Rückforderung von Miete nach Wegfall der Preisgebundenheit

1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten (im Anschluss an BGH NJW 2011, 145).

2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen.

I. 1 Die Berufung der Kl. richtet sich gegen das am 5. Oktober 2020 verkündete Urteil der Zivilkammer 51 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

2 Die Kl. trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht verkenne, dass hier ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht vorliegen könne. Denn die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gehöre gerade zu den materiellen Voraussetzungen des als anwendbar vereinbarten Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Die Rechtsfolge - das Entfallen der Erhöhungsmöglichkeit - entspreche gerade der gemeinsamen Geschäftsgrundlage, denn diese Rechtsfolge ergebe sich unmittelbar aus dem nach dem gemeinsamen Willen der Parteien anwendbaren WoBindG.

Eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des § 313 BGB komme zudem nur in Betracht, wenn ein Festhalten am Vertrag für die betreffende Partei unzumutbar sei. Eine Unzumutbarkeit für die Bekl. könne nicht angenommen werden. Grundsätzlich trage allein der Vermieter bei langfristigen Mietverträgen typischerweise das Risiko der Preisabsprache. Es verhalte sich hier auch nicht so, dass sich einzelne vertragliche Vereinbarungen der Parteien über mögliche Mieterhöhungen überraschend als unwirksam herausgestellt hätten. Vielmehr hätten die Parteien - wie dargestellt - die Mietverträge dem Regelungsregime des Wohnungsbindungsgesetzes unterstellt. Wenn die Voraussetzungen für die Mieterhöhungen materiell nicht mehr gegeben seien, führe dies nicht zu untragbaren Ergebnissen für den Vermieter. Vielmehr sei dies schlicht die Folge der übereinstimmenden Parteivereinbarungen zur Geltung des WoBindG. Die Bekl. habe nichts zu einer etwaigen Existenzgefährdung oder einer wirtschaftlichen Beeinträchtigung vorgetragen.

Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des BGH - VIII ZR 60/09 - sei auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Mit der Möglichkeit des Wegfalls der Sozialbindung müsse jede Partei rechnen, insbesondere sei klar, dass die öffentliche Förderung nicht dauerhaft gewährt werde.

Zudem habe der BGH in der genannten Entscheidung explizit darauf hingewiesen, dass die Anpassung des Vertrages nicht in der Weise erfolgen müsse, dass der Mieter die an sich unwirksamen Mieterhöhungen unabhängig von der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfange gegen sich gelten lassen müsse. Obergrenze für die Anpassung sei die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel, welche im Einzelnen festgestellt werden müsse. Wenn man eine Vertragsanpassung annehmen wollte, so hätte das Landgericht Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erheben müssen. Hierfür sei die Bekl. darlegungs- und beweispflichtig.

Soweit das Landgericht der Ansicht sei, dass die Grundsätze auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar seien, weil es sich um ein Gewerbemietverhältnis handele, überzeuge dies nicht.

Da die Parteien die Geltung des WoBindG vereinbart hätten, sei damit zugleich auch vertraglich die Geltung des Wohnraummietrechts vereinbart. Dementsprechend sei die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungen festzustellen.

§ 6 Nr. 5 des Mietvertrages könne nur dahin verstanden werden, dass hier nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien auch die für das Wohnraummietrecht geltenden Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß §§ 558 ff. BGB gelten sollen.

Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der ortsüblichen Miete obliege indes der Bekl. als Vermieterin. Die Ausführungen des Landgerichts, die Kl. habe nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass die von der Bekl. verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (wesentlich) überschreite, sei daher verfehlt.

Soweit das Landgericht meine, die Bekl. habe sich in § 6 Nr. 5 ein Recht auf Erhöhung der Miete vorbehalten, gehe auch dies fehl. Gesetzliche Bestimmungen zur Erhöhung der Miete gebe es in Gewerberaummietverhältnissen nicht.

3 Die Kl. beantragt, die Bekl. unter Abänderung des am 5.10.2020 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 51 O 2/20 - zu verurteilen, an die Kl. 31.472,15 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 30.521,95 € seit dem 27.4.2019 sowie aus 950,20 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

4 Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

5 Die Bekl. erwidert:

Die Kl. habe auf die Mieterhöhungen vom 1.8.2013, 1.8.2014 sowie 1.9.2015 vorbehaltlos Zahlungen geleistet und hierdurch die erhöhten Mieten anerkannt. Unbedingte Zahlungen nach Mieterhöhungen seien als eine (konkludente) Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhungserklärung zu werten (BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16 - GE 2018, 325).

Ungeachtet dessen sei in den Mieterhöhungserklärungen eine Änderungskündigung zu sehen. Im Gewerberaummietverhältnis sei eine Änderungskündigung zulässig, wenn der Gewerberaummieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den Konditionen des früheren Mietverhältnisses, allerdings nur unter einer Mieterhöhung, anbiete. Eine unzulässige Rechtsausübung liege hierin nicht (BGH, MDR 1980, 834).

Die Parteien hätten für die Dauer der Gewerberaummietverhältnisse eine Kostenmiete nach den §§ 8,10 WoBindG vereinbart. Die streitgegenständlichen Mietverträge würden eine regelmäßige Mietanpassung regeln. Es erschließe sich nicht, weshalb die Bekl. in einem gewerberaummietrechtlichen Verhältnis die ortsübliche Vergleichsmiete darlegen müsse. Maßgeblich sei die Marktmiete, die die Kl. hätte darlegen müssen.

Dem Rückforderungsanspruch stehe der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Die Ansprüche seien ohnehin verjährt.

II. 6 Die Berufung der Kl. ist - mit Ausnahme eines geringfügigen Zinsanspruchs - begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Rückforderung überzahlter Miete für den Zeitraum von 1. August 2013 bis 31. Juli 2016 für die 12 Wohnungen in der W.straße 41 und 42 sowie Z.straße 6 in Berlin i.H.v. 31.472,15 € zu (§ 812 Abs. 1 BGB).

7 Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mieterhöhungserklärungen der Bekl. vom 4.7.2013, 7.7.2014 und 7.5.2015 im Hinblick auf den (rückwirkenden) Wegfall der Sozialbindung unwirksam sind.

8 Bei den schriftlichen (im Wesentlichen wortgleichen) Mietverträgen aus den Jahren 1989 bis 1998 über die 12 Wohnungen handelt es sich - wovon die Parteien übereinstimmend ausgehen - um gewerbliche Mietverhältnisse, wobei der Vertragszweck in der Weitervermietung zum Zwecke der Überlassung der Räume zum Wohnen an einen bedürftigen Personenkreis liegt. Hierbei handelt es sich um Gewerbemietverhältnisse (BGH, Urteil vom 16.7.2008 - VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318 = NJW 2008, 3361; BGH, Urteil vom 13.1.2021 - VIII ZR 66/19, GE 2021, 496 = NZM 2021, 218, Rn. 23; Senatsurteil vom 27.8.2015 - 8 U 192/14, GE 2015, 1397, Rn. 29).

9 In den Mietverträgen ist hinsichtlich der Miete in § 6 u. a. Folgendes vereinbart:

„1. …

3. Die Einzelmiete erhöht sich um 0,20 DM, wenn Fördermittel durch die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin gekürzt werden. Nach Rückzahlung der Fördermittel durch den Grundstückseigentümer sind die Mietpreisbindungen aufgehoben und es gelten die gesetzlich zulässigen Erhöhungen.

4. …

5. Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen.

6. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. …

9. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 18 I. BMG bzw. § 10 WoBindG bedarf. Gilt die Kostenmiete, so ist der Vermieter zu rückwirkenden Erhöhungen vom Zeitpunkt der Entstehung der erhöhten Kosten an nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen berechtigt (§ 4 Abs. 8 NMV 1970, § 10 WoBindG). …“

In der Anlage zum Vertrag wird ferner ausgeführt:

„Die Wohnung, …, ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet worden. Sie unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - in der jeweils geltenden Fassung und ist gesetzlich preisgebunden. Die Miete für die Wohnung darf nur so hoch sein, dass sie zuzüglich der Umlagen (Betriebskosten) die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt. ….“

Nachfolgend wird ausgeführt, dass die Aufwendungshilfen für die Dauer von 15 Jahren gezahlt werden und mit Beginn des 3. Jahres ab mittlerer Bezugsfertigkeit in Abständen von jeweils einem Jahr gekürzt werden. Die Miete steigt aus diesem Grund automatisch nach Ablauf des zweiten Förderjahres jeweils jährlich. Weiter wird darauf hingewiesen, dass außerplanmäßige Kürzungen der bewilligten Aufwendungshilfen möglich sind, die zu entsprechenden weiteren Mieterhöhungen führen können.

10 Nach diesen mietvertraglichen Vereinbarungen sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes für die vorliegenden Mietverhältnisse vereinbart. Hiervon ist auch der 12. Zivilsenat des Kammergerichts in der Entscheidung vom 12.4.2007 - 12 U 65/06, GE 2007, 1188, Rn. 10 ff. ausgegangen. Der Entscheidung lag ein Mietvertrag zugrunde, nach dessen Anlage (mit der vorliegenden insoweit wortgleich) darauf hingewiesen wird, dass die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes gelten.

11 Mieterhöhungen waren - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat - demgemäß nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes möglich.

Da die Parteien die Geltung des Wohnungsbindungsgesetzes vereinbart haben, waren Mieterhöhungen auch (nur) nach den zur Mieterhöhung maßgeblichen Regelungen der §§ 8-10 WoBindG berechtigt. Nach diesen Vorschriften wird die Mieterhöhung auf die Kostenmiete (§§ 8, 8a und 8b WoBindG) durch Erklärung gegenüber dem Mieter - bei Berechnung und Erläuterung - wirksam (§ 10 Abs. 1 WoBindG).

Durch bestandskräftigen Bescheid des Wohnungsamtes F. vom 23.9.2015 ist rückwirkend zum 31.12.2012 die Eigenschaft der Räume als „öffentlich gefördert“ weggefallen (Schreiben der I. B. vom 28.3.2019). Die bei Abschluss der Mietverträge gegebene Sozialbindung sowie die Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes lagen bei Stellung der Mieterhöhungsverlangen vom 4.7.2013, 7.7.2014 und 7.5.2015 nicht mehr vor. Dies hat zur Folge, dass - anders als die Mieterhöhungserklärungen vom 10.7.2012 - die Mieterhöhungserklärungen aus den Jahren 2013 bis 2015 gegenüber der Kl. unwirksam waren.

12 Durch die einseitigen Mieterhöhungserklärungen der Bekl. und die vorbehaltlosen Zahlungen der Kl. sind - entgegen der Ansicht der Bekl. - keine Vereinbarungen über die Mieterhöhungen zustande gekommen.

Die von der Bekl. in Bezug genommene Entscheidung des BGH vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16 (GE 2018, 325) ist für den vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig. Der Beschluss des BGH betrifft zustimmungspflichtige Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB. Vor Abgabe der Zustimmung oder Fiktion (§ 894 ZPO) besteht kein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete (Weidenkaff in: Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 558 BGB, Rn. 7 ff.).

Eine Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 8 WoBindG erfolgt demgegenüber aufgrund einseitiger Erklärung durch den Vermieter gemäß § 10 WoBindG und bedarf daher nicht der (ausdrücklichen oder konkludenten) Zustimmung durch den Mieter, sondern tritt bei Vorliegen der Voraussetzungen für die Erhöhung ein. Die Kostenmiete kann weder frei bestimmt werden, noch kann ihre Vereinbarung abbedungen werden (Schreiber in: Vermietung in Zeiten der Mietpreisregulierung, 2021, Seite 57). Daher kann aus der vorbehaltlosen Zahlung durch die Mieterin - hier die Kl. - für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 10 WoBindG nichts hergeleitet werden (BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 199/04, Rn. 12. ff.; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2021, § 535 BGB, Rn. 35 m.w.N.).

13 In den Mieterhöhungserklärungen ist - entgegen der Ansicht der Bekl. - auch keine Änderungskündigung zu sehen. Die Bekl. beruft sich unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 18.4.1980 - V ZR 16/79 (MDR 1980, 843) darauf, dass im Gewerberaummietrecht eine Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung zulässig sei und keine unzulässige Rechtsausübung darstelle. Auch insoweit liegt ein vergleichbarer Sachverhalt nicht vor. In den ausgebrachten Mieterhöhungserklärungen hat die Bekl. keine Kündigung (ausdrücklich oder konkludent) erklärt, sondern sich für die Mieterhöhung allein auf die ihrer Ansicht nach geschuldete Kostenmiete nach § 10 WoBindG berufen.

14 Da die Mieterhöhungen im Hinblick auf den (rückwirkenden) Wegfall der Sozialbindung unwirksam sind, ist ein Anspruch der Bekl. gemäß § 313 BGB auf Anpassung der Verträge zu prüfen (vgl. BGH, Urteile vom 24.3.2010 - VIII ZR 60/09 [juris] und - VIII ZR 160/09, GE 2010, 685 = NZM 2010, 398 und vom 7.7.2010 - VIII ZR 279/09, ZMR 2010, 944).

15 Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (Grüneberg, aaO., § 313 BGB, Rn. 3 m.w.N.; Senatsurteil vom 1.4.2021 - 8 U 1099/21, GE 2021, 570, Rn. 103 m.w.N.).

Der BGH hat in den Entscheidungen vom 24.3.2010 angenommen, dass die Voraussetzungen des § 313 BGB hinsichtlich der Preisgebundenheit vorliegen. In den diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalten sind die Parteien eines Wohnraummietvertrages bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Wohnung der Preisbindung unterlag. Da dies nicht der Fall war, hat der BGH angenommen, dass eine Anpassung des Wohnraummietvertrages wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt und eine Vertragsanpassung erforderlich ist (BGH, aaO. Rn 16). Eine Vertragsanpassung kann allerdings nicht ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen; Obergrenze für eine Anpassung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Dem Mieter kann die Rückforderung der gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als er Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat (BGH - VIII ZR 60/09, aaO., Rn. 19; BGH, Urteil - VIII ZR 160/09, aaO., Rn. 22 ff.).

16 Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Sachverhalt übertragbar.

Bei Abschluss der Mietverträge sind die Vertragsparteien von der Preisgebundenheit ausgegangen und die damit verbundene Möglichkeit, auf Vermieterseite die Kostenmiete erheben zu können. Die Räumlichkeiten wurden bei Anmietung in den Jahren 1989 bzw. 1998 bis zum Erlass des Bescheides der Behörde am 23.9.2015 öffentlich gefördert, so dass die Vorschriften des WoBindG anwendbar waren. Die Sozialbindung der Wohnungen und die damit verbundene günstige Miete waren auf Seiten der Kl. gerade Grund für die Anmietung. Der Vermieter durfte hiernach nur die preisrechtlich zulässige Miete (Kostenmiete) verlangen. Hierunter ist das Entgelt zu verstehen, welches zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (§ 8 Abs. 1 WoBindG). Die Kostenmiete ist für beide Parteien verbindlich; sie kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen abbedungen werden (Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., II, Rn. 113). Die zweite wesentliche Verpflichtung des Vermieters aus der Förderung besteht in der Belegungsbindung. Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nur an einen Wohnungssuchenden überlassen, der zu dem von der Förderung der Wohnungen begünstigten Personenkreis gehört. Die Überlassung kann - wie hier - auch über einen gewerblichen Zwischenvermieter erfolgen, wobei durch den Mietvertrag sicherzustellen ist, dass nur an den berechtigten Personenkreis vermietet wird und die zulässige Miete nicht überschritten wird (Schüller, aaO., II, Rn. 113).

17 Diese Geschäftsgrundlage ist weggefallen, weil die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ aufgrund des Bescheides des Amtes F. vom 23.9.2015 rückwirkend zum 31.12.2012 entfiel.

Beide Parteien gingen danach davon aus, dass die Kostenmiete als preisrechtlich zulässige - in der Regel im Vergleich zum freien Wohnungsmarkt günstigere - Miete jedenfalls so lange zu verlangen ist, wie Fördermittel ausgereicht würden. Zur Geschäftsgrundlage ist hiernach auch geworden, dass eine rückwirkende Aufhebung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht erfolgen würde. Der Bekl. ist es nach Wegfall der Sozialbindung unzumutbar, die erhaltenen Kostenmieten zurückzuzahlen, soweit sie über die bis zum 31.12.2012 geschuldeten Mieten hinausgingen, weil sie durch die Rückwirkung des Bescheides vom 23.9.2015 gehindert war, die Vereinbarung erhöhter Mieten zu verlangen.

18 Nach § 6 Ziffer 3 Satz 2 und Ziffer 5 des Mietvertrages (insoweit wortgleich in allen 12 Mietverträgen) sind für den Zeitraum nach Wegfall der Preisbindung die Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß §§ 558 ff. BGB vereinbart.

In § 6 Ziffer 3 ist - wie ausgeführt - geregelt, dass im Falle des Wegfalles der Mietpreisbindung die gesetzlich zulässigen Erhöhungen gelten sollen. In Ziffer 5 heißt es weiter, dass der Vermieter berechtigt ist, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen. Diese Regelungen sind dahin zu verstehen, dass die Parteien in Bezug auf den Mietzins Wohnraummietrecht vereinbart haben. Bei Wegfall der Preisbindung ist deshalb anzunehmen, dass auch - wie im Wohnraummietrecht - die ortsübliche Vergleichsmiete für preisfreien Wohnraum und Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß §§ 558 ff. BGB gelten sollten.

Eine Mietanpassung kommt dann nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 24.3.2010 - VIII ZR 160/09, aaO., Rn 23; BGH vom 16.6.2010 - VIII ZR 258/08, Rn 13).

19 Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass die Vorschriften des §§ 558-558e BGB nicht einzuhalten seien, sondern die Parteien durch die Regelung in § 6 Ziffer 6 des Mietvertrages auch eine einvernehmliche Erhöhung der Miete gemäß § 557 Abs. 1 BGB in den Blick genommen hätten. Sie beruft sich darauf, dass die (unwirksamen) Mieterhöhungserklärungen in Angebote auf Abschluss von Vereinbarungen über die Miethöhe umzudeuten seien, welche konkludent durch Zahlung angenommen worden seien.

Zum einen lässt sich ein solcher Erklärungsgehalt den Mieterhöhungserklärungen nicht beimessen, weil sie ausdrücklich auf mögliche Mieterhöhungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz (§§ 8-10 WoBindG) Bezug nehmen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Kl., auf deren Empfängerhorizont es ankommt (Ellenberger in: Grüneberg, aaO., § 133 BGB, Rn. 9 m.w.N.), die Erhöhungserklärungen als Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung aufgefasst hat und sie durch die Zahlungen eine konkludente Willenserklärung hätte abgeben wollen.

20 Rückforderungsansprüche der Kl. gemäß § 812 BGB bestehen daher insoweit, als die von ihr gezahlten Mieten über die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen hinausgehen. Da die Bekl. Vertragsanpassung verlangt, ist sie darlegungs- und beweispflichtig, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können (BGH, Urteil vom 24.3.2010 - VIII ZR 160/09, GE 2010, 685, Rn. 23).

21 Als Ausgangsmiete für die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB gilt nach der Rechtsprechung des BGH vom 16.6.2010 - VIII ZR 258/09, aaO., Rn. 13, die zuletzt gezahlte Kostenmiete. Der BGH hat in der Entscheidung ausgeführt, dass der Wegfall der Preisbindung „nicht zu einer Änderung der Miethöhe“ führt und der Mieter verpflichtet ist, „die zuletzt an den Vermieter gezahlte Kostenmiete“ nunmehr als Marktmiete weiter zu entrichten. Weiter spricht der BGH von der „Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags) als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung“ (BGH, aaO., Rn. 15) [Hervorhebung d. d. Senat].

Soweit die Bekl. die Entscheidung des BGH vom 16.6.2010 in dem Sinne versteht, dass der BGH zwischen der gezahlten und der als Marktmiete geschuldeten Miete differenziere, folgt der Senat dem nicht. Wie ausgeführt, hat der BGH in der Entscheidung ausdrücklich formuliert, dass der Wegfall der Preisbindung nicht zu einer Änderung der Miethöhe (als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung) führe. Die geschuldete Miete entspricht der zu diesem Zeitpunkt zutreffenden - und auch der gezahlten - Miete.

22 Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Landgerichts vom 27.6.2011 - 67 S 444/10, Rn. 10 und vom 20.6.2015 - 63 S 383/14, Rn. 6 auf ein Recht zum Widerruf ihres vorherigen Verzichts auf Erhebung der vollen Kostenmiete.

Die Bekl. hat seit Auslaufen der Preisbindung zum 31.12.2012 keinen Anspruch mehr auf die volle Kostenmiete.

Aus den (noch) wirksam ausgebrachten Mieterhöhungserklärungen vom 10. Juli 2012 lässt sich ein Widerruf des Verzichts auch nicht entnehmen. Hierin weist die Bekl. (beispielsweise für die Wohnung Nr. 150/5/52) darauf hin, dass die Miete auf die Kostenmiete gemäß § 8 WoBindG, d. h. auf 12,7352 €/m2 monatlich angehoben werden könne, ohne dass es der Zustimmung durch den Mieter bedarf (§ 10 WoBindG). Weiter teilte die Bekl. mit, dass die Miete für die Wohnung zum 1.8.2012 von derzeit 6,80 €/m2 monatlich auf 7 €/m2 erhöht wird. Ein Widerruf des Verzichts ist hierin nicht erklärt worden. Im Gegenteil: Die Bekl. hat zwar auf die zulässige Kostenmiete hingewiesen, aber nur geringere Beträge verlangt.

23 Soweit die Bekl. geltend macht, dass sie nach den verwaltungsrechtlichen Vorschriften gemäß § 48 VwVfG schutzwürdig sei und die Kl. sich deswegen nicht auf den Wegfall der Wohnungsbindung rückwirkend zum 31.12.2012 berufen könne, geht dies fehl.

Die Vorschrift des § 48 VwVfG, welche die Aufhebung rechtswidriger Verwaltungsakte durch Rücknahme regelt, betrifft das Verhältnis der Behörden zum Adressaten eines Verwaltungsaktes und nicht das Verhältnis von durch zivilrechtlichen Vertrag - wie vorliegend der Mietvertrag - verbundene Parteien. Hieraus kann die Bekl. im Verhältnis zur Kl. nichts Günstiges herleiten. Dass die Bekl. - wie sie geltend macht - „im guten Glauben“ auf den Fortbestand der Wohnungsbindung und der (wirksamen) Erhöhung der Kostenmiete über den 31.12.2012 hinaus gewesen sein mag, ändert hieran nichts. Auch die Kl. ist insoweit gleichermaßen betroffen.

24 Ohne Erfolg macht die Bekl. weiter geltend, dass das Rückforderungsverlangen der Kl. unbillig sei, weil die Kl. das in § 18 WoBindG geregelte Auskunftsrecht nicht rechtzeitig während der Wohndauer wahrgenommen habe.

Gemäß § 18 Abs. 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse auch dem Mieter schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich.

Hiernach kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine entsprechende Bestätigung verlangen. Es ist danach nicht ersichtlich, dass eine von der Bekl. reklamierte „Unbilligkeit“ der Rückforderung sich aus der fehlenden Anfrage des Mieters ergeben sollte. Die Bekl. behauptet auch selbst nicht, dass die Kl. Anhaltspunkte gehabt habe, dass die Förderung rückwirkend aberkannt worden ist.

Die I. B. hat zudem noch mit Schreiben vom 25.9.2015 an die Kl. mitgeteilt, dass die Eigentümerseite die Kostenmiete bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ geltend machen kann und die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31.12.2020 ende. Erst mit Schreiben vom 28.3.2019 hat die I. B. der Kl. nach nochmaliger Prüfung den zutreffenden Sachverhalt mitgeteilt. Bis dahin sind beide Parteien davon ausgegangen, dass die Wohnungen (trotz fehlender Anschlussförderung und Reduzierung der Kostenmiete) weiterhin „als öffentlich gefördert“ gelten.

25 Nach Wegfall der Sozialbindung sind daher - wie unter Ziffer [18] dargelegt - die streitgegenständlichen Mieten wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) entsprechend den Voraussetzungen des § 558 BGB anzupassen. Hiernach sind die möglichen Mieterhöhungen für die 12 Wohnungen unter Berücksichtigung dieser maßgeblichen Vorschrift zur Mieterhöhung festzustellen.

26 Der Rückforderungsanspruch der Kl. ist bereits unabhängig von der Entwicklung der ortsüblichen Miete i.H.v. 20.032,93 € begründet.

26.1 Die Bekl. hat die Kostenmieten aufgrund der Mieterhöhungserklärungen zum 1.8.2012 wirksam erhöht. Diese Mieten sind - wie unter Ziffer [20] dargelegt - als Ausgangsmieten zugrunde zu legen.

26.2 Danach hätte die Bekl. die Mieten unter Einhaltung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB erst zum 1.11.2013 erhöhen können. Die eingeklagten Rückforderungsansprüche für August bis Oktober 2013 sind hiernach in einer Gesamthöhe von 3 x 73,11 € = 219,33 € begründet.

26.3 Die bis Juli 2013 gezahlten Mieten hätten innerhalb des streitgegenständlichen Zeitraums bis Juli 2016 wegen der zu berücksichtigenden Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB maximal um 15 % erhöht werden können. Die Rückforderungsansprüche für den Zeitraum ab September 2015 sind daher schon wegen Überschreitung dieser Kappungsgrenze in Höhe eines Teilbetrages von 24.974,79 € begründet, wie sich aus nachfolgender Berechnung ergibt:

[hier nicht abgedruckt]

Die Kl. hat in der Klageschrift mit den Rückforderungsansprüchen die Aufrechnung gegen Nachforderungen der Bekl. aus Nebenkostenabrechnungen i.H.v. 5.161,19 € erklärt.

Der Kl. steht hiernach unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete ein Rückforderungsanspruch i.H.v. 20.032,93 € zu.

27 Der Rückforderungsanspruch der Kl. ist darüber hinaus insgesamt begründet, weil die Mietzahlungen der Kl. die ortsübliche Miete für die streitgegenständlichen Wohnungen überstiegen.

28 Der Senat hat sich gemäß § 287 ZPO zur Feststellung der ortsüblichen Miete der Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 bedient. Diese sind ein geeignetes Mittel für die Feststellung der ortsüblichen Miete (Börstinghaus/Clar, Mietspiegelrecht 2023, § 558b BGB, Rn. 12 m.w.N.).

Die Feststellung der ortsüblichen Miete obliegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (BGH, Urteil vom 13.2.2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377, Rn. 13 m.w.N.). Auch ein einfacher Mietspiegel, dem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB vorbehaltene Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels zukommt, stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 13.2.2019, aaO., Rn 17; BGH, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, GE 2021, 49, Rn. 33). Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteile vom 16.6.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946, Rn. 12 und vom 21.11.2010 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775, Rn. 16; vom 3.7.2013 - VIII ZR 269/12, NJW 2014, 292, Rn. 32).

Den Mietspiegeln für 2013 und 2015 kommt hiernach als einfache Mietspiegel eine Indizwirkung zu (siehe für Mietspiegel 2013: LG Berlin, Urteil vom 14.4.2016 - 18 S 125/15, Rn. 10; für Mietspiegel 2015: LG Berlin, Urteil vom 9.8.2016 - 18 S 111/15, GE 2016, 1142, Rn. 23; rechtskräftig nach Zurückweisung der Beschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin).

Die Bekl. hat keine konkreten Bedenken gegen die Eignung der beiden Berliner Mietspiegel als Beweismittel erhoben und nicht (konkret) geltend gemacht, dass und aus welchen Gründen den Mietspiegeln die Indizwirkung abzusprechen wäre.

Der Senat konnte daher im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die Daten der Mietspiegel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen.

29 Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Miete kam trotz des von der Bekl. eingereichten Gutachtens des Sachverständigen S. vom 22.1.2016 nicht in Betracht. Das Sachverständigengutachten ist als sogenanntes Typengutachten zum Stichtag 22.1.2016 erstellt worden. Das Typengutachten stellt zwar im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens ein förmliches Begründungsmittel dar, ist jedoch hinsichtlich seiner Beweiskraft zur Ermittlung der ortsüblichen Miete deutlich verringert. Jedenfalls ist es in keiner Weise ausreichend, zumal es auch auf einen unzutreffenden Stichtag 22.1.2016 erstellt worden ist.

30 Unter Zugrundelegung der Berliner Mietspiegel für 2013 und 2015 ergibt sich die ortsübliche Miete wie folgt:

Der Mietspiegel für 2013 weist für Wohnungen mit 40 m2 bis 60 m2 (mittlere Wohnlage Baujahr 1973 bis 1990 West) im Mietspiegelfeld E5 eine Mietpreisspanne von 5,53 €/m2 bis 7 €/m2 bei einem Mittelwert von 6,46 €/m2 aus und für Wohnungen mit 60 m2 bis unter 90 m2 (mittlere Wohnlage Baujahr 1973 bis 1990 West) im Mietspiegelfeld H5 eine Mietpreisspanne von 5,54 €/m2 bis 6,60 €/m2 bei einem Mittelwert von 6,10 €/m2. Der Mietspiegel für 2015 weist für die kleineren Wohnungen (mittlere Wohnlage Baujahr 1973 bis 1990 West) im Mietspiegelfeld E5 eine Mietpreisspanne von 6,46 €/m2 bis 7,84 €/m2 bei einem Mittelwert von 6,97 €/m2 aus und für die größeren Wohnungen 6,24 €/m2 bis 8,27 €/m2 bei einem Mittelwert von 7,14 €/m2.

Bei Zugrundelegung des Mittelwertes von 6,46 €/m2 bzw. 6,10 €/m2 und von 6,97 €/m2bzw. 7,14 €/m2 war eine Mieterhöhung für sämtliche 12 Wohnungen nicht möglich. Denn die Ausgangsmiete (per 1.8.2012) lag bereits bei 7 €/m2 bis 7,80 €/m2 für die kleineren Wohnungen und bei 7,50 €/m2 bis 8,20 €/m2 für die größeren Wohnungen (siehe Erhöhungserklärungen vom 10.7.2012). Die aufgrund der unwirksamen Mieterhöhungserklärungen geleisteten (weitergehenden) Zahlungen kann die Kl. zurückverlangen (§ 812 Abs. 1 BGB).

31 Die Bekl. kann sich auf § 814 BGB nicht mit Erfolg berufen. Hiernach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Eine solche positive Kenntnis der Kl. bei Leistung der (unwirksamen) Kostenmieten lag nicht vor. Die Kl. erfuhr erst durch Schreiben der I. B. vom 28.3.2019, dass die Sozialbindung rückwirkend weggefallen ist.

32 Der gemäß § 818 Abs. 3 erhobene Entreicherungseinwand der Bekl. greift ebenfalls nicht. Denn durch die Verwendung der Mieten für anfallende Kosten in den Wohnungen wurde die Bekl. von Verbindlichkeiten gegenüber dritten Gläubigern befreit (Grüneberg/Sprau, aaO., § 818 BGB, Rn. 45).

33 Rückforderungsansprüche sind - entgegen der Ansicht der Bekl. - nicht verjährt.

Die Verjährung des Rückerstattungsanspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung richtet sich nach den allgemeinen Regeln der §§ 195, 199 BGB. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und läuft ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch Zahlung des Mieterhöhungsbetrages entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat (Schreiber, aaO., Seite 64).

Die Kl. hat erst durch Schreiben der I. B. vom 28.3.2019 die maßgebliche Kenntnis i.S.v. § 199 BGB erlangt. Die Klage ist am 18.12.2019 eingereicht.

Die in § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG geregelte kürzere Rückforderungsfrist ist auf die Mietverhältnisse seit dem Auslaufen der Preisbindung zum 31.12.2012 nicht mehr anwendbar.

34 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288, 291 BGB. Die Kl. kann Zinsen nur i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen, weil es sich bei den Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht um eine Entgeltforderung i.S.v. § 288 BGB handelt (Grüneberg, aaO., § 286 BGB, Rn. 27).

35 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Wenn die Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum endet, ist der Vermieter nicht mehr an die Kostenmiete gebunden, sondern kann nunmehr (nur) die ortsübliche Miete verlangen. Probleme entstehen dann, wenn die Preisbindung rückwirkend erfolgt und zwischenzeitlich Mieterhöhungen auf der Grundlage des Wohnungsbindungsgesetzes, was ja nicht mehr zur Grundlage der Erhöhungen gemacht werden durfte, erfolgten: Wie errechnet sich dann die maßgebliche Miete? Und besteht ein Rückforderungsanspruch des Mieters? Wenn ja: Wie berechnet sich dieser? Hiermit befasst sich die Entscheidung des 8. Senats des Kammergerichts, das die – allerdings immer wieder fälschlich angewandte – Behauptung „judex non calculat“ anschaulich widerlegt.

Durch Mietverträge aus den Jahren 1989 bis 1998 vermietete die Beklagte der Klägerin zwölf Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung an einen bedürftigen Personenkreis. In Mietverträgen befindet sich u. a. der Hinweis darauf, dass die Wohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet worden sind, den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegen, die Mietpreisbindung nach Rückzahlung der Fördermittel aufgehoben ist und die gesetzlichen Erhöhungen gelten. Nachdem die Beklagte die Kostenmiete durch Erklärungen von 2013, 2014 und 2015 erhöht hatte, erteilte die zuständige Behörde im September 2019 einen rechtskräftigen Bescheid, wonach die öffentliche Förderung rückwirkend zum 31. Dezember 2012 fortgefallen sei. Mit der Klage verlangt die Klägerin nunmehr Rückzahlung der aufgrund der Mieterhöhungserklärungen zu viel gezahlten Mieten.

Das Kammergericht änderte die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Auszugehen sei davon, dass wegen des rückwirkenden Wegfalls der Preisbindung die Geschäftsgrundlage für die Mietverträge, für die die Parteien die Geltung des Wohnungsbindungsgesetzes vereinbart hätten, fortgefallen sei und die Klägerin deshalb einen Anspruch auf Anpassung der Verträge gehabt habe. Weil die Parteien in den Verträgen vereinbart hatten, dass nach Wegfall der Preisbindung die §§ 558 ff. BGB für Mieterhöhungen maßgeblich sein sollten, müsse das auch für den hier gegebenen Fall des rückwirkenden Fortfalls der Preisbindung gelten, wobei als Ausgangsmiete für die Berechnung etwaiger Erhöhungen die vor dem Zeitpunkt der Rückwirkung zuletzt geschuldete Kostenmiete maßgeblich sei. Ausgehend von § 558 BGB unter Berücksichtigung von Kappungsgrenze und Wartefrist ergäbe sich eine Überzahlung von im Einzelnen für jede Wohnung berechneten Mieten in Höhe von insgesamt 24.974,79 €. Darüber hinaus könne die Klägerin aber auch (zusätzlich) Rückforderung verlangen, soweit die insoweit gezahlten Mieten die nach den Mietspiegeln 2013 und 2015 ortsüblichen Mieten überstiegen. Nach diesen Mietspiegeln ergäben sich weitere Überzahlungen, sodass der Klägerin insgesamt ein nicht verjährter Rückzahlungsanspruch in Höhe des geltend gemachten Betrages nach § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagten zustehe.