Rolltor

Rolltor; Tiefgarage; Stellplatz; bauliche Veränderung

Das Anbringen eines Rolltors zum Abschließen eines im Sondereigentum stehenden Stellplatzes in einer zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörenden Tiefgarage stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Die Ag. sind seit 1996 Sondereigentümer einer Wohnung und dazugehöriger (Doppel-) Garage in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Doppelgarage befindet sich als Einstellplatz in der Tiefgarage in einer nach drei Stellen geschlossenen und nach vorne zur übrigen Tiefgarage hin offenen Nische. An der Kopfseite des Einstellplatzes befand sich einer von fünf Heizkörpern der Tiefgarage, die im Gemeinschaftseigentum stehen. In der linken oberen Ecke der Nische sind zwei Ventilatoren zur Belüftung der Tiefgarage installiert. Im März 1997 errichteten die Ag. parallel zur linken Seitenwand und an der vorderen offenen Seite der Nische etwa zwei Zentimeter hinter der Grenze ihres Sondereigentums vom Boden bis zur Decke eine Mauer, in die sie ein elektrisches Rolltor installierten. Zwischen der Seitenwand der Tiefgarage und der parallel dazu errichteten Wand entstand so ein ca. 90 cm breiter Gang, der zu den Ventilatoren führte. Eine Stromleitung zum Betrieb des Rolltores zweigten sie von der Allgemeinstromleitung ab, die die über ihrem Einstellplatz befindliche Leuchte versorgte, und versahen sie mit einem Zähler, der außen an der von ihnen errichteten Mauer angebracht wurde. Den Heizkörper entfernten sie. Die Ag. nutzen den so geschaffenen abgeschlossenen Raum als Abstellraum für die Lagerung diverser Gegenstände.

Auf die Anträge der Ast. hat das AG die Ag. gesamtschuldnerisch verpflichtet, die von ihnen errichteten Mauern und das Rolltor zu beseitigen, den Stromanschluß für das elektrische Rolltor wieder abzutrennen, und den Ag. unter Androhung eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung aufgegeben, es zu unterlassen, die Doppelgarage widmungswidrig anstatt zum Abstellen von Fahrzeugen zur Lagerung im einzelnen aufgeführter Gegenstände zu nutzen. Den Hilfsantrag der Ag., die Ast. zu verpflichten, die errichtete Abgrenzung zu gestatten, hat das AG zurückgewiesen. Die gegen den amtsgerichtlichen Beschluß gerichtete sofortige Beschwerde hat das LG zurückgewiesen. Das weitere Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Ohne Rechtsirrtum sehen das AG und das LG die von den Ag. errichteten Wände einschließlich der sonstigen, damit im Zusammenhang durchgeführten Maßnahmen als eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG an. Dem steht nicht entgegen, daß die Ag. die Wände vollständig auf ihrem Sondereigentum errichtet haben. Denn die vordere Wand trennt dennoch faktisch das Sondereigentum der Ag. vom Gemeinschaftseigentum an den nicht im Sondereigentum stehenden sonstigen Teilen der Tiefgarage ab, wie es tatsächlich auch dem Willen der Ag. entsprach. Nach § 2 Nr. 2 der Teilungserklärung vom 27.1.1969, worin bestimmt ist, daß Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums nichttragende Zwischenwände sind, soweit sie ein Sondereigentum von einem anderen oder von gemeinschaftlichem Eigentum trennen, ist die von den Ag. errichtete vordere Wand damit Gemeinschaftseigentum geworden. Gleiches gilt für die linke Seitenwand. Der von den Ag. durch die Errichtung der Seitenwand geschaffene Gang ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum, weil er der einzige Zugang zu den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Ventilatoren ist (vgl. BGH NJW 1991, 2909). Auch diese Wand trennt damit Sonder- von Gemeinschaftseigentum. Ohne Zweifel geht die Schaffung von neuem Gemeinschaftseigentum über die ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum i. S. des § 22 Abs. 1 WEG hinaus.

Die von den Ag. geschaffene Abtrennung entspricht nicht der ursprünglichen Bauplanung und ist auch nicht aus diesem Grund als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen. Wenn auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 3.7.1969 als Bestandteil des Aufteilungsplans die Garagen erläuternd als "Einstellboxen in einer unterirdischen Garage" bezeichnet, folgt daraus nicht zwingend, daß ursprünglich vorgesehen war, die Garagen durch festes, geschlossenes Mauerwerk gegeneinander abzugrenzen. Aus dem Nachtrag zur Baubeschreibung vom 7.5.1969 ergibt sich vielmehr, daß die Garagen jedenfalls nicht vollständig abgeschlossen, sondern durch die vorgesehenen 1,5 m hohen Stahltore mit Stahlgitterfüllung nach vorne teilweise offen und durchsichtig sein sollten. Dem entspricht die von den Ag. vorgenommene bauliche Veränderung nicht und ist ihr auch nicht vergleichbar.

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehen, sind grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig, § 22 Abs. 1 S. 2 WEG. Die Zustimmung der Ast. ist nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG nur entbehrlich, wenn aus der Maßnahme für den oder die betroffenen Wohnungseigentümer i. S. von § 14 Nr. 1 WEG kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Von dem in § 22 Abs. 1 WEG verbürgten Bestandsschutz werden damit Fälle geringfügiger Beeinträchtigungen ausgenommen. Daß die Miteigentümer im vorliegenden Fall durch die baulichen Maßnahmen der Ag. nur geringfügig beeinträchtigt sind, kann hier indes nach den getroffenen Feststellungen nicht angenommen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits die optische Veränderung zu einer Beeinträchtigung führt. Denn eine optische Beeinträchtigung ist nur dann entscheidend, wenn von den Veränderungen sonstige Belästigungen und Beeinträchtigungen für die Miteigentümer nicht ausgehen (vgl. Senat, Beschl. v. 4.1.1999 - 16 Wx 208/98). Beeinträchtigungen, die über bloße optische hinausgehen, liegen hier gegenwärtig objektiv und konkret vor, so daß auch dahinstehen kann, ob sich später (weitere) Beeinträchtigungen dadurch ergeben, daß andere Miteigentümer möglicherweise gleichartige Maßnahmen durchführen.

Die objektiven und konkreten Beeinträchtigungen bestehen im vorliegenden Fall zum einen darin, daß den Miteigentümern neues gemeinschaftliches Eigentum aufgedrängt wurde, wodurch sie nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. den entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung belastet werden könnten. Darüber hinaus haben die Ag. die Tiefgarage nachteilig umgestaltet, indem sie einen schmalen, unbeleuchteten und unübersichtlichen Gang geschaffen haben, der nicht nur den Zugang zu den Ventilatoren erschwert, sondern auch wegen seiner Unübersichtlichkeit eine Gefahrenquelle darstellt. ...

Des weiteren ist eine Beeinträchtigung der Miteigentümer darin zu sehen, daß die Ag. die Zweckbestimmung ihrer Garage geändert haben und diese nunmehr als Abstellraum benutzen. Damit sind objektiv Gefahren für das übrige Sonder- und Gemeinschaftseigentum verbunden, worauf die Ast. zu Recht hingewiesen haben. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob damit versicherungsrechtlich eine Gefahrerhöhung verbunden ist. Die Verneinung einer versicherungsrechtlichen Gefahrerhöhung schließt eine tatsächliche Gefahrerhöhung nicht aus. Schließlich haben die Ag. im Rahmen ihrer (Um-) Baumaßnahmen gegenüber den Miteigentümern und Mitbesitzern eine von diesen nicht zu duldende verbotene Eigenmacht begangen, indem sie eigenmächtig den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizkörper entfernten und die im Gemeinschaftseigentum stehenden Stromleitungen für ihre Zwecke nutzen.