Restitutionsbescheid

Restitutionsbescheid; Rückübertragungsbescheid; Bestandskraft; Mietvertragseintritt; neue Bundesländer; Eigenbedarfskündigung; Kündigungsgrund

1. Mit Bestandkraft des Restitutionsbescheides tritt der Berechtigte rückwirkend - bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides - in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

2. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses in den jungen Bundesländern wegen Eigenbedarfs ist nur dann zulässig, wenn die Interessen des Vermieters diejenigen des Mieters überwiegen.

3. Allein die staatliche Zwangsverwaltung ist für sich gesehen kein Kündigungsgrund.

Nach der aufgrund der übereinstimmenden Erledigungserklärung durch Beschluß gemäß § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO zu treffenden Kostenentscheidung, die ohne mündliche Verhandlung ergehen konnte (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO), waren die Kosten den Parteien in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang aufzuerlegen, weil diese Quoten jeweils ihrem Unterliegen bzw. Obsiegen nach dem bisherigen Sach- und Streitstand entsprachen. Die Kammer teilt zwar nicht die in dem angefochtenen Urteil vertretene Ansicht, daß dem Kl. ein Anspruch auf die erhöhte Miete erst ab 25. Februar 1992 zustehen konnte, da erst zu diesem Zeitpunkt die mit Zustellung des Bescheides des Amtes für offene Vermögensfragen über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung am 24. Januar 1992 beginnende Widerspruchsfrist von einem Monat abgelaufen war. Denn die Regelung in § 34 Abs. 1 VermG a. F., die hier der Entscheidung zugrunde zu legen war, sagt nichts darüber aus, ob der Rechtsübergang ex nunc oder ex tunc - bezogen auf den Zeitpunkt der Zustellung des Verwaltungsaktes - eintritt. Mit der Formulierung "mit der Unanfechtbarkeit einer Entscheidung" sollte nach Auffassung der Kammer lediglich geregelt werden, daß die Unanfechtbarkeit der Entscheidung Voraussetzung für den Rechtsübergang ist, mithin vor Unanfechtbarkeit der Entscheidung Rechte aus dieser nicht hergeleitet werden können. § 34 Abs. 1 VermG ist hinsichtlich der Frage, ob nach Bestandskraft Rückwirkung anzunehmen ist, in Zusammenhang mit § 33 Abs. 5 VermG zu sehen, der lediglich die Widerspruchsfrist auf einen Monat begrenzt. Die Bestimmung wiederholt daher den Grundsatz des § 70 Abs. 1 VwGO (Barkam in Raupach/Rädler/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 33 VermG, Rn. 15). Ebenso wie bei der Einlegung des Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 1 VwGO die aufschiebende Wirkung eintritt, hat die Einlegung des Widerspruchs gem. § 33 Abs. 5 VermG aufschiebende Wirkung. Diese aufschiebende Wirkung entfällt aber rückwirkend mit Bestandskraft des Bescheides; insoweit gilt nichts anderes als hinsichtlich der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gem. § 80 Abs. 1 VwGO, bei dem ebenfalls die aufschiebende Wirkung mit Bestandskraft rückwirkend entfällt (vgl. dazu Kopp, VwGO, 9. Aufl. 1992, § 80 VwGO Rn. 36 m. w. Nachw.; Redeker/von Oertzen, VwGO, 10. Aufl. 1991, § 80 VwGO, Rn. 7). Daraus folgt, daß nach eingetretener Unanfechtbarkeit des Bescheides der Kl. bereits ab Zustellung des Verwaltungsaktes den erhöhten Mietzins verlangen konnte, weil die Rechte und Pflichten des Vermieters seit diesem Zeitpunkt in seiner Person bestanden (so schon Urteil der Kammer vom 28. August 1992 - 64 S 186/92 - ZOV 1992, 389). Auf die Neufassung des § 34 VermG kam es nicht an, da diese erst seit dem 22. Juli 1992 in Kraft ist, mithin erst die danach getroffene Entscheidung betrifft. (...)

Dem Kl. stand auch kein Räumungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 556 Abs. 1, § 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet worden ist. Denn es lag weder ein gemäß § 554 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug der Bekl. vor, noch lagen die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung vor. a) (...)

b) Auch durch die unter dem 16. Juni 1992 hilfsweise ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist das Mietverhältnis nicht beendet worden.

Denn auf Eigenbedarf konnte der Vermieter sich nach der bis zum 31. Dezember 1992 geltenden Fassung des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB erst nach dem 31. Dezember 1992 berufen.

Dies galt zwar nach dem Satz 3 dieser Vorschrift dann nicht, wenn der Ausschluß des Kündigungsrechts für den Vermieter angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre. Diese Voraussetzungen lagen hier jedoch nicht vor.

Auch wenn der Wunsch der beiden volljährigen Kinder nach der Gründung eines eigenen Hausstandes grundsätzlich einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den erweiterten Wohnbedarf und damit die Eigennutzung durch den Kl. und seine Ehefrau darstellt, so war darüber hinaus nichts vorgetragen, was die Annahme einer Härte rechtfertigen könnte. Insoweit ist aber erforderlich, daß Umstände dargetan werden, die über das Eigenbedarfsinteresse, das an sich eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt, hinausgehen. Denn die Eigenbedarfskündigungen sollten durch die Regelung des Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB im Beitrittsgebiet eingeschränkt werden und eben nur unter diesen besonderen Voraussetzungen, daß eine nicht zu rechtfertigende Härte hinzutritt, möglich sein.

Dafür war aber vorliegend nichts ersichtlich. Da der Kl. mit seiner Familie ein Haus von etwa 150 m2 Wohnfläche bewohnt, sind nicht etwa derart beengte Wohnverhältnisse gegeben, die ein Zurückstellen des Eigennutzungswunsches unzumutbar machten.

Auch die Tatsache, daß das Haus zwangsverwaltet war, stellt nach Auffassung der Kammer nicht schon für sich eine solche Härte dar. Denn der mit der o. a. Ausnahmeregelung bezweckte Schutz der Mieter wäre empfindlich eingeschränkt, wenn man bei dem Kreis der zwangsverwalteten Häuser einen anderen Maßstab anlegen würde. Im übrigen ist zu berücksichtigen, daß auch nicht zwangsverwaltete sogenannte Westgrundstücke von den Eigentümern über beauftragte Verwalter nur zu den damaligen Bedingungen, insbesondere des Preisrechts, vermietet werden konnten, so daß auch diese Eigentümer mit dem Beitritt in Mietverhältnisse eingetreten sind, die wie das vorliegende ausgestaltet waren. Durch die aufgrund der Mietpreisbindung der damaligen DDR sehr geringen Mietzinsen ist dem Kl. im Vergleich zu den "West" Eigentümern, deren Grundstücke nicht zwangsverwaltet waren, auch kein besonders schwerwiegender wirtschaftlicher Schaden entstanden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die seit dem 1. Januar 1993 in Kraft getretene Neufassung des Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB, wonach der Vermieter sich erst nach dem 31. Dezember 1995 auf einen Eigenbedarf berufen darf, es sei denn, daß ihm der Ausschluß des Kündigungsrechts nicht zugemutet werden kann. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob diese Regelung nicht ohnehin erst für Kündigungen Anwendung findet, die nach dem 31. Dezember 1992 ausgesprochen worden sind.

Denn jedenfalls fehlt es auch insoweit an der Darlegung von Interessen, die über die den Eigenbedarf begründenden hinausgehen, und somit die Annahme einer Unzumutbarkeit rechtfertigen könnten.