Restwärme bei Einrohrheizung im DDR-Plattenbau kein Mangel

Die teilweise Erwärmung des Heizkörpers bei geschlossenem Thermostatventil ist bei einer Einrohrheizung im Plattenbau systembedingt und stellt keinen Mangel dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Instandsetzungsanspruch wegen der Thermostatventile und der Heizkörper aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. ein Minderungsrecht aus § 536 BGB nicht zu, denn die Mietsache ist nicht mangelhaft.

Im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Ein Mangel der Mietsache liegt nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Maßgeblich ist insoweit die vereinbarte Beschaffenheit und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rn. 7). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich jedoch in einem sogenannten Plattenbau der ehemaligen DDR. Durch Auslegung des Vertrages kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Kl. bei Abschluss des Vertrages nur eine Heizungsanlage erwarten konnte, wie sie für vergleichbare Objekte üblich war. Der Sachverständige Prof. S. hat festgestellt, dass die teilweise Erwärmung des Heizkörpers bei geschlossenen Ventilen systembedingt und auf Wärmeleitung zurückzuführen ist. Anhaltspunkte dafür, dass die Thermostatventile defekt sind, liegen nicht vor, denn der Sachverständige hat über die Simulation eines vollständig geschlossenen Ventils einen Defekt der Thermostatventile ausgeschlossen. Diese Feststellungen sind widerspruchsfrei und überzeugend. Hinzu kommt, dass die Erwärmung um 4 bis 5 °C über Raumtemperatur so geringfügig ist, dass diese im Hinblick darauf, dass die durch die Räume verlaufenden Heizungsrohre ohnehin Wärme an den Raum abgeben, so geringfügig und nicht als Mangel anzusehen sind.

Der Kl. übersieht ferner, dass er keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung hat (BGH, NJW 2008, 142), so dass er eine Veränderung der Heizungsanlage auch unter diesem Gesichtspunkt nicht verlangen kann.

Mit Thermostatventilen soll Heizenergie eingespart werden; der sparsame Nutzer soll auch die Möglichkeit haben, den Heizkörper ganz abzustellen. Bei einer Einrohrheizung ist das nicht möglich; ein Mietmangel liegt darin nicht.

Der Mieter einer Plattenbauwohnung bemängelte, dass bei geschlossenem Thermostatventil der Heizkörper nach wie vor erwärmt wurde. Er verlangte Instandsetzung und Minderung.

Das Amtsgericht Lichtenberg wies nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage ab. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass die teilweise Erwärmung des Heizkörpers bei geschlossenen Ventilen für die Einrohrheizung systembedingt sei; ein Defekt der Thermostatventile liege nicht vor. Das Amtsgericht verwies darauf, dass der Vermieter nur den Standard schulde, den nach der Verkehrsanschauung der Mieter bei Vertragsschluss erwarten dürfe. Ein Mietmangel liege danach nicht vor; darüber hinaus habe der Mieter keinen Anspruch auf Veränderung der Heizungsanlage, da er eine Modernisierung nicht verlangen könne.