Restitutionsgrundstück

Restitutionsgrundstück; Belastung; Grundpfandrecht; Modrow-Käufer; Hausausbau; Hausumbau; Baufinanzierung; Finanzierung; Löschungsanspruch

1. Das restitutionsbelastete Grundstück darf mit Grundpfandrechten auch nicht von demjenigen Modrow-Käufer belastet werden, dem nach erfolgter Restitution ein sachenrechtlicher Bereinigungsanspruch zusteht.

2. Die dingliche Belastung des Restitutionsgrundstückes durch den Modrow-Käufer zur Finanzierung von Krediten zum Haus-, -aus- und -umbau ist nicht nach § 3 Abs. 2 Satz 2 VermG gerechtfertigt.

3. Der Anspruch des (Alt-) Eigentümers auf Löschung der dinglichen Belastung kann nach § 887 ZPO bewirkt werden.

Die Kl. begehrt von den Bekl., die Löschung einer Grundschuld zu bewirken, die diese als Verfügungsberechtigte zu Lasten des an die Kl. restituierten Grundstücks bewilligt haben. (...)

Mit Wirkung zum 1.7.1983 wurde das Grundstück in das Eigentum des Volkes überführt. Die Bekl. hatten die im Obergeschoß des Hauses gelegene Wohnung angemietet. Am 12.4.1990 verkaufte der Rat der Stadt Potsdam ihnen das Grundstück. Sie wurden am 21.6.1990 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Am 17.7.1990 stellte die Kl. für das streitgegenständliche Grundstück einen Rückübertragungsantrag. Mit Bescheid vom 30.11.1995 wurde das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück der Kl. unter der Bedingung zurückübertragen, daß sie einen Ablösebetrag in Höhe von 30.679,65 DM an den Entschädigungsfonds zahle. Die von den Bekl. dagegen erhobene Anfechtungsklage wies das Verwaltungsgericht Potsdam mit Urteil vom 29.10.2003 ab. Die Kl. zahlte einen letzten Teilbetrag der Ablösesumme am 18.2.2004 und wurde am 7.4.2004 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Auf die Bewilligung der Bekl. vom 5.5.1997 wurde zugunsten der Deutschen Bankaktiengesellschaft, Filiale Berlin eine Grundschuld - ohne Brief - in Höhe von 80.000 DM zuzüglich Nebenleistungen in Abteilung III zu laufender Nr. 2 eingetragen. Die Bekl. hatten 1997 bei der Deutschen Bank ein Darlehen aufgenommen, das mit der streitgegenständlichen Grundschuld gesichert wurde.

Die Kl. hat die Bekl. vergeblich aufgefordert, die Löschung dieser Grundschuld zu bewirken.

Die Kl. ist der Auffassung, daß die Bekl. gegen das Verfügungsverbot gemäß § 3 Abs. 3 VermG verstoßen hätten, indem sie in Kenntnis des Restitutionsverfahrens, das durch den Bescheid vom 30.11.1995 bereits zugunsten der Kl. einen vorläufigen Abschluß gefunden hatte, die streitgegenständliche Grundschuld zu Lasten des Grundstücks bewilligten. Die Kl. bestreitet, daß die Bekl. das durch die Grundschuld besicherte Darlehen für Erhaltungsmaßnahmen an dem Haus auf dem streitgegenständlichen Grundstück verwendet hätten. Die Erhaltungsmaßnahmen, die die Bekl. erbracht haben wollen, seien ihnen von der damaligen Rechtsträgerin erstattet worden. Die Bekl. seien trotz des anhängigen Vermittlungsverfahrens nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (zukünftig: SachenRBerG) verpflichtet, für die Freistellung des Grundstücks von der von ihnen bewilligten Belastung zu sorgen, weil zu befürchten sei, daß die Grundschuldgläubigerin aufgrund der desolaten Vermögensverhältnisse des Bekl. zu 2. vor dem Abschluß des Verfahrens das streitgegenständliche Grundstück zum Nachteil der Kl. verwerten könne. (...)

Die Bekl. behaupten, das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen für notwendige Erhaltungsmaßnahmen an dem Haus auf dem streitgegenständlichen Grundstück verwendet zu haben.

Darüber hinaus sind sie der Auffassung, daß die Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoße. Denn die Kl. sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verpflichtet, das Grundstück an die Bekl. zu übertragen. Die von den Bekl. bewilligte Grundschuld könne deshalb bestehen bleiben. (...)

Die Klage ist zulässig und - in dem aufrechterhaltenen Umfang - begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 3 Abs. 3 VermG i. V. m. § 823 Abs. 2 BGB verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die von ihnen bewilligte Grundschuld in Höhe von 80.000 DM zu Lasten des streitgegenständlichen Grundstücks aus dem Grundbuch gelöscht wird. Zu dieser Leistung sind sie darüber hinaus aus dem Rechtsgrund der positiven Vertragsverletzung zu Lasten der Kl. verpflichtet, weil sie ihre aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das zwischen den Parteien durch den Restitutionsanspruch. der Kl. entstanden ist und Züge einer gesetzlichen Treuhand trägt (vgl. BGHZ ZOV 2004, 166 ff. [168]) abzuleitende Schadensunterlassungspflicht vorwerfbar verletzten.

Die Bekl. verstießen gegen das Unterlassungsgebot gemäß § 3 Abs. 2 S.1 VermG, indem sie trotz des - vorläufig - zugunsten der Kl. abgeschlossenen Restitutionsverfahrens mit der Bewilligung der Grundschuld über das Grundstück verfügt haben.

Die Bekl. hatten zum Zeitpunkt der Bewilligung der Grundschuld Kenntnis von dem durch die Kl. beantragten Restitutionsverfahrens. Sie haben über das Grundstück dinglich verfügt, weil das Grundstück gem. § 1113 BGB wegen der von ihnen gemäß §§ 873, 1191 BGB bewilligten (Siche-rungs-) Grundschuld für die Rückzahlung der von ihnen erlangten Dar-lehnssumme haftet. Die Grundschuld ist zu Lasten des streitgegenständlichen Grundstücks wirksam bestellt worden. Denn die Bekl. konnten als im Grundbuch eingetragene Eigentümer diese gemäß § 892 BGB bewilligen. Diese dingliche Verfügung ist nicht nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG gerechtfertigt. Die von den Bekl. behaupteten Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in dem auf dem Grundstück befindlichen Mehrfamilienhaus beruhten auf keiner Rechtspflicht, weil sie nicht notfalls mit Mitteln des Rechts hätten erzwungen werden können.

Diese behaupteten Umbau- und Sanierungsarbeiten waren auch keine Maßnahmen zur Erhaltung oder Bewirtschaftung des Hauses. Zu den zulässigen Erhaltungsmaßnahmen im Sinne dieser Vorschrift gehören grundsätzlich keine wertverbessernden Umbaumaßnahmen (vgl. BGH ZOV 1998, 198 = VIZ 1998, 87 ff. [88]; dasselbe in NJW 1994, 1723 ff. [1724]). Denn Erhaltungsmaßnahmen sind lediglich die erforderlichen Arbeiten, mit denen der vollständige oder teilweise Substanzverlust des Hauses verhindert werden soll (vgl. OLG Naumburg VIZ 2000, 548 ff. [550]). Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann es daher dahingestellt bleiben, ob es zutrifft, daß die Bekl. mit dem durch die Grundschuld gesicherten Darlehen den Umbau von Kellerräumen zu Wohnräumen finanziert haben oder nicht. Die von den Bekl. behaupteten Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen dienten nicht zur notwendigen Substanzerhaltung.

Diese Aufwendungen sind im vorliegenden Rechtsstreit auch nicht als Bewirtschaftungskosten anzusehen.

Zwar können bei Mietshäusern auch Maßnahmen, die die ordnungsgemäße Nutzung durch Vermieten ermöglichen oder erhalten sollen, als Erfüllung der Verpflichtung, die Bewirtschaftung zu erhalten, angesehen werden. Die Vermietbarkeit steht jedoch bei Häusern der streitgegenständlichen Art, die nur eine oder zwei Wohnungen aufweisen, im Hintergrund, da sie in der Regel von den Eigentümern selbst genutzt werden. Darüber hinaus beschränkt sich die Ersatzpflicht auf die notwendigen Bewirtschaftungskosten. Kosten für umfangreiche und kostenintensive Verbesserungs- oder Ausbaumaßnahmen gehören nicht dazu, weil andernfalls der Verfügungsberechtigte wesentliche Veränderungen an der Sache dem Berechtigten ohne dessen Billigung aufzwingen könnte.

Der Verstoß der Bekl. gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ist ihnen vorwerfbar und eine Verletzung eines Schutzgesetzes im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB. Das Unterlassungsgebot zielt darauf ab, den Restitutionsberechtigten vor dem wirtschaftlichen Verlust oder der Aushöhlung seines Eigentums durch Handlungen der Verfügungsberechtigten zu schützen (vgl. BGH ZOV 2004, 168; BRB OLG ZOV 1997, 265 ff. [266]). Durch das pflichtwidrige Vorgehen der Bekl. ist der Kl. ein Schaden entstanden, weil das Grundstück für die Erfüllung der Rückzahlungsverpflichtung der Bekl. haften muß, obwohl dieses Grundstück den Bekl. nach rechtskräftiger Rückübertragung an die Kl. nicht mehr zusteht.

Dem klägerischen Anspruch steht insoweit auch nicht entgegen, daß die Bekl. im Rahmen der §§ 61, 64 SachenRBerG ihrerseits die Rückübertragung des Grundstücks begehren. Zum einen ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt ungewiß, ob das gemäß § 87 ff. SachenRBerG eingeleitete Vermittlungsverfahren für die Bekl. zum Erfolg führen wird. Die Kl. hat zu Recht darauf hingewiesen, daß die Bekl. zu 1. auf dem streitgegenständlichen Grundstück nach ihrer Trennung und Scheidung von dem Bekl. zu 2. in dem Haus nicht mehr wohnhaft ist. Zum anderen ist zu befürchten, daß aufgrund der schlechten Einkommens- und Vermögenslage des Bekl. zu 2., der im Mai 2004 die eidesstattliche Versicherung abgeben mußte, die Bekl. nicht in der Lage sein werden, den - wenn auch möglicherweise reduzierten - Kaufpreis aufzubringen. Letztlich ist zu befürchten, daß die eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger die Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks vor dem Abschluß des Vermittlungsverfahrens durchführen, sobald der Bekl. zu 2. die gesicherten Verbindlichkeiten nicht mehr bedient. Schon die eingetragenen Sicherungshypotheken belegen, daß die Bekl. nicht in der Lage sind, ihre finanziellen Verpflichtungen den Gläubigern gegenüber zu erfüllen. Als nunmehr eingetragene Eigentümerin hat die Kl. ein berechtigtes Interesse, den für sie in der Regel wirtschaftlichen Nachteil durch Verlust des Grundstücks im Rahmen der Zwangsversteigerung zu verhindern.

Gemäß § 241 Abs. 1 BGB sind die Bekl. verpflichtet, die Kl. so zu stellen, als wäre die Grundschuld nicht zu Lasten des Grundstücks eingetragen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war der gestellte Antrag ausreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO) und ist der Vollstreckung zugänglich.

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Vornahme der notwendigen Handlungen, um das Grundstück aus der Haftung für die von der Bekl. bewilligte Grundschuld herauszulösen. Das streitgegenständliche Grundpfandrecht ist durch seine Höhe und seine buchmäßige Bezeichnung genau angegeben. Der Antrag ist damit ausreichend bestimmt (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1982, 942).

Der von der Kl. gestellte und erfolgreiche Antrag ist auch vollstreckbar. Die Vollstreckung der Verpflichtung des Schuldners, die Löschung eines Grundpfandrechts zu bewirken, erfolgt nach § 887 ZPO (vgl. BGH NJW 1986, 1676 ff. [1677]). Der für die Vollstreckung begehrte Titel braucht keine Angaben zu enthalten, welche Maßnahmen der Schuldner ergreifen soll, um von dem Dritten (Grundpfandrechtsgläubiger) die erforderliche Genehmigung zur Löschung des Grundpfandrechts zu erlangen. Denn grundsätzlich bleibt es dem Verpflichteten überlassen, den geeigneten Weg zum Erfüllen der Schadensbeseitigungspflicht auszuwählen. Es genügt, daß der begehrte Erfolg hinreichend bestimmt angegeben ist, um feststellen zu können, ob der Schuldner diese Verpflichtung erfüllt hat oder nicht. Selbst wenn die Bekl. dem tenorierten Leistungsgebot keine Folge leisten sollten, könnte die Kl. gemäß § 281 Abs. 1 BGB im Wege der Ersatzvornahme vorgehen und von den Bekl. den Ersatz der Aufwendungen verlangen, die sie aufbringen mußte, um die Bewilligung zur Löschung von den Grundpfandrechtsgläubigern zu erlangen (vgl. dazu BGH NJW 1974, 2317 f. [2318] zu § 283 BGB a. F.).