Rückforderung von trotz Mangelkenntnis vorbehaltlos gezahlter Miete, Mietminderung, positive Kenntnis der Nichtschuld erfordert Kenntnis der Rechtslage

Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zugutekommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei „sein Recht zur Herabsetzung der Miete“ regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, juris Tz. 21).

Aufgrund eines 2006 geschlossenen Wohnungsmietvertrags schuldeten die Bekl. jedenfalls ab Januar 2015 einen monatlichen Bruttowarmmietzins in Höhe von 820 €. Das Mietverhältnis endete im März 2016. Mit ihrer Klage macht die Kl. ausstehende Mietzahlungen für die Monate November 2015, Januar 2016 und März 2016 in Höhe von jeweils 820 € nebst Zinsen geltend. Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben und eine von den Bekl. gegenüber der Klageforderung erklärte Aufrechnung anteilig wegen im Monat November 2015 minderungsbedingt überzahlter Miete durchgreifen lassen. Eine darüber hinausgehende Aufrechnung hat es für unbegründet erachtet, da aufrechenbare Kondiktionsansprüche gemäß § 814 BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld nicht bestünden und die Bekl. ihre Zahlungen vorbehaltslos erbracht hätten. Das LG hielt die Berufung der Bekl. für teilweise begründet.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Mietzahlung für die Monate November 2015, Januar und März 2016 gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in Höhe von 1.476 € zu.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Kl. prozessfähig. Soweit die Berufung die Existenz der Kl. auch weiterhin in Abrede stellt, verhilft ihr das nicht zum Erfolg. Leitet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Recht auch aus einer Gerichtsentscheidung ab, genügt deren Rubrum als Nachweis ihrer Identität und der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters. Zusätzliche Nachweise können nur verlangt werden, wenn konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich nach Erlass der Gerichtsentscheidung Veränderungen bei Namen, Gesellschafterbestand oder Vertretungsbefugnissen ergeben haben; der bloße Zeitablauf genügt als Anhaltspunkt nicht (BGH, Beschl. v. 4. Dezember 2008 - V ZB 74/08, NJW 2009, 594, juris Tz. 25). So liegt der Fall hier, in dem die Kl. ihre Existenz unter anderem auch aus dem gegen den Bekl. zu 2) ergangenen - und rechtskräftigen - Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Mitte - 5 C 44/12 - ableitet. Es tritt hinzu, dass die Bekl. die Parteifähigkeit der Kl. und deren Aktivlegitimation - auch in ihrem aktuellen Gesellschafterbestand - durch die mehrjährige rügelose Leistung des Mietzinses zumindest stillschweigend anerkannt haben.

Der Kl. stand gegenüber den Bekl. nach § 535 Abs. 2 BGB ursprünglich ein Mietzinsanspruch in Höhe von 738 € für November 2015 sowie in Höhe von jeweils 820 € für die Monate Januar und März 2016 zu. Dabei ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Bruttowarmmiete im streitgegenständlichen Zeitraum monatlich 820 € betrug. Dem sind die Bekl. mit ihrer Berufung auch nicht weiter entgegengetreten.

Die Miete war im November 2015 gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht festgestellten Umfang gemindert. Denn die Mietsache war in ihrer Gebrauchstauglichkeit i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB beeinträchtigt. Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass durch das in der Trockenbauwand der Küche befindliche schadhafte Rohr jedenfalls seit Januar 2015 bis zu dessen Reparatur im Dezember 2015 Abwasser und Gerüche ausgetreten sind, die in der streitgegenständlichen Wohnung zu einer regelmäßig auftretenden - und nicht lediglich unerheblichen - Geruchsbelästigung geführt haben. Die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts einschränkungslos. Auch die Bemessung der Minderungsquote in Höhe von 10 % ist unter Berücksichtigung der offenen Raumgestaltung der Wohnung, die eine Verteilung des unangenehmen Geruchs auf alle Wohnbereiche begünstigt hat, sowie unter Berücksichtigung des regelmäßigen Auftretens der Geruchsbeeinträchtigungen ebenfalls nicht zu beanstanden. Eine Minderung für Januar und März 2016 schied aus, da der Mangel mit Ablauf des Dezember 2015 beseitigt worden ist. Das nimmt die Berufung auch unangefochten hin.

Der ursprüngliche Zahlungsanspruch in Höhe von 2.378 € ist jedoch gemäß § 389 BGB durch die im Schriftsatz vom 27. Januar 2017 - zumindest konkludent - erklärte Aufrechnung der Bekl. mit Gegenansprüchen wegen mangelbedingt überzahlter Miete in Höhe von 902 € auf 1.476 € erloschen. Insoweit stand den Bekl. ein Gegenanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen für den Zeitraum Januar bis Oktober 2015 sowie im Dezember 2015 überzahlter Mieten in Höhe von 902 € (11 x 82 €) zu. Die Miete war nicht ausschließlich für den Monat November 2015 gemindert, sondern aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils schuldeten die Bekl. auch für den Zeitraum Januar 2015 bis Dezember 2015 gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB einen um 10 % herabgesetzten Mietzins, da die Geruchsbelästigungen auch in diesen Monaten noch nicht beseitigt waren.

Die Berufung rügt zu Recht, dass die Bekl. nicht mit der Rückforderung der von ihnen überzahlten Miete gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sind. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete lediglich dann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Norm beruht auf dem Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens. Sie will den Leistenden benachteiligen, während der Empfänger darauf vertrauen darf, dass er eine Leistung, die bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbracht worden ist, behalten darf (vgl. BGH, Urteil v. 7. Mai 1997 - IV ZR 35/96 , NJW 1997, 2381, 2382). § 814 erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern sich der Leistende auch hinsichtlich der Rechtslage im Klaren sein muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - IX ZR 100/13, NJW 2016, 1391, juris Rn. 9).

Gemessen daran hatten die Bekl. bei Vornahme der Zahlungen keine Kenntnis der Nichtschuld. Denn von einer positiven Kenntnis des Mieters i.S.d. § 814 BGB ist im streitgegenständlichen Kontext nur dann auszugehen, wenn ihm sämtliche Elemente seines Minderungsrechts nach § 536 BGB in einem Maße bewusst sind, das ihn zur Ausübung seiner Gewährleistungsrechte befähigt. Das umfasst nicht nur die Kenntnis darüber, dass die Minderung mit dem Auftreten des Mangels kraft Gesetzes eintritt und weder von der aktiven Geltendmachung durch den Mieter noch der Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters abhängt. Darüber hinaus muss sich die positive Kenntnis auch auf die Angemessenheit der mangelbedingt in Ansatz zu bringenden Minderungsquote und damit auch auf deren konkrete Höhe beziehen. Nur wenn der Mieter sich über sämtliche Elemente der Mietminderung positiv im Klaren ist, ist es angezeigt, die für ihn nachteiligen Rechtsfolgen des § 814 BGB zu seinen Lasten wirken zu lassen.

Über eine entsprechend umfassende Kenntnis haben die Bekl. bei Vornahme der Zahlungen nicht verfügt. Sie haben vielmehr durch ihre Äußerungen in den eMails vom 5. November 2015 und 15. Oktober 2015 zum Ausdruck gebracht, dass es ihnen an einem Verständnis des Regelungsinhalts des § 536 Abs. 1 BGB mangelte. Denn ansonsten hätten sie der Kl. nicht vorgeschlagen, eine „Mietminderung von 15 % ab dem Termin der Meldung der Geruchsbelästigung” für die Zukunft vorzunehmen und es in der Folge - wie bereits in der Vergangenheit - unterlassen, die Minderung auch tatsächlich durch eine Reduzierung ihrer Zahlungen zu vollziehen. Eine Rechtskenntnis über den automatischen Eintritt der Minderung kraft Gesetzes bei Vorliegen eines Mangels ist darin gerade nicht erkennbar, sondern vielmehr das fehlerhafte Rechtsverständnis, sich erst nach aktiver Geltendmachung oder dem Einverständnis des Vermieters erfolgreich auf eine Minderung berufen zu können. Es tritt hinzu, dass die Bekl. ihre Mietzahlung gemäß § 556b Abs. 1 BGB im Voraus zu entrichten hatten. Damit konnten sie zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung überhaupt nicht wissen, ob der Mangel im laufenden Monat noch behoben werden würde. Davon ausgehend war ihnen auch nicht bekannt, ob sie die vollständige oder lediglich die geminderte Miete schuldeten. An dieser Beurteilung ändert der Umstand nichts, dass der Mangel über mehrere Monate hinaus bestand. Denn die Bekl. waren zu jedem Monatsbeginn erneut darüber im Unklaren, ob es zu einer Mangelbeseitigung kommen oder der Mangel weiterhin bestehen würde.

Darlegungs- und Beweiserleichterungen kamen der Bekl. im Rahmen des § 814 BGB nicht zugute (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2002 - III ZR 58/02; NJW 2002, 3772, juris Tz. 11). Diese sind allenfalls bei einem Sachverhalt in Betracht zu ziehen, der selbst für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist (vgl. Kammer, Urt. v. 12. Oktober 2017 67 S 196/17, ZMR 2018, 45, juris Tz. 24). Soweit der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit davon ausgegangen ist, dass im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen sei, dass dem Mieter sein Recht zur Herabsetzung der Miete in den Fällen bekannt sei, in denen er zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter zahlt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601, juris Tz. 21), folgt die Kammer dem bereits wegen der erforderlichen Kenntnis über sämtliche Elemente des Minderungsrechts nach § 536 BGB nicht. Über eine derart umfassende Kenntnis verfügen Mieter ohne juristischen Beistand auch nach der langjährigen Erfahrung der Kammer gerade nicht. Davon abgesehen kann der von § 814 BGB bezweckte Schutz des Zahlungsempfängers nur dann gerechtfertigt greifen, wenn dieser davon ausgehen darf, dass der Leistende tatsächlich ohne Vorbehalt und in voller Schuld leistet. Davon ist jedoch dann nicht auszugehen, wenn der Vermieter vor der ungeminderten Zahlung des Mieters Adressat einer Mangelanzeige des Mieters war. Genau so aber lag der Fall hier.

Revision im Hinblick auf Darlegungs- und Beweiserleichterungen des Vermieters im Rahmen des § 814 BGB bei vom Mieter vorbehaltlos erbrachten Zahlungen trotz Vorliegens eines Mangels zugelassen.

Der Bundesgerichtshof hatte vor Jahren (GE 2003, 1145) lapidar gemeint, wenn ein Mieter trotz Kenntnis von einem Mangel die Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum gezahlt habe, sei ein Rückforderungsanspruch nach § 814 BGB ausgeschlossen, weil ihm „nach heutigem Kenntnisstand der beteiligten Kreise … sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist“. Das Landgericht Berlin ist anderer Auffassung.

In der Trockenbauwand der Küche war ein Rohr schadhaft, so dass es von Januar bis Dezember 2015 es in der Wohnung des Mieters zu einer regelmäßig auftretenden erheblichen Geruchsbelästigung kam. Hierfür war eine Mietminderung von 10 % gerechtfertigt; die Mieter zahlten gleichwohl vorbehaltlos die Miete in voller Höhe. Auf Mitteilungen per eMail, sie schlügen eine Mietminderung von 15 % vor, war die Vermieterin nicht eingegangen. Nachdem das Mietverhältnis im März 2016 geendet hatte, klagte die Vermieterin die ausstehenden Mieten für November 2015, Januar 2016 und März 2016 ein. Das Amtsgericht gab der Klage überwiegend statt und hielt eine Aufrechnung wegen überzahlter Mieten für unbegründet, da wegen Kenntnis der Nichtschuld kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehe.

Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung. Wenn ein Mieter trotz Bestehens eines Minderungsrechts die Miete in vollem Umfang vorbehaltlos gezahlt habe, sei ein Rückforderungsanspruch nach § 814 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter nicht nur Kenntnis von den Tatsachen, also vom Mangel, gehabt habe, sondern auch von den Rechtsfolgen, hier also, dass das Minderungsrecht automatisch eingreift und nicht etwa einer Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien bedarf. Eine solche Kenntnis hätten die Mieter jedoch nicht gehabt, wie sich aus den eMails ergebe. Darüber hinaus seien Mieter zur Mietzahlung im Voraus nach § 556b BGB verpflichtet und hätten daher zum Zeitpunkt der Leistung (Mietzahlung) nicht wissen können, ob ein Mangel im laufenden Monat noch bestehen bleibe. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb geboten, weil der Mangel über mehrere Monate hinaus bestand. Denn zu jedem Monatsbeginn seien sich die Beklagten erneut darüber im Unklaren gewesen, ob es zu einer Mangelbeseitigung kommen werde.

So im Ergebnis auch Lögering, NZM 2010, 113; die Anwendung des § 814 BGB grundsätzlich bejahend Schulze, Steinen IMR 2012, 93 und AG Charlottenburg, GE 2011, 821 sowie AG Pankow-Weißensee, IMR 2017, 357 sowie LG Berlin WuM 2016, 348.