Roter Farbanstrich in zum Barbetrieb gemieteten Räumen keine Pflichtverletzung des Mieters, grell bunte Farben, Schönheitsreparaturen, Renovierung, Farbwahlklausel

Ohne besondere Regelung im Mietvertrag steht es dem Mieter frei, in den zum Betrieb einer Bar angemieteten Räumen einzelne Wände mit einem roten Farbanstrich zu versehen.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Soweit der Kl. den roten Farbanstrich in den Räumlichkeiten beanstandet, ist bereits eine Pflichtverletzung des Bekl. nicht ersichtlich.

Nach § 535 I BGB hat der Vermieter dem Mieter die vermietete Sache zum Gebrauch zu überlassen. § 538 BGB bestimmt, dass der Mieter Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

Ausweislich des Mietvertrags sind die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet worden. Der Kl. spricht davon, der Bekl. habe in dem Objekt ein Etablissement betrieben. Es stand dem Bekl. als Mieter aber frei, im Rahmen dieser Nutzungsmöglichkeit die Wände rot zu streichen. Die Verpflichtung gem. § 8 des Einheitsmietvertrags, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters, bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen. Die in § 8 enthaltene Klausel über vom Mieter vorzunehmende Schönheitsreparaturen enthält keine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hätte. Im Übrigen würde nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2012, 338 = NJW 2012, 1280 Rn. 9 mwN.) eine Farbwahlklausel einen Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beansprucht wird und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Vorliegend enthält der Mietvertrag bereits keine Farbwahlklausel, so dass es dem Bekl. frei stand, sich für einen roten Anstrich zu entscheiden. Es besteht keine Verpflichtung, einen weißen Anstrich für die gewerblich genutzten Räume vorzunehmen.

3. Zudem hätte es einer konkreten Mängelbeseitigungsaufforderung unter Fristsetzung bedurft. Diese war nicht deshalb entbehrlich, weil - so der Vortrag des Kl. - der Bekl. sich beharrlich geweigert habe, die gebotenen Arbeiten durchzuführen. Das LG hat zu Recht auch diesen Vortrag als unsubstantiiert zurückgewiesen. Hätte der Kl. die Mängel bzw. Schäden konkret beschrieben, hätte der Bekl. die Möglichkeit gehabt, gegebenenfalls einzelne Maßnahmen zu ergreifen.

Enthält der (Geschäftsraum-) Mietvertrag keine wirksame Farbwahlklausel, soll den Mieter keine Verpflichtung treffen, bei Ende des Mietverhältnisses den roten Wandanstrich zu beseitigen und den ursprünglichen (weißen) Zustand wieder herzustellen, meint das OLG Koblenz in einem wenig überzeugenden Hinweisbeschluss.

Der Beklagte hatte vom Kläger ein aus zwei Wohnungen und einer Gaststätte bestehendes Objekt zum Betrieb einer Bar angemietet und einige in weißem Zustand überlassene Wände mit roter Farbe versehen. Nach Beendigung des Mietvertrages, der keine Farbwahlklausel enthielt, den Beklagten aber zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtete, verlangte der Kläger u. a. wegen des roten Farbabstrichs Schadensersatz.

Das LG Bad Kreuznach wies die Klage ab, die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach § 538 BGB habe der Mieter solche Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstünden, nicht zu vertreten. Weil die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet worden seien und keine Farbwahlklausel vorlag, habe es dem Beklagten frei gestanden, einige Wände rot anzustreichen. Deshalb sei bereits keine Pflichtverletzung durch den Beklagten ersichtlich.

Es ging doch nicht darum, ob das Überstreichen der weißen Wände mit roter Farbe eine zum Schadensersatz verpflichtende Handlung darstellte: Niemand leugnet das Recht des Mieters, die gemieteten Räume während der Mietzeit in einen seinen Vorstellungen entsprechenden Farbzustand zu versetzen (vgl. hierzu nur Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 538 Rn. 229)!

Es ging vielmehr darum, ob den Beklagten die Verpflichtung traf, bei Ende des Mietverhältnisses den roten Farbanstrich zu beseitigen und den „alten“ Zustand wieder herzustellen. Das wiederum hing davon ab, ob eine Rückgabe mit rotem Anstrich noch als ordnungsgemäß i. S. d. § 546 Abs. 1 BGB anzusehen war. Geht man davon aus, dass die Rückgabeverpflichtung mangels abweichender Vereinbarungen im Mietvertrag nur dann erfüllt ist, wenn sich die Mietsache in einem Zustand befindet, der eine unmittelbare Weitervermietung zulässt (vgl. LG Essen, Urt. v. 17. Februar 2011 - 10 S 344/10, WuM 2011, 256; AG Burgwedel, Urt. v. 30. September 2005 - 73 C 123/05, WuM 2005, 771; AG Pankow-Weißensee, Urt. v. 16. Januar 2008 - 100 C 224/07, MM 2008, 75), hätte wohl davon ausgegangen werden müssen, dass ein roter Farbanstrich gerade nicht – und auch nicht bei der Mitvermietung von Gaststättenräumen – einer Anschlussvermietung förderlich ist. Deshalb lag sehr wohl eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung vor.