Rückbaupflicht für Einrichtungen des Vermieters

Zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung des Mieters, bei Abschluss des Mietvertrages vorhandene bauliche Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen.

A. Von der Wiedergabe tatsächlicher Feststellungen wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZPO).

B. Die zulässige Berufung, die sich allein gegen die Verpflichtung zu Abriss und Entsorgung der aufstehenden Baulichkeiten richtet, ist begründet.

I. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Abriss und Entsorgung der auf der Parzelle 12 aufstehenden Baulichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 8 Nr. 8 MV zu.

1) Allerdings ist das Mietverhältnis über die Parzellenfläche durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 23.12.2016 (zugestellt am 29.12.2016) wegen Rückstands mit (mehr als) zwei Monatsmieten wirksam beendet (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit a und b BGB, § 4 Nr. 2 lit c und d MV). Im Zeitpunkt der Kündigung war die Bekl. unstreitig mit mehr als vier Monatsmieten im Verzug.

Die Vertragsbeendigung steht auch rechtskräftig fest, da die Bekl. gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks kein Rechtsmittel eingelegt hat und lediglich Abweisung der Klage auf Abriss und Entsorgung der Baulichkeiten begehrt.

2) Der Räumungsanspruch umfasst vorliegend nicht den Abriss und die Entsorgung der Baulichkeiten.

a) Allerdings folgt dies nicht etwa bereits daraus, dass die Gebäude mitvermietet worden wären. Werden von einem (Vor-) Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i. S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben (BGH NJW 2017, 2099 Tz. 7 f.; NJW-RR 2013, 910 Tz. 13). Vorliegend hat die Kl. im Mietvertrag unter § 1 Nr. 2, 3 erklärt, dass die Baulichkeiten von einem früheren Mieter eingebracht seien, nicht zur Mietsache gehören und nicht mitvermietet werden. Kommt es zwischen dem Mieter und seinem Vormieter (wie vorliegend, dazu unten) zu keiner Ablösungsvereinbarung, so ist es eine Frage der Auslegung des Mietvertrags, ob sich die Gebrauchsgewährpflicht auf die Einrichtungen erstreckt, wobei dies bei Baulichkeiten im Zweifel anzunehmen sein mag (BGH, NJW-RR 2018, 74 Tz. 10). Insoweit handelt es sich jedoch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die mangels diesbezüglicher gesetzlicher Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht unterliegt.

b) Umgekehrt folgt jedoch aus dem Umstand, dass die Baulichkeiten nicht mitvermietet sind, noch nicht, dass sie von der Bekl. entfernt werden müssten.

aa) Sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherzustellen. Daher hat er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen (BGH NJW-RR 1994, 847, 848; BGHZ 96, 141 = NJW 1986, 309; NJW 1966, 1409). Einer von ihm errichteten Einrichtung steht es nach zutreffender ganz herrschender Meinung gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat (OLG Hamburg NJW-RR 1991, 11; OLG Köln NZM 1998, 767; AG Brandenburg WuM 2003, 321, 323; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 546 Rn. 39; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 546 Rn 15, 17; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 546 Rn. 19; Staudinger/Rolfs, BGB, Neub. 2018, § 546 Rn. 27, 29; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 546 Rn 7; Scheuer/Emmerich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., V.A Rn. 38, 39). Maßgeblich für eine zur Räumungspflicht führende „Übernahme“ ist die Eigentumslage am Scheinbestandteil (BGH NJW-RR 2013, 910 Tz. 12, 14, 15, 16, 21). Mit der Übernahme geht zugleich die Eigenschaft als Zustandsstörer vom Vormieter auf den Nachmieter über, so dass sich der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB nunmehr gegen ihn und nicht mehr gegen den Vormieter richtet (BGH NZM 2007, 537 Tz. 11, 14 f.).

bb) Die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Kl. hat einen Eigentumserwerb der Bekl. an den Baulichkeiten nicht dargetan und unter Beweis gestellt.

(1.) Eine Übernahmevereinbarung zwischen der Bekl. und einem Vormieter ist nicht ersichtlich. In der Klageschrift hat die Kl. lediglich die Ansicht vertreten, dass sich aus § 8 Nr. 8 MV die Pflicht der Bekl. ergebe, „aufstehende bauliche Anlagen zu entfernen“. Mit Schriftsatz vom 6.11.2017 hat sie nur in einer Parenthese ausgeführt, dass die Bekl. die Baulichkeiten „vom Vorbesitzer übernommen hatte“, ohne insoweit Tatsachen vorzutragen, denen eine Übereignung zu entnehmen wären. Im Tatbestand des Landgerichtsurteils ist das Eigentum der Bekl. als streitige Behauptung der Kl. dargestellt, und die Ansicht der Bekl. wiedergeben, sie habe die Baulichkeiten nicht selber errichtet, sondern „nur übernommen“. Ein Zugeständnis eines Eigentumserwerbs ist in diesem Kontext dem unbestimmten Begriff der „Übernahme“ nicht zu entnehmen. In der Berufungsbegründung stellt die Bekl. ihr Eigentum an den Baulichkeiten ausdrücklich in Abrede, während die Kl. im Schriftsatz vom 11.7.2018 lediglich auf eine „im Vertrag in § 8 Ziff. 8 festgelegte Verpflichtung der Bekl., die aufstehenden Baulichkeiten zu entfernen“, abstellt.

(2.) Die Kl. behauptet auch nicht eine individualvertragliche - im Rahmen eines Mietvertrags atypische - Übereignung gemäß § 929 BGB von sich an die Bekl., so dass der Frage, ob durch eine solche eine Rückbaupflicht nach § 546 Abs. 1 BGB ohne Weiteres wirksam begründet werden kann, nicht weiter nachzugehen ist. Für Willenserklärungen außerhalb des Formularvertrags ist nichts ersichtlich. So hat die Kl. in ihrem Übersendungsschreiben vom 9.4.2014 (K 4) auch lediglich auf die Klauseln über eine Befristung und eine Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten hingewiesen, nicht aber etwa weitere Erklärungen abgegeben.

Ein Übereignungsvertrag würde zudem voraussetzen, dass die Parteien ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein hatten, und somit von einer Eigentümerstellung der Kl. an den Gebäuden ausgingen oder sie zumindest konkret für möglich hielten. Hierfür ist ebenfalls nicht erkennbar. Im Prozess scheint die Kl. nicht von ihrem Eigentum, sondern von dem eines (nicht benannten) Vormieters auszugehen (Schriftsatz vom 6.11.2017: „vom Vorbesitzer übernommen“).

c) Entgegen der Ansicht der Kl. und des Landgerichts folgt der Anspruch auf Beräumung von aufstehenden Baulichkeiten nicht aus Regelungen des Mietvertrags, insbesondere aus § 8 Nr. 8 MV.

aa) Es handelt sich nach der Gestaltung des Vertrags um einen Formularvertrag der Kl. So heißt es bereits in § 1 Nr. 2 MV:

„Auf der Parzelle befinden sich baulichen Anlagen und Anpflanzungen. Sie gehören nicht zur Mietsache und werden nicht mitvermietet. Im Einzelnen handelt es sich um:

1 Kleinhaus aus Mauerwerk mit einer Fläche von ca. […] m²,

1 Blechgarage mit einer Fläche von ca. […] m²,

1 Pkw-Stellfläche*“

In der Fußleiste ist sodann vermerkt: „*) Nicht Zutreffendes bitte streichen.“

Die Kl. leugnet auch nicht, dass es sich um einen von ihr gestellten AGB-Vertrag handelt. Für eine Stellung durch sie gilt ohnehin bereits die Vermutung des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

bb) § 8 Nr. 8 MV lautet:

„Alle auf der Parzelle befindlichen, d. h. bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen oder nach Abschluss des Mietvertrages errichteten, baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen sind nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden und stehen im Eigentum des Mieters. Sie gehen unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entfern werden. Der Mieter ist berechtigt, die baulichen Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und auf Verlangen des Vermieters dazu verpflichtet. …“ [Hervorhebung im Original]

Die Regelung in Satz 1 letzter Halbsatz und Satz 3 ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist sie nicht gemäß § 307 Abs. 3 BGB einer Inhaltskontrolle entzogen, weil sie lediglich der gesetzlichen Regelung entspreche. Wie oben dargelegt, besteht gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung bei Mietbeginn vorhandener Anlagen nur, wenn der Mieter das Eigentum an ihnen vom Berechtigten, in der Regel dem Vormieter, erworben und sie in diesem Sinn „übernommen“ hat. Demgegenüber regelt § 8 Nr. 8 MV, dass alle auf der Parzelle befindlichen, auch die „bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen“ baulichen Anlagen, „im Eigentum des Mieters stehen“ und auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen sind.

Diese Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Eine solche liegt vor, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGH NJW 2017, 3707 Tz. 21; NJW-RR 2013, 910 Tz. 11). Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Das ist hier der Fall. Die vom Vermieter in AGB dem Mieter auferlegte Pflicht, auf Verlangen des Vermieters alle vorhandenen Einrichtungen oder Baulichkeiten zu entfernen, und damit auch solche, die er nicht direkt vom Vormieter übernommen hat, stellt eine - ggf. und auch hier - mit erheblichen Kosten verbundene Erweiterung des Pflichtenkreises des Mieters dar und entlastet den Vermieter von Kosten, die er nach dem Gesetz selber zu tragen hätte. Soweit in der Literatur hierzu Stellung genommen wird, herrscht zu Recht Einigkeit, dass eine solche Regelung nach § 307 BGB unwirksam ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 43 und II 142; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 546 Rn. 39; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 546 Rn. 20).

cc) Die Regelung ist nicht etwa deshalb wirksam, weil § 8 Nr. 8 MV nicht lediglich ausspricht, dass sämtliche baulichen vorhandenen Anlagen bei Mietende zu entfernen sind, sondern der Vertrag in § 8 Nr. 8 zugleich vorsieht, dass die Anlagen „im Eigentum des Mieters stehen“ bzw. in § 1 Nr. 3, dass die Vertragsparteien „darin übereinstimmen“, dass das Eigentum „mit dem Abschluss dieses Vertrages - soweit gesetzlich zulässig - auf den Mieter übergeht“.

Es handelt sich vorliegend um eine bloße Eigentumsfiktion, die als Bestandteil der auf Abwälzung von Rückbaukosten gerichteten Gesamtregelung ebenfalls unwirksam ist.

Die Regelung in § 1 Nr. 3 MV ist bereits wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie lautet:

„Die Vertragsparteien stimmen darin überein, dass das Eigentum an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen und Anpflanzungen beim Mieter verbleibt bzw. - soweit dies gesetzlich nicht möglich sein sollte - mit dem Abschluss dieses Vertrages - soweit gesetzlich zulässig - auf den Mieter übergeht. Der Vermieter übernimmt jedoch keine Gewähr für die Rechtsinhaberschaft oder die Freiheit der baulichen Anlagen und Anpflanzungen von Rechten Dritter.

Es ist Sache des Mieters, etwaige Rechte an den baulichen Anlagen und Anpflanzungen von etwaigen früheren Nutzern der Parzelle zu erwerben und einen entsprechenden Kaufvertrag dem Vermieter unverzüglich zu Dokumentationszwecken zur Verfügung zu stellen. …“

Diese Regelung ist in Bezug auf einen Eigentumsübergang gänzlich offen formuliert und kaum verständlich. Unklar ist zunächst die Bedeutung der Einschränkung eines Eigentumsübergangs mit Vertragsabschluss, „soweit gesetzlich zulässig“. Hieraus kann der Mieter nicht entnehmen, ob in seinem Fall nun ein Eigentumsübergang stattfinden soll oder nicht. Unverständlich ist ferner die Regelung, wonach ein Übergang des Eigentums mit Vertragsabschluss nur erfolgen soll, wenn es „gesetzlich nicht möglich sein sollte“, dass das Eigentum „beim Mieter verbleibt“ (wobei unklar bleibt, ob hiermit der Vormieter oder der jetzige Mieter gemeint ist). Da § 1 Nr. 3 auf § 1 Nr. 2 Bezug nimmt („an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen“), und dort von vorhandenen, „nicht mitvermieteten“ Anlagen die Rede ist, ist unverständlich, warum in § 1 Nr. 3 MV von beim Mieter „verbleibendem“ Eigentum gesprochen wird.

Mangels einer klaren, auf Übereignung gerichteten Regelung ist die Bestimmung in § 1 Nr. 3 bzw. § 8 Nr. 8 MV, wonach das Eigentum auf den Mieter übergeht bzw. die Anlagen „im Eigentum des Mieters stehen“, wohl auch überraschend i. S. von § 305c Abs. 1 BGB. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und der unklaren Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 305c Rn 3, 4).

Da der Inhalt des Formularvertrags mangels Bestimmtheit etwaiger Erklärungen und wegen Unwirksamkeit der diesbezüglichen Regelungen nicht geeignet ist, eine Übereignung von der Kl. an die Bekl. herbeizuführen, kommt es nicht mehr darauf an, dass die Kl. nicht dargetan hat, dass sie überhaupt Eigentümerin war.

dd) Die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht zum Rückbau der von ihm nicht vom Vormieter übernommenen Baulichkeiten wird im vorliegenden Vertrag noch dadurch verstärkt, dass die Mietdauer in § 3 lediglich vom 1.4.2014 bis 31.12.2015 fest vereinbart ist, der Vertrag sodann - auch von der Kl. - jährlich kündbar ist und in § 4 Nr. 6 letzter Satz sogar bestimmt wird „Kündigt der Vermieter, weil er die Parzelle veräußern oder einer anderen Nutzung zuführen will, so entfällt das Recht des Mieters, einen Mietnachfolger vorzuschlagen.“ Die Kl. hat damit in besonderer Weise versucht, ihre Interessen auf Kosten der Bekl. durchzusetzen, da die Bekl. - selbst bei vertragsgemäßem Verhalten - bereits nach kurzer Nutzungszeit mit einem Rückbaurisiko belastet war, das sie ggf. nicht einmal durch eine Nachmieterstellung abwenden konnte. Der Hinweis im vorvertraglichen Schreiben der Kl. vom 9.4.2014 auf die Befristung und die Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten vermag die Regelung nach § 8 Nr. 8 MV nicht wirksam zu machen, sondern zeigt das Ungleichgewicht der Verhandlungspartner und die Schutzbedürftigkeit der Bekl. Dass nach § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch „die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen“ sind, führt nicht dazu, dass das Schreiben vom 9.4.2014 eine unangemessene Benachteiligung wegen Auferlegung einer Rückbaupflicht für nicht übernommene, fremde Baulichkeiten ausschließt. Die Regelung des § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB führt dazu, dass in Ergänzung des sonst geltenden abstrakt-generellen Maßstabs der Inhaltskontrolle auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen sind. Insbesondere eine besondere geschäftliche Erfahrung des Verbrauchers mit daraus folgender geringerer Schutzbedürftigkeit kann zu seinen Lasten zu berücksichtigen sein (vgl. BGH, NJW 2015, 3228 Tz. 55 f.; Palandt/Grüneberg, aaO., § 310 Rn. 21). Derartiges ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr zeigt der Umstand, dass die Bekl. sich auf den insoweit unangemessenen Vertrag eingelassen hat und nicht einmal durch das Schreiben vom 9.4.2014 „misstrauisch“ wurde, dass sie in besonderer Weise geschäftlich unerfahren und schutzbedürftig ist. Der vorliegende Fall ist nicht etwa mit dem des OLG Karlsruhe, NJW-RR 2006, 605 - juris Tz. 21 zu vergleichen, wo die Übergabe eines Merkblatts bei Vertragsabschluss dahin berücksichtigt wurde, dass eine Intransparenz der Versicherungsbedingungen verneint wurde. An der inhaltlichen Unangemessenheit der Regelungen des Mietvertrags vermag der bloße wiederholende Hinweis der Kl. auf Teilpunkte des Vertrags nichts zu ändern.

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Mietvertragsabschluss vorhandene, aber nicht mitvermietete bauliche Anlagen – auch solche des Vormieters – bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen, ist nach Ansicht des Kammergerichts unwirksam.

Der Kläger (Vermieter) hatte das Mietverhältnis mit der Beklagten über eine Parzellenfläche wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Die Beklagte hat gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe kein Rechtsmittel eingelegt, allerdings Abweisung der Klage auf Abriss und Entsorgung der vorhandenen Baulichkeiten verlangt.

Ein (Vor-) Mieter hatte ein Kleinhaus, eine Blechgarage und einen Stellplatz auf dem Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden. Der vom Kläger gestellte Mietvertrag (MV) mit der Beklagten enthielt – unter Benennung dieser Baulichkeiten – die Vereinbarung, dass sich auf der Parzelle baulichen Anlagen und Anpflanzungen befinden, „die nicht zur Mietsache gehören und nicht mitvermietet werden“.

Außerdem hieß es in § 1 Nr. 3 MV:

„Die Vertragsparteien stimmen darin überein, dass das Eigentum an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen und Anpflanzungen beim Mieter verbleibt bzw. – soweit dies gesetzlich nicht möglich sein sollte – mit dem Abschluss dieses Vertrages – soweit gesetzlich zulässig – auf den Mieter übergeht. Der Vermieter übernimmt jedoch keine Gewähr für die Rechtsinhaberschaft oder die Freiheit der baulichen Anlagen und Anpflanzungen von Rechten Dritter.

Es ist Sache des Mieters, etwaige Rechte an den baulichen Anlagen und Anpflanzungen von etwaigen früheren Nutzern der Parzelle zu erwerben und einen entsprechenden Kaufvertrag dem Vermieter unverzüglich zu Dokumentationszwecken zur Verfügung zu stellen …“

Weiter hieß es im Mietvertrag (§ 8 Nr. 8 MV):

„Alle auf der Parzelle befindlichen, d. h. bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen oder nach Abschluss des Mietvertrages errichteten, baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen sind nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden und stehen im Eigentum des Mieters. Sie gehen unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entfernt werden. Der Mieter ist berechtigt, die baulichen Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und auf Verlangen des Vermieters dazu verpflichtet. …“ (Hervorhebung im Original)

Das Kammergericht gab der Berufung statt und wies in Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage auf Abriss und Entsorgung der Baulichkeiten ab. Dabei wertete es die Vereinbarungen als Formularvereinbarungen.

Dass der Klägerin kein Anspruch auf Abriss und Entsorgung der Baulichkeiten nach den mietvertraglichen Vereinbarungen zustehe, folge allerdings nicht etwa bereits daraus, dass die Gebäude etwa mitvermietet worden wären. Würden von einem (Vor-) Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche, wenn besondere Vereinbarungen dazu fehlten, eine Vermutung dafür, dass dies nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck (§ 95 BGB) geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.

Im vorliegenden Fall habe die Klägerin im Mietvertrag erklärt, dass die Baulichkeiten von einem früheren Mieter eingebracht seien, nicht zur Mietsache gehörten und nicht mitvermietet würden.

Komme es, wie hier auch, zwischen dem Mieter und dem Vormieter zu keiner Ablösungsvereinbarung, so sei es eine Frage der Auslegung des Mietvertrags, ob Bauten/Einrichtungen des Vormieters mitvermietet seien. Insoweit handele es sich jedoch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die keiner AGB-Inhaltskontrolle unterliege.

Umgekehrt folge jedoch aus dem Umstand, dass die Baulichkeiten nicht mitvermietet seien, aber keineswegs, dass sie von der Beklagten auch entfernt werden müssten.

Sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Mieter den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherzustellen (§ 546 Abs. 1 BGB). Daher hat er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Gleiches gilt, wenn er Einrichtungen und Baulichkeiten durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat. Mit einer solchen Übernahme ist nicht mehr der Vormieter als „Zustandsstörer“ zum Rückbau (aus § 1004 BGB) verpflichtet, sondern der Nachmieter.

Dem für die Übernahme von Einrichtungen und Baulichkeiten durch den Beklagten darlegungs- und beweispflichtigen Kläger sei dieser Nachweis nicht gelungen. Eine Übernahmevereinbarung zwischen der Beklagten und dem Vormieter fehle. Der Kläger habe nur argumentiert, dass sich die Rückbaupflicht aus dem Mietvertrag ergebe. Im Tatbestand des Landgerichtsurteils sei zwar die Ansicht der Beklagten wiedergeben, sie habe die Baulichkeiten nicht selber errichtet, sondern „nur übernommen“, doch sei der unbestimmte Begriff der „Übernahme“ in diesem Kontext nicht als Zugeständnis eines Eigentumserwerbs zu verstehen. In der Berufung habe die Beklagte ihr Eigentum an den Baulichkeiten ausdrücklich in Abrede gestellt.

Die Klägerin behauptet auch nicht, dass eine individualvertragliche Übereignung der Baulichkeiten durch Einigung und Übergabe (§ 929 BGB) stattgefunden habe, was im Rahmen eines Mietvertrags ohnehin atypisch sei. Deshalb müsse man auch nicht der Frage nachgehen, ob durch eine Eigentumsübergabe nach § 929 BGB eine Rückbaupflicht nach § 546 Abs. 1 BGB ohne Weiteres wirksam begründet werden könne.

Eine Rückbaupflicht folge auch nicht aus den Regelungen des (Formular-) Mietvertrags, auch nicht aus dessen § 8 Nr. 8 MV. Diese Regelung sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, und sie sei entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht gemäß § 307 Abs. 3 BGB einer Inhaltskontrolle deshalb entzogen, weil sie lediglich der gesetzlichen Regelung entspreche.

Ein gesetzlicher Anspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) auf Beseitigung bei Mietbeginn vorhandener Anlagen bestehe nur, wenn der Mieter das Eigentum daran vom Berechtigten, i. d. R. dem Vormieter, erworben und sie in diesem Sinn „übernommen“ habe. Demgegenüber regele § 8 Nr. 8 MV, dass alle auf der Parzelle befindlichen, auch die „bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen“ baulichen Anlagen, „im Eigentum des Mieters stehen“ und auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen seien. Diese Regelung stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) dar, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar sei. Eine Rückbaupflicht für alle, auch vom Vormieter zurückgelassenen Baulichkeiten stelle eine u. U. mit erheblichen Kosten verbundene Erweiterung der Mieterpflichten zugunsten des Vermieters dar.

Die Regelung sei nicht deshalb wirksam, weil § 8 Nr. 8 MV nicht lediglich ausspreche, dass sämtliche baulichen vorhandenen Anlagen bei Mietende zu entfernen seien, sondern der Vertrag zugleich vorsehe, dass die Anlagen „im Eigentum des Mieters stehen“ bzw. in § 1 Nr. 3, dass die Vertragsparteien „darin übereinstimmen“, dass das Eigentum „mit dem Abschluss dieses Vertrages – soweit gesetzlich zulässig – auf den Mieter übergeht“. Erstens handele es sich vorliegend nur um eine bloße Eigentumsfiktion, die als Bestandteil der auf Abwälzung von Rückbaukosten gerichteten Gesamtregelung ebenfalls unwirksam sei. Zweitens sei die Regelung in § 1 Nr. 3 MV völlig unverständlich und deshalb wegen Intransparenz (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Schließlich sei die Klausel auch als überraschende (§ 305c Abs. 1 BGB) unwirksam, denn dass ein Vermieter Mietern Baulichkeiten übereigne, sei so ungewöhnlich, dass der unklaren Vertragsgestaltung ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohne. Dass der Mieter durch die Pflicht zum Rückbau nicht vom Vormieter übernommener Baulichkeiten unangemessen benachteiligt werde, verdeutliche sich vorliegend noch dadurch, dass eine feste Mietdauer von nur eindreiviertel Jahren vereinbart, danach der Vertrag beiderseits jährlich kündbar und am Ende auch noch vereinbart sei, dass bei einer vermieterseitigen Kündigung wg. Veräußerung oder einer anderen Nutzung das Recht des Mieters, einen Mietnachfolger vorzuschlagen, entfalle. Die Klägerin habe damit in besonderer Weise versucht, ihre Interessen auf Kosten der Beklagten durchzusetzen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen; diese Rückbaupflicht ist ein Teil der Rückgabepflicht nach § 546 BGB, wonach der vertragsgemäße – oder wenn Regelungen fehlen, der ordnungsgemäße (also der frühere) – Zustand wiederherzustellen ist (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, 5. Aufl., III Rn. 24). Entscheidend ist die Veränderung der Mietsache durch den Mieter und nicht die Eigentumslage; auch wenn der Vermieter Eigentümer der Einbauten geworden ist, weil sie als wesentliche Bestandteile des Grundstücks anzusehen sind, kann er nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Rückbau verlangen (GE 1997, 1160). Die Eigentumslage ist, wie im Fall des Kammergerichts, nur ein Indiz dafür, dass der Vermieter vom (ehemaligen) Mieter Entfernung verlangen kann, der als Störer anzusehen ist, weil ihm die baulichen Anlagen auf dem Grundstück gehören.

Auch eine Objektbeschreibung für den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn (siehe dazu BGH NJW 2016, 1815; BGH GE 2010, 1682) ist (nur) ein Indiz für eine spätere Veränderungen durch den Mieter, wenn der jetzige Zustand davon abweicht. Eine Beschaffenheitsvereinbarung, die den Sollzustand der Mietsache festlegt, hat darüber hinaus nur Bedeutung für die Instandhaltungspflicht des Vermieters und Gewährleistungsansprüche des Mieters (BGH GE 2016, 49); eine Rückbauverpflichtung des Mieters, der die Mietsache nicht verändert hat, folgt daraus nicht.

Hat der Mieter vom Vormieter Einbauten übernommen, wird er so behandelt, als ob er selbst die Mietsache verändert hätte und ist zum Rückbau verpflichtet (KG GE 2017, 1468); ob die Übernahme der Einrichtung durch den Nachmieter (Kauf) mit Zustimmung des Vermieters erfolgt, ist dabei unerheblich. Wenn dagegen der Vormieter die Einbauten/Einrichtung schlicht zurückgelassen hat, gelten sie als mitvermietet und eine Rückbaupflicht entfällt (BGH NJW-RR 2018, 74). Ergibt sich aus einer Beschaffenheitsvereinbarung, dass sie als nicht vermietet gelten und der Vermieter deshalb dafür nicht instandhaltungspflichtig ist, folgt daraus aber nicht, dass der Nachmieter auch den Rückbau schuldet. Hierzu wäre eine gesonderte (wirksame) Vereinbarung nötig.

Die im Fall des Kammergerichts zu beurteilenden Regelungen waren zum einen intransparent, zum anderen nach § 307 BGB unwirksam. Jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen wäre der Nachmieter mit einer solchen Formularklausel unbillig belastet. Dem Mieter wären dadurch Pflichten auferlegt, die nicht aus seinem Mietgebrauch herrühren (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 39 zu § 546 BGB). Ob bei Geschäftsraummietverhältnissen etwas anderes anzunehmen wäre, ist bisher noch nicht untersucht worden. Die Rechtsprechung, auch des BGH (VIII. und XII. Senat), ist bemüht, beide Rechtsgebiete (Wohnraum und Geschäftsraum) gleichzubehandeln – so auch die jetzige Entscheidung des 8. Senats des Kammergerichts, die ein Mietverhältnis über eine Gartenparzelle (und nicht über Wohnraum) betraf. Möglich wären daher allenfalls Individualvereinbarungen, die bei Wohnraummietverhältnissen wegen § 310 BGB meist ausscheiden (es handelt sich um Verbraucherverträge), denn hier gelten auch einmalige Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (s. im Einzelnen Fervers NZM 2018, 640). Deshalb ist auch eine Regelung im Mietvertrag zweifelhaft, dass die Einbauten auf Wunsch des Nachmieters in den Räumen bleiben, er sie also gegenüber dem Vermieter übernimmt. Eine solche Regelung wäre eine nach § 309 Nr. 12 b BGB unwirksame Bestätigung einer bestimmten Tatsache.

Praktikabel sind damit allein Vereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen, wonach der Mieter auch für von ihm nicht vorgenommene Einbauten die Rückbaupflicht übernimmt. Sie sollten ausgehandelt werden und (Transparenzgebot!) die Rückbaumaßnahmen konkret bezeichnen.