Rückforderung überzahlter Miete und Feststellungsbegehren zur geschuldeten Miete wegen Verstoß gegen MietGrenzVO, Stichtagszuschlag

Wird zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, und liegen die Voraussetzungen des § 556e BGB nicht vor, hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch nach § 556g BGB in Höhe des die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % übersteigenden Betrages. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Berliner Mietspiegel auch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Hat sich der maßgebliche Betrag des entsprechenden Mietspiegelwertes nur um 4,4 % gesteigert, kommt ein Stichtagszuschlag nicht in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit der Klage machen die Kl. Rückzahlungsansprüche gegen die Bekl. wegen überzahlter Mieten für den Zeitraum von Oktober 2016 bis einschließlich Februar 2017 nach § 556d BGB geltend und begehren die Feststellung des zulässigen Mietzinses. Mit Mietvertrag vom 1./4. August 2016 mieteten die Kl. die streitgegenständliche Wohnung zum 16. August 2016 von der Bekl. Die Nettokaltmiete der 51,83 m2 großen Wohnung betrug 428,17 € (8,26 € /m2). Nach den Merkmalen des Mietspiegels 2015 ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 einzuordnen.

Das Bad der Wohnung ist kleiner als 4 m2 und verfügt über eine Einhebelmischbatterie. In dem von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist unter der Überschrift „Der Mieter bestätigt, folgende Einrichtungsgegenstände übernommen zu haben: Bad“ die Angabe „Handtuchhalterheizkörper“ angekreuzt.

Die Kl. sind der Auffassung, dass ihnen gegen die Bekl. ein Rückzahlungsanspruch aufgrund § 556 d BGB zustehe. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 5,53 €, so dass die zulässige Miete höchstens 6,08 € betrage und damit eine Nettokaltmiete in Höhe von 315,13 €. Die Kl. tragen vor, dass eine Kochmöglichkeit nicht vorhanden und ein Gasherd nicht geliefert worden sei. Sie bestreiten, dass das Bad über einen Strukturheizkörper verfüge. Auch eine Radabstellmöglichkeit sei nicht gegeben. Sie meinen, dass die Wohnung besonders lärmbelastet sei, da sie in der Einflugschneise des Flughafens Tegel liege, von dem sie ca. 1,5 km entfernt sei. Die Flughöhe betrage ca. 300 m; am 7.2.2017 seien in der Zeit von 12.42 Uhr bis 13.20 Uhr 18 Flugzeuge über das Haus geflogen. […]

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die zulässige Miete mindestens bei 8,16 €/m2 liege. Dabei meint sie, dass der Berliner Mietspiegel 2015 weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden dürfe.

Rein vorsorglich trägt die Bekl. unter Vorlage des Übergabeprotokolls vor, dass das Bad über einen Strukturheizkörper verfüge, und dass die Lieferung des Gasherdes lediglich aufgrund des Wunsches der Bekl. unterblieben sei. Die Wohnung verfüge über hochwertige abgezogene Dielen. Sie ist der Auffassung, dass eine Fahrradabstellmöglichkeit bestehe, weil den Kl. ein unüblich großer Kellerraum zur Verfügung stehe, der ausreichend Platz für die Unterbringung von Fahrrädern biete. Weiterhin führt sie aus, dass gem. § 556e Abs. 1 BGB zumindest eine Nettokaltmiete in Höhe von 336,90 € zulässig sei, da dies die mit dem Vormieter vereinbart gewesene Miete sei. Schließlich ist sie der Auffassung, dass dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes D2 ein Stichtagszuschlag hinzuzuaddieren sei.

1. Die Kl. hat einen Anspruch gem. §§ 812, 556d, 556g BGB i.V.m. § 1 MietGrenzVO Berlin gegen die Bekl. auf Erstattung überzahlter Miete in Höhe von 450,40 €, da der zwischen den Parteien vereinbarte monatliche Nettokaltmietzins die zulässige Miethöhe um 90,08 € nach § 556d Abs. 1 BGB überschreitet. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht auf den Berliner Mietspiegel 2015 zurückgegriffen. Dabei kann offen bleiben, ob der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen gerecht wird, die § 558d BGB an einen qualifizierten Mietspiegel stellt. Denn jedenfalls kommt dem Mietspiegel als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB Indizwirkung zu (vgl. LG Berlin, GE 2016, 1509). Den Anforderungen, die § 558c Abs. 1 BGB stellt, entspricht der Berliner Mietspiegel 2015 (vgl. LG Berlin, aaO.). Umstände, die gegen eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 sprechen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere stehen die von der Bekl. gegen den Erkenntniswert des Berliner Mietspiegels 2015 erhobenen Einwände dieser Bewertung nicht entgegen (vgl. hierzu im Einzelnen LG Berlin, GE 2017, 596 ff.).

Da der Mietvertrag zum 16. August 2016 in Kraft trat und somit vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2017, war auf den Berliner Mietspiegel des Jahres 2015 zurückzugreifen. Auch ein sogenannter Stichtagszuschlag (vgl. BGH, Urteil vom 15.3.2017, VIII ZR 295/15 = GE 2017, 472) war nicht vorzunehmen. Dies kam bereits deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert (D2) zwar gesteigert hatte, aber in einem - im Vergleich zu dem vom BGH zu beurteilenden Fall und im Vergleich zu den übrigen Steigerungen des Mietspiegels - noch „maßvollen“ Umfang, nämlich um 4,4 %.

Das Bad ist positiv zu bewerten, da neben dem unstreitig vorhandenen negativen Merkmal „kleiner als 4 m2“ und dem unstreitig vorhandenen positiven Merkmal „Einhebelmischbatterie“ das Gericht aufgrund des von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokolls auch vom Vorliegen des positiven Merkmals „Strukturheizkörper“ ausgegangen ist. Ein schlichtes Bestreiten der Kl. genügt angesichts des Übergabeprotokolls nicht.

Die Küche ist wegen der unstreitig nicht vorhanden Spüle negativ zu bewerten. Auf die Frage, ob auch ein Herd vorhanden ist, kommt es daher nicht an. Die Wohnung ist unstreitig positiv einzuordnen.

Die Bewertung des Gebäudes fällt hingegen negativ aus, da keine Fahrradabstellmöglichkeit vorhanden ist. Der Hinweis der Bekl. auf den Keller der Kl. geht ins Leere, denn entscheidend für das Vorliegen dieses Merkmals ist allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-) Räume besteht.

Das Wohnumfeld ist positiv zu bewerten wegen der unstreitigen Ausgestaltung der vorhandenen Müllstandsfläche. Der von den Kl. vorgetragene Verkehrslärm führt zu keiner anderen Betrachtung. Denn da die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung im Berliner Mietspiegel 2015 nicht als besonders verkehrslärmbelastet bewertet ist, genügt der Hinweis auf die Nähe zum Flughafen, Flughöhe und Anzahl der Flüge an einem Tag nicht, sondern hätte es des detaillierten substantiierten Vortrages zum Umfang des Lärmes bedurft.

Ein Sondermerkmal ist nicht gegeben, auch nicht in Form des Ausstattungsmerkmals „hochwertiges Parkett etc.“. Dabei kann offen bleiben, ob ein Dielenfußboden überhaupt dieses Ausstattungsmerkmal erfüllen kann. Denn dies kann allenfalls dann in Betracht kommen, wenn der Dielenboden frisch abgezogen ist und insgesamt einen sehr guten Zustand ausweist. Der pauschale Vortrag, wonach hochwertige abgezogene Dielen vorlägen, genügt hierfür nicht. Da somit 3 positive und 2 negative Merkmalgruppen vorliegen, war zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes D 2 (5,68 €) noch ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert hinzuzurechnen (0,25 €), so dass die zulässige Miete zunächst 5,93 €/m2 beträgt und damit insgesamt 307,35 €. Dieser Nettokaltmiete waren nach § 556d Abs. 1 BGB weitere 10 % hinzuzurechnen, so dass die monatlich zulässige Nettokaltmiete insgesamt 338,09 € beträgt. Angesichts der Höhe dieser Miete kam es darauf, dass die Bekl. bestritten vorgetragen hat, dass die Nettokaltmiete des Vormieters 336,90 € betragen hat, nicht mehr an.

Ausgehend von der Nettokaltmiete in Höhe von 338,09 € ergibt sich eine monatliche Überzahlung in Höhe von 90,08 € und damit für die fünf geltend gemachten Monate insgesamt der ausgeurteilte Rückforderungsanspruch in Höhe von 450,40 €.

Wird zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, und liegen die Voraussetzungen des § 556e BGB (höhere Vormiete als ortsübliche Miete + 10 % oder bei Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) nicht vor, hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch nach § 556g BGB in Höhe des die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % übersteigenden Betrages. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Berliner Mietspiegel auch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Hat sich der maßgebliche Betrag des entsprechenden Mietspiegelwertes nur um 4,4 % gegenüber dem vorigen Mietspiegel erhöht, kommt nach Ansicht des AG Wedding ein Stichtagszuschlag nicht in Betracht.

Der Mieter machte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten für den Zeitraum von Oktober 2016 bis einschließlich Februar 2017 aufgrund Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse geltend. Er meinte, die Miete könne höchstens 6,08 €/m2 betragen, während die vereinbarte Miete 8,26 €/m2 betrage. Der Vermieter trug vor, die zulässige Miete liege mindestens bei 8,16 €/m2.

Das AG Wedding gab der Klage teilweise statt; dabei ging es von einer geschuldeten Miete von 6,52 €/m2 aus. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte das Gericht den Berliner Mietspiegel 2015 zugrunde und ließ es offen, ob dieser den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel entspreche, da diesem jedenfalls als einfacher Mietspiegel Indizwirkung zukomme. Ein sog. Stichtagszuschlag komme bereits deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert zwar gesteigert habe, aber in einem – im Vergleich zu dem vom BGH zu beurteilenden Fall (BGH, GE 2017, 472) und im Vergleich zu den übrigen Steigerungen des Mietspiegels – noch „maßvollen“ Umfang, nämlich um 4,4 %.

Zu der Mietspiegeleinordnung im Einzelnen:

■ Das Bad sei positiv zu bewerten, da neben dem unstreitig vorhandenen negativen Merkmal „kleiner als 4 m2“ und dem unstreitig vorhandenen positiven Merkmal „Einhebelmischbatterie“ auch vom Vorliegen des positiven Merkmals „Strukturheizkörper“ auszugehen sei.

■ Die Küche sei wegen der nicht vorhandenen Spüle negativ zu bewerten.

■ Die Bewertung des Gebäudes falle negativ aus, da keine Fahrradabstellmöglichkeit vorhanden sei. Der Hinweis des Vermieters auf den Keller des Mieters – es handele sich um einen „unüblich großen Kellerraum, der ausreichend Platz für die Unterbringung von Fahrrädern biete“ – gehe ins Leere, denn entscheidend für das Vorliegen dieses Merkmals sei allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-) Räume bestehe.

■ Das Wohnumfeld sei wegen der unstreitigen Ausgestaltung der vorhandenen Müllstandsfläche positiv zu bewerten. Der von dem Mieter vorgetragene Verkehrslärm führe zu keiner anderen Betrachtung. Der Mieter hatte vorgetragen, seine Wohnung liege in der Einflugschneise des Flughafens Tegel, von dem sie ca. 1,5 km entfernt sei. Die Flughöhe betrage ca. 300 m, und am 7. Februar 2017 seien in der Zeit von 12.42 Uhr bis 13.20 Uhr 18 Flugzeuge über das Haus geflogen. Da die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung im Berliner Mietspiegel 2015 nicht als besonders verkehrslärmbelastet bewertet sei, genüge, so das AG Wedding, der Hinweis auf die Nähe zum Flughafen, Flughöhe und Anzahl der Flüge an einem Tag nicht, sondern es hätte

des detaillierten substantiierten Vortrages zum Umfang des Lärms bedurft.

■ Ein Sondermerkmal sei nicht gegeben, auch nicht in Form des Ausstattungsmerkmals „hochwertiges Parkett etc.“. Dabei könne offen bleiben, ob ein Dielenfußboden überhaupt dieses Ausstattungsmerkmal erfüllen könne. Denn das könne allenfalls in Betracht kommen, wenn der Dielenboden frisch abgezogen sei und insgesamt einen sehr guten Zustand aufweise. Der pauschale Vortrag, wonach hochwertige abgezogene Dielen vorlägen, genüge hierfür nicht.

Die Feststellungsklage zur Höhe der Miete sei zulässig. Das Feststellungsinteresse des Mieters sei gegeben, weil zwischen den Parteien die Miethöhe streitig sei und der Mieter im Hinblick auf die mietrechtlichen Konsequenzen, die mit einer Minderzahlung verbunden sein könnten, ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung der Miethöhe habe.