Riemchen im Arbeitsbereich der Küche keine Fliesen

Riemchen im Arbeitsbereich der Küche keine Fliesen; fehlender Merkmalsbezug zur Wohnung; kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste; konkludente Zustimmung

1. Sogenannte Riemchen im Arbeitsbereich der Küche sind mit Fliesen nicht vergleichbar und stellen kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

2. Wohnwerterhöhende Merkmale in der Merkmalgruppe 4 - Gebäude - liegen nicht vor, wenn sie keinen Bezug zur Wohnung aufweisen und nicht zu einem Nutzungsvorteil führen.

3. Kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste.

4. Keine konkludente Zustimmung des Mieterhöhungsverlangens durch vorbehaltlose Zahlung, wenn ausdrückliche Zustimmung gefordert.

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung für die von der Bekl. im Souterrain des Gebäudes belegene 56,51 m2 große Wohnung. Die Wohnung verfügt über Sammelheizung, Bad und WC, über einen Laminatboden, aber keine Fußleisten. Der Bereich der Küche ist mit sogenannten Riemchen versehen. Das Gebäude verfügt - bei weniger als fünf Obergeschossen - über einen Personenaufzug. Die Wohnung wird von dem Aufzug nicht erreicht, der Zugang zur Wohnung erfolgt über einen separaten Nebeneingang. Außerdem verfügt das Gebäude über einen repräsentativen und hochwertig sanierten Eingangsbereich. Das Amtsgericht hielt die Zustimmungsklage nur zum Teil für begründet.

II. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist nur zum Teil begründet. [...]

Entgegen der Auffassung der Kl. überwiegen lediglich in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, so dass für den Mietpreis nur eine positive Merkmalgruppe berücksichtigt werden kann.

Die Merkmalgruppe 1 - Bad/WC - ist unstreitig neutral zu bewerten. Hier wurden von den Parteien weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen.

Die Merkmalgruppe 2 - Küche ‑ ist positiv zu bewerten. Hier überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Unstreitig beträgt die Grundfläche der Küche 14 m2. Darüber hinaus ist auch ein Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden. Soweit die Kl. darüber hinaus darauf hinweist, dass der Arbeitsbereich der Küche mit Wandfliesen versehen sei, kann sie hiermit nicht gehört werden. Denn bei den Fliesen im Arbeitsbereich handelt es sich unstreitig um sog. Riemchen (d. h. dünne Klinker). Solche Riemchen sind mit Fliesen nicht vergleichbar und führen nicht dazu, dass insoweit ein wohnwerterhöhendes Merkmal anzunehmen ist. Aufgrund der rauhen Oberflächenstruktur der Riemchen sind diese zum einen deutlich schwerer und weniger gründlich zu reinigen als Fliesen und sind zum anderen aufgrund der Materialbeschaffenheit weniger hygienisch. Da den zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen indes keine wohnwertmindernden Merkmale gegenüberstehen, ist diese Merkmalgruppe insgesamt positiv einzustufen.

In der Merkmalgruppe 3 - Wohnung - überwiegen weder die wohnwerterhöhenden noch die wohnwertmindernden Merkmale. Es liegen sowohl zwei wohnwerterhöhende Merkmale als auch zwei wohnwertmindernde Merkmale vor, die sich im Ergebnis aufheben. Unstreitig ist zunächst wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass die Wohnung sowohl über eine Kammer wie auch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss verfügt. Soweit die Kl. darüber hinaus darauf verweist, die Wohnung verfüge über Stuck, kann sie damit nicht gehört werden. Unabhängig davon, dass die Wohnung im Souterrain belegen ist, wo üblicherweise kein Stuck angebracht wird, hat der Bekl. substantiiert und unter Vorlage von Fotos dokumentiert, dass die Decken der streitgegenständlichen Wohnung nicht mit einer Deckenverzierung versehen sind. Nachdem eine Besichtigung der Wohnung durch den klägerischen Hauswart erfolgte, ist die Kl. diesem Vortrag des Bekl. nicht entgegengetreten, so dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnung tatsächlich über Stuck verfügt. Indes ist die Wohnung unstreitig im Souterrain belegen, wobei die Wohnräume überwiegend schlecht belichtet und besonnt sind. Die Kl. ist diesem Vortrag des Bekl. nicht entgegengetreten, so dass von diesem wohnwertmindernden Merkmal auszugehen ist. Die schlechten Belichtungsverhältnisse ergeben sich bereits aus der Lage der Wohnung im Souterrain. Dass die Belichtungsverhältnisse verbessert wurden, bspw. durch Abböschung des Terrains oder größere Fenster oder zusätzliche Lichtschächte, hat die Kl. nicht dargetan. Demgemäß ist diese Merkmalgruppe neutral einzustufen.

Entgegen der Annahme der Kl. ist auch die Merkmalgruppe 4 - Gebäude - lediglich neutral zu bewerten, da hier weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorliegen. Zwar verfügt das villenartige Mehrfamilienhaus (drei Geschosse) unstreitig über einen repräsentativen Eingangsbereich bzw. Treppenhaus sowie einen Personenaufzug, doch wird die streitgegenständliche Wohnung weder von diesem Personenaufzug erreicht, noch erfolgt der Zugang zu dieser Wohnung durch das repräsentative Treppenhaus. Maßgebend für das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals ist indes aber eine Wohnungsbezogenheit. Der Zustand bzw. die Ausstattung des Gebäudes kann sich nur dann wohnwerterhöhend auswirken, wenn dieser eine Bezogenheit zur Wohnung aufweist und sich hieraus auch ein Nutzungsvorteil ergibt. Dies ist vorliegend weder erkennbar noch vorgetragen. Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung ausschließlich über einen Nebeneingang zu erreichen, der nicht durch das repräsentative Treppenhaus führt. Dass ein weiterer Zugang zur Wohnung durch das Treppenhaus führt, wurde seitens der Kl. genauso wenig dargelegt wie der Umstand, dass evtl. weitere - zu der Wohnung gehörige Räume (Waschküche, Keller, Abstellraum etc.) - über das repräsentative Treppenhaus zu erreichen sind. Da das repräsentative Treppenhaus damit keine Wohnungsbezogenheit aufweist, und für die Nutzung der Wohnung keinen Vorteil bringt, ist dieser Umstand nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Entsprechendes gilt auch für den Umstand, dass das Haus über einen Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen verfügt. Auch hier ist die Kl. den Einlassungen des Bekl. nicht entgegengetreten, dass dieser Aufzug für die streitgegenständliche Wohnung keinen - potentiellen - Nutzungsvorteil birgt. Das Gericht verkennt dabei zwar nicht, dass bei einer Betriebskostenabrechnung Aufzugskosten auch auf Wohnungen umgelegt werden können, die durch den Aufzug keinen konkreten Vorteil haben, doch setzt dies grundsätzlich voraus, dass eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt. An einer solchen Vereinbarung mangelt es hier, da der Mietspiegel lediglich von einer objektiven Tatsachenbewertung ausgeht.

Letztlich ist entgegen der Auffassung der Kl. auch die Merkmalgruppe 5 - Wohnumfeld - neutral zu bewerten. Weder liegen wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vor. Entgegen der Annahme der Kl. befindet sich die Straße nicht in einer bevorzugten Citylage. Weder ist eine City‑Nähe im eigentlichen Sinn gegeben (Nähe zu den Haupteinkaufsgebieten des Tauentzien, Kurfürstendamm, Potsdamer Platz, Friedrichstraße, Schloßstraße), noch ergibt sich aus dem Vortrag der Kl., dass die Lage geprägt ist durch eine Vielzahl gastronomischer, kultureller sowie Einkaufsmöglichkeiten. Soweit die Kl. darüber hinaus vorträgt, die Wohnung befände sich an einer besonders ruhigen Straße, ist der Vortrag bereits nicht ausreichend substantiiert. Eine besonders ruhige Straße ist nicht ausschließlich geprägt durch einen Anliegerverkehr, wie die Kl. zu meinen scheint, vielmehr müssen darüber hinaus weitergehende Umstände vorliegen (Straßengestaltung, Nähe zu Hauptverkehrsstraßen bzw. Bahnlinien, Parkplatzsuchverkehr etc.), die die Straße in besonderem Maße als ruhig erscheinen lässt. Soweit die Kl. darüber hinaus vorträgt, die streitgegenständliche Wohnung befände sich in einem villenartigen Mehrfamilienhaus, begründet auch dieser Umstand kein wohnwerterhöhendes Merkmal, da ein Vortrag zu der Nachbarbebauung fehlt.

Das von der Kl. angegebene und mitkalkulierte Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" liegt nicht vor. Von dem Vorliegen dieses Sondermerkmals kann nur dann ausgegangen werden, wenn sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befindet. Es kann dahinstehen, ob ein Laminatboden als hochwertiger Bodenbelag anzusehen ist. Erforderlich hierfür wäre jedenfalls eine besondere Güte, zu der die Kl. nichts vorgetragen hat. Dies kann indes dahingestellt bleiben, da sich der Bodenbelag nicht in einem guten Zustand befindet. Unstreitig sind in den Bereichen des Laminatbodens keine Fuß‑ bzw. Sockelleisten verlegt. Damit ist der Boden nicht vollständig, d. h. sach‑ und fachgerecht verlegt und befindet sich nicht einem Zustand, wie er erforderlich ist, um das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmales zu rechtfertigen.

Soweit die Kl. letztlich darauf verweist, dass durch eine fünfmalige vorbehaltslose Zahlung des Bekl. eine Erledigung des Rechtsstreits eingetreten sei, ist dieser Hinweis nicht entscheidungserheblich. Unabhängig davon, dass keine diesbezüglichen prozessualen Erklärungen abgegeben wurden, hat sich der Rechtsstreit durch die Zahlungen des Bekl. nicht erledigt. Denn in diesen Zahlungen ist keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen. Unabhängig davon, dass der Bekl. der Mieterhöhung mit Schreiben vom 2.3.2008 gerade entgegengetreten ist, hat die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 24.1.2008 ausdrücklich um schriftliche Zustimmung gebeten und insoweit bereits ein Schriftstück vorbereitet. Begehrt aber der Vermieter eine ausdrückliche - schriftliche - Zustimmung, ist eine konkludente Zustimmung nicht mehr möglich (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 13.11.2007 - 63 S 154/07, MM 10/08, S. 8)

Mehrere interessante Aspekte enthielt eine Entscheidung des AG Schöneberg zur Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel. Von größerer praktischer Bedeutung ist die Auffassung des Gerichts, wohnwerterhöhende Merkmale - Gleiches muss allerdings für wohnwertmindernde Merkmale gelten - müssten einen Bezug zur Wohnung aufweisen und zu einem Nutzungsvorteil führen. Nebenbei entschied das Gericht noch: Riemchen seien nicht mit Fliesen vergleichbar, ein hochwertiger Bodenbelag erfordere auch Fußleisten, und eine vorbehaltlose Zahlung stelle keine konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen dar, wenn der Vermieter ausdrücklich Zustimmung gefordert habe.

Die Klägerin fordert vom Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung des Beklagten lag im Souterrain und war mit einem Laminatboden ausgestattet, der aber nicht über Fußleisten verfügte. Der Arbeitsbereich in der Küche war mit "Riemchen" gefliest. Das dreigeschossige Gebäude verfügt über einen Personenaufzug und einen repräsentativen und hochwertig sanierten Eingangsbereich. Der Zugang zur Streitwohnung erfolgte über einen separaten Nebeneingang; der Aufzug war nicht über diesen Nebeneingang erreichbar.

Das Amtsgericht hielt die Zustimmungsklage nur zum Teil für begründet. Es urteilte im Detail wie folgt: • Ob Laminatboden überhaupt das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" erfüllen könne, lasse es außen vor. Erforderlich wäre dafür "eine besondere Güte". Aber: Der Bodenbelag befindet sich in keinem guten Zustand und es seien keine Fuß- oder Sockelleisten verlegt. • Eine Riemchenverfliesung im Arbeitsbereich der Küche sei wegen der rauhen Oberflächenstruktur und den sich daraus ergebenden Problemen bei Hygiene und Reinigung nicht mit Fliesen zu vergleichen.

• Weder der repräsentative Eingangsbereich noch der vorhandene Personenaufzug seien als wohnwerterhöhende Merkmale anzurechnen, weil beide keine Bezogenheit zur Streitwohnung aufwiesen. Die Wohnung sei ausschließlich über einen Nebeneingang zu erreichen, der nicht durch das repräsentative Treppenhaus führe. Auch dass Zubehörräume (Waschküche, Keller, Abstellraum) oder der Aufzug über dieses Treppenhaus zu erreichen seien, sei nicht dargelegt. Dass der Mieter fünfmal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt habe, habe nicht zu einer konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung geführt. Im konkreten Fall hat die Klägerin ausdrücklich um schriftliche Zustimmung gebeten und sogar ein Schriftstück vorbereitet. Begehre der Vermieter ausdrücklich schriftliche Zustimmung, sei eine konkludente Zustimmung grundsätzlich nicht mehr möglich.