Rückforderung ungültiger Sonderumlage durch ausgeschiedenen Wohnungseigentümer

Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nicht.

Die Kl. war Miteigentümerin der beklagten WEG, die eine später für ungültig erklärte Sonderumlage beschlossen hat. Den auf sie entfallenden und von ihr gezahlten Teil der Sonderumlage - 2.201,80 € - fordert die Kl. nach Verkauf ihres Sondereigentums von der Gemeinschaft zurück. Die Sanierungsmaßnahme ist zwischenzeitlich durchgeführt worden. Im Berufungsverfahren haben die Bekl. behauptet, dass nach Abschluss der Sanierungsarbeiten „der Sanierungsbeschluss durch ergänzenden Beschluss geheilt“ wurde. Dieser Beschluss ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren zur Akte gelangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu.

1. Die von der Kl. geleistete Zahlung der Sonderumlage erfolgte ohne Rechtsgrund. Denn nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat die Ungültigerklärung eines Beschlusses zur Folge, dass diesem von Anfang an die Rechtswirksamkeit fehlt und Folge des die Ungültigkeit aussprechenden Urteils eine dahingehende rückwirkende Gestaltungswirkung ist (st. Rspr. seit BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087 [1088]; dazu Staudinger/Lehmann-Richter, Neubearb. 2018, § 46 WEG Rn. 212; BeckOGK/Herrmann, Stand Juli 2018, § 23 WEG Rn. 175; BayObLG NJW-RR 1988, 270). Demzufolge steht nunmehr zwischen den Parteien rechtskräftig durch das Urteil der Kammer im Verfahren über die Beschlussanfechtung vom 23.8.2017 (2-13 S 8/14) fest, dass eine Zahlungsverpflichtung der Kl. (aus der für die vorliegende Entscheidung maßgeblichen heutigen Sicht) von Anfang an nicht bestand.

Allerdings war die Kl. nach dem System des Wohnungseigentumsrechts gemäß § 23 Abs. 4 WEG zunächst verpflichtet, die Sonderumlage zu zahlen, denn die Anfechtungsklage hatte keine aufschiebende Wirkung und verpflichtet die Kl. gleichwohl zur Zahlung von beschlossenen Sonderumlagen. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die Entscheidung der Kammer vom 25.1.2018 - 2-13 S 162/17 - Bezug genommen. Dies ändert aber nichts daran, dass nunmehr durch die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses die Zahlungsverpflichtung von Anfang an nicht bestand (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beschluss über die Sanierungskosten nach Auffassung der Bekl. durch einen weiteren Beschluss „geheilt“ wurde. Die Kl. hat diesen Beschluss in Abrede genommen und insbesondere bestritten, dass er gefasst wurde, während sie noch Eigentümerin war. Vorgelegt wurde er auch auf den Hinweis der Kammer vom 8.11.2018 nicht. Damit kann die Kammer diesen Beschluss ihrer Entscheidung nicht zugrunde legen, denn für die Beschlussfassung wäre die Bekl. beweisbelastet. Im Übrigen bleibt es bei dem Hinweis, dass, wenn der Beschluss nach dem Ausscheiden der Kl. getroffen worden wäre, er keine Verpflichtungen zu ihren Lasten enthalten dürfte, da eine Beschlusskompetenz zur Begründung von (Zahlungs-) Verpflichtungen für Dritte nicht besteht.

2. Ob die Ungültigerklärung einer beschlossenen Zahlungsverpflichtung allerdings unmittelbar einen Rückzahlungsanspruch des Wohnungseigentümers zur Folge hat, ist umstritten. Nach einer auch vom Amtsgericht vertretenen weit verbreiteten Auffassung steht einem derartigen Rückzahlungsanspruch das Abrechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen, demnach sind mit verschiedenen Begründungen Rückforderungen Einzelner nur dann möglich, wenn hierüber ein Beschluss gefasst worden ist (vgl. etwa KG GE 2009, 59; LG Düsseldorf, ZWE 2014, 89; LG Köln ZMR 2007, 642; AG Charlottenburg ZMR 2018, 875; IMR 2019, 75 mit Anm. Dötsch; ausf. auch zur Darstellung der Begründungsansätze Niedenführ, § 28 Rn. 33).

Nach der Gegenauffassung besteht im Falle nicht geschuldeter Zahlungen ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Merle ZWE 2014, 89, 90 f.; Häublein in Staudinger, Neubearb. 2018 § 28 Rn. 228; Bärmann/Becker, § 28 Rn. 92a; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 76).

Nach Auffassung der Kammer ist die zuletzt genannte Auffassung zutreffend. Zwar ist, worauf das Amtsgericht abstellt, innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein besonderes Treueverhältnis gegeben, dieses führt im Grundsatz dazu, dass im Regelfall lediglich ein Innenausgleich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage beschlossener Abrechnungen zulässig ist, welches durch eigenmächtige Rückforderungsansprüche empfindlich gestört wäre. Dies kann allerdings nicht einer Rückforderung in dem Fall entgegenstehen, in welchem ein Beschluss, welcher einen Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, nachträglich für ungültig erklärt wird, zumal wenn der Zahlende nicht mehr Eigentümer ist. Eine Zahlungspflicht eines Eigentümers besteht nach dem System des Wohnungseigentumsrechts nur dann, wenn die Wohnungseigentümer hierüber einen Beschluss fassen, also entweder einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplanes beschließen oder die beschlossene Jahresabrechnung für den Eigentümer eine anspruchsbegründende Abrechnungsspitze ergibt. Auch soweit teilweise vertreten wird, dass aus § 16 Abs. 2 WEG eine unmittelbare Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur gemeinsamen Kosten- und Lastentragung folge (Bärmann/Becker, § 16 Rn. 21), wird nicht in Abrede genommen, dass die Zahlungsverpflichtung sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan, ggf. ergänzender Sonderumlagen und der Abrechnungsspitze ergäbe (Bärmann/Becker, § 28 Rn. 63).

Ist aber eine derartige Zahlungsverpflichtung deshalb nicht gegeben, weil der entsprechende Beschluss mit Wirkung ex tunc für ungültig erklärt worden ist, ist die geleistete Zahlung rechtsgrundlos geleistet und gem. § 812 BGB zu erstatten. Diese Rechtslage tritt ipso jure ein und bedarf keiner Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Gegenteil dürfte es bereits an einer Beschlusskompetenz, insoweit etwas anderes zu beschließen, fehlen.

Soweit die Gegenauffassung darauf abstellt, dass für derartige Rückerstattungsansprüche eine Jahresabrechnung erforderlich sei, so verkennt sie, dass die Jahresabrechnung derartige Rückerstattungsansprüche überhaupt nicht ausweisen kann. Nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung (vgl. zuletzt BGH, NJW-RR 2017, 844 Rn. 6 m.w.N.) ist die Jahresabrechnung eine kombinierte Soll-Ist-Abrechnung, so dass in ihr geschuldete Vorauszahlungen den tatsächlichen Ausgaben, unabhängig von deren Berechtigung, gegenübergestellt werden. Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung ist dabei nur die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz aus den beiden vorgenannten Werten (dazu Kammer NZM 2017, 570). Demzufolge kann sich aus der Jahresabrechnung ein entsprechender Rückzahlungsanspruch nicht ergeben. Im Gegenteil: Wird die Jahresabrechnung beschlossen, nachdem rechtskräftig der Sonderumlagebeschluss oder Wirtschaftsplanbeschluss für ungültig erklärt worden ist und die beschlossene Maßnahme durchgeführt wurde - was in der Praxis allerdings eine seltene Ausnahme sein dürfte -, ist als geschuldete Vorauszahlung insoweit ein Betrag von Null anzusetzen, da es aufgrund der Ungültigerklärung des Beschlusses an einer wirksamen Zahlungsverpflichtung fehlt. Demgegenüber ist die getätigte Ausgabe - also hier etwa die Ausgaben für die Sanierungsmaßnahme - mit dem aufgewandten Betrag einzustellen. Das Ergebnis ist automatisch eine Abrechnungsspitze, welche eine Zahlpflicht auf den Eigentümer mindestens in Höhe der tatsächlich aufgewandten Beträge begründet. Ein Rückforderungsanspruch des Eigentümers kann sich daher aus der Jahresabrechnung nicht ergeben. Bereits dies steht der Annahme entgegen, im Wohnungseigentumsrecht sei, anders als im sonstigen Verbandsrecht, eine Kondiktion unrechtmäßig gezahlter Beiträge nur aufgrund einer internen Abrechnung möglich (Merle ZWE 2014, 89, 91).

Rechtspraktische Erwägungen bestätigen diesen Befund. Nach einhelliger Auffassung und auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann im Zahlungsprozess der in Anspruch genommene Eigentümer nicht den Einwand erheben, dass der zur Zahlung verpflichtende Beschluss anfechtbar oder angefochten ist (BGH ZWE 2014, 265). Entsprechend ist auch dieser Einwand der Kl. im Vorprozess zurückgewiesen worden. Allerdings besteht auch Einigkeit darüber, dass die Zahlungsklage abzuweisen ist, wenn zum Zeitpunkt der Entscheidung rechtskräftig der Sonderumlagebeschluss für ungültig erklärt worden ist (vgl. Kammer ZWE 2015, 427). Im Vollstreckungsverfahren kann der Einwand der Ungültigerklärung ggf. gemäß § 767 ZPO einer Zwangsvollstreckung entgegengehalten werden (Riecke/Schmid/Abramenko, § 28 Rn. 40). Verweigert man nun eine Rückzahlung, hätte dies zur Folge, dass der Eigentümer, welcher sich der Zahlung mit allen Mitteln widersetzt und es auch auf eine Zwangsvollstreckung ankommen lässt, sich im Falle der Ungültigerklärung vor erfolgreicher Vollstreckung letztlich der Zahlung mit Erfolg entziehen kann, während der Eigentümer, der, sei es auch widerstrebend, sich der Zahlungsverpflichtung beugt, bei einem Rückzahlungsanspruch auf die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer angewiesen sein soll. Wobei sich aus der Abrechnung - wie ausgeführt - ein Rückzahlungsanspruch nicht ergeben kann. Ein derartiger Befund kann nicht richtig sein. Er würde auch dem Justizgewährungsanspruch aus Art. 19 Abs. 4 GG widersprechen, denn dann wäre eine Anfechtungsklage für den Kl. ohne Wert. Denn selbst im Falle einer erfolgreichen Beschlussanfechtung eines Beitragsbeschlusses hätte der Kl. keine Möglichkeit, seine rechtsgrundlos geleistete Zahlung zurückzuerlangen. Die mögliche Ungleichbehandlung des zahlenden und des die Zahlung verweigernden Eigentümers zeigt auch, dass das Rückzahlungsverlangen nicht treuwidrig ist (so aber etwa Niedenführ, § 28 Rn. 33).

Soweit dieser Auffassung entgegenzuhalten wäre, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich über die Mittel verfügt, welche die Wohnungseigentümer ihr durch Beiträge zur Verfügung stellen und demzufolge - etwa hier aufgrund der durchgeführten Sanierung, was allerdings als Einwand nicht geltend gemacht wurde - Rückforderungsansprüche der einzelnen Eigentümer gar nicht erfüllen kann (krit. dazu Schmid ZWE 2013, 391, 392), so steht dies dieser Auffassung nicht entgegen. Wohnungseigentümer haben aufgrund des Treueverhältnisses die Verpflichtung, Beschlüsse zu fassen, welche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Wenn - wie hier - Rückforderungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer aufgrund ungerechtfertigter Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, so müssen die Wohnungseigentümer darüber beschließen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft in die Lage versetzt wird, diese Ansprüche zu erfüllen, ggf. sind insoweit Sonderumlagebeschlüsse zu fassen. Dieses Ergebnis hat auch zur Folge, dass letztlich alle Wohnungseigentümer gleichmäßig belastet werden und es nicht - wie bei der anderen Lösung - vom Zufall abhinge, ob und in welcher Höhe einzelne Eigentümer letztlich für die aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zu zahlen haben.

Verschärft wird diese Problematik dann, wenn - wie hier - ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Denn Folge der Gegenauffassung ist, dass Anspruchsinhaber eines Auszahlungsanspruches nunmehr der neue Wohnungseigentümer ist, denn die Folgen einer Beschlussfassung können sowohl hinsichtlich eines Nachzahlungsanspruches als auch eines Auszahlungsanspruches nur den aktuellen Wohnungseigentümer treffen und nicht mehr den bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer. Auch dieses spricht dagegen, einen Auszahlungsanspruch von einem Eigentümerbeschluss abhängig zu machen, da dann der ausscheidende Eigentümer keine Möglichkeiten hätte, von der Gemeinschaft, seinem Schuldner, einen Rückzahlungsanspruch zu erwirken. Vielmehr ist er insoweit darauf angewiesen, mit dem Neueigentümer eine vertragliche Regelung dergestalt zu treffen, dass ein beschlossener Auszahlungsanspruch ihm im Innenverhältnis erstattet wird. Eine Rechtfertigung für eine derartige Risikoverlagerung, insbesondere im Hinblick auf das Insolvenzrisiko des Erwerbers, ist jedoch nicht ersichtlich; zudem bleibt dann der Gemeinschaft die Möglichkeit, den Rückforderungsanspruch des derzeitigen Eigentümers durch Aufrechnung zum Erlöschen zu bringen, während der Alteigentümer, der die Zahlung ohne Rechtsgrund erbracht hat, auf einen unsicheren Zahlungsanspruch gegen den Neueigentümer verwiesen wird. Zudem kommt hinzu, dass es im Regelfall überhaupt keine Beschlüsse geben wird, die eine Rückzahlung zum Gegenstand haben, zumal wenn - wie hier - nur ein ausgeschiedener Eigentümer eine solche begehrt. Gerade die hier maßgebliche Situation des Eigentümerwechsels zeigt, dass ein unmittelbarer Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sachgerecht ist. Denn es ist der Alteigentümer, welcher zu Unrecht der Gemeinschaft Mittel zur Verfügung gestellt hat und diese auch von der Gemeinschaft zurückverlangen können muss. Demgegenüber ist es sachgerecht, dass der Neueigentümer ggf. mittels einer Sonderumlage an der Aufbringung der Mittel für die Rückforderungsansprüche beteiligt wird, denn er ist es, welchem letztlich die Werterhöhung durch die durchgeführte Sanierung dauerhaft zugutekommt.

Demzufolge besteht der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der gezahlten Sonderumlage aus § 812 BGB.

3. Soweit mit der Berufung erstmals eingewandt wird, dass die Kl. ebenfalls bereichert sei, weil sie durch die Dachsanierung eine Wertsteigerung ihres Eigentumsanteils erhalten habe, so steht einer Berücksichtigung dieses Einwandes in der Berufungsinstanz bereits entgegen, dass es sich insoweit um eine neue Tatsache handelt, welche in der ersten Instanz nicht geltend gemacht wurde (§ 529 Abs. 1 Nr. 2, § 533 ZPO). Allerdings ist dieser Einwand auch nicht hinreichend vorgetragen worden. Denn eine Bereicherung der Kl. würde voraussetzen, dass eine (aufgedrängte) Bereicherung der Kl. vorliegt, sich also der Verkaufserlös ihrer Wohnung um den Betrag der Sonderumlage dadurch erhöht hat, dass die Sanierung vor dem Verkauf durchgeführt worden ist. Es ist allerdings weder vorgetragen worden, welche konkrete Werterhöhung die Wohnung der Kl. hatte, noch wann die Sanierung erfolgt ist, insbesondere ob dies noch erfolgt ist, als die Kl. noch Eigentümerin war. Soweit die Berufungserwiderung dahingehend zu verstehen sein soll, dass der derzeitige Wert der Wohnung höher ist, weil die Sanierung durchgeführt worden ist, so trifft diese Bereicherung nicht die Kl., sondern die derzeitige Eigentümerin. Diese ist allerdings nicht am vorliegenden Prozess beteiligt. Letztlich dürfte es ohnehin an Bereicherungsansprüchen fehlen, wenn die Sanierung durch einen nachträglichen Beschluss genehmigt wurde, da es dann nicht (mehr) an einem Rechtsgrund fehlt und Bereicherungsansprüche nicht (mehr) in Betracht kommen. Auch hierzu ist allerdings, trotz eines Hinweises der Kammer, nicht vorgetragen worden. Soweit dieser nun mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 28.2.2019 vorgelegt wurde, besteht kein Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, der Schriftsatz ist vielmehr zurückzuweisen (§§ 525, 296a Satz 1 ZPO), denn die Kammer hat bereits mit der Terminsladung am 14.11.2018 auf die Problematik hingewiesen und um Vorlage des Beschlusses gebeten sowie um Mitteilung, ob dieser bestandskräftig ist.

4. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Zwar erfolgte die Zahlung im Jahre 2014 und die Rückforderungsklage ist erst im Jahre 2018 erhoben worden. Allerdings kann, auch wenn der Beschluss über die Sonderumlage mit Wirkung ex tunc für ungültig erklärt wurde, der Zeitraum bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des zur Zahlung verpflichtenden Beschlusses im Jahre 2017 nicht in den Verjährungszeitraum einberechnet werden. Dies hat die Kammer bereits für den Fall eines Anspruchs auf Beseitigung einer baulichen Veränderung für den Zeitraum entschieden, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war (Kammer NJW 2018, 85). Die Kammer hat dies damit begründet, dass der Genehmigungsbeschluss - auch wenn er anfechtbar war - bis zum Zeitpunkt seiner Ungültigerklärung (§ 23 Abs. 4 WEG) gültig und bindend war. Dies gilt auch hier. Denn sonst - wie der Ausgang des Zahlungsprozesses zeigt - hätte die Kl. bis zur Ungültigerklärung des Beschlusses über die Sonderumlage ihr Rückforderungsbegehren nicht erfolgreich durchsetzen können. Dies steht - aus den in der vorgenannten Entscheidung der Kammer näher dargelegten Gründen - der Annahme entgegen, die Verjährungsfrist würde gleichwohl laufen.

5. Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und die Bekl. zur Zahlung zu verurteilen.

Revision zugelassen

Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nach Auffassung des LG Frankfurt nicht.

Die Klägerin war Miteigentümerin in der beklagten WEG. Am 10. Mai 2012 zu TOP 6 haben die Wohnungseigentümer beschlossen, eine Sonderumlage zu erheben, wobei auf die Klägerin eine Umlage in Höhe von 2201,80 € entfiel. Diesen Betrag hat die WEG in einem früheren Verfahren geltend gemacht und auch erhalten. Inzwischen ist der Sonderumlagebeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden.

Mit Kaufvertrag vom 23. November 2015 hat die Klägerin ihren Miteigentumsanteil veräußert, die Umschreibung erfolgte Anfang 2016. Die Sanierungsmaßnahme ist zwischenzeitlich durchgeführt worden. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte behauptet, dass nach Abschluss der Sanierungsarbeiten der damalige Sanierungsbeschluss durch ergänzenden Beschluss „geheilt“ worden sei. Dieser Beschluss ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung

im Berufungsverfahren zur Akte gelangt.

Mit der am 25. April 2018 erhobenen Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung der Sonderumlage, da diese ohne Rechtsgrund gezahlt worden sei. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das AG hat die Klage abgewiesen und sich im Wesentlichen zur Begründung darauf gestützt, dass der Ausgleich überzahlter Wohngelder in einer WEG allein im Wege der Abrechnung stattfinde; auch die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs könne nur

dann verlangt werden, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für den Anspruchsteller ausweise, einer isolierten Anspruchsverfolgung stehe das Abrechnungsverhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Hiergegen legte die Klägerin Berufung ein – mit Erfolg.

Die von der Klägerin geleistete Zahlung der Sonderumlage erfolgte ohne Rechtsgrund, weil die Ungültigerklärung eines Beschlusses zur Folge hat, dass diesem von Anfang an die Rechtswirksamkeit fehlt. Allerdings war die Klägerin zunächst verpflichtet, die Sonderumlage zu zahlen, denn die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Dies ändert aber nichts daran, dass nunmehr durch die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses die Zahlungsverpflichtung von Anfang an nicht mehr bestand.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beschluss über die Sanierungskosten nach Auffassung der Beklagten durch einen weiteren Beschluss „geheilt“ wurde. Die Klägerin hat insbesondere bestritten, dass er gefasst wurde, während sie Eigentümerin war. Abgesehen davon würde dieser Beschluss keine Verpflichtungen zu Lasten der Klägerin enthalten, wenn der Beschluss nach deren Ausscheiden getroffen worden wäre.

Nach einer weit verbreiteten Auffassung soll einem derartigen Rückzahlungsanspruch das Abrechnungswesen der WEG entgegenstehen, so dass über Rückforderungen zunächst Beschluss gefasst werden muss. Nach Auffassung des LG Frankfurt besteht aber ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen die WEG. Zwar ist im Grundsatz ein Innenausgleich innerhalb der WEG lediglich aufgrund beschlossener Abrechnungen zulässig. Durch einseitige Rückforderungen daneben wäre das Abrechnungssystem Rückforderungsanspruch empfindlich gestört. Dies kann allerdings nicht eine Rückforderung in dem Fall hindern, in welchem ein zur Zahlung verpflichtender Beschluss nachträglich für ungültig erklärt wird. Soweit die Gegenauffassung darauf abstellt, dass für derartige Rückerstattungsansprüche eine Jahresabrechnung erforderlich sei, so verkennt sie, dass die Jahresabrechnung derartige Rückerstattungsansprüche überhaupt nicht ausweisen kann. Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist nur die so genannte Abrechnungsspitze. Demgemäß kann sich aus der Jahresabrechnung ein entsprechender Rückzahlungsanspruch nicht ergeben.

Es besteht Einigkeit darüber, dass die Zahlungsklage abzuweisen ist, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung bereits rechtskräftig ein Sonderumlagebeschluss für ungültig erklärt worden ist. Im Vollstreckungsverfahren kann der Einwand der Ungültigerklärung gemäß § 767 ZPO einer Zwangsversteigerung entgegengehalten werden.

Wenn Rückforderungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer aufgrund ungerechtfertigter Zahlungen an die WEG bestehen, so müssen die Wohnungseigentümer darüber beschließen, wie der Verband in die Lage versetzt wird, diese Ansprüche zu erfüllen, gegebenenfalls sind Sonderumlagebeschlüsse zu fassen.

Verschärft wird die Problematik dann, wenn wie hier ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Dabei könnte nach der Gegenauffassung Anspruchsinhaber eines Auszahlungsanspruches nunmehr der neue nachfolgende Wohnungseigentümer sein, denn die Folgen einer Beschlussfassung können sowohl hinsichtlich eines Nachzahlungsanspruches als auch eines Auszahlungsanspruches nur die bei Beschlussfassung aktuellen Wohnungseigentümer treffen und nicht mehr den bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer. Der ausscheidende Eigentümer soll nach Auffassung des LG Frankfurt am Main nicht mehr die Befugnis haben, von der Gemeinschaft einen Rückzahlungsanspruch zu erwirken. Demgegenüber hat der BGH mit Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17 - (GE 2019, 803) die Abwicklung der „Sozialverbindlichkeiten“ nur über die Gemeinschaft zugelassen, sich allerdings zu einem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer nicht geäußert.

Aber hier muss spiegelbildlich zum werdenden Wohnungseigentümer der ausscheidende Wohnungseigentümer als Begriff entwickelt werden:

Am Beginn des Lebens einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht die werdende Gemeinschaft. In den Wohnungsgrundbüchern ist noch allein der teilende Eigentümer eingetragen. Es liegt aber mindestens ein Kaufvertrag, die zugehörige Auflassungserklärung und die Besitzübertragung an einen Erwerber vor.

Da bis zur Umschreibung des Wohnungseigentums auf diesen oder einen anderen Käufer noch geraume Zeit vergehen kann, andererseits aber ein Bedürfnis für die Mitwirkung des abgesicherten Erwerbers besteht, werden die Regeln des WEG – insbesondere über die Eigentümerversammlung, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen – bereits materiell und auch prozessual angewandt.

Ebenso ist beim Ausscheiden eines Wohnungseigentümers (ebenso in Bezug auf ein ausgeschiedenen Verwalter!) sowohl prozessual wie auch materiell-rechtlich weiterhin das Wohnungseigentumsrecht anzuwenden.

Die nach dem Ausscheiden entstehenden Rechtsprobleme müssen nach dem Wohnungseigentumsrecht gelöst werden, und zwar auch vor den zuständigen Wohnungseigentumsgerichten. Deshalb überzeugt es nicht, wenn nach dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers im Hinblick auf seine verbliebenen Ansprüche nunmehr angenommen wird, dass die endgültige Abwicklung über die normalen Prozessgerichte laufen soll. Demgemäß kann mit der Unzuständigkeit der WEG-Gerichte nicht argumentiert werden. Auch diese verbleibenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft sind und bleiben Sozialverbindlichkeiten, die über die speziellen Regelungen des WEG abzuwickeln sind, also über Beschlussfassungen, Sonderumlagen und Abrechnungen.

Sollte die zugelassene Revision eingelegt werden, ist nach Maßgabe der Grundsatzentscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 die entsprechende Regelung zu erwarten, dass es auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer keine isolierten Ersatzansprüche gibt, auch nicht aus Notgeschäftsführung.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert