Rückforderung der überzahlten Miete nach Minderung auch ohne Vorbehalt, keine erweiterte Rechenschaftspflicht nach Verurteilung zur Vorauszahlung der Kosten im Wege der Zwangsvollstreckung

1. Dem Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Mieten bei Bestehen eines Minderungsrechts steht nicht § 814 BGB (Zahlung in Kenntnis der Nichtschuld) entgegen, weil bei der Vorauszahlung der Miete am Monatsanfang der Mieter nicht weiß, ob und wie ein Mangel in diesem Monat beseitigt werden wird (Anschluss an LG Berlin GE 2020, 60).

2. Ist der Vermieter durch Beschluss nach § 887 ZPO verurteilt worden, Vorauszahlung für die Kosten einer Selbstvornahme des Mieters zur Mängelbeseitigung zu leisten, kann er vom Mieter keine vollständige Abrechnung nach § 259 BGB verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) erhoben 2017 gegen die Bekl. (Vermieterin) Klage auf Beseitigung zahlreicher Mängel in der Mietwohnung und Berechtigung zur Mietminderung von 50 %. Durch Versäumnisurteil vom 29. August 2017 (233 C 231/17) gab das AG Charlottenburg der Klage statt und stellte fest, dass die Kl. ab dem 16. Juni 2016 zu einer Minderung der Bruttomiete von 50 % berechtigt seien.

Die Bekl. nahm keine Arbeiten zur Mängelbeseitigung vor. Durch Beschluss des AG Charlottenburg wurden die Kl. ermächtigt, die Mängel selbst auf Kosten der Bekl. beseitigen zu lassen. Gleichzeitig wurde die Bekl. verurteilt, den Kl. hierfür einen Vorschuss von 14.670 € zu zahlen. Der Vorschuss wurde gezahlt und die Kl. ließen 2020 durch die eine Firma Arbeiten in der Wohnung vornehmen.

Die Kl. verlangen mit der vorliegenden Klage 50 % der von ihnen gezahlten Miete für den Zeitraum Mitte Juni 2016 bis Ende 2018 zurück. Sie behaupten, die gesamte Zeit die Miete nur unter Vorbehalt geleistet zu haben.

Die Bekl. halten die Rückzahlungsansprüche für verjährt/verwirkt. Außerdem sei die vorgelegte Rechnung nicht prüffähig und nachvollziehbar. Ihnen stünde daher ein Anspruch auf Abrechnung des von ihnen gezahlten Vorschusses zu, den sie den klägerischen Ansprüchen im Weg des Zurückbehaltungsrechtes entgegenhält.

Die Klage ist bezüglich der Jahre 2017 und 2018 begründet. Insoweit ist die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als persönlich haftende Gesellschafterin der Vermieterin zur Rückzahlung der hälftigen gezahlten Miete verpflichtet, da aufgrund des Urteils im Vorprozess rechtskräftig feststeht, dass die Miete insoweit gemindert war. Dieser Anspruch ist nicht verjährt, da die dreijährige Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB erst am 31. Dezember 2020 bzw. 2021 vollendet war und gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB i.V.m. § 167 ZPO jeweils durch Klage bzw. Beantragung des Mahnbescheids rechtzeitig gehemmt wurde.

Verwirkung des Anspruchs liegt nicht vor. Die Mängel, die zur Minderungsberechtigung führten, waren im gesamten vorgenannten Zeitraum vorhanden, und die zur Beseitigung rechtskräftig verurteilte Bekl. behauptet nicht, in diesen Jahren eine Mängelbeseitigung auch nur versucht zu haben. Sie kann sich nicht zu ihrem Vorteil darauf berufen, dass sie ihren Verpflichtungen trotz rechtskräftiger Titulierung nicht nachgekommen ist.

Dem Anspruch steht unabhängig von der Frage, wann und in welcher Höhe die Kl. einen Vorbehalt der Rückforderung erklärt haben, auch nicht § 814 BGB entgegen. Die Parteien hatten, entsprechend dem gesetzlichen Leitbild des § 556b Abs. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 Gesetz ist, wirksam Vorauszahlung der Miete vereinbart und die Kl. haben unstreitig jeweils zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet. Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - wussten die Kl. also nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Bekl. aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder - wegen des hier gegenständlichen oder ggf. auch anderer Mängel - nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird, oder ob die Bekl. ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung doch noch nachkommen wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § BGB § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus. Die Anwendung des § 814 BGB scheidet in diesen Konstellationen also regelmäßig aus (LG Berlin, Urt. v. 28.3.2018 - 65 S 245/17 -, GE 2019, 60).

Der Bekl. steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie kann insbesondere nicht verlangen, dass die Kl. den gemäß § 887 Abs. 2 ZPO vereinnahmten Vorschuss abrechnet. Mit „Vorschuss“ i.S.d. § 887 Abs. 2 ZPO und „Ermächtigung“ i.S.d. § 887 Abs. 1 ZPO ist nämlich nicht gemeint, dass der Vollstreckungsgläubiger die Verpflichtung des Schuldners übernimmt und diesem gegenüber rechenschafts- oder gar erfüllungspflichtig wird. Diese Verpflichtung verbleibt vielmehr bei dem hierzu verurteilten Schuldner. Der Begriff Vorschuss soll lediglich klarstellen, dass der Gläubiger Nachforderungen stellen kann, wenn ein größerer Kostenaufwand entsteht (§ 887 Abs. 2 a. E. ZPO). Der Gläubiger hat allenfalls nach Treu und Glauben im Vollstreckungsverhältnis mitzuteilen, wofür er das Geld verwendet hat. Dies haben die Kl. durch Vorlage der Rechnung … getan, die Form einer geordneten Abrechnung ist darüber hinaus nicht notwendig. Soweit die Bekl. anzweifelt, dass der Rechnungsbetrag tatsächlich in voller Höhe gezahlt und die Rechnung insoweit „seriös“ ist, steht ihr das Recht zu, durch Besichtigung und ggf. Untersuchung der Mietsache zu prüfen, ob die Arbeiten erledigt sind und die vermutete Nichtzahlung auf ihr Risiko einzuklagen und die Mitarbeiter der Firma … als Zeugen dafür zu benennen, dass die Rechnung fingiert sei, weil z. B. andere Anbieter die gleichen Leistungen deutlich günstiger anbieten. Ein nicht oder ohne triftigen Grund nicht innerhalb angemessener Frist zweckentsprechend verwendeter Vorschuss kann eventuell zurückgefordert werden. Die Bekl. hat aber gegen die Kl. keinen Anspruch auf weitere Informationen als die bereits vorgelegten.

Unbegründet ist die Klage jedoch bezüglich der Rückzahlung für 2016. Insoweit sind die Ansprüche der Kl. gemäß §§ 195, 199 BGB schon seit dem 31. Dezember 2019 verjährt, weil die Kl. diesbezüglich nichts vorher zur Hemmung der Verjährung unternommen haben. Bezüglich dieses Anspruchs gilt nicht die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB, denn im Vorprozess wurde nicht ein Rückzahlungsanspruch der Kl. rechtskräftig festgestellt, sondern ein Recht zur Minderung der Miete. Ob hieraus ein Rückforderungsanspruch entstehen wird oder teilweise schon entstanden war, lässt das Urteil offen. Dies ist auch keineswegs zwangsläufig miteinander verbunden, da der Rückforderungsanspruch z. B. nicht entsteht, wenn die Miete gar nicht gezahlt wird. Das Urteil hat damit lediglich ein Tatbestandselement für den Rückforderungsanspruch festgestellt, nämlich die teilweise Rechtsgrundlosigkeit einer Mietzahlung, aber nicht den Anspruch selbst dem Grunde oder gar der Höhe nach festgestellt. Damit greift die Einrede der Verjährung hier durch.

Dem Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Mieten aufgrund eines Minderungsrechts steht nicht § 814 BGB (Zahlung in Kenntnis der Nichtschuld) entgegen, weil bei der Vorauszahlung der Miete am Monatsanfang der Mieter nicht weiß, ob der Mangel in diesem Monat beseitigt wird. Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt worden, kann der Mieter Vorauszahlung der Kosten für Eigenvornahme verlangen. Eine förmliche Abrechnungspflicht darüber besteht nicht.

Die Vermieterin war zur Beseitigung zahlreicher Mängel verurteilt worden; ferner wurde eine Mietminderung um 50 % festgestellt. Die Vermieterin wurde verurteilt, zur Mangelbeseitigung durch die Mieter einen Vorschuss von knapp 15.000 € zu leisten. Der Vorschuss wurde gezahlt und die Arbeiten wurden ausgeführt. Die Mieter verlangten für mehrere Jahre die überzahlten Mieten zurück; die Vermieterin machte geltend, die Mieten seien ohne Vorbehalt gezahlt und über den Vorschuss sei nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Zahlungsklage im Wesentlichen statt. Auf den Vorbehalt einer Rückforderung komme es nicht an, weil wegen der Vorauszahlung der Mieten am Anfang des Monats die Mieter nicht wissen konnten, ob der Mangel in diesem Monat beseitigt werden würde. Die Leistung sei also nicht in Kenntnis der Nichtschuld i.S.d. § 814 BGB erbracht worden. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer fehlenden Abrechnung über den Vorschuss stehe der Vermieterin nicht zu, da die Mieter eine Rechnung über die Arbeiten vorgelegt hätten. Auf eine geordnete Abrechnung habe die Vermieterin keinen Anspruch, da die Mieter nicht rechenschaftspflichtig seien. Wenn die Rechnung angezweifelt werde, könne die Vermieterin dies in einem eigenen Rechtsstreit geltend machen.

Ansprüche nach Ablauf der Regelfrist von drei Jahren seien jedoch verjährt, denn im Vorprozess sei nicht über einen Rückzahlungsanspruch rechtskräftig entschieden, sondern lediglich über dessen Grundlagen, nämlich das Minderungsrecht. Die 30-jährige Verjährungsfrist gelte also nicht.

Das Amtsgericht schließt sich dem Urteil des LG Berlin vom 28. März 2018 (GE 2019, 60) an, wonach ein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Mieten nicht an einem fehlenden Vorbehalt scheitert, weil die Miete im Voraus zu zahlen ist. Der Bundesgerichtshof (GE 2018, 1456) hat bisher nur entschieden, es komme auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, ob in Kenntnis der Nichtschuld geleistet sei. Wenn zum Zeitpunkt der Zahlung ein zur Minderung berechtigender Mangel besteht, ist ohne Vorbehalt ein späterer Rückforderungsanspruch nach § 814 BGB ausgeschlossen, denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Zahlung (BeckOK, Mietrecht, Rn. 2810 zu § 535 BGB). Jedenfalls dann, wenn der Mieter nicht davon ausgehen kann, dass der Mangel im Laufe des Monats behoben sein wird, ist eine Zahlung unter Vorbehalt erforderlich (LG Berlin, GE 2018, 1063). So war es im vom Amtsgericht entschiedenen Fall, so dass hier ohne Vorbehalt kein Rückforderungsanspruch bestand.

Zuzustimmen ist der Entscheidung allerdings hinsichtlich der Abrechnung über den Kostenvorschuss. Der Bundesgerichtshof hat bisher nur generell in solchen Fällen eine Abrechnungspflicht bejaht (GE 2020, 1037), ohne die Einzelheiten zu klären. Anders als etwa bei einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist der Mieter nicht als Treuhänder anzusehen, der nach § 259 BGB abzurechnen hat und notfalls auch zur Abgabe einer Versicherung an Eides statt verpflichtet ist. Nach Vorlage einer Rechnung über die Verwendung des Vorschusses entfällt ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters. Ob Einwendungen allerdings grundsätzlich immer nur in einem neuen Rechtsstreit zu prüfen sind (so das Amtsgericht), ist allerdings zweifelhaft, denn die Abrechnungspflicht beinhaltet auch eine Pflicht zum Nachweis, dass der Vorschuss bestimmungsgemäß verwandt wurde (BGH, NJW-RR 1998, 1006). Bei substantiiertem Vortrag des Vermieters („Rechnung ist nicht prüffähig“ reicht nicht) wäre daher Beweis zu erheben gewesen.