restriktive Auslegung der Aufrechnungsverbotsklausel im Falle gleichzeitig vereinbarter Vorleistungsklausel

1. Die im Formularmietvertrag für ein Wohnraummietverhältnis für die Mietzinszahlung vereinbarte Vorleistungsklausel ist nicht unwirksam, selbst wenn der Mietvertrag zusätzlich die Klausel enthält, daß der Mieter gegen eine Mietzinsforderung nur aufrechnen kann, wenn die Forderung, mit der aufgerechnet wird, entweder auf § 538 BGB beruht oder unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist.

2. In einem solchen Fall erfaßt das Aufrechnungsverbot nicht die Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB), die darin begründet sind, daß der Mieter wegen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache gemäß § 537 BGB nur einen geringeren Mietzins schuldet, den höheren vertraglich vereinbarten Mietzins jedoch vor Kenntnis des Mangels bereits entrichtet hat.

Die mietvertragliche Vorauszahlungsklausel ist wirksam, wenngleich § 9 des Mietvertrages ein Aufrechnungsverbot enthält, demzufolge vom Mieter gegen eine Mietzinsforderung nur aufgerechnet werden kann, wenn die Forderung, mit der aufgerechnet wird, entweder auf § 538 BGB beruht oder unbestritten oder rechtskräftig festgestellt worden ist. Zwar hat das OLG München in seiner Entscheidung vom 6. Februar 1992 (WuM 1992, 232) ausgeführt, daß eine Mietzinsvorauszahlungsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn im Formularmietvertrag zugleich ein Aufrechnungsverbot enthalten ist, welches dem im Mietvertrag der Parteien vereinbarten entspricht, und die Vorauszahlungsklausel deshalb als unwirksam gemäß § 9 des Gesetzes über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) erachtet.

Dem vermag sich die Kammer aber aus den folgenden Gründen nicht anzuschließen:

Mit dem OLG München geht die Kammer allerdings davon aus, daß der Mieter in diesen Fällen unangemessen benachteiligt würde, wenn er die überzahlte Miete nicht mit der nächstfälligen Mietzinszahlung verrechnen könnte.

Diese unangemessene Benachteiligung folgte nach Ansicht der Kammer zwar nicht daraus, daß das Aufrechnungsverbot in Verbindung mit der Vorauszahlungsklausel dem Leitbild des Minderungsrechts widerspricht. Denn ein solches Leitbild besteht jedenfalls nicht in der Weise, daß die bestimmte Geltendmachung etwaiger Rechte, die sich aus der durch die Minderung bedingten Verringerung der Mietzinsschuld für den Mieter ergeben können, zum "Wesen der Minderung" zu zählen und deshalb ihrem gesetzlichen Leitbild zuzuordnen wäre. Es läge aber eine den Mieter nach den Ge-boten von Treu und Glauben benachteiligende Regelung (§ 9 Abs. 1 AGBG) vor, wenn dieser im Falle der Mangelhaftigkeit der Mietsache den überzahlten Mietzins nur klageweise zurückfordern könnte.

Eine solche Benachteiligung des Bekl. ist jedoch nicht gegeben, denn die Mietzinsvorauszahlungsklausel führt im Zusammenwirken mit dem Aufrechnungsverbot nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Bekl. im Sinne von § 9 AGBG. Dieses Verbot ist nämlich restriktiv dahin auszulegen, daß es Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) nicht erfaßt, die darin begründet sind, daß er wegen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache gemäß § 537 BGB nur eine geringere Miete schuldet, die höhere vertraglich vereinbarte Miete jedoch vor Kenntnis des Mangels entrichtet hat.

Die Voraussetzungen einer dahingehenden restriktiven Auslegung (§§ 242, 157 BGB) des Aufrechnungsverbots sind gegeben. Die Auslegung dient nämlich nur der Randkorrektur einer in ihrem weiteren Anwendungsbereich unbedenklichen Klausel. Denn das Aufrechnungsverbot erfaßt in rechtlich nicht zu beanstandender Weise sämtliche denkbaren Gegenansprüche des Mieters, indem es - wie § 11 Nr. 3 AGBG vorsieht - von dem Verbot lediglich die unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausnimmt. Aus der Vielzahl der somit von dem Aufrechnungsverbot zulässig erfaßten Gegenforderungen stellt der auf Minderung beruhende Rückzahlungsanspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung nur einen kleinen Teilbereich dar. Hinzu kommt, daß das Aufrechnungsverbot an sich auch insoweit gar nicht rechtlich bedenklich ist, sondern bloß wegen der Vorleistungsklausel, die wiederum noch nicht einmal in direktem sachlichem Bezug zu dem Aufrechnungsverbot steht und auch für sich genommen zulässig ist, beanstandet werden muß.

Die Kammer vermag deshalb nicht zu erkennen, daß es geboten ist, zwei Klauseln insgesamt für unwirksam anzusehen, die für sich genommen rechtswirksam sind und nur im Zusammenwirken in einem sehr engen Anwendungsbereich zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Diese Fallgestaltung ist nämlich vergleichbar mit denjenigen Sachverhalten, in denen Rechtsprechung und Literatur die restriktive Auslegung einer in ihrem weiteren Regelanwendungsbereich zulässigen und nur in atypischen Fällen unangemessenen Klausel gestatten (vgl. BGH, NJW 1988, 1375, 1377; Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 2. Aufl., § 5 Rdnr. 20 m. w. N.). Die Parteien hätten daher bei solcher Sachlage, wenn sie bei Vertragsschluß erkannt hätten, daß das Aufrechnungsverbot im Zusammenwirken mit der Vorauszahlungsklausel nur in dieser kleinen Fallgruppe zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, diese Fallgruppe selbst vom Aufrechnungsverbot ausgenommen. Da die Vorauszahlungsklausel heute weit überwiegend von Mietern als auch von Vermietern als verkehrsüblich angesehen wird, ist die Annahme gerechtfertigt, daß der Kl. als Vermieter weder auf die Vorauszahlungsklausel noch auf das Aufrechnungsverbot insgesamt verzichtet, sondern das Aufrechnungsverbot eingeschränkt hätte, um die Klausel im übrigen zu erhalten, und daß sich der Bekl. als Mieter auf eine solch faire Ausgestaltung der Vertragsklausel auch ohne weiteres eingelassen hätte.

Mit dieser Auslegung weicht die Kammer nicht von der zitierten Entscheidung des OLG München ab, weshalb das Gericht nicht gemäß § 541 ZPO zum Rechtsentscheid vorzulegen hatte.

Den Entscheidungsgründen des vorgenannten Rechtsentscheides und denen des in Bezug genommenen, diesem zugrunde liegenden Urteils des LG München I (WuM 1991, 389) ist nämlich zu entnehmen, daß die erken-nenden Gerichte sich aus den Gründen des Verbandsklageverfahrens gemäß § 13 AGBG in ihrer Prüfungskompetenz eingeschränkt sahen. So führt das LG München (aaO.) in den Gründen seiner Entscheidung aus, es könne, da die Aufrechnungsklausel im Verbandsklageverfahren nicht angegriffen worden sei, nur über die Wirksamkeit der Vorauszahlungsklausel befinden und müsse daher von der Wirksamkeit der Aufrechnungsklausel in deren unveränderter Gestalt ausgehen.

Die Kammer dagegen ist bei der Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht aus verfahrensrechtlichen Gründen in dieser Weise gebunden und braucht bei der Beurteilung, ob der Bekl. durch das Zusammenwirken von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsklausel unangemessen benachteiligt wird, nicht davon auszugehen, daß das Aufrechnungsverbot unverändert wirksam ist. Sie sieht sich vielmehr aus den Gründen des Rechtsentscheides zu einer umfassenden Prüfung der Wirksamkeit beider Vertragsklauseln veranlaßt. Sie kann aber zugleich, weil der ihrer Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt nicht nur ein umfassenderer, sondern mangels verfahrensrechtlicher Vorgaben auch ein anderer ist, die Vorauszahlungsklausel für wirksam erachten, ohne vom Rechtsentscheid des OLG München abzuweichen.

Nach § 551 BGB ist die Miete am Monatsende zu zahlen; seit Jahrzehnten enthalten Formularmietverträge die abweichende Vereinbarung, wonach die Miete monatlich im voraus zu zahlen ist.

Gegen die Wirksamkeit dieser Klausel bestanden nach Rechtsprechung und Literatur keine Zweifel, bis in einer aufsehenden Entscheidung vom 6. Februar 1992 das OLG München in einer Kombination der Vorauszahlungsklausel mit einer eingeschränkten Aufrechnungsmöglichkeit den Mieter unangemessen benachteiligt sah im Sinne des § 9 AGB-Gesetz mit der Folge, daß die Vorauszahlungsklausel für unwirksam angesehen wurde. Einige Gerichte sind dem gefolgt (LG Berlin, 65. Kammer, GE 1992, 1217), während andere diese Auffassung nicht teilen konnten (LG Berlin, 64. Kammer, GE 1992, 1217; vgl. auch Kinne, GE 1992, 1188).

Diese Rechtsunsicherheit ist durch den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 15. März 1993 nunmehr beseitigt. Das OLG Hamm stellt ausdrücklich auf die Tradition der Vorauszahlungsklausel ab, die bei "vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrssitte" nur dazu führen könne, daß die Vorauszahlungsklausel Bestand haben müsse, während die dazukommende formularmäßige Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit möglicherweise unwirksam sei, jedenfalls aber den Bestand der Vorauszahlungsklausel nicht berühre. Dabei läßt das OLG Hamm erkennen, daß es neben der Vorauszahlungsklausel auch eine Aufrechnungsklausel für wirksam hält, die lediglich eine schriftliche Anzeige der Absicht der Aufrechnung durch den Mieter fordert, ohne sonstige Aufrechnungseinschränkungen zu enthalten.

In ihrem kurz vorher verkündeten Urteil vom 25. Februar 1993 hat die 61. Kammer des Landgerichts Berlin die Vorleistungsklausel auch dann für wirksam angesehen, wenn sie mit einer weitergehenden Aufrechnungsverbotsklausel verbunden ist. Mit ähnlichen Erwägungen wie das OLG Hamm ("Vorauszahlungsklausel weit überwiegend als verkehrsüblich angesehen") hält das Landgericht es für geboten, das Aufrechnungsverbot einschränkend auszulegen.

Der Rechtsentscheid des OLG Hamm ist für alle Gerichte, mittelbar auch für Amtsgerichte, bindend.