine Wirksamkeit keiner Bekanntgabe gegenüber der Kl. bedarf, reicht es für die Bestimmtheit aus, ihr dessen Inhalt mit der angefochtenen Duldungsanordnung im Wesentlichen zur Kenntnis zu bringen. Das ist hier geschehen, weil sich der Begründung der Duldungsanordnung unmissverständlich entnehmen lässt, dass mit dem Rückführungsbescheid von dem Eigentümer verlangt wird, die an die Kl. zu Gewerbezwecken vermieteten Räumlichkeiten rechts des Aufgangs B wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. auch im vorläufigen Rechtsschutzverfahren in der Sache OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2021 - OVG 5 S 6/21 - BA S. 3).

cc) Soweit die Kl. rügt, aus der Duldungsanordnung werde nicht hinreichend klar, welche Pflichten ihr konkret aufgegeben würden, verhilft ihr das ebenfalls nicht zum Erfolg.

Eine Duldungsverfügung dient der Überwindung eines bestehenden obligatorischen oder dinglichen Rechts eines Dritten, das ihn befähigt, den Adressaten einer ordnungsrechtlichen Verfügung an der Befolgung dieser Verfügung zu hindern. Ist der Adressat einer solchen aufsichtsrechtlichen Anordnung nicht zugleich Alleineigentümer, Besitzer oder einzig Nutzungsberechtigter des von der Anordnung betroffenen Grundstücks bzw. der Anlage oder der Wohnung, bestehen hieran vielmehr weitere dingliche oder obligatorische Berechtigungen, so müsste der Pflichtige, wollte er der Anordnung Folge leisten, in die Berechtigung dieser Dritten eingreifen. Dies ist ihm aber aus eigenem Recht verwehrt. Vielmehr muss die zuständige Aufsichtsbehörde ihn in einem solchen Fall hierzu erst durch entsprechende weitere Maßnahmen in die Lage versetzen, nämlich dadurch, dass sie den oder die weiteren Berechtigten dazu verpflichtet, die Durchführung der Maßnahme zu dulden (vgl. VG Lüneburg, Beschluss vom 23. Juni 2020 - 2 B 42/20 - juris Rn. 29 m.w.N.; Michl, NVwZ 2014, 1206, 1207). Mit der Duldungsanordnung gegenüber dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Dritten ist es dem durch die Ausgangsverfügung Beschwerten verwehrt, sich auf ein Vollstreckungshindernis, nämlich tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit zu berufen.

Die Duldungsanordnung ist damit im Wesentlichen auf die Durchsetzung der Ausgangsverfügung gerichtet. Vorliegend kann sich der Eigentümer und Vermieter der Räumlichkeiten X. in Berlin, Vorderhaus, EG gegenüber dem Bekl. nicht (mehr) darauf berufen, das mit der Kl. bestehende Mietverhältnis hindere ihn an einer Umsetzung der Rückführungsanordnung vom 14. Mai 2020. Der obligatorisch berechtigten Kl. wird durch die ihr gegenüber erlassene Duldungsanordnung aufgegeben, die Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers zu dulden. Mit der zur Auslegung des Tenors heranzuziehenden zusätzlichen Begründung des Bescheids vom 25. August 2020, sie habe die für die Wiederzuführung des Wohnraumes erforderlichen Maßnahmen (z. B. Kündigung des Mietverhältnisses) des Eigentümers zu dulden, wird die (öffentlich-rechtliche) Verpflichtung der Kl. in der Gesamtschau hinreichend konkret umschrieben. Nicht erforderlich ist dabei die genaue juristische Kenntnis der Abgrenzung zwischen der Kl. möglichen formellen und ausgeschlossenen materiellen Einwänden gegenüber einer Kündigung oder anderen Maßnahmen des Vermieters. Es reicht aus, wenn nach objektivem Empfängerhorizont deutlich wird, dass die einfache Berufung auf einen geschlossenen Vertrag abgeschnitten ist. So liegt es hier.

dd) Die Kammer geht im Übrigen davon aus, dass Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch Berechtigten - wie hier die Kl. - nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts ist (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Dezember 2022 - 10 CS 22.1799 - juris Rn. 36; OVG Berlin, Beschluss vom 28. Februar 1997 - 2 S 28/96 - LKV 1997, 368; anders in einer besonderen Konstellation OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Februar 2021 - 2 S 42/20 - juris Rn. 2 ff.). Anders wäre es bei einer Duldungsanordnung gegenüber einem dinglich Berechtigten (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 12. März 2012 - 1 CS 12.282 - juris Rn. 16). Funktion der Duldungsanordnung ist die Überwindung des Widerstands, den die Kl. als obligatorisch Berechtigte an den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gegenüber der an den Verfügungsberechtigten adressierten Rückführungsanordnung leistet. Dieser Rechtsposition entspricht es, die Kl. zur Wahrung ihrer vertraglichen Rechte auf eine zivilrechtliche Inanspruchnahme ihres Vermieters zu verweisen. Die aus dem Baurecht stammende Differenzierung zwischen obligatorisch und dinglich Berechtigten ist nach Auffassung der Kammer auch auf das Berliner Zweckentfremdungsrecht übertragbar. Dass Anordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG sowohl an Verfügungsberechtigte als auch an Nutzungsberechtigte adressiert werden können, steht dem nicht entgegen. Es entspricht vielmehr der Situation etwa bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagen.

Die Rückführungsaufforderung vom 14. Mai 2020, deren Vollziehung die Duldungsanordnung dient, ist jedenfalls wirksam. Sie ist im Übrigen aber auch rechtmäßig (vgl. Urteil der Kammer von demselben Tag - VG 6 K 236/20 -), sodass insofern sich hier im Ergebnis gar nichts anderes ergeben würde.

ee) Die Kl. ist richtige Adressatin der Anordnung. Sie gehört zum Kreis der Störer, an den sich das behördliche Rückführungsgebot alternativ richten könnte. Nach § 4 Abs. 1 ZwVbG ist die Rückführungsaufforderung an den Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten zu richten. Im Rahmen der Störerauswahl hat sich der Bekl. mit nachvollziehbarer Argumentation im Rahmen seines Ermessens dazu entschlossen, mit der Rückführungsaufforderung vorrangig gegen den Eigentümer und Vermieter vorzugehen.

ff) Die Duldungsanordnung ist überdies erforderlich, da die Kl. dem Vollzug der Rückführungsaufforderung nicht zugestimmt hat und ihr aus dem zwischen ihr und dem Vermieter geschlossenen Vertrag ein den Vollzug hinderndes Recht zusteht.

gg) Schließlich ist die Duldungsanordnung ermessensfehlerfrei und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ergangen. Soweit sich die Kl. auf eine angebliche Existenzgefährdung beruft, ist diese auf Grundlage ihres Vorbringens nicht erkennbar. Zudem steht ihr der Zivilrechtsweg offen, um etwaige Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber ihrem Vermieter geltend zu machen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 12. März 2012, aaO., juris Rn. 20; OLG Dresden, Urteil vom 14. Oktober 2015, aaO., Rn. 56). Der Bekl. hat im Übrigen auch insoweit seine Abwägungserwägungen jedenfalls im Widerspruchsbescheid hinreichend ausgeführt. Vor diesem Hintergrund ist auch kein Ermessensausfall ersichtlich.

Die Ermächtigung zum Erlass von Rückführungsaufforderungen (nunmehr Wohnzuführungsaufforderungen) im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz umfasst auch die Befugnis zum Erlass von Duldungsanordnungen gegen einen Mieter.

Die Klägerin (Mieterin) wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Duldungsanordnung nebst Zwangsgeldandrohung. Sie mietete mit Vertrag vom 25. Februar 2019 für fünf Jahre mit Verlängerungsoption „Gewerbeflächen“ in dem Objekt. Ihr Vermieter ist seit Juni 2013 Eigentümer der 1999 als Teileigentum von dem übrigen Gebäude abgeteilten Räumlichkeiten in dem 1986 errichteten Mehrfamilienhaus. Von Oktober 2014 bis zum Herbst 2018 waren die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken vermietet und genutzt worden.

Mit Bescheid vom 14. Mai 2020 forderte das Bezirksamt den Vermieter der Klägerin auf, den Wohnraum bis zum 1. September 2020 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Mit Bescheid vom 25. August 2020 ordnete das Bezirksamt gegenüber der Klägerin unter Zwangsgeldandrohung die Duldung der Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers an. Der Rückführungsbescheid an den Eigentümer war dem Duldungsbescheid nicht beigefügt.

In ihrem Widerspruch verwies die Klägerin auf ihren gültigen Mietvertrag, ihre erheblichen Aufwendungen für die Räume und auf ihre bedrohte wirtschaftliche Existenz.

Vorläufige Rechtsmittel des Eigentümers gegen die Rückführungsaufforderung waren erfolglos. Mit Schreiben vom 21. September 2020 erklärte er die Kündigung des Mietvertrags ohne Angabe eines Kündigungszeitpunkts. Vorläufige Rechtsmittel der Klägerin blieben ebenfalls erfolglos. Mit ihrer Klage beantragt sie die Aufhebung des Duldungsbescheids.

Die Klage hatte keinen Erfolg.

Das VG beschäftigt sich zunächst mit der Frage, ob überhaupt noch ein wirksamer Mietvertrag vorgelegen hat. Das Mietverhältnis hatte am 1. März 2019 begonnen und war für die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen worden. Dem Mieter war allerdings ein zweimaliges Optionsrecht um weitere fünf Jahre eingeräumt worden. Zudem war vereinbart, dass sich das Mietverhältnis ohne Optionsausübung auf unbestimmte Zeit verlängert und beiderseits mit Jahresfrist gekündigt werden kann.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer lässt weder erkennen, zu wann gekündigt wurde noch ob es sich um eine ordentliche oder fristlose Kündigung handelte. Ob sie überhaupt wirksam gewesen sei, sei zweifelhaft. Das VG legt sie als ordentliche Kündigung aus mit dem Ergebnis, dass der Vertrag nach Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit ausgelaufen wäre. Allerdings hat die Klägerin angegeben, dass die Verlängerungsoption gezogen worden sei.

Die Frage, ob eine Optionsausübung angesichts der vorliegenden Duldungsverfügung zulässig bzw. wirksam war, lässt das VG offen, weil es darauf im Ergebnis nicht ankomme. Da die Klägerin und ihr Vermieter nach ihren Angaben selbst von einer Fortsetzung des Vertrags ausgingen und die Klägerin die Räumlichkeiten weiter als Ferienwohnung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen nutze, habe sich die Duldungsanordnung jedenfalls nicht erledigt.

Die Duldungsanordnung sei auch rechtmäßig, insbesondere auch hinreichend bestimmt. Für den Adressaten des Verwaltungsakts müsse die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar sein, dass er sein Verhalten danach richten könne.

Diesen Anforderungen werde der angefochtene Bescheid gerecht. Die betroffenen Räumlichkeiten seien konkret und für die Klägerin identifizierbar benannt (was diese allerdings bestritten hatte). Dass der Klägerin mit dem Duldungsbescheid gegen sie nicht auch der Rückführungsbescheid an ihren Vermieter zur Kenntnis gebracht wurde, schade nicht. Es reiche aus, dass der Klägerin dessen Inhalt mit der Duldungsanordnung im Wesentlichen zur Kenntnis gebracht wurde. Das sei hier geschehen.

Soweit die Klägerin rüge, aus der Duldungsanordnung werde nicht hinreichend klar, welche Pflichten ihr konkret aufgegeben würden, verhelfe ihr auch nicht zum Erfolg.

Die Duldungsanordnung sei im Wesentlichen auf die Durchsetzung der Ausgangsverfügung (Rückführungsbescheid) gerichtet. Vorliegend könne sich der Eigentümer und Vermieter der Räumlichkeiten gegenüber dem Bezirksamt nicht (mehr) darauf berufen, die Räume wegen des mit der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nicht wieder Wohnzwecken zuführen zu können. Der durch den Mietvertrag berechtigten Klägerin werde durch die Duldungsanordnung aufgegeben, die Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers zu dulden. Mit der bezirksamtlichen Begründung, die Klägerin habe die für die Wiederzuführung des Wohnraumes erforderlichen Maßnahmen (z. B. Kündigung des Mietverhältnisses) des Eigentümers zu dulden, werde ihre Verpflichtung hinreichend konkret umschrieben.

Das VG geht im Übrigen davon aus, dass Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch (durch Mietvertrag) Berechtigten nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts (Rückführungsaufforderung) ist. Anders wäre es bei einer Duldungsanordnung gegenüber einem dinglich (also im Grundbuch eingetragenen) Berechtigten. Funktion der Duldungsanordnung sei die Überwindung des Widerstands, den die Klägerin als obligatorisch Berechtigte an den Räumlichkeiten gegenüber der an den Verfügungsberechtigten adressierten Rückführungsanordnung leiste. Dieser Rechtsposition entspreche es, die Klägerin zur Wahrung ihrer vertraglichen Rechte auf eine zivilrechtliche Inanspruchnahme ihres Vermieters zu verweisen.

Die aus dem Baurecht stammende Differenzierung zwischen obligatorisch und dinglichBerechtigten ist nach Auffassung des VG auch auf das Berliner Zweckentfremdungsrecht übertragbar. Dass Rückführungsanordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) sowohl an Verfügungsberechtigte als auch an Nutzungsberechtigte adressiert werden können, stehe dem nicht entgegen. Es entspricht vielmehr der Situation etwa bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagungen.

Die Rückführungsaufforderung vom 14. Mai 2020, deren Vollziehung die Duldungsanordnung diene, sei jedenfalls wirksam rechtmäßig, sodass insofern sich hier im Ergebnis gar nichts anderes ergeben würde.

Die Klägerin sei auch die richtige Adressatin der Duldungsanordnung. Sie gehöre zum Kreis der Störer, an den sich das Rückführungsgebot alternativ richten könne. Außerdem habe sie dem Vollzug der Rückführungsaufforderung nicht zugestimmt. Im Rahmen der Störerauswahl habe sich das Bezirksamt nachvollziehbar dazu entschlossen, mit der Rückführungsaufforderung vorrangig gegen den Eigentümer und Vermieter vorzugehen.