Rückforderung überhöhter Miete durch Inkassodienstleister, Feststellungswiderklage gegen Mieter

Gegenüber der Klage des Inkassodienstleisters auf Rückzahlung überhöhter Miete kann der in Anspruch genommene Vermieter eine Drittwiderklage gegen den am Rechtsstreit (bisher) nicht beteiligten Mieter erheben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über Ansprüche aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.

Die Kl. ist ein unter staatlicher Aufsicht stehender und gesetzlich regulierter Rechtsdienstleister. Ihrem Angebot zugehörig ist eine Online-Plattform, mit welcher die Kl. Mietern zur Durchsetzung etwaiger Ansprüche gegenüber ihren Vermietern betreffend der sogenannten Mietpreisbremse verhelfen möchte. Die Mieterin (Drittwiderbekl.) schloss mit der Bekl. einen Mietvertrag mit Wirkung zum 1. Mai 2018 über eine 44 m2 große Wohnung in der …straße in Berlin. Sie vereinbarten eine Nettokaltmiete von 480 € je Monat.

Die Mieterin beauftragte die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren bezüglich der Geltendmachung der Mietpreisbremse.

Die Kl. ermittelte nach den Angaben der Mieterin (vgl. Anlage 2 zum Schreiben der Kl. vom 28. Februar 2019) eine ortsübliche Miete von 5,72 €/m2. Die Kl. und die Bekl. sind sich inzwischen darüber einig, dass die Merkmalgruppen Bad, Küche und Gebäude positiv und das Wohnumfeld negativ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 zu bewerten sind.

Die Kl. zeigte mit Schreiben vom 28.2.2019 ihre Vertretung der Mieterin an und rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Ferner verlangte die Kl. Auskunft über die Vormiete, eingeschlossen etwaiger Mieterhöhungen im Vormietvertrag und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Ebenfalls erbat sie Auskunft zu den Fragen, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die 1. Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt, und ob die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde. Die Kl. setzte zur Erteilung der Auskünfte eine Frist bis zum 14.3.2019.

Nachdem die Parteien die Klage hinsichtlich des Auskunftsanspruches übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beantragt die Kl. nunmehr noch,

1. die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 203,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 731,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen sowie drittwiderklagend, wie erkannt.

Die Drittwiderbekl. beantragt, die Drittwiderklage abzuweisen.

Die Bekl. behauptet unter Vorlage der amtlich geprüften Bauzeichnung, das Gebäude sei 1904 errichtet worden. Die Fenster seien im Mai 2017 zur Hofseite durch neue Wärmeschutzglasfenster und zur Straßenseite durch neue Schallschutzfenster ersetzt worden.

Die Klage ist teilweise begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlte Miete für den Monat März 2019 in Höhe von 41,98 € gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 in Verbindung mit § 398 BGB. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2017 zugrunde zu legen. Ein Überschreiten der zulässigen Miethöhe in dieser Höhe ist von der Bekl. selbst zugestanden worden und bedarf insoweit nicht mehr der weiteren Begründung. Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch einen Anspruch aus abgetretenem Recht auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 652,66 € gemäß §§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 398 BGB. Die Bekl. hat nicht innerhalb der von der Kl. gesetzten Frist Auskunft i.S.v. § 556g Abs. 3 BGB über die Tatsachen erteilt, die für die Ermittlung der zulässigen Miethöhe maßgeblich sind. Der Kl. ist ihr Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten von der Mieterin abgetreten worden. Zwischen der Kl. und der Mieterin ist ein wirksamer entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Mieterin hat die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Ansprüche beauftragt, ferner ist die Abtretung des Anspruchs der Mieterin gegenüber der Bekl. auf Freistellung von den bei der Kl. angefallenen RVG-Gebühren vereinbart worden. Der Freistellungsanspruch hat sich durch die Abtretung an die Kl. in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Die Tätigkeit der Kl. ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als zulässige Inkassodienstleistung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG anzusehen (Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18 -, GE 2019, 1629, bestätigt durch Urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19 -, GE 2020, 725 sowie durch Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 -, GE 2020, 787). Ferner ist ein kausaler Verzugsschaden entstanden. Er beinhaltet gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB den Schaden, der allein durch die Verzögerung der Leistung verursacht worden ist. Die erst mit Klageerwiderung vom 24.6.2020 und damit nach Fristablauf erteilte Auskunft der Bekl. hat zu dem Verzugsschaden geführt. Die Kl. hat in Ziff. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, dass für die Mieter erst mit dem Verschicken einer Mahnung an den Vermieter Rechtsverfolgungskosten entstehen. Demzufolge sind der Mieterin Rechtsverfolgungskosten erst mit dem Mahnschreiben der Kl. entstanden, das die Kl. nach Fristablauf am 14.3.2019 versendet hat. Hätte die Bekl. innerhalb der ihr gesetzten Frist Auskunft erteilt, wären für die Mieterin keine Rechtsverfolgungskosten und somit auch kein Verzugsschaden entstanden. Die Verlegung der Entstehung der Rechtsverfolgungskosten auf den Zeitpunkt des Verschickens der Mahnung ist auch zulässig, weil die Kl. nicht als Rechtsanwältin für die Mieterin als ihre Mandantin tätig geworden ist, sondern als Inkassodienstleisterin. Deshalb ist sie nicht an die gesetzlich festgelegte Entstehung der Geschäftsgebühren zum Zeitpunkt des generellen Betreibens des Geschäfts gebunden. Dafür spricht insbesondere die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass Inkassodienstleister eben nicht - wie Rechtsanwälte - Organe der Rechtspflege sind und für sie nicht die strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt gelten. Aufgrund dessen können Inkassodienstleister abweichende Vergütungsregelungen vereinbaren, wie z. B. auch die Vereinbarung von Erfolgshonoraren, die für Rechtsanwälte nur in eng gesteckten Fällen zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 -, GE 2020, 787).

Der abgetretene Anspruch besteht jedoch nur nach einem Gegenstandswert von 8.208,08 € (174,64 x 47) bei Auftragserteilung. Auch wenn der Mieterin das Baujahr des Hauses und der Fensteraustausch nicht bekannt sein mussten, hat sie jedoch objektiv falsche Angaben zur Ausstattung des Bades und der Küche gemacht, sodass der Mittelwert des Feldes E4 des Berliner Mietspiegel 2017 (5,72 €/m2) anstatt - korrekt - ein 40 %iger Zuschlag zum Mittelwert (5,72 + 0,59 = 6,31 €) der Berechnung zugrunde gelegt wurde. Zzgl. 10 % Überschreitungsbetrag und multipliziert mit 44 m2 hätte sich eine zulässige Miete von 305,36 und eine Überschreitung von 174,64 € anstatt 203,15 € ergeben.

Daraus ergibt sich eine Geschäftsgebühr nach den Nrn. 2300,1008 W RVG in Höhe von 659,10 € abzüglich der Anrechnung aus dem Streitwert im Klageverfahren in Höhe von 130,65 € sowie zuzüglich der Auslagenpauschale in Höhe von 20 € und der Mehrwertsteuer in Höhe von 104,21 €, somit vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von insgesamt 652,66 €.

Darüber hinausgehende Kosten hat die Bekl. wegen der Pflichtverletzung der Mieterin bei der Angabe der Ausstattungsmerkmale nicht zu ersetzen. In Höhe von 78,89 € ist die Klage hinsichtlich der vorgerichtlichen Kosten unbegründet.

Die Klage ist auch in Höhe von 161,27 € unbegründet. Der Kl. steht in dieser Höhe kein Anspruch aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat März 2019 zu, denn die vereinbarte Nettokaltmiete überschreitet insoweit nicht die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miethöhe. Die Wohnung ist in das Feld E1 des Berliner Mietspiegels 2017 bei einem Mittelwert von 6,61 € und einem Höchstwert von 10,06 € einzuordnen. Die Baualtersklasse ergibt sich aus der amtlichen geprüften Bauzeichnung vom 19.7.1904, welcher die Kl. nicht mehr entgegengetreten ist.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist positiv einzuordnen, denn die Wohnung verfügt über eine Wärmeschutzverglasung und Schallschutzfenster. Die Bekl. hat substantiiert unter Vorlage der Rechnungen mit den konkreten Fensterbeschreibungen den Einbau der Fenster im Mai 2017 dargelegt. Auch dem ist die Kl. nicht mehr entgegengetreten. Unter Berücksichtigung von unstreitig vorhandenen weiteren drei positiven Merkmalen und einer negativen Merkmalgruppe ist ein Zuschlag zum Mittelwert von 60 % (2,07 €) gerechtfertigt, woraus sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 381,92 € (8,68 x 44) ergibt. Die höchst zulässige Miete läge bei 420,21 € (381,92 + 38,19 €).

Entgegen der Ansicht der Kl. ist auch eine Interpolation zwischen den beiden Mietspiegeln 2017 und 2019 vorzunehmen, denn dieser liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete bei Abschluss des Mietvertrages am 1. Mai 2018. Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung ist beim Mietspiegel 2019 der 1. September 2018 und liegt damit nur vier Monate nach dem Abschluss des Mietvertrages, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2017 der 1.9.2016 war (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2018, 64 S 74/17). Die lineare Steigerung ergibt am 1.5.2018 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,05 €/m2, sodass die höchstzulässige Miete (+ 10 %) bei einer Wohnungsgröße von 44 m2 438,02 € beträgt.

Eine Übervorteilung des Vermieters vermag das Gericht nicht zu erkennen, es kommt einzig und allein auf die ortsübliche Miete bei Vertragsschluss an.

Die Drittwiderklage ist zulässig und begründet.

Das Gericht folgt insoweit vollumfänglich der Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Januar 2019 - 3 C 2/18 -, wonach die zu erörternden Gegenstände von Klage und Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen der Widerbekl. durch deren Einbeziehung verletzt werden. Da bei einer wie hier mit dem Klageantrag zu 2 verfolgt offenen Teilklage keine Rechtskrafterstreckung auf den Gesamtanspruch stattfindet, ist der Drittwiderklage auch nicht das Feststellungsinteresse abzusprechen; bei einer Teilklage ist eine negative Feststellungsklage hinsichtlich der ganzen bzw. hier einer weitergehenden Forderung zulässig, da insoweit ein selbständiger Streitgegenstand vorliegt.

Wegen der Begründetheit des Feststellungsantrages wird auf die vorstehenden Ausführungen zur Unbegründetheit der Klage verwiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf dem § 92 Abs. 1 ZPO. Soweit die Kl. und die Bekl. den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsanspruches in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten gemäß § 91a ZPO nach dem bisherigen Sach- und Streitstand zu entscheiden. Diese waren der Bekl. aufzuerlegen, denn sie wäre insoweit im Rechtsstreit unterlegen. Der Kl. stand der geltend gemachte Auskunftsanspruch zu. Wegen der Begründung wird auf die Entscheidung zu den vorgerichtlichen Kosten verwiesen.

Dem Auskunftsanspruch fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis, denn die Bekl. hat sich noch in der Klageerwiderung auf den Ausnahmetatbestand der Vermietung nach umfassender Modernisierung berufen. Ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis wird nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 20.4.2020 - 64 S 95/19 - nur dann angenommen, wenn der Mieter vorgerichtliche vergebliche Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt hat und der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen sucht, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Wenn der Mieter meint, dass die vereinbarte und gezahlte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt und überhöht ist, kann er entsprechende Ansprüche an einen Inkassodienstleister abtreten, damit dieser gegenüber dem Vermieter tätig wird. Im Prozess wird der Vermieter bei entsprechender anwaltlicher Beratung gegen den Mieter eine sog. Drittwiderklage erheben, um weiteren Rückforderungsprozessen vorzubeugen. Auch hiermit befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick.

Die Parteien streiten über Ansprüche aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“).Die Mieterin hatte die Klägerin (Conny GmbH) mit der Prüfung und Durchsetzung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse im Zusammenhang mit dem zum 1. Mai 2018 zu einer monatlichen Miete von 480 € abgeschlossenen Mietvertrag beauftragt und insoweit etwaige Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin abgetreten. Mit der Klage begehrt die Klägerin nach übereinstimmender Erledigungserklärung des geltend gemachten Auskunftsanspruchs Rückzahlung überhöhter Miete für den Monat März 2019 in Höhe von 203,15 € sowie Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 731,55 €. Die Beklagte beantragt Klageabweisung und drittwiderklagend gegenüber der Mieterin die Feststellung, dass die Miete ab dem 1. März 2019 lediglich um einen bestimmten Betrag überhöht sei.

Das Amtsgericht gab der Klage in Bezug auf die Märzmiete 2019 lediglich in Höhe von 41,98 € statt, weil die zulässige Miete unter Berücksichtigung der maßgeblichen Merkmalgruppen der Mietspiegel von 2017 und 2019 monatlich 438,02 € betrage, wobei sich dieser Wert (auch) aus einer Interpolation zwischen den beiden Mietspiegeln ergebe. Denn der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2019 liege nur vier Monate nach Abschluss des Mietvertrages, sodass – von einer linearen Steigerung ausgehend – die höchstzulässige Miete 438,02 € betragen habe. Auf die zulässige Drittwiderklage sei festzustellen, dass die höchstzulässige Miete ab dem 1. März 2019 lediglich um monatlich 41,98 € überhöht und auf 438,02 € monatlich reduziert sei.

Das Amtsgericht zitiert für die Zulässigkeit der Inkassotätigkeit der Klägerin drei BGH-Entscheidungen, ohne allerdings eine Fundstelle zu nennen; das sei hier nachgeholt: BGH - VIII ZR 285/18 -, GE 2019, 1629; BGH - VIII ZR 130/19 -, GE 2020, 725; BGH - VIII ZR 45/19 -, GE 2020, 787. Gleiches, nämlich das Hinzufügen einer Fundstelle zum möglichen Auffinden einer Entscheidung, wiederholt sich in den Entscheidungsgründen bei der Begründung für die Zulässigkeit der (isolierten) Drittwiderklage: AG Tempelhof-Kreuzberg - 3 C 2/18 -, GE 2019, 737. Allerdings war dort nach hiesiger Einschätzung (GE 2019, 697) die erhobene Drittwiderklage unzulässig, weil nach dem Vortrag der beklagten Vermieterin keinerlei Rechtsbeziehungen zwischen Klägerin und Mieterin bestanden. Aber egal: Es wird einfach zitiert, ohne über die Zulässigkeit einer derart komplizierten Rechtsverteidigung im Einzelfall nachzudenken, Fundstellen sind überflüssig, irgendwie werden sich die Parteien (für die das Urteil gedacht ist!) schon informieren. Noch etwas: Wie kann es sein, dass sich der Drittwiderklageantrag genau mit dem ausgeurteilten Mietbetrag deckt? Hellseherische Fähigkeiten auf Beklagtenseite? Sämtliche Mieteinordnungsschritte des Amtsgerichts müssten genau vorhergesehen worden sein: Wie ist das möglich? Oder lautete der Antrag zunächst ganz anders und ist dann an den Urteilstenor angepasst worden? Rätselhaft.