Restitutionsbescheid

Restitutionsbescheid; Eintritt des Berechtigten in Mietvertrag; Kündigungsfrist für ZGB-Mietverträge; Mieterhöhungserklärung

1. Die Wirkungen des bestandskräftigen Restitutionsbescheides treten bereits ab Erlaß des Bescheides ein.

2. Die Aktivlegitimation des nach Restitution in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintretenden Berechtigten besteht nach bestandskräftigem Bescheid unabhängig von seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch im Wege der Berichtigung.

3. Die in den vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietverträgen vereinbarte Kündigungsfrist von zwei Wochen hat keinen Bestand. Vielmehr gilt ab dem 3. Oktober 1990 § 565 BGB.

4. Die Mieterhöhungserklärung gem. der Grundmietenverordnung muß allen Mietern gegenüber abgegeben werden.

II. 1. Zwar haben die Kl. in II. Instanz ihre Aktivlegitimation nachgewiesen, denn den Kl. wurde mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. August 1991 das Eigentum am streitbefangenen Grundstück rückübertragen, welches 1953 in Volkseigentum überführt worden war. Der Bescheid ist seit dem 15. September 1991 unanfechtbar. Mit der Rückübertragung sind die Kl. gem. § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz seit dem 15. August 1991 in das mit dem Bekl. bestehende Mietverhältnis eingerückt, und sie haben ihre Rechte als Vermieter selbst oder durch einen Verwalter wahrzunehmen (§ 16 Abs. 1 Vermögensgesetz). Für den Nachweis der Vermieterstellung bedarf es nicht der Eintragung im Grundbuch.

Ebensowenig kam es entscheidend auf die Bestandskraft des Bescheides an, denn dieser hat nur die Nichtanfechtbarkeit zur Folge. Dagegen sind die in § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz geregelten Wirkungen bereits mit Erlaß des Bescheides eingetreten.

2. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Zeit vom 15. August bis zum 30. November 1991 gem. § 535 BGB zu, den der Bekl. unstreitig nicht gezahlt hat. Denn die von dem Bekl. und Frau G. gegenüber der Köpenicker Wohnungsbaugesellschaft erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis erst zum 31. Januar 1991 beendet. Der Mietvertrag konnte nur mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gem. § 565 Abs. 2 BGB gekündigt werden, denn das Mietverhältnis bestand bereits seit 1984. Dem steht die unter § 9 des Mietvertrages in Ziffer 2 vereinbarte Kündigungsfrist von zwei Wochen nicht entgegen. Seit dem 3. Oktober 1990 gelten auch in den neuen Ländern die Vorschriften des BGB (Art. 232 § 2 EGBGB). Entsprechend den Grundsätzen der Artikel 170, 171 EGBGB bleiben vertragliche Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 wirksam, soweit sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Im übrigen wird das Mietverhältnis für die Zeit nach dem Beitritt ausschließlich nach dem BGB beurteilt. Die unter § 9 Ziffer 2 getroffene Regelung über die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter stellt aber keine vertragliche Vereinbarung dar, sondern wiederholt lediglich die zwingende gesetzliche Vorschrift des § 120 Abs. 2 ZGB. Es fehlte insoweit am Regelungsgehalt der Willenserklärung. Die Verweisung auf zwingendes Recht oder wörtliche Wiederholung des Gesetzestextes war ohne eigenständigen Sinngehalt. Sie hat mit der Gesetzesänderung auch ihre Wirksamkeit verloren. Deshalb gilt die vertragliche Wiederholung des § 120 ZGB seit dem 3. Oktober 1990 nicht mehr. Für beide Mietvertragsparteien sind vielmehr die Kündigungsfristen des § 565 BGB anzuwenden (siehe auch Beuermann in ZOV 1992, 16).

3. Den Kl. stehen die Monatsmieten seit dem 15. August 1991 in Höhe von 57,80 DM und seit dem 1. September 1991 in Höhe von jeweils 115,60 DM bis einschließlich November 1991 in Höhe von insgesamt 404,60 DM zu. Der Mietzinsanspruch betrug nach dem Inhalt des am 4. Januar 1984 abgeschlossenen Mietvertrages monatlich 115,60 M. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. August 1991 hat nicht zur Erhöhung der Miete auf 610,73 DM geführt, denn die Erklärung mußte - da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung wie oben ausgeführt noch nicht beendet war - gem. § 11 Abs. 4 Satz 1 MHG gegenüber beiden Mietern abgegeben werden. Unstreitig richtete sich die Mieterhöhungserklärung aber nur an den Bekl.